房地产开发贷款的调查和审查要点.ppt

房地产开发 贷款的调查和审查要点,主要内容,一、房地产行业的主要特点二、近年主要的房地产政策及内容要点三、房地产开发贷款的基本性要求四、房地产市场和房地产贷款的分类五、房地产项目的立项批准文件和“四证”的取得程序六、调查报告的要点七、审批报告的要点八、房地产开发贷款的授信安排,一、房地产行业的主要特点,1、区域性(市场及政策的多元化)2、周期性3、政策性4、投资大、借款多、周期长5、投资和消费的双重性6、专业性7、个别性8、风险性,二、近年主要的房地产政策及内容要点,1、关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知银发（2003）121号-作出了多项具体规定，措施严厉2、国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知2003年18号文3、商业银行房地产贷款风险管理指引银监发（2004）57号-自有资金比例不得低于35%4、关于加强土地储备贷款和城市基础设施建设贷款风险提示的通知银监通（2004）75号,5、国务院关于深化改革严格土地管理的决定04年12月6、国务院发布稳定房价的八条意见2005年3月-稳定房价的八条意见，要求各地方切实负起稳定住房价格的责任，俗称“旧八条”7、国务院副总理曾培炎“关于抑制房价过快上涨势头的四点要求”2005年4月8、国务院关于进一步加强房地产市场宏观调控问题的八条措施2005年4月-指出加强房地产市场引导和调控的八项措施，俗称新八条，以组合政策对房地产行业进行调控9、七部委关于做好稳定住房价格工作的意见05年5月-加大土地供应调控力度，严格土地管理，调整住房转让环节的营业税政策，明确享受优惠政策的普通住房的标准等，反映政府对房地产市场的宏观调控进一步细化10、贷款基准利率上调2004年10月11、住房按揭利率上调2005年3月,三、人民银行121号文件的要求,不得对未取得“四证”的房地产项目发放贷款；不得对异地的房地产项目进行贷款；商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款；房地产开发企业申请银行贷款,其自有资金应不低于所开发项目总投资的35%;不得对存在拖欠工程款行为的借款申请人发放贷款；房地产类的贷款必须归入“房地产贷款”会计科目核算，严禁对房地产开发企业发放流动资金贷款。,四、房地产市场和房地产开发贷款的分类,1、按用途-分为住宅、写字楼、商铺等 2、按经营对象-分为土地市场和房产市场 3、按市场层次-分为一级市场、二级市场和三级市场；在我国，房地产一级市场又称土地出让市场，是指国家将土地的使用权，按一定年限一定性出让给土地受让者，并由土地受让者向国家支付土地出让金的交易市场；二级市场是房地产转让市场，是已经取得土地使用权的开发经营者与房地产使用单位和个人之间进行横向交易转让的市场；三级市场是房地产消费者之间的房地产商品再转让市场，属于房地产市场中调剂余缺、重新配置的市场-我行的房地产调查和审查模板主要适用于房产市场及二级市场的项目调查分析 房产开发按照经营的方式可分为出租、出售和自营等方式，不同的类型还款来源不同,应有不同的分析模式,五、房地产项目的立项批准文件和“四证”的取得程序,通常开发商按如下程序进行房地产开发与经营的：选地盘项目可行性分析在计划部门立项初步设计在国土部门办理土地审批领取土地使用证在城市规划部门办理建设用地性质审批领取建设用地规划许可证在城市规划部门办理工程规划审批领取建设工程规划许可证在建设门办理开工审批领取建设工程开工许可证进行房地产开发建设主体工程封顶（高层为投入建设资金达到总额的2/3）领取商品房预售许可证进行销售,六、调查报告的主要内容,-对借款主体资质的确认根据建设部房地产开发企业资质管理规定如房地产开发企业未取得房地产开发资质就擅自从事房地产开发经营活动，则属于违法行为，其从事的房地产开发经营活动，应认定为无效。