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房地产销售相关知识,1、五证两书：,规划部门的建设工程规划许可证国有部门的国有土地使用权证建设用地规划许可证（证明开发商已交纳了土地出让金，拥有产权保障）建设部门的建设工程施工许可证国土部门的商品房销售（预售）许可证,1)住宅质量保证书2)住宅使用说明书,五证,两书,2、容 积 率：,总建筑面积/基地总面积。,3、密 度：,建筑物的占地面积/基地总面积。,4、建筑面积：,净使用面积+墙体面积+分摊面积。,5、套内建筑面积：,房屋套内建筑面积由三部分组成,（1）套（单元）内的使用面积。（2）套内墙体面积。（3）阳台建筑面积。,公式：套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积,6、净得房率：,套内建筑面积（净面积）/建筑面积，标准得房率，多层住宅为85%，高层住宅为72%，办公楼为55%。,绿地率及绿化覆盖率：绿化用地（绿化覆盖面 积）/基地总面积。三通一平：水、电、交通+场地平整。七通一平：上水、下水、污水、电力、电讯、煤气、交通+场地平整，北方为八通一平，加上暖气。层高：房屋室内高度。,7、开间及进深。,8、房地产：,是由土地及附着在土地上的各类建筑物和其它不可分离的物质及其权利构成的财产总称。,9、土地使用权出让的形式和年限：,土地使用权出让采用协议、招标、拍卖三种合同形式进行；,居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。,出让最高年限,10、土地使用权转让形式：,主要有出售、交换、出租、赠予、抵押、继承等不同形式,11、取得建设用地的方式：,取得国有建设用地或国有土地使用权，主要有两种方式，即有偿取得方式、无偿取得方式。,（1）有偿取得方式：就是土地使用者，通过向国家缴纳土地使用费出让金取得土地使用权。国家有关法律法规都明确规定，我国实行国有土地有偿使用制度。依据城市房地产管理法、土地管理法和城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定，房地产经营管理企业以有偿方式取得城市土地使用权，通常有三种方式：,使用权出让方式取得国有土地使用权；土地使用权转移方式取得国有土地使用权；土地使用权出租方式取得土地使用权，以及以土地使用权入股方式取得土地使用权等。,（2）无偿取得的方式：就是国有土地使用者，通过国家行政划拨方式取得土地使用权。中华人民共和国土地管理法规定有以下几种：,国家机关用地和军事用地：城市基础设施用地和 公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等国民经济基础设施用地；法律、法规规定的其他用地，经县级以上人民政府批准，可以通过划拨方式取得土地使用权。,12、房地产总价格、单位价格、楼面地价：,房地产总价格,是关于一宗房地产或一个单位房地产的总价格。房地产总体不同，房地产的总价格也就不同。因为作为房地产的一个总体可以是一栋楼，也可以是一片住宅区，还可以是一个住宅小区。所以房地产总价格是很不相同的。房地产总价格不能表明房地产的价格水平。,是单位土地面积或单位房屋建筑面积的价格。房地产单位面积计算方法，在不同的国家里，也是不相同的。中国大陆是以平方米为单位的；香港是以平方英尺为单位的；台湾是以坪为单位的（1坪约合3.3平方米）。土地面积还可以以公顷和亩为单位；住宅一般以平方米为单位。,房地产单位价格,楼 面 地 价,住宅的单位还可以分为建筑面积、使用面积、居住面积等。以它们作为计价的单位就称为楼面地价。,13、房地产价格构成：,征地补偿费：土地补偿费、青苗补偿费、集体财产补偿费、超转人员补偿费、农转工人员级差补贴、菜田基金、安置劳动力补偿、平地补助费、私人财产补偿费。拆迁安置补偿费：私房作价、地上物补偿费、搬家费、拆房费、碴土清理费、临时设施费、周转房费、农户住房原拆原建费、单位拆迁费、安置用房费。其他土地开发费：三通一平费、勘察设计费、拆迁征地管理费。住宅建筑安装工程费：住宅建筑安装工程造价。附属工程费：附属工程包括指煤气调压站、热力点、开闭所、变电室、锅炉房、高压水泵房等。室外工程费：室外工程指上水、污水、雨水、电力、电信、热力、煤气、庭院、围墙、人防出入口等。,13、房地产价格构成：,7）公共配套工程费：公共配套工程指幼儿园、文化站、中小学、卫生站、门诊部、副食店、蔬菜店、书店、小饭铺、浴池、街道办事处、居民委员会、派出所、工商税务所、房管所、市政管理用房等。8）环卫绿化工程费：绿化费、绿池、公共厕所等。9）政府性收费及“四源”费：“四源”费包括煤气厂、热力厂、自来水厂、污水处理厂。10）土地出让金大市政费。11）两税一费：营业税、城市建设维护税、教育附加费。12）管理费。13）利润。如果房地产开发企业把房地产卖出去，在它的综合造价中还必须加上销售成本，以及流通中税金和利润。