大型商业地产项目开发概述.ppt
大型商业地产项目开发概述,制作人：陈华,大型商业地产项目开发概述,在商品品牌国际化、零售业产业化、消费行为逐渐超越国界的趋势下，购物中心在全球正逐步成为占据商业主流地位的新兴业态。但是，一直以来国内有关购物中心产业发展理论研究较少。购物中心实质是一个房地产业、零售业及相关服务性行业相结合的经济整合体。正确的决策与规划是购物中心项目开发成功的前提和关键。本部分向大家介绍了购物中心开发的要素、关键流程、核心特质、开发现状、开发前景，为发展商开发商业地产项目提供决策依据。,大型商业地产项目开发概述,一、购物中心的基本知识点二、海外各国购物中心开发启示三、房地产开发商的以一块奶酪：购物中心开发,一、购物中心基本知识点,1、什么是购物中心？2、购物中心是一种商业房地产形态3、购物中心是未来商业地产的主流业态4、购物中心的类别划分5、购物中心的核心特质6、购物中心的通用运营模式7、购物中心四大开发要素,一、购物中心基本知识点,1、什么是购物中心？A、从形式上看，购物中心是消费场所 B、从内涵看，购物中心是一种商业聚集形式2、购物中心是一种商业房地产形态 A、什么是商业房地产？B、购物中心的商业房地产特点3、购物中心是未来商业地产的主流业态,一、购物中心基本知识点,4、购物中心的类别划分按照经营规模及商业辐射范围分类,一、购物中心基本知识点,4、购物中心的类别划分按照开发商背景及经营管理模式分类,物业型购物中心,连锁摩尔购物中心,百货公司型购物中心,物业型购物广场,普通摩尔购物中心,自营比例较高（5070%）业态复合度较高定位于家庭一站式消费理念,面积在1015平方业态复合度较高通常定位于高端市场招商操作方便业绩好,黄金地段租赁制面积小业态复合度低目标客户清晰,黄金地段或聚居区租赁制面积在1530万平方米之间全业态经营，复合度高所有者、管理者、经营者角色分离,一、购物中心基本知识点,4、购物中心的类别划分按购物中心的商场面积规模分类,一、购物中心基本知识点,4、购物中心的类别划分按购物中心的定位档次分类,一、购物中心基本知识点,4、购物中心的类别划分按购物中心的选址地点分类,一、购物中心基本知识点,4、购物中心的类别划分按购物中心业态复合度的程度分类4、购物中心的类别划分按摩尔购物中心的外观分类,一、购物中心基本知识点,5、购物中心的核心特质,大,多,高,明,指占地面积大、绿地大、停车场大、建筑规模大。,指行业多、店铺多、功能多。,指购物环境要求高。,指经营主题明确，按照项目所处的地理位置、自身条件、当地零售商业发展状况确定目标市场，并引入相应的零售商配合其市场定位。,由ICSC（国际购物中心协会）描述的购物中心的核心特质A、购物中心规划、开发成立、经营都在统一的组织体系下运作；B、适应统一管理的需要，产权要求统一，不可分割不可出售；C、尊重顾客的选择权，使其实现一站式消费的目的；D、拥有足够数量的停车场；E、有更新地区或创造新商圈的贡献。,一、购物中心基本知识点,6、购物中心的通用运营模式,95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05后 年度,亿元30252015100500,一、购物中心基本知识点,7、购物中心四大开发要素 要素一：系统性的开发流程 要素二：详尽的项目筹划 要素三：科学合理的项目定位 要素四：资源型的战略规划模型,项目开发目标和任务陈述,项目开发后期评价,项目开发具体策划,项目开发战略选择和定位,SWOT矩阵应用,项目外部分析,项目内部分析,战略评价,战略实施,投资规划战略规划,信息反馈,二、海外各国购物中心开发启示,1、欧美购物中心的成功开发史 A、欧美购物中心项目核心启示2、亚洲各国购物中心成功开发史 A、东南亚购物中心发展状况 B、日本购物中心开发模式发展沿革 郊外型购物中心 地方型购物中心 汽车立地型购物中心 都市再开发型购物中心 日本购物中心协会成立,三、房地产开发商的又一块奶酪：购物中心开发,1、中国购物中心开发状态 A、未来中国购物中心开发市场前景看好 B、群雄并起，逐鹿商业地产开发市场 地产商纷纷竞逐商业地产开发 传统零售商业集团涉足商业地产开发 2003年，购物中心开业刷新历史记录（图）2、购物中心开发的春天即将来临,三、房地产开发商的又一块奶酪：购物中心开发,截止2003年度各城市购物中心数量比较,403530252015100500,重庆 上海 昆明 西安 北京 广州 厦门 佛山 深圳 武汉 长春 南京 南昌 宁波 南宁 石家庄 海口 青岛,三、房地产开发商的又一块奶酪：购物中心开发,全国购物中心各年末累计总建面积数量,93 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05年,单位：家3503002502001501005000,单位：万平方米35003000250020001500100050000,三、房地产开发商的又一块奶酪：购物中心开发,全国购物中心类型分析,