而商业银行若向未取得房地产开发资质证书的开发企业发放房地产开发贷款，自然也就得不到相应的法律保障，因此，在我们对房地产开发企业贷款前必须要关注借款主体的房地产开发资质按照建设部颁布的房地产开发企业资质管理规定，我国房地产开发企业按照自有资金和注册资金的数额、专业技术人员的数目、相应的职称要求、从事房地产开发的经历以及业绩分为一级、二级、三级等资质等级，各资质等级企业的条件如下：,一级资质的条件包括：（1）、注册资本不低于5000万元；（2）、从事房地产开发5年以上；（3）、近三年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；（4）、连续5年建筑工程质量合格率达100%；（5）、上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地 产开发投资额；（6）、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；（7）、工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；（8）、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度；（9）、未发生过重大工程质量事故。,二级资质的条件包括：（1）、注册资本不低于2000万元；（2）、从事房地产开发3年以上；（3）、近三年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；（4）、连续3年建筑工程质量合格率达100%；（5）、上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；（6）、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人；（7）、工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；（8）、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度；（9）、未发生过重大工程质量事故。,三级资质的条件包括：（1）、注册资本不低于800万元；（2）、从事房地产开发2年以上；（3）、近三年房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；（4）、连续2年建筑工程质量合格率达100%；（5）、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；（6）、工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；（7）、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度；（8）、未发生过重大工程质量事故。,各资质等级承担的房地产开发范围：（1）、一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围内承揽房地产开发项目；（2）、二级资质及其以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，而承担业务的具体范围由省、自治区、自辖市人民政府建设行政主管部门确定。房地产开发资质等级实行分级审批：（1）、一级资质由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批；（2）、二级资质及其以下的房地产开发企业的审批办法由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定。经资质审查合格的企业，由资质审批部门发给相应等级的资质证书此资质等级实行年检制度，对不符合原定资质条件或有不良经营行为的企业，由原资质审批部门予以降级直至注销资质证书。,-对房地产企业股东背景及资本积累过程应予以关注 房地产开发企业成立多个项目公司分别开发不同的项目，股东的背景应重点关注 由于房地产行业的高利润吸引众多社会资金，不少房地产开发企业的股东并无开发史 房地产开发是资金密集行业，对股东实力要求更高，因此应对股东背景及其资本积累过程、予以充份关注 在调查报告的第一部分要求对股东情况及实际控制人的经历予以说明案例:某房地产开发企业为暂定资质开发企业,系由A公司实际控制的项目公司,向我行提出开发贷款6000万元的申请,用于项目开发,以其他土地作抵押.在审查过程中,我们发现A公司背景复杂,资本运作频繁,房地产开发经验不足,因此对该笔业务作初审退档处理,不久,A公司资金链断裂.,-房地产企业资信情况 除一般性的调查内容外，还应调查企业有无拖欠工程款的现象案例:某企业向我行提出开发贷款6000万元的申请,以项目在建工程抵押,抵押物足值,且项目基本已经建成,建设风险较小,调查报告没有反映借款人有不良的信用情况.在审查过程中,通过公开信息的搜索,我们发现借款人与项目的施工方有诉讼事件,系施工方以借款人不能按时付款提起诉讼,因此总行出具了初审退档的意见.-房地产企业财务资料分析与说明房地产企业会计核算的特点是产成品的种类较多、成本核算复杂、经营收入核算与一般商业企业差别较大。