规划设计过程中的价值管理.ppt
规划设计过程中的价值管理,规划设计部李保卫,设计要控制成本，但更重要的是品质不是成本管理，是价值管理成本最低VS成本最优,2,设计管理中效果与成本的平衡规划设计成本的控制规划与单体设计阶段的价值管理扩初及施工图阶段的价值管理景观与装修设计的价值管理后图纸阶段的价值管理,设计管理中效果与成本的平衡,2011：寒意来袭,上：重拳严令 冬意渐浓下：常态调控 量价齐跌,2012：艰难复苏,上：以价换量 止跌回升下：反弹波折 温和回暖,寒冬,设计管理中效果与成本的平衡,在现今残酷的市场环境下，如何克服这些困难？,提升品质,快速推进,应对策略,节约成本,设计管理中效果与成本的平衡,品质（要好）、成本（要便宜）、速度（要快）三者之间在很多时候他们都有着必然的矛盾，一味追求某一项或者要求三项,同时满足都是不正确或者无法实现的，正确的做法是根据项目整体战略发展需要，在这三项中达到有方向性的平衡。,设计管理中效果与成本的平衡,规划设计管理的目的就是在保证产品设计品质和树立产品品牌形象的前提下，控制产品的开发成本；成本控制的核心目的在于在合理的成本内是否能够创造达到或超出客户认可的价值。产品时代&价值管理,举例：经济适用房 VS 豪宅,设计管理中效果与成本的平衡,价值管理的VPC理论,V（价值）,P（价格）,C（成本）,V：客户心目中的价值，感性认识,P：销售价格，数量化。,C：项目成本，数量化。,设计管理中效果与成本的平衡,价值管理的VPC理论,V（价值）,P（价格）,C（成本）,1、P C=企业利润（企业关注点）2、V P=为客户创造的价值（客户关注点）3、V C=企业创造的价值（企业关注点）4、V越高，P可随之提高问题：如何提升V-C？,设计管理中效果与成本的平衡,价值工程管理,提升产品价值的途径通常有以下五种，具体选择哪种途径与项目所处的市场环境、产品档次和类型、各部门专业水平等各种因素相关，价值的评估有显性的也有隐性的、有眼前的有长期的，需要综合平衡与决策。,设计管理中效果与成本的平衡,价值工程管理,1、成本下降，价值上升。举例：肥梁、胖柱、深基础，对结构体系的优化带来成本的降低，同时带来户型的优化、功能的优化。2、成本不变，价值上升。举例：在装饰和外立面上精心设计，通过同样价格，不同材质和色彩的搭配创造更好的效果。,V,P,C,设计管理中效果与成本的平衡,价值工程管理,3、成本上升一点，价值大幅提高。举例：在客户敏感点上多投入一点，会带来价值的大幅提高，比如关键节点的景观效果、人视范围内的立面效果。4、价值下降一点，成本大幅下降。举例：在客户不敏感的地方降低标准和档次，可带来成本的大幅下降，比如智能化标准。,V,P,C,设计管理中效果与成本的平衡,价值工程管理,5、价值不变，成本下降。举例：基础形式的优化节省，如桩基成本下降，对客户价值没有一点影响。,V,P,C,设计管理中效果与成本的平衡,控制成本的核心阶段在于设计，前期设计阶段决定了项目75%-90%以上的建设成本。设计的品质感和人性化能够给产品带来溢价空间；设计的合理性能够优化成本结构，将有限的成本用在最适合的地方；设计的精细化和高质量能够避免返工与浪费图纸上修改的成本最低；标准化的设计生产、规模化采购能够提高项目的建设效率，缩短建设周期。,设计管理中效果与成本的平衡,规划设计管理控制成本,规划设计成本,建 安 成 本,设 计 费,规划和单体设计,扩初及施工图设计,装修及景观设计,设计管理中效果与成本的平衡规划设计成本的控制规划与单体设计阶段的价值管理扩初及施工图阶段的价值管理景观与装修设计的价值管理后图纸阶段的价值管理,规划设计成本的控制,设计费主要包括规划设计方案招投标、单体方案、立面设计、扩初设计、施工图设计、装修设计（售楼处、样板间、会所、公共部分等）、园林设计（示范区、大区）、泛光照明、标识系统、勘察、测绘、图纸制作费等。