,14、房地产中介服务的基本特点：,（1）房地产中介组织或中介机构，既不占有商品也不占有货币，主要是依靠自己的专业知识为房地产经济提供各种服务。（2）房地产中介组织不直接从事房地产经营管理活动。一般来说，房地产中介组织在进行房地产中介业务活动时，只能提供服务，不能从事房地产开发和经营管理，这是房地产中介活动的一个重要特点。（3）房地产中介活动具有非连续性和流动性的特点。房地产中介组织在为客户提供服务时，就形成了委托人和中介人的关系，即服务和被服务的关系。法律上称作合同关系或契约关系。这种关系不是长期的和固定的，服务活动一旦完成，契约关系也就解除。如果双方就另一项事务再度进行合作，可以再一次建立新关系。但是这一次关系与上一次关系，没有任何联系，不是上一次关系的继续。所以说，房地产中介服务具有非连续性和流动性的特点。（4）房地产中介、服务还具有极大的灵活性和中介服务活动的有偿性。,15、建筑的分类：,建筑都是由一个基本要素构成的，即建筑功能、物质技术条件和建筑形象。,建筑的分类,按建筑的使用性质分类：工业建筑、民用建筑；按建筑结构使用的材料分类：砖混结构建筑、钢筋混凝土结构建筑、钢结构建筑；按施工方法分类：装配式建筑、现浇式建筑、装配整体式建筑；按建筑层数的多少，居住建筑分：低层住宅（1-3层）、多层住宅（4-6层）、小高层（12层以下）、高层住宅。,16、公共建筑与公共服务设施系统：,分类,分级,注：每建成住宅1.5万平方米，必须配有商业网点一处；每建成住宅15万平方米，必须有托儿所、幼儿园各一所；每建成住宅30万平方米，必须配有中、小学各一所。,17、看图,地理位置图：表明小区所处区域的主要交通干道、周围重要住宅小区、公交路线、商业设施、教育设施、医疗设施和娱乐设施；小区总平面图：是综观小区全局的图，能表明小区内的布局，各类建筑物的具体位置、道路交通分布、绿化布置、建筑物的间距、朝向和方位，同时标明绿地、面积、停车位等技术指标；效果图：能比较真实地表现小区的外貌、建筑风格和立体效果；各幢平面图：表示楼层平面的示意图，楼书上一般不标注尺寸，但能提供整层多套住房的组合情况，反映套内平面布局、各功能空间的区隔等，平面图必须标注朝向；户型图：是详细表示套内各功能空间组合的示意图，能提供各类房型的总建筑面积、各功能空间面积，反映各功能空间的相互关系，有时还添画上家具、设备。,18、层高、楼间距、过梁：,层高,按建设部制定的标准，房子室内空间的高度应不低于2.4米。,楼间距,各楼栋之间的距离不小于楼房高度乘以0.7的系数。,过梁,是因房屋设计的需要，在室内不能因装修而拆改的承重梁。,19、期房和现房：,房屋的全面建成包括建筑工程、设备安装工程及室内外装修工程结束，通过竣工验收，达到“七通一平”。,期房,房地产管理部门将没有取得房地产权证的房屋统称为期房。只要还未办理房地产初始登记手续，未取得房地产权证，就是期房。,现房,指通过竣工验收，可以交付使用，并取得房地产权证的房屋。开发商完成房屋全部建筑工程、配套工程、使房屋具备正常使用功能，通过建筑工程质量验收、规划竣工验收、环卫环保验收、消防验收，取得新建住宅交付使用许可证，才能到房地产管理部门进行产权登记，取得房地产权证。,20、房地产初始登记：,指 对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、附着物的所有权进行的登记。,登记时间,（1）通过行政划拨或出让手续取得土地的，应在完 成用地手续后三十日内申请土地使用权初始登记；（2）在取得土地使用权的土地上建造房地产和建筑物、附着物的，自取得建筑物、附着物竣工证明之日起六十日内应申请房地产初始登记。已办理初始登记的房地产增加面积的，增加部分应在竣工后六十日申请初始登记。,21、房地产登记：,城市房地产权属都必须向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。登记时要对权利人、权利性质、权属性质、取得时间、产权变化情况和房地产面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等进行记载。房地产登记可以起到明确房地产边界、面积，明确房地产权利人，明确房地产产权状况等三方面的作用。,22、买期房的优势,先期预购，户型、位置利于选择。价格都能给予较大的优惠，一般为 10%左右，或者更多。付款轻松，随施工进度付款，一般为三次。如果一次性付款将会获得更大的优惠。工程质量随时可见，便于监督，提出意见。,23、门厅：,门厅是户内户外过渡空间。门厅的基本功能是起到过渡、缓冲作用，是人们出入家门时换鞋、更衣、整装和存放鞋、帽、衣物、雨具、手袋的场所，也是迎送客人的场所。门厅进口分户门的设置位置应特别注意，进口大门不可直接正对卫生间门（洞）、卧室门、起居室门，即入户门不可直视私密性要求高的空间，否则会削弱门厅空间的过渡、缓冲功能，不能起到心理上的调节作用。所以门厅在住宅套内布局中实为关键之所在。