房地产在宏观调控政策下的走势研究PPT定稿资料.ppt
,素材天下,黑龙江省地产恒信地产 柏悦星城项目,住建部部长姜伟新:大城市房价一定要降？,关于房价调控1989年人民日报如是说,报纸上的文章标题是房价猛涨，百姓望楼兴叹；势在必控，国家正拟法规1989年2月20日，人民日报的第二版。陈淮表示，当时北京每年上市的商品住宅面积仅仅只有2万平方米，销售价格也只有1600元平方米到1900元平方米。这一价格和现在相比，几乎没有可比性,从1989年到2012年的期盼,中国国内生产总值 GDP构成,第一产业增加值主要指农业（包括林业、牧业、渔业等）,第二产业增加值包括工业(采掘业、制造业、电力、煤气及水的生产和供应业)和房地产建筑业,第三产业增加值再生产过程中为生产和消费提供各种服务的部门。包括除第一和第二产业外的其他各行业（外贸）,第一、二、三产业增加值GDP占比,第一、二、三产业增加值对GDP贡献率,中国房地产占GDP的比重,调控时间节点下的房价与GDP比照,1989到2011房地产国家调控政策路线图（1）,1989年发布关于加强房地产市场管理的通知1990年发布土地管理法实施条例1991年规范产地产业发展：深化住房制度改革1992年加快房地产业发展1993年发布关于加强房地产市场宏观管理，促进房地产业健康持续发展的意见和关于开展房地产开发经营机构全面检查的通知1994发布国务院关于继续加强定资产投资宏观调控的通知和国务院关于深化城镇住房制度改革的决定1995年颁布房地产管理法、增值税法1996年全面推行住房公积金制度政策性贷款制度开始建立1997年实行适度从紧的财政政策和货币政策1998年发布城市房地产开发经营管理条例和关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知,1989到2011房地产国家调控政策路线图（2）,1999年落实住房分配货币化改革免个人所得税；调整房地产市场若干政策；启动房地产市场，免征产易营业税，契税减半2000年对住房公积金货款的个人和银行都免税。租赁所取得收入税收税率减少2001年加大房地产开发投资力度，拉动经济增长。消化积压商品房政策，对1998年6月30日以前的商业用房、写字楼、住房免营业税、契税，行政事业性收费；2002年降价住房公积金存、贷款利率，5年以上贷款利率由4.59%降到4.05；修改住房公积金管理条例恢复征收土地增值税。2003年出台121号文件关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知，四证取得后才能发放贷款；提高第二套住房的首付比例；房屋开始征收房地产税2003年8月国务院发布关于促进房地产市场持续健康发展的通知（18号文件）2004年3月831大限提高拿地“门槛”调控开始 2004年10月央行十年首次宣布上调存贷款利率2005年3月房贷优惠政策取消 调控涉及消费层面2005年3月房地产税改革深入 2005年3月国八条出台 调控上升到政治高度（老国八条）2005年5月七部委意见发布（新国八条）,1989到2011房地产国家调控政策路线图（3）,2005年9月银监会212号文件收紧房产信托 2005年10月国税总局重申二手房交纳个税 2006年4月房贷利率再次上调 调控卷土重来 2006年5月国六条出台2006年5月国务院出台限制套型90/70政策 2006年5月国税总局出台二手房营业税政策2006年7月未取得预售许可证不得发布预售广告2006年7月建设部出台171号“外资限炒令”2006年7月108号文强制征收二手房转让个人所得税 2006年8月土地新政出台2006年8月央行调整金融机构人民币存贷款基准利率2006年8月建设部出台廉租房管理实施办法2006年9月国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（国办发200637号）和建设部国家发展改革委员会国家工商行政管理总局关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知（建住房2006166号）,1989到2011房地产国家调控政策路线图（4）,2007年1月建设部规范经纪行业2007年3月物权法通过 10月1日起执行2007年3月央行2007年首度加息2007年5月央行再次加息2007年7月央行第三次加息2007年8月国发200724号 回归保障2007年8月央行年内第四次加息2007年9月央行年内第五次加息2007年9月央行出台新政 