,规划设计成本的控制,目前项目的设计成本由于开发节奏快、缺乏类比项目等原因，项目前期对于整体设计费用的预算和策划工作欠缺或滞后，设计费虽立足于多家比价、多轮压价、严格履行合约程序，但成本总量的目标在设计前期并不十分明确，采取的是粗放型及过程控价的做法，项目进展到中后期才有设计费总量的概念，而此时主要的设计合同基本已签订完毕。这样一方面不利于整体设计费用的控制，另一方面随着后期设计费总量的确定，往往会发生余量不足的情况，给后续设计单位的选择带来困难，设计质量也难于控制。,规划设计成本的控制,结合目前市场上主流公司的比较成熟的做法，设计费的控制要前瞻和提前，才会更方便和有效果。在制定项目目标成本初期就应根据项目档次和定位，结合项目设计管理方案策划，对项目整体的设计费用进行合理化的预估，纳入到目标成本科目中，并将这个目标作为贯穿项目全程的硬性指标加以限制，做到总量明确；同时在总量一定的前提下，将建筑、园林、装修等项目进行拆分，形成分项目标。,规划设计成本的控制,总量和分项目标确定后，应作为我们选择设计单位的依据：项目定位低的，设计费也略低，选择的设计团队趋向于市场化程度较高的中、小型公司；方案招标的数量及对象也据此灵活操控，以确保项目结束时，总设计费低于目标成本。举例：境外设计单位+中等水准的施工图单位。在设计过程中还应通过建立台账做到对设计费的发生进行动态监测与调配，在确保设计费用不超出总量的前提下选择更优秀的设计单位和设计师，为项目创造更大价值一个好的设计团队创造的价值和节省的成本要远远大于我们付出的设计费。,设计管理中效果与成本的平衡规划设计成本的控制规划与单体设计阶段的价值管理扩初及施工图阶段的价值管理景观与装修设计的价值管理后图纸阶段的价值管理,规划与单体设计阶段的价值管理,规划与单体设计成果的优劣对建安成本的影响是至关重要的。在工程实施期间对工程成本采取的一定措施只可能局限于“小措施”，对动辄上亿元投资来说，只能省“小钱”。要想从根本上把好关，应该讲：前期控制优于后期控制、系统控制优于分项控制、初设控制优于施工图控制。,总体原则,规划与单体设计阶段的价值管理,不同的产品定位面向的客户不同，客户不同对产品的敏感点不同定位决定价值取向。客户敏感点分析：产品形态和产品档次、产品型城市与成本型城市，价值型项目与成本型项目的差异。必须加强对产品定位及品质的理解，合理选择设计单位和确定最优的规划方案，做到有的放矢，整体均衡。,明确定位,客户敏感点研究分析,1、不同档次产品，客户敏感点不一样（经适房、中端、高端、豪宅）。2、不同产品形态，客户敏感点不一样（别墅、洋房、小高层、高层）。3、不同客户生命周期，客户敏感点不一样（社会新锐、望子成龙、健康养老、富贵之家）。4、不同城市，客户敏感点不一样（一线、二线、三线、四线）。5、不同的购房动机，客户敏感点不一样（首置、首改、再改、投资）。,规划与单体设计阶段的价值管理,产品档次与产品形态,豪宅：别墅、双拼别墅、核心点地的有稀缺资源的高层、小高层。高档住宅：独幢别墅、双拼别墅、联排、花园洋房、小高层、高层。中高档住宅：低层、多层、小高层、高层、联排、双拼、叠拼、复式。中档住宅：多层、小高层、高层、低层、复式、错层。中低档住宅：多层、小高层、高层。低档住宅：多层、小高层、高层。,规划与单体设计阶段的价值管理,产品型城市与成本型城市，价值型项目与成本型项目的差异。