购物中心商户二次装修管理方案及管控要点.ppt

商户二次装修管理方案及管控要点,装修体现的是广场形象，展现的是广场的品质和风格。为确保广场公共设施安全、装修档次及品牌形象，规范装修审批、监管、验收的程序及要求，有效控制广场装修，做好装修管控对于实现广场装修标准、风格的协调、统一，维护广场的整体形象，为后期的经营管理打下坚实的基础具有重要意义。,“二次装修”遵循的原则,一、彰显个性与整体协调统一的原则。“二次装修”既要体现品牌、商品的特性，充分展示独特的形象，又要与商场的整体定位、楼层、卖区的定位协调一致。二、符合规定并按图施工的原则。“二次装修”应符合原室内步行街工程的即定规范，不能突破原有的一些规定性（如消防审核意见等）的技术指标。,“二次装修”管控的目的,目 录,一、商户招商前置相关工作,面积变更,人员,描述,附件,过程,商户招商前置相关工作,工程预审单,面积,商户需求,项目条件,改造界面,改造预估费用,收费,审核人员,商户招商前置相关工作,改造立项,预估费用,事项说明,年度改造费预算及工程预审单,过程,商户招商前置相关工作,二、商户进场装修相关事项,发放装修手册确认书,装修申请表 消防安全责任书保险承诺书 施工规则施工人员管理规定装修施工收费明细表 装修管理承诺书紧急联络人名单装修水/电供应申请表装修图纸递交明细表-餐饮或精装店招设计导则,招商运营部,装修手册确认书,商户持确认书装修管理协议领取装修手册,招商运营部,商户提交装修申请表、图纸、保险单等相关资料,招商运营部,装修工程方案审核意见书,图纸审核,图纸审核（工程部）消防安全审核（物管部）效果图店招审核（企划）,装修工程方案审核意见书,缴费,财务部,装修申请表收费确认表,领取施工许可证,工程部,收费确认表,办理施工人员出入证,物管部,施工人员出入证申请表施工许可证收费确认表,进场,营运、工程、物业部,房屋交接确认书 装修水电供应申请表,施工期间检查,营运、工程、物业部,装修现场检查记录表 装修整改通知书,隐蔽工程、竣工报验,营运、工程、物业部,隐蔽工程验收单 装修工程竣工验收单,退费,财务部,装修验收退款审批表,商户进场装修流程,现场组织-要求,1、运营期项目同时装修的商铺数量达到15家以上或者面积达到1500以上，需成立装修管理小组，落实各部门负责人；2、不满足成立装修管理小组的情况下，按日常工作规范流程执行；,组织,职责：1、各部门负责人需指定各楼层负责人，原则上不允许随意变动。2、各部门楼层负责人应互相密切配合，共同解决商户装修过程中的问题。3、各部门负责人应每日联合巡场一次，梳理重点问题和重点商户4、各部门在装修管理小组的领导下，应每日召开装修管控协调会5、对装修办理流程各环节应在商户进场装修前进行预演，尽早发现疏漏并予以纠正。,商户进场装修组织要求,图纸提交,商户办理进场装修手续时需提交以下图纸：1、装修平面图、剖面图、各立面图2、天花平面图3、天花吊顶平面图4、电气系统布置图及示意图5、管道及排水平面图6、平面效果图7、厨房平面图8、材料清单及装修材料防火合格说明9、施工进度计划表及施工材料、设备、设施到场计划表,商户进场装修图纸要求,安全培训,商户进场装修培训要求,安全技术交底培训施工人员管控的关注点：对施工人员进行安全交底培训,谁来培训？,物业部、工程部,培训什么？,对装修人员培训、要求简单、易懂、易执行,如何培训？