针对以上特点，对房地产企业应重点分析影响企业销售收入、成本支出等的重点科目，主要包括存货、预收账款、应付款、股东借款(其他应付款)等科目。存货及预收帐款的分析：-对于非项目公司，存货和预收帐款的构成可能较为复杂，包含多个项目的开发成本，在这种情况下，通过查询企业的帐务资料，将开发成本按不同的开发项目、不同的明细内容填列；对预收帐款分项目填列，以利于清楚看到借款人每个项目的投资情况、预售情况-在分析存货时，应注意甄别部分用于出租的固定资产及长期不能产生效益的资产，应予以特别说明应付款的分析：对照合同分析应付帐款的合理性，看有无拖欠地价、股权转让款或施工款的情况股东借款(其他应付款)的分析：对于股东借款应加以分析，是否属于长期性的资金支持，还是属于临时性的周转借款，是否具有所有者权益的性质，并说明是否需要在我行贷款归还之前抽离案例：某公司向我行申请房地产开发贷款，财务报表显示该公司存货余额为54000万元，其中有24000万元是以前开发的用于出租的固定资产，已办妥产权证，但仍在存货科目反映；另有6500万元系另一前期开发楼盘的车库，该楼盘1996年开发，车库既未能产生出租效益也未能销售出去。,调查阶段,-项目的基本情况 根据借款人提供的项目批文、土地出让合同、规划文件及施工许可、建设计划、招标文件、施工合同、监理合同、可研报告等资料确定项目的基本数据对项目土地使用权的取得应重点说明,反映项目产权是否清晰案例:某房地产开发公司A向我行提出房地产开发贷款的申请,该项目取得的过程为:2003年,市国土局与B公司签订土地出让合同,B公司取得土地编号为A803-0042号宗地的使用权,面积162,963平米,土地出让价为7682万元,建筑容积率1,计容积率建面不超过163,900平米,05年1月,由于国家需要征收上述宗地的部分土地,国土局和B公司签订补偿协议,国土局收回23,741平米的土地使用权,同时国土局将附近的地块拨给B公司作为补偿,用地面积调整为200,322平米,容积率变更为1.8,计容积经总建面不超过360,580平米,B公司再向国土局补交了地价款13208万元,以上款项已支付完毕,并提供了付款凭证.2005年6月,由于B公司的股东缺乏开发实力,将B公司的股权全部出让给C公司,C公司为此支付了45000万元的股权转让款,款项支付完毕,并将B公司更名为A公司,现四证齐备,产权清晰.,项目的合法性、合规性、可行性的调查和审查由于立项批准文件及“四证”是房地产项目合法合规的前提，也是项目建成办理房地产销售证书和过户登记的依据，而房地产项目的销售将影响销售资金的回笼，直接影响贷款的归还，因此，商业银行发放房地产开发贷款，只能针对已取得立项批准文件和“四证”的项目，对此，中国人民银行和有关部委作出了明确的规定。注意“四证”的颁发时间,确认“四证”的有效性目前我国政府部门颁发的项目“四证”具有时间限制，如开发商未按“四证”的要求办理相关手续或开工建设，则有可能导致“四证”的失效，这些规定主要有：1、开发商取得建设用地规划许可证后，如建设用地被依法收回土地使用权或者建设用地超过两年未使用，则由城市规划行政部门撤消其建设用地规划许可证。2、开发商在取得建设工程规划许可证后，应在6个月内申请开工，逾期未开工又未申请延期或申请延期未获批准的，建设工程规划许可证即行失效。3、建设单位应当自领取施工许可证之日起3个月内开工，因故不能按时开工的，应当向发证机关申请延期，延期以两次为限，每次不超过3个月，既不开工又不申请延期或者超过延期时限的，施工许可证自行废止。,调查阶段,-项目市场分析(案例)-公司系南方沿海城市的房地产开发商，拟向我行提出房地产开发贷款申请，信贷人员经过公开信息的搜索，以及走访相关政府部分，取得了分析的基础数据，并作出了以下的市场分析：列出本市近年GDP及人均GDP变化趋势力本市历年人均可支配收入变化趋势图本市历年社会消费品零售总额变化趋势图，反映该市GDP总量连年保持10以上的增速，人均GDP水平较高，接近发达国家的平均水平，人均可支配收入逐年上升，居民消费升温根据当地政府公布的有关数据，发现05年该市土地供应偏紧，由于城中村改造步伐较缓慢，以及区域内土地资源较为紧张的原因，05年土地供应量明显小于上年05年-6月，该市商品房投资同比下降14，商品房施工面积同比下降1.4,商品房竣工面积同比下降24%,至6月末,商品房空置率同比减少38%;*信贷人员分别制作了该市各区域/各房型/各价格区间的成交组成图,以及1-6月住宅销售价格趋势图,反映出该市成交以某两大区域的住宅为主,价格区间主要在4000至6000元/平米,