,规划与单体设计阶段的价值管理,价值型项目,成本型城市,产品型城市,价值优先,成本型项目,创新成本,成本创新,成本优先,容积率的尝试,组合方式不同，成本与利润的核算不同。0.3：高端独栋别墅 0.30.6：联排+双拼+独栋0.61.0：叠拼+联排+双拼 1.01.5：洋房+叠拼+联排：高层+小高层+洋房+叠拼+联排是否做足容积率？举例：20万公寓 VS 13万联排别墅,规划与单体设计阶段的价值管理,建筑层数最优化,在满足容积率要求和盈利测算的前提下，合理设置建筑层高（2.8米、2.9米、3.0米、3.15米）和层数（11层、18层、32-34层、40层），为后期扩初及施工图设计打下良好基础。,规划与单体设计阶段的价值管理,交通与土方,规划与单体设计阶段的价值管理,优化路网结构，减少硬质路面，隐形消防路。土方平衡与地形利用，因势利导，0.000的设置。,车库的综合考虑,规划与单体设计阶段的价值管理,车库形式的选择；车库的布局方式；车库与建筑关系；车库与规划政策理解及运用等。,市政管线站点的统筹,规划与单体设计阶段的价值管理,市政管线站点的前置统筹。收集周边管线路由，合理预留设备用房位置，优化管线长度；景观设计适时介入，确定综合管线合理位置和深度。,结合当地情况综合考虑人防是否异地建设,规划与单体设计阶段的价值管理,根据当地政策允许的情况下，对人防进行经济性比较，通过对人防异地建设费与人防建设成本两种方案进行比较，选择成本较低方案。,综合各方因素考虑底商设置,规划与单体设计阶段的价值管理,以住宅为主的项目，在有利于底商的地方，适当提高底商的面积比例，但集中性商业不要发热，必须充分论证；在不利于商业的地方，少做甚至不做商业。,以市场上类同于我项目的已建工程为蓝本，多家比算建安成本，再以建安成本数值推出此成本可以支持的交楼及装修标准并尽可能细化。如门窗是何种品牌类型；车库门是何种尺寸，是否遥控抑或手动；外墙饰材中石材、涂料、外墙挂板的比例；家庭采用壁挂炉抑或燃气小锅炉等等。阶段性成本测算，我们委托的设计师在方案阶段就有成本的量化目标，避免施工图完成时单方成本到每平方米2500元，发现高了一个台阶，再压回到每平方米1500元。这样要付出时间、进度、经济、规划等的多重损失，与其这样“亡羊补牢”，不如花点精力算帐，以“防患于未然”。“限价设计”是对前期控制的一个具体要求。我们做好前瞻的决策和盘算，才能比较“巧”的获取利润，才能比较“省”的进行管理运作。我们目前尚未脱壳于“拙”的桎梏，尚需加倍努力。,规划与单体设计阶段的价值管理,产品配置标准的细化,建筑产品功能应该适当，能满足基本需要和国家、地区的设计规范、规划要点即可，功能太低则不能满足使用者需要；功能过高、不实用，则会增加成本而得不到最终价值的体现，因此，不切合实际的功能设计，其后果只能是增加成本，影响建筑成本的控制。,规划与单体设计阶段的价值管理,建筑产品功能适当,规划与单体设计阶段的价值管理,建筑的平面形状越简单，其造价相应地越低，施工也经济。控制体形变化程度，体形系数（平面形式、平面长宽比、竖向高宽比）。在满足规范和外观效果的前提下合理设置窗地比，优化开窗面积和开启扇面积，窗积比越低越经济，且容易满足节能计算。,建筑平面形状及窗积比,。,规划与单体设计阶段的价值管理,赠送面积包括架空层、双层挑空、开敞阳台、半地下室、阁楼等。将引起相应的建安成本大幅增加，赠送面积相应部位需要先建再拆再建(赠送部位外墙按竣工验收标准施工并竣工验收合格后，在交楼前封闭变成内墙，需拆除外保温及外墙装饰做成内墙装饰)，相应的建安成本远超出单体建安成本。