,集中培训、现场培训,服务保障,商户进场装修服务保障,基础设施服务 在装修期间，商管公司提供基本的装修条件（水、电），如果（水、电）供给中断或者发生紧急情况，请立即与物管部联系，商管将启动应急程序，及时处理解决。注：筹建期在装修期间不提供空调服务。电梯使用 所有装修材料、设备工具和人员必须利用货梯进行运送。运送时间以项目制定为准，商管有权根据具体情况做出调整。对轻型货物，使用人员应遵循“先来先用，统筹安排”的原则。在以上时间以外及大型货物/机器递送，需使用货梯，使用方应提前向商管书面提出申请，经同意后，由物业部做出统一安排。卸货区域 租户装修期间，商管将指定专用卸货区域供租户进、出货使用。租户应自行负责装、卸过程中的货物安全，并做到即卸即搬，避免货物滞留于卸货区内。使用卸货区的人员，必须遵守有关卸货区规定及听从现场管理人员的指示。垃圾清除 在装修期间，商管将指定区域作为建筑垃圾堆放点，垃圾清运时间应提前制定方案。租户的施工单位必须将垃圾袋装后清运至商管指定区域，物业部将定时统一清理。（垃圾清运路线由商管公司指定）。,服务保障,商户进场装修服务保障,盥洗间 在装修期间，广场将在合适的位置提供一间盥洗室供施工单位使用。施工单位必须始终保持盥洗室的干净和整洁，任何时候不得将建筑材料和垃圾置入盥洗室。消防水龙带卷盘 任何施工单位严禁在装修期间将消防水龙带卷盘用于供水。临时装修用水 在装修期间，工程部将指定供水点给各租户的施工单位使用。临时电源 商管公司按租户施工要求，提供了相应的临时电源。租户必须要求其施工单位按照规定在施工区域接驳他们的临时电源设备（对地漏电保护装置及计量装置等）。,三、商户装修图纸相关要求,图纸要求,商户装修图纸相关要求,-商户装修单位资质1.装修面积在500M2以下的，装修单位资质为三级以上；2.装修面积在500M2以上（包括500M2）的，装修单位资质为二级以上。-商户装修设计说明书包括主要建筑材料和重型设备的清单、工程进度表、配套事项等。,-商户装修平面图1.包括家具和设备在内的总内部布置；2.标明伸入吊顶空隙内至结构平板楼板底面的任何间隙或隔墙的内部布置；3.安装在天花板吊顶空隙内部的型架和设施；4.具有大于基本建筑结构所允许负荷的重型设备位置应反应在图纸上，并提供这些设备的全部详细情况，包括尺寸、重量以及厂商建议的安装方法等5.在消防探头、烟感器、消防栓、配电箱、电表前以及消防卷帘门的0.5米以内不能设计高橱或货架遮挡上述设施，影响其使用；6.餐饮商户的装修总平面图必须详细注明隔墙位置、配电箱安装位置（只能放在后墙上）、灶台摆放位置、煤气点位准确位置、上下水准确点位、主出入门的详细位置等。,图纸要求,商户装修图纸相关要求,-各立面图1.各商铺朝向内通道的立面须有三分之二的立面宽度保持通透，可采取以下方式：2.可设置高度在1.5米以下的单面货架、双面货架或模特台；3.可设置吊杆拉丝架陈列货品；4.可设置以透明玻璃为背板的货柜；5.货柜摆放不能影响玻璃隔墙清洁及消防侧喷效果。-天花平面图1.详细注明天花材质及做法；2.详细注明天花高度；-天花板吊顶平面图1.照明图，附带照明灯具供应资料的明细表，如数量、功率数和说明等；2.所有喷淋头和烟/温感探测器的位置、通气格栅的位置；3.应急照明及出口的位置，特别在消防疏散出口处。,图纸要求,商户装修图纸相关要求,-电气系统布置图及示意图1.装修前提供总用电量及用电说明，电源总开关及设计容量不得超过预留总开关的容量，保护关系为逐级保护，选择性分段（图纸标明）；2.