都市标志综合体模式案例解析.ppt
项目整体定位,运营城市空间，打造新都市复合地产业态都市标志综合体,考虑本项目的特质，结合所在区位特点 充分挖掘项目优势，实现项目价值最大化,都市综合体具备很强的自我更新和促进能力：各物业之间能形成档次和品质提升，某一物业类型的档次品质提升能直接带动其他物业类型的档次品质提升；各物业之间能形成资源共享互动，某一物业类型所具备或聚集的资源能为其他物业类型所共享，形成资源互动。,整体发展方向,都市综合体对于本项目的意义,都市综合体能有效克服各物业类型单一所造成的发展空间局限，实现物业类型的组合优化。,项目自身优势明显同时拥有丰富的外部城市资源，都市综合体能高度聚集城市价值和空间环境，有利项目资源整合。,都市综合体在整合项目资源的同时具有持续发展能力，有利项目实际价值的实现。,都市综合体不仅是现代国际大都市的标志，更是催生繁荣与文明，激发城市活力的发动机，符合运营城市，成为城市标志的发展目标。,有利于整合项目资源,有利于兑现项目价值,有利于提升项目形象,有利于项目物业优化组合,整体发展方向,城市综合体发展模式及核心驱动力,模式一：酒店、写字楼、商业、公寓等各种功能均衡发展的模式案例：香港太古广场、北京华茂中心,模式二：以写字楼为核心功能的发展模式案例：广州中心广场、深圳信兴广场,模式三：以酒店为核心功能的发展模式案例：上海商城,模式四：以商业为核心功能的发展模式案例：深圳华润中心、日本福冈博多运河城,相互支持关系,相互要求关系,标志性定义档次,为商业和酒店带来潜在客户大堂可以与酒店共享,承担某种社会职能形成完善配套、信息平台个体差异所在、活力的核心,利用其它功能 价值最大化补充其它功能现金流来源,商业的档次要求不影响办公、酒店的大堂和昭示性,公寓可轻松享有酒店服务和配套设施，共享办公办来的客户。公寓在面积、服务功能上要和酒店形成分工和差异（重视中长期居住者需求）。,综合体各部分功能相互关系,案例借鉴,北京华贸中心定位为：构筑国际大都市生活的巨擘级建筑综合体5A智能写字楼+国际商业区+国际公寓+五星级酒店+体育中心+展示中心,A、模式一：均衡发展，代表案例 北京华贸中心,5A智能写字楼3座高达百米以上的集办公自动化、信息自动化、安防自动化、管理自动化、通讯自动化于一身的超5A级智能写字楼自西向东依次走高；其目标客户定位于大型国际机构和企业，旨在营造全球一体化的商务交流平台。写字楼部分地上建筑面积约23万平方米。一座高135米，28层，五层以上办公部分：4.9万平米二座高151米，32层，五层以上办公部分：5.7万平米三座高167米，36层，五层以上办公部分：6.6万平米裙楼面积：地下一层至地上三层，面积22000平方米,国际商业街区 总体规划面积20万平米，多处商业设施有机分布于百万平米建筑集群里。16万平米超大规模的水世界商城 超过百米临街的金融商务中心 酒吧文化广场,案例借鉴,国际公寓 公寓区占地6.17公顷，总建筑面积20万平米。户型齐全，既有少量投资型一居，又有主流的创意型二居和居住型三居，更有20套顶层CEO至尊空中别墅。,5A智能写字楼+国际商业区+国际公寓+五星级酒店+体育中心+展示中心,A、模式一：均衡发展，代表案例 北京华贸中心,案例借鉴,五星级酒店引进万豪酒店集团下属两大顶级品牌-超豪华酒店里兹卡尔顿(The Ritz-Carlton)和国际五星级酒店万豪（Marriott）。,体育中心 占地约15公顷的华贸中心运动主题公园，以网球运动为主题，拥有超大规模的健身场地和专业的健身教练，SPA、游泳、桑拿和保健设施均为世界一流。VIP运动会所，实行会员制服务。