因此，赠送面积需经过严格市场调研，根据市场情况确定。如确实需增加赠送面积，须与政府相关部门协调，争取在竣工验收时不做外保温及外墙装饰，尽量减少无效成本的发生。,赠送面积,规划与单体设计阶段的价值管理,合理安排建筑的单元组合，能提高设计方案的经济效果，单元组合数可以影响山墙、基础、屋面等部位的造价。户型：小户型单方造价比大户型高，因为小户型内墙多，相应墙面抺灰、管线敷设安装单方造价就高。,建筑单元组合合理,规划与单体设计阶段的价值管理,根据当地消防规范合理设置核心筒空间，减少分摊面积。适度考虑本层及上下层主要墙体的对位关系，降低结构设计难度。结合项目档次合理设置入户门及室内门洞宽度及高度，是否需要设置子母扇；在满足使用功能的前提下优化室内上下水管道数量。精装修设计单位（精装项目）适时介入，对户内强弱电点位及上下水位置、采暖点进行优化。,前瞻性考虑,建筑风格；简约而不简单；装饰性线角与造型适度；手法得当避免材料堆砌。根据项目成本控制要求合理考虑外立面材料选择和使用比例，避免立面方案确定后成本超限过多。,规划与单体设计阶段的价值管理,立面设计的考虑,规划与单体设计阶段的价值管理,实例参考,设计管理中效果与成本的平衡规划设计成本的控制规划与单体设计阶段的价值管理扩初及施工图阶段的价值管理景观与装修设计的价值管理后图纸阶段的价值管理,扩初及施工图阶段的价值管理,许多项目平面与立面脱节、方案与技术设计脱节，这都是很不好的。方案阶段就一定要将方案阶段问题解决，不甩尾，在施工图阶段解决立面方案是极不正常的。举例：某项目施工图设计完成而改立面。,技术衔接连贯，减少甩项现象发生,扩初及施工图阶段的价值管理,只片面强调某一分项的成本控制，可以省些“小钱”，但如果不统筹兼顾，省去这些“小钱”会有额外的代价和风险，处理不好就会得不偿失。举例：地下室层高与顶板；地下车库地面做法。,强化系统化思维,熟于思,慎于行,扩初及施工图阶段的价值管理,人性化设计，减少返工,咖啡壶的故事,扩初及施工图阶段的价值管理,加强前瞻性过程控制和审图机制,选择典型楼栋，对地上、地下、地库及基础的结构形式等进行多方案探讨，并分别进行成本分析，从中选择最优方案，明确限额设计指标。制定施工图设计统一技术措施，对建筑构造做法、结构控制要点、设备系统设置及材料选择等进行明确规定，避免设计单位随意发挥。施工图设计过程控制，确保设计单位按照统一技术措施要求进行设计。施工图内部终审，按照统一技术措施要求对拟正式出蓝图的图纸进行审核，对结构成本进行经济测算，对强弱电点位进行优化审查，确保施工图设计质量及满足限额设计要求。,扩初及施工图阶段的价值管理,土方工程与挡土支护工程,土方工程：争取设计一次到位，减少动土次数，重点控制挖运方数量；土方平衡在设计阶段要进行深入的分析和管理，设臵最经济的相对标高，减少土方外运，回填土需通过计算尽量在场内储存。挡土支护工程：结构做多个方案比选，优化设计，选择出最经济的方案。尽量提前开始招标，留足时间做方案对比，也可考虑进行两个阶段招标，前期进行方案招标，根据各方案进行经济比较后，确定最佳方案，再进行最终工程招标。,扩初及施工图阶段的价值管理,桩基工程与结构工程,桩基工程：桩基工程特点是不同的桩基形式对成本及工期影响较大，且成本容易流失，一定要做几个桩基形式的方案比选后，再制定经济指标值；尽量提前开始招标，留足时间做方案对比，也可考虑进行两个阶段招标，前期进行方案招标，根据各方案进行经济比较后，确定最佳方案，再进行最终工程招标。研读地勘报告，在保证安全的前提下合理设置抗浮水位、土地类别、承载力等指标，选择合理的桩基形式。