标明所有主要负载和设备回路的电气系统图；3.详细的用电设备及照明用电负荷统计表；4.所有照明和动力用电回路以及相关联的控制开关的布线图；5.须说明灯具型号、品牌、功率、功率因数、额定电压、数量及安装方法；6.标明镇流器安放位置及型号规格；注明电线规格及线路敷设方法；7.注明电源开关、灯具开关及插座等型号规格；8.提供隐蔽工程平面图及隐蔽工程布线图（含接线盒位置）；-空调图1.送风分配系统布置等；2.各送风口、回风口不得与天花造型和其他机电设备有标高冲突，且统一、协调、美观。3.商户空调系统由我公司统一安装，不得擅自增设移动风机盘管。原则上商户不准自行安装空调，如有特殊需求需向我公司营运部提出申请，审批同意后方可安装。,图纸要求,商户装修图纸相关要求,-管道及排水平面图1.管道与排水系统连接和管道路线的选定；2.厨房防水系统及安装详图；3.污水及排油烟设计图；4.第一级隔油装置及第一级油烟净化装置的管道设计图。-平面效果图（彩色）-材料清单及说明(阻燃材料证书或说明)-厨房平面图1.燃气灶具平面布置尺寸图；2.燃气设备详细数据清单。施工进度计划表及施工材料、设备设施到场计划表施工进度计划是管控商户装修的依据，施工进度计划一旦确定不得随意更改，否则将影响商铺消防验收甚至是开业。-商铺装修前，须与工程部进行沟通，将所有消防需求报至工程部，经工程部提出明确意见后，方能开工。,图纸要求,商户装修图纸相关要求,办理：所有消防报验，需提供以下材料 1、建设工程消防设计审核申报表（由建设单位盖公章确认）2、建设单位的工商营业执照等合法身份证明文件 3、设计单位资质证明文件 4、原建筑的建设工程消防设计审核意见书或建设工程消防验收意见书5、消防设计文件（包括相关的原始建筑、消防设备等图纸）和光盘【必须出蓝图（蓝图上要敲专用出图章）】。,四、商户装修管控相关要点,现场看板,商户装修管控相关要点,1、商铺装修管控看板：,2.商铺装修管控注意事项：,十表：1、施工许可证、2、施工进度计划表、3、商户紧急联络人名单、4、动火证、5、疏散路线图、6、商管公司联络人、7、巡检表、8、装修管理承诺书、9、施工规则、10、施工人员管理规定二图：1、装修平面布置图、2、效果图,餐饮铺：根据与商户技术对接的合理机电要求，关注：电箱接入点及预留长度、排水点位并告知商户同层排水、排烟、补风接口及材质、净化器安装（电源布线）、闭水试验时间、初级隔油池、电子门吸、POS布线、强排执行器、温控安装、各类风口、烟感（温感）、喷淋（窗喷）、店招安装、封堵、传菜口设置、装修材料管控；服装商铺：需关注灯具安装的位置及照度要求（重点：橱窗内照度、换高温喷头）；仓库、更衣室隔墙建议不要到顶板（根据当地消防要求）,进度控制,商户装修管控相关要点,商铺装修商户责任到二装管控小组人员 量化商户施工进度表每日施工内容，工种、人数、实时跟踪 每日核对施工材料数量及品种，提前通知商户进料 根据现场情况协调商户安排施工计划、交叉施工，餐饮商户紧盯厨房作业面、尽早完成闭水试验、排油烟、补风设备的制作安装、确定灶具的排产期、到场时间及燃气点位 店招施工需细化施工周期，成品店招、异形玻璃等需确定排产期、到场时间、安装周期,商铺装修进度控制：,动火证办理：租户提出申请，凭施工许可证至物管部消防主管处办理动火作业审批单。待审批完成后方可进行动火作业。