三房单位成交量较大,而价格方面较上年同期上涨了8%*05年上半年,该市二手房交易保持高速增长,同比上增长31%,二手住宅的价格比上年同期增长14.55%,高于新建住宅的价格涨幅*租赁市场升温,由于该市人口中外来人口比例较大,人口数量增长较快,市内的房屋租赁保持快速稳定增长势头,今年1-6月,租金小幅上涨6%,有利于吸引投资*通过上述分析,表明该市居民购买能力较强,由于土地市场供应下降,以及人口的增长,房地产需求旺盛,整体的市场环境较好,续上:项目区域市场的分析:,案例:B项目位于某市的L区,信贷人员对项目的区域分析过于简单,经过搜集相关资料,审查人员对该区域市场作了如下分析:*L区系该市的老工业区,近年来由于拆迁及老工业区改造,当地的居民有一定的购房需求*L区并不属于该市的传统住宅区,区内居民以外来人口及当地的工业人口为主,购买能力较弱*L区由于近年来有一两所大学迁入以及交通计划的改善而吸引了一定的开发商,目前在开发的楼盘较多,B项目面临集中放盘的竞争压力*B项目与周边其他楼盘相比,由于土地系近期拍卖获得,土地成本较高,较之周边不少楼盘系通过工厂拆迁协议获得的土地,成本不具有优势,该楼盘预计的售价远高于周边的楼盘成交价格据此,审查人员对该项目的市场前景作出了不乐观的分析项目的微观市场分析:*价格分析:结合项目的产品定位/客户定位/成本以及周边楼盘的成交价格合理确定楼盘的价格定位是否合理案例:某市房产开发公司拟向我行申请开发贷款,用于C项目的开发,C项目系小高层普通住宅项目,位于该市新工业开发区,配套较差,但由于该市前一段时间房价非正常暴涨,该项目定出销售价为17500元/平米,而该区域上年的楼盘平均成交价仅为5400元/平米,由于政府的政策调控,该市房地产价格大幅下跌,该项目销售价格不得不一降再降,实际成交均价不足8000元/平米,并由于定价过高而出现滞销.,-SWOT分析:以简练的语言概括项目本身及外部环境的优点和缺点项目内在要素的优势和劣势 外部环境对项目的有利因素和不利因素 案例：,-项目建设进度 根据借款人提供的土地出让合同、工程合同、设备安装合同等资料进行预测，有部分单位能够提供项目的横道图，直观地标示出工程进度，可资参考;同时由借款人提供款项的支付凭证,经办人员与现场施工进度进行对比案例:某项目工程进度表:,-项目投资计划估算：根据工程进度，以及合同规定的付款时间，对项目的付款进度进行估算，在调查报告中列出付款时间和金额 项目投资计划估算和下面的资金回笼计划是制作资金平衡表和现金流量表的基础性工作案例：根据某项目工程计划横道图，水电工程的施工期为06年4月至07年8月，而根据合同的约定，总的安装费用为11437万元，付款方式为工程起始先支付10%，以后每季付款20%，工程结束后一个月付余款。根据上述调查及资料，我们可以制作出水电安装费投资支出计划：,-资金回笼计划 经过调查，从企业提供的销售计划及可研报告所提供的销售计划着手进行分析，根据上述市场分析的结果，比较周边项目的销售状况，研究项目的销售进度和资金回笼进度 案例：A项目地处南方沿海某市，经过市场分析及与周边楼盘销售情况作对比，经办人员认为该项目的销售前景乐观，以下是该项目的基础数据：可销售面积：359085.13平米（不计地下部分）其中：独立住宅：5330.52平米*售价20000元/平*销售率100%=10661.04万元 低层住宅：50663.54平米*售价15000元/平*销售率100%=75995.31万元 多层住宅：50482.98平米*售价12000元/平*销售率100%=60579.58万元 商业面积：800平米*售价15000元/平*销售率100%=1200万元 高层住宅：251808.09平米*售价8000元/平*销售率95%=191374.15万元根据各类型房产预售推出的时间，预计：独立住宅销售进度为：07年三季度30%，四季度50%，08年1季度20%低层住宅销售进度为：07年三季度20%，四季度50%，08年1季度30%多层住宅销售进度为：07年三季度20%，四季度50%，08年1季度30%商业销售进度为：07年三季度100%高层住宅销售进度为：07年四季度30%，08年一季度30%，08年二季度25%，08年三季度10%项目回款进度与销售进度有一定差异：假设首期20%，余80%部分在下季度收取,-房地产项目经营税费包含两部分，即项目开发期间的税费与房地产项目经营期间的税费开发期间的税费作为项目投资的组成部分经营期间的税费主要指在销售与交易阶段发生的税费，不作为成本费用的构成，但要抵减销售带来的现金流量经营期间的税费主要包括：1、营业税，一般按房地产销售收入的5%计征2、