房地产税收政策和风险控制联谊会.ppt
房地产税收政策和风险控制,房地产企业联谊会,Page 2,天津市有关房地产业务税收政策,关于土地增值税,利息 分期 印花税 售楼处及样板间 临水临电 物业费 地下车库,公共维修基金 合法凭证 售价偏低 审核中发现的问题 税企矛盾的焦点,Page 3,天津市有关房地产业务税收政策,关于企业所得税,地下车库 延期取得的发票 股权转让,审核中发现的问题 税企矛盾的焦点,Page 4,天津市有关房地产业务税收政策,关于土地增值税,天津市地方税务局天津市房地产开发企业土地增值税清算管理办法津地税地201049号,Page 5,天津市有关房地产业务税收政策,关于土地增值税,利息 津地税地201049号第二十一条 开发费用的确认（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除；（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除；（三）全部使用自有资金，没有利息支出的，按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除；,Page 6,天津市有关房地产业务税收政策,关于土地增值税,印花税 津地税地201049号 第二十五条：“房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税及签订土地出让合同所缴纳的印花税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。,Page 7,天津市有关房地产业务税收政策,关于土地增值税,项目分期依据 以发展和改革委员会批准的立项批复文件、企业投资项目核准或企业投资项目备案,Page 8,天津市有关房地产业务税收政策,关于土地增值税,售楼处及样板间 售楼处、样板房进行装修装潢而发生的费用应计入销售费用，而不应在开发成本中列支，且不允许加计扣除，,Page 9,天津市有关房地产业务税收政策,关于土地增值税,代垫的临水临电 在房地产开发过程中施工方发生的临时水电费（俗称“临水、临电”）通常是由开发企业先行代垫，再由开发公司向施工企业收取。这部分费用不允许作为扣除项目申报扣除。,Page 10,天津市有关房地产业务税收政策,关于土地增值税,物业费、产权交易费、售楼处的水电费 在部分房地产开发企业在“开发间接费”科目中列支已建未售房屋的物业费、产权交易费和售楼处的水电费等费用，按照规定以上各项费用支出应在销售费用科目归集，列入开发费用而不是在开发成本中列支。,Page 11,天津市有关房地产业务税收政策,关于土地增值税,地下车库 按以下三种情形分别处理：（1）对外销售的车库，有产权对外销售的车库，其收入应并入房地产销售收入，相应的车库开发成本应准予扣除，并加计扣除；（2）业主共有的车库，属于公共配套设施，相应的车库开发成本应准予扣除，并加计扣除；（3）开发商自留的车库，因其产权归属于开发商自有，因此相应的开发成本不允许列支。,Page 12,天津市有关房地产业务税收政策,关于土地增值税,公共维修基金 维修基金是政府部门向售卖双方收取的一种房屋维修费用，可计入对应的开发成本中，但不允许做为加计扣除基数。,Page 13,天津市有关房地产业务税收政策,关于土地增值税,合法凭证（1）土地 以转让方式获得的土地，以税务机关监制的发票、以出让方式获得的土地，合法凭证是土地出让专用收据、对于军队转让土地的行为，必须开具税务机关监制的发票、地税局开具的契税完税凭证等（2）建安等费用 开票方是经营性企业，必须提供税务部门监制的发票；如果开票方是行政机关或政府管理机构，如是非应税行为时，可以是行政事业性收据，如是应税行为时，需提供发票。特别提示：除及时获得相应的发票外，对项目已完工、部分工程未结算的，依据施工双方签订 的施工合同，经双方盖章确认的“结算件”，做为未取得相应发票的扣除项目依据。,Page 14,天津市有关房地产业务税收政策,关于土地增值税,售价明显偏低 房地产的成交价格低于平均销售价格30%（含30%）以上的且无正当理由，有评估价格的按评估价格确定调整，没有评估价格的，按下列顺序确定：按本幢建筑物平均销售价格确定；按本企业当期的销售平均价格确定；按同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。