结构工程；是成本控制的重点，在满足设计规范的最低要求下，选择最优的结构或基础形式，尽可能的降低成本，主要控制钢筋、混凝土含量的限额设计值。结构形式的成本递增顺序一般是：砖混结构、矩形柱框架、异形柱框架、框架短肢剪力墙、框架剪力墙、剪力墙、短肢剪力墙。,扩初及施工图阶段的价值管理,建筑、装修工程与安装工程,建筑、装修工程：该部分质量及效果对销售影响较大，影响成本的主要因素为材料选型，而且要避免重复设计和施工，减少设计变更及补充设计，重点对外墙材料(外墙涂料、外墙砖、外墙石材幕墙)、门窗材料(型材、玻璃、五金等档次)进行经济分析。安装工程：主要控制设备（电梯、机房设备等）及材料（管线）选型及方案优化。选择合理的水、暖、电等系统设计方案，优化点位布局及数量；选择满足规范要求的、性价比高的管材。,设计管理中效果与成本的平衡规划设计成本的控制规划与单体设计阶段的价值管理扩初及施工图阶段的价值管理景观与装修设计的价值管理后图纸阶段的价值管理,盖浇饭VS焖饭,景观及装修设计的价值管理,是将最打动人的部分放在表面还是藏在隐蔽处？好钢用在刀刃上，对于有限的成本来说，要学会不均衡地进行使用。对于直接展现在客户眼前、能够提高客户购买欲望的景观、装修、立面效果及具有较高客户敏感度的一些产品配置，要舍得花钱（以景观为例，根据万科调查数据，景观所带来的溢价比是1:5）；而其他部分，则仅满足国家及当地法律、规范需求和施工需求即可。,景观及装修设计的价值管理,各分项中绿化建设费40，铺地景观15，为景观成本控制的重点，也决定了景观效果。如果绿化比例过低，或者绿化设计施工不佳，再高的造价给客户的印象依然很“廉价”。,即使在装修、景观或立面等需要重点投入成本的环节，在进行设计时对于成本的使用仍然是有技巧的。,景观及装修设计的价值管理,从右图中可以看到，通过增加软景等低成本元素的比例，降低不必要的水景、泳池、架空层等高成本元素的比例，可以有效地控制整体成本，同时提高软景比例也是符合客户敏感点分析的这也是龙湖使用的技巧。,工艺和构造做法选择的适当性举例：道路宽度、行道树种植、石材厚度等点式涌泉、少花钱但让植物丰满的窍门即时效果与预期效果的平衡,景观及装修设计的价值管理,景观路与消防车路的选择与运用树种选择与本土化效果硬质与软质景观的选择搭配，因地区而异；景观元素的选择与搭配（木架、水系等）,景观及装修设计的价值管理,装饰设计突出手法新意，杜绝昂贵材料堆砌。举例：某项目大堂效果了解材料市场，保证品质前提下寻找替代品。装修材料突出重点区域，降低次要部位用材成本。控制图纸深度,避免返工浪费。举例：综合天花图,景观及装修设计的价值管理,软装,景观及装修设计的价值管理,设计管理中效果与成本的平衡规划设计成本的控制规划与单体设计阶段的价值管理扩初及施工图阶段的价值管理景观与装修设计的价值管理后图纸阶段的价值管理,招投标阶段招标阶段完成概算后，掌握透彻成本单价，若仍超出限额，则根据成本概算结果，对其中敏感项的材料或做法进行替换或优化，以使其符合成本要求。招标及施工阶段涉及材料选择和替换时，以保证颜色、质感、尺度为原则。,后图纸阶段的价值管理,样板墙,后图纸阶段的价值管理,施工阶段注意对进场材料的审核、施工做法是否与图纸一致；经常查勘现场，发现不合理的地方及时整改等，避免简单错误造成大面积返工，增加成本投入。,后图纸阶段的价值管理,后评估体系没有积累就没有历史；没有积累就没有明天。通过后评估体系可以有效提高成本的预控能力，同时为后续项目一些设计技术方案提供数据支持，有效缩短设计周期，优化成本。举例：地下车库方案,后图纸阶段的价值管理,谢 谢!,二零一二年十二月二十三日,END,