城市维护建设税、教育费附加、防洪工程、交易印花等税费，约占销售收入的0.7%3、土地增值税，实际是对土地收益的课税，实行超率累进税率4、企业所得税,某市建设部门提供的各类建安工程费的近似估算指标表,10、案例：,项目总投资估算表,投资计划与资金筹措表,10、附表的制作,项目投资进度计划估算表,10、附表的制作,项目销售收入与经营税金及附加估算表,10、附表的制作,资金来源与运用表,10、附表的制作,项目全部投资现金流量表,-授信保障方式封闭运作情况-由于项目类房地产开发贷款具有自偿性的特征，因此封闭运作的条件非常重要，能否成功收回开发贷款，封闭操作是否严密是关键-我行的开发贷款是否可以封闭操作，指定用途划款-销售回款是否可以封闭操作，是否设定还款比例分期分批收回-项目土地及在建工程是否抵押于我行-预售证取得前是否需先行注销土地抵押登记，有无配套的风险控制措施-是否逐笔归还我行贷款，逐户解除抵押登记案例：某公司拟向我行申请4亿元房地产开发贷款，用于其投资的A项目的建设，该项目土地及在建工程抵押给我行，土地成本5.1亿已支付。经办行提出以下的操作说明：1、我行贷款全部封闭操作，由我行认可的独立第三方进行项目的监理，经办行指定房地产专职岗及支行行长、客户经理组成监管小组，每笔放款均由监管小组组长及监理公司签字认可方可用款；2、放款前办妥抵押登记手续，初始抵押率不高于50%，同时应满足用款条件方可支款；在放款的过程中，抵押率始终不高于50%；3、借款人将唯一预售帐号开立在我行，所有的预售款项进入我行帐户，由我行监管使用，预售回款的40%进入还款保证金帐户用于还款，其余用于支付工程款；4、根据当地的操作规定，预售证取得前不需先行注销抵押登记，且叙做按揭时只有当项目抵押债权银行出具部分抵押解除通知书时，登记部门方受理预售备案登记，对确保我行作为唯一按揭银行有利；5、由我行作为按揭银行，每笔按揭贷款审批完成后或全额收妥房款后方可注销对应的抵押登记，以按揭贷款退出开发贷款。,-调查过程中的主要问题及资料要求,1、股东背景了解不够深入2、项目的市场预测和分析不足3、投资的测算和筹资来源的依据不足4、对项目的赢利能力、资金来源与运用平衡分析及现金流量分析不足5、贷款期限的确定较为随意6、对当地的房地产政策不了解，要交哪些税费及当地的操作要求不了解7、对如何封闭操作描述不清晰8、基本未设定分期还款的条件，对销售回笼款的还款比例没有确定-资料要求：在拟印发的房地产开发贷款调查模版中会有资料要求附表，可对照搜集,审查过程中的重点,1、公司的股东背景2、开发历史3、项目来源-权属是否清晰4、财务分析（略）5、项目的合规性分析：-自有资金的几个基本特征：A、先于我行的信贷资金投入到申报项目的建设当中；B、系由股东投入的经过验资的注册资本金、资本(或股本)溢价、接受捐赠非现金资产、接现金捐赠、股权投资准备、符合会计核算规定的拨款转入、外币资本折算差额、企业历年留存收益、以及其他满足所有者权益科目会计核算要求的资金；C、自有资金不应在我行信贷资金归还之前抽离。6、项目市场分析7、封闭操作流程分析-可否真正做到封闭操作8、项目资金缺口分析：-投资估算是否全面、准确-资金筹集计划是否可行：工程垫资一般不作为资金筹集的来源-自有资金是否已落实：对于不足35%的差额部分，要求在我行贷款出帐前归入监管帐户，由我行监管并确保投入项目开发9、资金平衡分析：-根据调查报告反映的工程款项支付进度及销售回笼进度，结合审查人员的市场分析，制作资金平衡表-资金平衡表反映项目投资计划与筹资计划能否相互吻合；反映预售收入再投入部分是否与销售计划相配合；反映项目资金安排是否科学、合理，能否达到资金最优利用的目的。10、还款期的计算：见下页,-利用资本金现金流量表测算项目还款期：,内在涵义：以项目的销售抵偿除自有资金以外其他投入资金所需要的时间由于房地产开发项目的资金组成主要就是自有资金、银行借款和预售款滚动投入，我们可以资本金现金流量表简单估算还款期还款期计算的几个假设条件：1、静态概念-未考虑资金的时间价值，如果借款期限较长，应考虑以动态贷款回收期来测算还款期2、不考虑企业在房地产经营期内的利润分配因素3、资本金的概念：并不是真正意义上的资本金，实际是经我行认定的自有资金的概念4、以资本金现金流量表测算项目的还款期实际是将企业自有资金以外的其他资金视为借款，且均需在我行借款到期之前支付还款期计算的表达公式：T（还款期）=（累计净现金流量开始出现正值的年份数-1）+上年累计净现金流量绝对值/当年净现金流量,-销售率偿债平衡点的计算,销售率偿债平衡点的计算意义：说明的是项目销售到多少的时候可以归还我行的借款，分析结果更为直观计算销售率偿债平衡点的几点假设：1、项目按照前文所分析的可销售面积、销售价格进行销售 