房地产估价第三章房地产估价的原则和程序.ppt

第三章 房地产估价的原则与程序,房地产专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，在综合分析影响房地产价格各项因素的基础上，结合结合自己的经验，在估价时点对房地产的客观、真实价格所作出的估算与判断。,房地产估价的概念,房地产专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，在综合分析影响房地产价格各项因素的基础上，结合结合自己的经验，在估价时点对房地产的客观、真实价格所作出的估算与判断。,房地产专业估价人员,房地产估价师 房地产估价员,具有房地产估价专业知识和经验，取得房地产估价人员职业资格并经注册，从事房地产估价活动的专业人员。,房地产专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，在综合分析影响房地产价格各项因素的基础上，结合结合自己的经验，在估价时点对房地产的客观、真实价格所作出的估算与判断。,房地产估价的概念,房地产专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，在综合分析影响房地产价格各项因素的基础上，结合结合自己的经验，在估价时点对房地产的客观、真实价格所作出的估算与判断。,房地产估价机构,指具备足够数量的房地产估价师等条件，依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的专业服务机构。,房地产估价机构资质等级分为一、二、三级，应当由自然人出资，以有限责任公司或者合伙企业形式设立。,房地产专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，在综合分析影响房地产价格各项因素的基础上，结合结合自己的经验，在估价时点对房地产的客观、真实价格所作出的估算与判断。,房地产估价的概念,房地产专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，在综合分析影响房地产价格各项因素的基础上，结合结合自己的经验，在估价时点对房地产的客观、真实价格所作出的估算与判断。,估价目的,指一个估价项目中估价委托人对估价报告的预期用途，通俗地说，是估价委托人将要拿未来完成后的估价报告去做什么用，是为了满足何种涉及房地产的经济活动或者民事行为、行政行为的需要。,不同的估价目的将影响估价结果,房地产专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，在综合分析影响房地产价格各项因素的基础上，结合结合自己的经验，在估价时点对房地产的客观、真实价格所作出的估算与判断。,房地产估价的概念,房地产专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，在综合分析影响房地产价格各项因素的基础上，结合结合自己的经验，在估价时点对房地产的客观、真实价格所作出的估算与判断。,估价原则,指能符合房地产价格形成的客观规律，能使估价工作顺利、有效地展开并最终取得成果的那些应遵守的法则和标准。,房地产专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，在综合分析影响房地产价格各项因素的基础上，结合结合自己的经验，在估价时点对房地产的客观、真实价格所作出的估算与判断。,房地产估价的概念,房地产专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，在综合分析影响房地产价格各项因素的基础上，结合结合自己的经验，在估价时点对房地产的客观、真实价格所作出的估算与判断。,估价程序,指完成一个估价项目所需要做的各项工作按照它们之间的内在联系排列出的先后次序。,房地产专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，在综合分析影响房地产价格各项因素的基础上，结合结合自己的经验，在估价时点对房地产的客观、真实价格所作出的估算与判断。