,Page 15,天津市有关房地产业务税收政策,关于土地增值税,我所审计中发现的一些问题：收入：（1）销售台帐与账面的预收及收入金额相差较大；（2）成交单价非正常偏低；扣除项目：（1）以假发票做为列支依据，以白条入账；（2）将期间费用做为开发间接费用；（3）大额成本支付缺乏合理性，存在虚列成本嫌疑；（4）取得异地或异区开具的建安发票；（5）将售楼处费用计入开发成本；（6）成本分配方法不合理。,Page 16,天津市有关房地产业务税收政策,关于土地增值税,税企矛盾的焦点问题：1、关于地下车库是否需要分配土地成本，如何分配？2、前期工程费、公共设施费、基础设施费、开发间接费是否需要在地下车库成本中分配？3、向银行支付的延期利息和罚息的处理；4、纯项目公司的开发间接费用界定。,Page 17,天津市有关房地产业务税收政策,关于企业所得税（国税）,地下车库（1）单独建造的地下停车场所，成本对象单独核算，按照税法规定的年限提取折旧，房地产开发企业取得的出售地下停车场所收入、无论是一次性收取，或采取收取租金方式收取，按照配比原则，分期计算收入（2）地下停车场所属于利用地下基础设施形成的，并且作为公共配套设施已计入计税成本的，房地产开发企业取得的出售地下停车场所收入、无论是一次性收取、或采取收取租金方式收取，均应按照合同协议约定的收取当日确认收入。,Page 18,天津市有关房地产业务税收政策,关于企业所得税,延期取得的发票：房地产开发企业在结算计税成本时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭证的，不得计税成本，待实际取得合法凭证时，再按规定计入所属纳税年度的计税成本。,Page 19,天津市有关房地产业务税收政策,关于企业所得税,资本项下股权转让的税收处理天津市地方税务局 天津市国家税务局关于企业股权变更税源监控登记工作有关问题的通知津地税企所20114号（一）计税依据明显偏低的情形：1.申报的股权转让价格低于初始投资成本或低于取得该股权所支付的价款及相关税费的；2.申报的股权转让价格低于对应的净资产份额的；3.申报的股权转让价格低于相同或类似条件下同一企业同一股东或其他股东股权转让价格的；,Page 20,天津市有关房地产业务税收政策,关于企业所得税,4.申报的股权转让价格低于相同或类似条件下同类行业的企业股权转让价格的；5.经主管税务机关认定的其他情形。（二）正当理由的情形：1.所投资企业连续三年以上（含三年）亏损；2.因国家政策调整的原因而低价转让股权；3.将股权转让给配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹以及对转让人承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；4.经主管税务机关认定的其他合理情形。（三）核定方法：1.参照每股净资产或纳税人享有的股权比例所对应的净资产份额核定股权转让收入。其中，净资产额须经中介机构评估核实。2.参照相同或类似条件下同一企业同一股东或其他股东股权转让价格核定股权转让收入。3.参照相同或类似条件下同类行业的企业股权转让价格核定股权转让收入。4.纳税人对主管税务机关采取的上述核定方法有异议的，应当提供相关证据，主管税务机关认定属实后，可采取其他合理的核定方法,Page 21,天津市有关房地产业务税收政策,关于企业所得税,我所审计中发现的一些问题：收入：（1）未按规定及时确认完工产品收入，年度申报有误、年度申报中的会计数据与年度会计决算报告不一致；（2）未按规定及时确认完工产品计税毛利率；扣除项目：（1）成本对象划分混乱、随意性较强；（2）白条或未取得合法凭证入账；（3）年终以超过税法规定的限额，暂估或预提成本列账；（4）假发票、假业务虚构成本项目。,Page 22,天津市有关房地产业务税收政策,关于企业所得税,税企矛盾的焦点问题：（1）地下车库成本的分配；(2)延期取得发票，在实际取得时按规定计入所属年度。,地址：天津市河西区围堤道103号峰汇广场C座5层电话：,