2、不考虑企业在经营期内进行利润分配 3、按照前文所述的资金来源组成作为分析的基础销售率偿债平衡点的计算公式：（我行贷款+销售收入再投入建设资金+经营税金及附加+所得税+其他需在我行借款偿还之前偿付的借款）/总销售收入*100%可计算得更为精确：（我行贷款+销售收入再投入建设资金+其他需在我行借款偿还之前偿付的借款）/总销售收入-经营税金及附加-所得税）*100%,-敏感性分析,进行项目敏感性分析的意义：房地产项目敏感性因素的变化可能对还款产生重大的影响房地产项目的两大敏感性因素：成本和售价分析项目敏感性主要考虑对项目盈利水平和销售率偿债平衡点的影响-抵押物的分析：抵押方式-抵押物价值的判断和分析抵押物取得或投入的成本价格抵押物的评估价格抵押物的经办行认定价格（经办行应尽量搜集具可比性的近期成效案例，对抵押物的评估价格进行综合分析，对评估价格的合理性进行分析，并确认分行最终认定的抵押物价值）-还款方案的设计销售回款中能否设定还款比例，分期还款的方案设计,-房地产项目贷款的主要风险,政策性风险市场风险建设风险操作性风险合作开发的风险挪用风险法律风险等,-房地产开发贷款审查案例：,某房地产开发项目二期的自有资金筹措计划为：拟以自有资金投入12000万元，其中已投入2000万元，其余以一期项目销售回款投入，但这部分不能在我行贷款投放之前投入，而一期已销售回款比例为95%-自有资金投入依靠一期项目尾盘的销售，且不能在我行贷款投放前到位，其筹措计划缺乏可靠性还款期的计算：项目名称合计2005年度2006年度2007年度2008年度销售收入3398090058524281285出租收入自营收入资本金投入 71000 71000现金流入合计41080971000058524281285开发成本费用20332171577619435826911532经营税金及附加17330298414345所得税1540294014462现金流出合计23605371577619436219340339净现金流量-577-61943-3669240946累计净现金流量-577-62520-66189174757T=（4-1）+3669/240946=3.02年销售率偿债平衡点的计算：项目筹资安排：自有资金51300万元；我行贷款40000万元，预售滚动投入42432万元，总投资133732万元 项目总销售收入为22亿元，经营税金及附加13200万元，土地增值税2200万元，所得税23386万元 销售率偿债平衡点=（40000+42432+2200/220000-13200-23386）*100%=46%,审查案例（续上）,敏感性计算：,-还款方案的设计,案例：某项目总投资133732万元，其中自有资金51300万元；我行贷款40000万元，预售滚动投入42432万元，项目总销售收入为22亿元，经营税金及附加13200万元，土地增值税2200万元，所得税23386万元设计的还款方案为：项目销售达20%前不还款，销售达到20%以后预售回款中的40%用于还款，销售至70%时还清我行贷款假如对前20%的销售资金以及后期除还款资金以外的资金的使用不限制用于项目开发上，则可用于再投入及还款的资金为：220000*80%*40%=70400万元，而项目需偿付的后期资金有40000（我行借款）+42432（滚动投入）+2200+13200+23386=121218万元即按上述方案销售达100%仍不能还款，上述方案不可行若前20%的销售资金限制用于项目开发上，而后期除还款资金以外的资金则不限制用于项目建设，则可用于再投入及还款的资金为：220000*80%*40%=70400万元;而项目需偿付的后期资金有40000+42432+2200+13200+23386-220000*20%=77218万元即按上述方案销售达100%仍不能不款,上述方案不可行分析上述两方案的缺陷主要在于:对后期还款比例设置过低,且对后期回款的60%未作使用的限制,造成还款方案不可行,八、房地产开发贷款的授信安排,1、房地产开发贷款的期限管理原则：一次性审批、按进度发放、逐笔收贷。2、房地产开发贷款纳入固定资产贷款管理，贷款的期限最长一般不超过3年，资金必须专款专用。3、必须在自筹资金达到比例要求时发放，根据工程进度及付款进度安排分次发放。4、以项目抵押，提高房地产开发贷款到期还款比率。5、必须有效监督信贷资金的使用，建立资金使用及监管台帐，与评估报告相比较6、注重开发项目的销售收入回笼，合理按排还贷期限7、要求相应的按揭配套比例8、专业的评估与独立的监理,谢谢！,