,房地产估价的概念,房地产专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，在综合分析影响房地产价格各项因素的基础上，结合结合自己的经验，在估价时点对房地产的客观、真实价格所作出的估算与判断。,估价方法,房地产价值获取的三个途径：,基于类似房地产的成交价格来衡量其价值 基于房地产的重新开发建设成本来衡量其价值 基于该宗房地产的未来收益来衡量其价值,市场法成本法收益法,三大基本估价方法,衍生方法：假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法等。,本章主要内容,第一节 房地产估价的必要性,是建立社会主义市场经济体制的需要,是各类房地产交易的需要,是房地产税收的需要,是房地产抵押、保险和典当业务的需要,是房地产征用拆迁补偿的需要,是法人和自然人做出投资决策的需要,是企业合资、改制、兼并、入股及破产清算的需要,处理房产纠纷的需要,其它方面的需要,第一节 房地产估价的必要性,是建立社会主义市场经济体制的需要,井田制屯田制均田制,计划经济是指在生产资料公有制的基础上，根据社会主义基本经济规律和国民经济有计划按比例发展规律的要求，由国家按照经济、社会建设与发展的统一计划来管理国民经济的社会经济制度。计划经济是社会主义经济的一个基本特征。,第一节 房地产估价的必要性,是建立社会主义市场经济体制的需要,市场经济：以维护产权，促进平等和保护自由的市场制度为基础，以自由选择、自愿交换、自愿合作为前提，以分散决策、自发形成、自由竞争为特点，以市场机制导向社会资源配置的经济形态。,社会主义市场经济,第一节 房地产估价的必要性,是建立社会主义市场经济体制的需要,土地使用权可以依照法律的规定转让 国家依法实行土地有偿使用制度中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转 让暂时条例,国家依法实行国有土地有偿有限期使用制度 国家实行房地产价格评估制度 国家实行房地产成交价格申报制度 国家实行房地产价格评估人员资格认证制度,1995 中华人民共和国城市房地产管理法,第一节 房地产估价的必要性,是各类房地产交易的需要,房地产中介：狭义上指在房地产市场中，以提供房地产供需咨询、协助供需双方公平交易、促进房地产交易形成为目的而进行的房地产租售的经纪活动、委托代理业务或价格评估等活动的总称。房地产中介：广义上指覆盖房地产投资、经营管理、流通消费的各个环节和各个方面，为房地产的生产、流通、消费提供多元化的中介服务。,我国房地产中介服务：房地产咨询、房地产经纪、房地产估价。,第一节 房地产估价的必要性,是房地产税收的需要,房地产税收,第一节 房地产估价的必要性,是房地产抵押、保险和典当业务的需要,是房地产征用拆迁补偿的需要,是法人和自然人做出投资决策的需要,是企业合资、改制、兼并、入股及破产清算的需要,处理房产纠纷的需要,其它方面的需要,企业清产核资、开发商的开发经营活动、房地产管理等。,第二节 房地产估价的原则,合法原则,最高最佳使用原则,供求原则,替代原则,估价时点原则,公平原则,第二节 房地产估价的原则,合法原则,要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提。,合法：指符合国家的法律、法规和相关政策，以及当地政府的规定。,合法产权：应以房地产权属证书和有关证件为准。,合法使用：应以城市规划、土地用途管制等为依据。,合法处分：应以法律、行政法规或合同等允许的处 分方式为依据。,第二节 房地产估价的原则,最高最佳使用原则,要求房地产估价在合法的前提下，以待估房地产的最高最佳使用为前提进行估价。,最高最佳使用：估价对象在法律上允许、技术上可能、财务上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。,土地与建筑物的配合方式不均衡时应进行减价修正。,第二节 房地产估价的原则,供求原则,掌握一定时期内的供给与需求的总量变化和结构变化。估价分析时的供求关系主要是指同类房地产的供求关系。,替代原则,要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。