购买第二套住房首付比例不得低于50%2008年3月财政部、国家税务总局下发关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知2008年3月住房和城乡建设部下发关于加强廉租住房质量管理的通知2008年4月上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,1989到2011房地产国家调控政策路线图（5）,2008年5月上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点 2008年6月国家多项调控近期开始施行土地阀门再度把紧2008年7月国土部表示小产权房不给宅基地证2008年8月商品房销售应明示能源消耗指标2008年8月三部委联合印发2008年廉租住房工作计划2008年8月央行银监会联合发文要求严格建设项目贷款管理2008年9月央行宣布“双率”齐降2008年10月9日西方央行联手降息 中国打出“降率免税”组合拳2008年10月系列新政支持房地产 2009年1月七折利率优惠2009年2月落实最严格耕地保护制度和节约用地制度,1989到2011房地产国家调控政策路线图（6）,2009年4月治理房地产开发领域违规变更规划2009年5月国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知2009年5月国土资源部关于切实落实保障性安居工程用地的通知2009年5月下调自有资本金贷款比例 2009年5月土地增值税清算管理规程2009年5月四部委负责研究开征物业税2009年6月强调小产权房违法2009年12月营业税征免时限由2年恢复到5年2009年12月提出遏制部分城市房价过快上涨的势头2009年12月开发商拿地的首付款比例提高到五成,1989到2011房地产国家调控政策路线图（7）,2010年1月“国十一条”出台2010年1月国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知2010年3月国土资源部出台19条土地调控新政2010年3月全国开展对房地产用地突出问题专项检查2010年3月各地暂停出让住房用地2010年3月国资委要求78户央企退市2010年4月缩小首购普通房契税优惠范围2010年4月国家发改委提出要进一步加强房地产市场调控2010年4月银监会要求银行评估贷款情况2010年4月加快研究制定合理引导个人住房消费税收政策,1989到2011房地产国家调控政策路线图（8）,2010年4月二套房贷首付不低于50%2010年4月国土资源部公布2010年住房供地计划2010年4月可暂停第三套房贷2010年4月北京新政“限购”2010年5月规范土地增值税清算细则2010年6月土地增值税预征率由0.5%提高到2%2010年6月按家庭成员拥有住房数认定二套房2011年1月国务院召开会议，确定了八项政策措施（“新国八条”政策），再次提高“家庭二套房贷”首付款比例至60%，并从严制定和执行住房限购措施2011年7月国务院常务会议要求必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松,房地产国家调控政策路线图与房价走势对比（1）,房地产国家调控政策路线图与房价走势对比（2）,2012年全国主要城市受调控影响的房价变化涨,保障性政策分析,保障性政策分析,城镇居民人均可支配收入,农村居民人均纯收入,中国社科院房价趋势增长预测,D,调控的宗旨是抑制上涨速度而不是降价,总结性内容,二三线城市中心区域略微上涨,二三线周边区域及卫星城市小幅度下降,一线城市卫星城市价格大幅度下降,一线城市中心区域缓慢上涨边缘区域下降,结论：通过一线城市的略微下降和二三线城市的略微上涨来寻求一种价格的平衡从而达到GDP保持稳定和调控的双赢结局,销售目标分析与定位,购房意愿与动机对比,2012年房地产调控政策新动向,2012年金融市场工作会，央行下午在其官网发布消息称，央行将加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度，并提出“满足首次购房家庭的贷款需求”。住建部和央行连续释放满足首套房贷款需求的信号，释放出“精细化”调控将细化信贷政策，保护刚性住房需求 2012年3月14日温家宝答记者：房价还远远没回到合理价位从方向上看，应该鼓励更多的人租房。什么叫房价合理回归？我以为合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配。现在我可以明确地告诉大家，房价还远远没有回到合理价位。,应对策略,销售目标人群定位 针对“满足首次购房家庭的贷款需求”及国家“精细化”调控的细化信贷政策，保护刚性住房需求的政策变化趋势，应将拥有公积金且具备第一套购房条件的人群确定为目标定位人群解决2个问题：第一是销售第二是利用目标购房人群的公积金进行资金拆借降低财务成本,柏悦星城项目SWOT分析,