建筑垃圾堆放申请：由商户/租户凭施工许可证至物管部环境主管处提出申请。环境主管提供建筑垃圾清运申请单。日常巡检：1、工程部每天对租户在施工过程中进行巡查监督，形成详细记录商铺装修巡检记录表（工程）。2、物业部每天对租户在施工过程中进行巡查监督，形成详细记录商铺装修巡检记录表（物业）。工程物业部管理内容：1、检查是否已按审核批准装修图施工，隐蔽工程施工是否符合要求（含结构、强弱配电、消防设施、上下水管路改造等）。2、检查是否有私自改动、破坏结构、破坏外观整体效果的施工。3、检查空调安装位置的选择是否符合规定，室外机是否安装在规定位置。4、检查防水施工是否符合装修管理协议要求。5、检查是否有违章乱接线、超负荷用电和存在漏电隐患。6、检查是否有违章使用楼内设备、破坏公共设施的情况,工程物业日常管理,商户装修管控相关要点,商铺装修违章处理流程,商户装修管控相关要点,商户违章行为,物管部发现,工程部发现,营运部发现,开具商铺装修整改通知书,下发商户通知书/通知单,开具商铺装修处罚通知单,跟进记录,营运部资料归档,开具商铺装修整改通知书,开具商铺装修处罚通知单,开具商铺装修整改通知书,开具商铺装修处罚通知单,营运、工程、物业现场检查整改情况,常见装修违规防火,商户装修管控相关要点,灯具直接固定在可燃物上木条未刷防火涂料,无防火岩棉,地台未刷防火涂料,造型顶未刷防火涂料,装修管控要点消防安全,商户装修管控相关要点,1、装修现场禁止任何人吸烟，禁止在饮酒、做饭、留宿等。进入装修现场必须佩戴施工证及安全帽。2、商场内所有消防设施(如烟感、手动报警按钮、喷淋头、消防栓、排烟阀等)，严禁商户私自移动损坏或覆盖遮挡。3、装修中要留有消防卷帘门启闭阻隔空间，不小于10厘米，卷帘门能够平整到底，禁止在消防卷帘门下堆放物品。4、安装照明灯具与消防喷淋设施距离不小于60厘米，与烟感不小于50厘米（灯具厂商除外）。5、商场内禁止使用明火，如需动用明火施工(电焊、切割、防水施工等)，则必须向物管部审领动火许可证（办理动火证时必须出示操作证），经审批同意并落实各项安全措施后方可施工。6、装修期间必须安排专人负责管理易燃物品(油漆、汽油、香蕉水、二甲苯等)易燃物品，建立易燃品专用仓库，严禁在商场内存放。7、装修现场灭火器（严禁过期、掉压）配备必须按照50/支5公斤ABC干粉的数量进行配置。8、每个装修户每次使用油漆不得超过2公斤，危险品不得超过1公斤，汽油不得超过0.5斤，使用汽油0.1斤以上须向甲方物管部申报，由甲方派监护人监护使用。9、装修的建筑垃圾每天应清理，运到外场堆放垃圾的地方；每天必须及时清除所有易燃物（木屑、木板、蛇皮袋等）。易燃易爆物品垃圾必须堆在距离商场50米以外的地方。,装修管控要点墙体,商户装修管控相关要点,商铺之间用耐火极限不低于2.00h 的实体墙分隔，门头 内退、厨房、仓库必须使用不燃材料隔断到顶，耐火极限必须达到2小时以上、商铺内防火分割，防火墙均从 楼地面隔断至顶板底面的不燃烧体。,装修管控要点玻璃,商户装修管控相关要点,防火玻璃内侧不允许有任何装饰，必须保证防火玻璃的光滑度，不得影响喷淋正常工作。,装修管控要点厨房,商户装修管控相关要点,餐饮厨房面积超过60，必须装设两扇甲级防火疏散门;厨房与就餐区不得设置传菜扣；,原设计一扇疏散门,变更设计增加一扇疏散门,装修管控要点厨房,商户装修管控相关要点,使用燃气的餐饮商户的厨房，均应安装厨房设备自动灭火装置。