,类似房地产：指在实物、权益、区位状况三个方面均与估价对象相同或相当得房地产，即估价对象和类似房地产在用途、规模、建筑物结构、档次、权利性质等方面相同或相当，且处于同一供求范围。,市场比较法的基础,第二节 房地产估价的原则,估价时点原则,要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。,估价时点：评估价值所对应的时间。（评估基准日、估价日期、评估时日。）,意义：估价时点是房地产权益责任的界限和评估时价值的界限。,确定方法：一般按照委托方的要求确定，委托方若无要求，则选择现场查勘日期为估价时点。,第二节 房地产估价的原则,公平原则,要求房地产估价人员应站在中立的立场上，评估出一个对各方当事人来说都公平合理的价格。,对估价人员的要求：良好的职业道德，与当事人有利害关系应回避，丰富的经验、较高的理论水平、遵守科学严谨的估价程序。,公平原则：又叫公正性原则,是指房地产估价人员必须站在公正的立场上遵循房地产价格形成理论及其运动现状,并运用科学方法,实事求是地对委托估价的房地产评估出一个客观的、科学的、合理的价格。,第三节 房地产估价的程序,指完成一个估价项目所需要做的各项工作按照它们之间的内在联系排列出的先后次序。,狭义：开始于受理估价程序的基础之上，结束于出具估价报告。,广义：在狭义的基础之上，加上了受理委托之前的获取估价业务和出具估价报告之后的估价资料归档。,第三节 房地产估价的程序,接受任务,明确基本事项，签订估价合同,拟定估价作业方案,收集资料、实地踏勘,配备人员，制定作业计划,计算并最终确定估价额,撰写估价报告书,估价报告书的审核、确认、交付及收费事项,估价资料归档,第三节 房地产估价的程序,接受任务,被动接受：委托方上门委托估价机构对指定的房地产 进行估价。,主动接受：总出门去力争为估价需求者服务。,自有自估：对自己拥有或拟取得的房地产，自己提出 股价要求，并自己估价，不具法律效力，自己心中有数。,接受任务的三个途径：,第三节 房地产估价的程序,明确基本事项，签订估价合同,需明确的基本事项：,明确估价对象：,确定方式：由委托人确定但又不完全由其决定的，是在委托人指定的基础上，由估价人员根据估价目的并征求托人同意决定的。,内容：估价对象的实物状况、权益状况、区位状况。,第三节 房地产估价的程序,明确基本事项，签订估价合同,需明确的基本事项：,明确估价目的：,确定方式：本质上由委托人提出并决定，但通常需要估价人员提出问题，让委托人回答。,意义：有助于明确估价时点，明确估价对象，明确估价的前提和价值标准。,第三节 房地产估价的程序,明确基本事项，签订估价合同,需明确的基本事项：,明确估价目的：,确定方式：本质上由估价目的决定，实际估价中由估价人员根据估价目的，征求委托人同意后决定的。,理论上讲估价的难易程度与估价时点的具体程度有关。,第三节 房地产估价的程序,明确基本事项，签订估价合同,需明确的基本事项：,明确估价报告书的交付日期：,确定方式：通常由委托估价方确定。（1015个工作日）,签订估价合同：,作用：成立受法律保护的委托于受托关系，明确合同双方的权利、义务，载明估价有关事项。,内容：甲乙双方信息，估价对象、目的、时点，委托人协助义务，估价服务费及其支付方式，估价报告交付的日期与方式，违约责任及解决争议的方法，估价机构和委托人认为需要约定的其它事项。,第三节 房地产估价的程序,拟定估价作业方案,核心：解决将要做什么、什么时候做、由谁去做以及如何做。,拟采用的估价技术路线和估价方法；,拟调查和搜集的资料及来源渠道；,预计所需要的时间、人力、经费；,估价作业步骤和时间进度安排。,内容：,第三节 房地产估价的程序,收集资料、实地踏勘,收集资料：,搜集渠道：委托人提供、估价人员实地查勘获得、询问有关知情人士、查阅估价机构自己的资料库、到政府有关部门查阅、查阅有关报刊和网站。,资料内容：反应估价对象情况的资料、对房地产价格有普遍影响的资料、相关实例资料（类似房地产的交易、收益、开发建设成本等）,第三节 房地产估价的程序,收集资料、实地踏勘,实地踏勘：,目的：核实委托方所提供资料的准确性、补充遗漏，加深认识。,踏勘内容：房地产坐落位置的正确性，建筑物利用现状及玩损程度，内外装修状况，建筑物自身的外观形象，以及与周边景观的协调程度，该地区的交通状况、繁华程度、发展前景等。