,24、餐厅：,除供进餐，还可以供亲朋团聚和家庭成员休息、交谈、做家务、育儿教育、学习娱乐、看电视等，这就成了第二起居室（第二活动中心）。餐室与厨房之间是直接联系的关系。按照这种关系，餐室与厨房也可各自独立设置，还可以和餐室及厨房合并为一体化设置。餐室与其他有关房间之间的关系中，较为主要的是与门厅、起居室（厅）、洗衣间的关系。,25、起居室（厅）：,起居室（厅）在套内的布局应处在住宅套内的前部，靠近门厅、餐厅，且占有较好的朝向，朝南最优，直接采光的明厅更好，要有自然风。国家标准规定普通住宅：“起居室（厅）应有直接采光、自然通风，其使用面积不应小于12平方米。”“无直接采光的厅，其使用面积不应大于10平方米。”“起居室（厅）内布置家具的墙面直线长度应大于3米。”只有保证3米以上直线墙以布置一组沙发，起居室（厅）才能有一个相对稳定的角落。观看电视的最佳距离通常为荧光屏对角长的6倍左右。还应兼顾视听效果和视觉美观。最小边长如能达到3米以上，则更为舒适。按公私分离、动静分离的原则合理分区，尽量避免户内视线、噪声、烟气的干扰。卧室的门不宜直接开向起居室（厅），主卧室的门不可直接开向起居室（厅），至少是卧室的门不直接面向起居活动区，以保证卧室的私密性；无前室的卫生间的门不直接开向起居室（厅），厕所和浴室的门不可直接开向起居室（厅）；厨房的门也不宜直接面向起居活动区开口。,26、智能住宅：,指将各种家庭自动化设备、计算机及其网络系统与建筑技术和艺术有机结合，一般认为具备下列四种功能的住宅为智能住宅。,（1）安全防卫自动化系统；（2）身体保健自动化系统；（3）烹调自动化系统；（4）文化、娱乐、信息自动化系统,以上四种基本功能，即可实现家庭活动自动化。,家庭活动自动化指家务、管理、文化生活和通信的自动化。,家务是指家电设施、保安设施、能源管理等；管理是指家庭购买、经济管理、家务工作及医疗健康管理等；文化生活是指利用计算机进行学习、娱乐、文艺创作等；4)通信是指利用通信网络和外界联络以及咨询服务等。,要注意电脑化和智能化是不同的。电脑化是智能化的必要条件，但不是全部条件。智能化住宅小区（建筑群）是指以一套先进、可靠的网络系统为基础设施，将住户和公共设施建成网络并实现住户、社区的生活设施、服务设施的计算机化管理。,27、房屋所有权：,为房屋的占有权、管理权、享有权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）的总和。拥有了房屋的所有权就等于拥有了在法律允许范围内的一切权利。,28、房屋的使用权：,指对房屋拥有的享用权。房屋租赁活动成交的是房屋的使用权。房屋的使用权不能出售、抵押、赠与、继承等，它包含在房屋的所有权中。,29、按揭：,为“抵押贷款”，又为“商品房抵押货款”，它是指抵押人（借款人）将其合法拥有的物业作为抵押物抵押给抵押权人（贷款人），保证抵押权人为第一受益人并保证履行商品房按揭（抵押）贷款合同项下的全部义务，从而从抵押权人处取得一定数量和期限的贷款。,30、毛坯房:,指交房时，地面、墙面水泥裸露，厨卫不含洁具、灶具，只预留管道接口，买家入住前需要自己装修。,31、房屋的共用部位、共用设备、公共设施：,（1）共用部位：门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电话 分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位。（2）共用设备：供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具等设备。（3）公共设施：道路、绿地、停车场库、照明路灯、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱（房）等设施。,32、公共建筑面积的分摊系数：,公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和,公用建筑面积分摊计算如下：各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积，即：分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数套内建筑面积,33、一级市场：土地交易，开发商从国家取得土地 使用权。二级市场：新建商品房的销售。三级市场：二手房交易、房屋租赁、赠予、遗产继承等。,34、可以退房的五种情况,(1)购房合同无效(2)套型误差导致退房(3)面积误差导致退房(4)变更规划、设计导致退房(5)质量不合格导致退房,退房情况,（1）户型需具有起居、就餐、厨卫、就寝、储藏、工作、学习以及阳台等八大功能。（2）公寓化。（3）立面要讲求三段式。（4）复式房微型化。（5）阳台多功能化。（6）储藏室独立化。（7）墙面分隔凹凸。（8）起居室多变。（9）袖珍小户型。（10）小区环境园艺化,35、理想住宅的十大指标,十大标准,