(如为用水的则需设置24小时持续供水回路),厨房内需24小时持续供电设备须单设专用供电回路，单独控制。严禁使用多项插座，严禁其它用电设备共用该路电源或插座供电,装修管控要点厨房,商户装修管控相关要点,厨房墙插必须加装防水罩,厨房挡火板须使用阶梯式，挡火板之间必须达到无间隙拼接,常见装修违规防水,商户装修管控相关要点,闭水试验时间不够,未做柔性防水,防水卷边未达到50CM,蓄水深度不够,常见装修违规材料,商户装修管控相关要点,装修材料审核及现场管控不严，引起后期消防报验及整改影响进度,常见装修违规用电,商户装修管控相关要点,小太阳灯具,灯泡超瓦数、塑料灯头,地面凌乱,无插头直插,平行线中间有接头,麻花线,常见装修违规用电,商户装修管控相关要点,无插头,插座旁易燃物多,电线中间有接头,无插头,五、商户撤铺管理相关流程,撤铺相关流程,商户撤铺管理相关流程,1、商铺拆铺前须由营运部牵头、召集原商户或拆铺施工负责人、工程部及相关部门进行现场确认；2、清点拆铺前商铺内所有的设备设施完好率及数量；（包括但不限于消防设施设备、空调、强弱电、上下水、原有的玻璃隔断门窗等）3、检查商铺内是否存在消防系统点位故障、线路故障；4、工程部对现场拆铺进行技术交底并形成书面材料进行签字确认后方可进行拆铺；5、商铺拆除完成后进行验收，验收过程中如出现拆铺时损坏设施设备或造成线路故障引起的损失由营运部、工程部及相关部门与原商户或拆铺施工负责人协商解决，造成损失的必须列出损失清单与验收单提交给商户确认，产生的费用由商户承担。6、相关拆铺手续 商户撤场退铺验收单完全并无异议后，方可退还商户的保证金；,做好公装无缝对接。,做好“二次装修”的计划和组织工作。,设计好“二次装修”的工作流程。,做好公装无缝对接。,做好“二次装修”的计划和组织工作。,设计好“二次装修”的工作流程。,一个高档的商场购物空间，应该是轻松、舒适的物业环境和专柜精致装修风格的组合。休闲时尚购物成为主流，如何为顾客营造消费氛围，让顾客能感触时尚的脉搏，萌发购物的冲动，不仅是商品本身的品牌价格，还要有装修艺术风格的烘托。,合理的工作流程，首先能够保证品牌专柜按照商场的装修规范按步骤实施；其次是能够使商场内部 工作人员按照程序与品牌专柜沟通、协调，避免出现违规操作或装修工作杂乱无章的现象。,“二次装修”涉及到专柜与商场之间的协调与同步，任何一方都要制定详细、严谨的前期计划。按照计划实施和组织装修，才能保证各个环节紧密连接，最终顺利完成装修。,做好公装无缝对接。,做好“二次装修”的计划和组织工作。,设计好“二次装修”的工作流程。,做好品牌装修方案、形象、图纸的审核。,及时与品牌商沟通，确保工程进度、质量。,做好施工中的跟踪和服务工作，发现问题及时解决。,如前所述，品牌装修既要体现个性又要与商场整体风格协调统一，因此在审核品牌装修方案、形象、图纸这一环节上就必须认真，客观，避免出现装修不合格导致双方损失；但同时，在审核图纸的过程 中，又需要灵活处理，不可死板。,跟踪和服务主要是指在装修完成后的一些后续跟进工作，品牌装修完成后都或多或少存在一些收尾工作，如果这些工作跟进不到位、不及时，那么可能会造成专柜和商场在形象上的损失、管理上的不便。,品牌在装修时，都会在现场出现一些问题及突发情况，那么就需要我们的现场管理人员在发现问题后第一时间与品牌负责人进行沟通联系，及时解决突发情况，以保证工程的进度、质量。,谢谢Thank You,以心致诚 因你而真,