,第三节 房地产估价的程序,配备人员，制定作业计划,具体内容：作业内容、人员安排、时间进度、协调配合、经费预算等。,计算并最终确定估价额,一种方法为主，将其余方法作为参考。,第三节 房地产估价的程序,撰写估价报告书,客观、公共、详实的记载估价结果及全过程。,形式：固定式、自由式。,内容：委托方和受委托方信息；估价对象的概况，估价目的，估价时点，估价依据，规划设计条件，估价方法及计算过程，估价的结论，应说明的事项，估价作业起止日期，估价人员名单，附件（包括估价所需的有关权属证书、图纸、照片、背景资料、原始资料和实地查勘资料。）,封面一 封面二 目录一、致委托方函二、估价师声明三、估价的假设和限制条件四、估价结果报告五、估价技术报告六、附件,第三节 房地产估价的程序,撰写估价报告书,估价报告的组成,估价结果报告,（一）委托方（二）估价方（三）估价对象 1、坐落 2、权利状况 3、建筑物状况或土地状况 4、区域状况（四）估价目的（五）估价时点,（六）价值定义（七）估价依据（八）估价原则（九）估价方法（十）估价结果（十一）估价人员（十二）估价作业日期（十三）估价报告应用的有效期,房地产估价技术报告（一）个别因素分析 详细说明、分析估价对象的个别因素（二）区域因素分析 详细说明、分析估价对象的区域因素（三）市场背景分析 详细说明、分析类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来（四）最高最佳使用分析 详细分析、说明估价对象最高最佳使用（五）估价方法选用 详细说明估价的思路和采用的方法及其理由（六）估价测算过程 详细说明测算过程，参数确定等（七）估价结果确定 详细说明估价结果及其确定的理由,第三节 房地产估价的程序,估价报告书的审核、确认、交付及收费事项,审核确认：涉及国家税费、国有资产权益的房地产估价，叫政府有关主管部门确认，其余按股价合同规定的期限交付给委托方确认。,收费：差额定率分档累进计收房地产、一般宗地。参照基准地价评估收费标准协商确定城镇基准地价,第三节 房地产估价的程序,估价报告书的审核、确认、交付及收费事项,房地产价格评估收费标准,第三节 房地产估价的程序,估价报告书的审核、确认、交付及收费事项,宗地地价评估收费标准,基准地价评估收费标准,第三节 房地产估价的程序,估价报告书的审核、确认、交付及收费事项,估价资料归档,保存的资料应包括：委托估价合同 向委托人出具的估价报告（包括附件）实地查勘纪录 估价项目来源和接洽情况 估价种的不同意见或修改意见,对估价资料的保存时间一般应在15年以上。,总结与讨论,房地产估价的概念,房地产估价的必要性,房地产估价的原则,房地产估价的程序,最高最佳使用原则与合法原则冲突的案例,深圳华强北商圈：销售额达到280亿元华强北在有限的空间里聚集着巨大的人流、物流和资金流。华强北商业街南北长约930米、东西宽1560米，占地面积只有1.45平方公里。步行穿过华强北主街只要10分钟的时间，可是平均每天有50万人次的客流汇集到这里，相当于一座中等城市城区人口的总数。这里每天都推出最新的时尚产品，引进最前卫的营销业态，也上演着最激烈的商战。华强北商圈商业经营单位560家，总经营面积80万平方米。其中大型商场超过25家，经营面积在1万平方米以上的特大型商场22家，私营纳税户1.6万家，从业人员15万人。2005年商圈销售额达到280亿元，超过北京的王府井、上海的南京路。,华强北商圈位于福田区，其前身是生产电子、通讯、电器产品为主的工业区，拥有厂房40多栋。1998年，深圳市政府开始对华强北商业街进行改造，华强北区域迅速由工业区转型为区域商业中心，在短短几年内成为与东门并列成为深圳市的市级商圈。尽管华强北已经成为深圳市的市级商圈，但由于历史的原因，片区内许多商业用房在产权资料上登记的房屋用途仍然是早期的工业厂房。若按照合法性原则与最高最佳使用原则，这些商业用房应该按工业用途来评估。现今华强北商圈主要商业街的街铺租金为600-1000元/平方米月，平均收益价格为8万元/平方米左右。若按照工业用途评估，其租金收益为40元/平方米月左右，收益价格仅为4000元/平方米左右。评估价格与市场价格相差巨大。,最高最佳使用原则与合法原则冲突的案例,