,5A智能写字楼+国际商业区+国际公寓+五星级酒店+体育中心+展示中心,A、模式一：均衡发展，代表案例 北京华贸中心,模式一的KPI体系（关键绩效指标体系）,A、模式一：均衡发展，代表案例 北京华贸中心,模式一的收益方式特征,案例借鉴,A、模式一：均衡发展，代表案例 北京华贸中心,B、模式二：写字楼为主，代表案例 广州中信广场,案例借鉴,中信广场位广州商业、金融繁盛的天河区天河北路，雄居广州南北向的城市新中轴线上，南向天河体育中心及珠江新城区，北靠广州火车东站、港穗直通火车站及地铁二号线总站，步行仅需8分钟。占地面积：23,000平方米，总建筑面积：320,000平方米。定位为：广州最顶级的超高层写字楼超高层写字楼+公寓+小型购物商场广场组成：由一幢楼高80层的商业大楼和两幢38层的酒店式公寓组 成，是集写字楼、公寓、商场于一体的甲级综合智能型大厦。,超高层写字楼部分楼高：80层，标高333米；单层面积：2500；电梯：34部进口日立高速升降梯；停车场：地库二层，共900个车位。,公寓部分中信广场公寓楼位于中信广场写字楼的左右两翼，由两幢38层的大楼组成，总建筑面积达69054平方米。公寓的单元面积由113至237平方米不等，适合不同人士的需求。单元内提供全套名优家私和家电，厨房内的用品一应俱全。,购物中心部分中信广场购物城位于中信广场的裙楼，楼高四层，每层的面积由8000平方米至10000平方米。一层经营世界品牌精品，二层以流行、时尚的品牌为主。,案例借鉴,B、模式二：写字楼为主，代表案例 广州中信广场,模式二的KPI体系（关键绩效指标体系）,B、模式二：写字楼为主，代表案例 广州中信广场,模式二的收益方式特征,案例借鉴,B、模式二：写字楼为主，代表案例 广州中信广场,C、模式三：酒店为主，代表案例上海商城,案例借鉴,上海商城位于南京西路，是成熟的商务、酒店区域。总建筑面积18.5万平方米。由一个五星级酒店、拥有472间豪华公寓、国际水准的办公大楼、25000平方米世界知名品牌的购物商场、以及其它各种设施组成。定位为 上海顶级国际化综合体 city within a city 五星级酒店+豪华公寓+写字楼+商场核心功能：五星级酒店为主导，以五星级酒店带动高档公寓、写字楼及商业。功能配比：酒店：公寓：写字楼：商业 约为45%：30%：15%：10%,五星级酒店Portman Ritz-Carlton 酒店拥有564间客房，位于主楼14到45层。酒店内有上海最大的、最高档国际化健康中心，并与公寓共享。,案例借鉴,豪华公寓位于两栋辅楼，共472间豪华服务式公寓。公寓只租不卖，租金较办公楼略高。面积从47到267平方米，以中大面积为主。,最高档的店铺、剧院、7个不同国家风格的餐厅,C、模式三：酒店为主，代表案例上海商城,模式三的KPI体系（关键绩效指标体系）,C、模式三：酒店为主，代表案例上海商城,模式三的收益特征,案例借鉴,C、模式三：酒店为主，代表案例上海商城,案例借鉴,D、模式四：商业为主，代表案例华润中心,深圳罗湖金融商业中心区/深南大道沿线/紧邻深圳地铁一号线深圳大剧院站（地下商业与地铁相通）/超大规模以商业为核心功能的综合体物业。,首期规划 北区写字楼+中区购物及娱乐中心 总建筑面积达23万平方米，1000个车位华润大厦：4.2万平方米的甲级写字楼 高度为139米。1-3层为高档国际时装旗舰店，4层为开放式屋顶花园，5-28层为写字楼，顶层为多功能厅万象城：18.8万平方米的购物及娱乐中心。零售、餐饮、娱乐休闲、文化、康体超级市场、大型百货商店、时尚零售商店、电影院、真冰溜冰场、各类餐饮。,模式四的KPI体系（关键绩效指标体系）,D、模式四：商业为主，代表案例华润中心,案例借鉴,模式四的收益方式特征：,D、模式四：商业为主，代表案例华润中心,
