房地产估价报告概述.ppt

学习要求：1.了解房地产估价报告的写作要求、原则和职业道德等；2.熟悉房地产估价报告的规范格式；3.熟悉房地产估价报告中常见的错误形式及找错步骤；4.掌握前述4大估价方法在具体案例分析中的应用。能力目标：根据估价报告的规范格式，能撰写房地产估价报告；在撰写房地产估价报告时，能有意识地避免估价报告中常见的错误；在审核估价报告时，能找出估价报告中存在的常见错误。,第一讲 房地产估价报告概述,一、房地产估价报告的要求,（1）全面性,（2）公正性和客观性,（3）准确性,（4）概括性,二、房地产估价报告的写作原则,1.客观性原则,2.目标性原则,3.规范性原则,三、房地产估价报告的基本内容,四、房地产估价职业道德,第二讲 房地产估价报告规范格式,1.封面,2.目录,3.致委托人函,4.估价师声明,5.估价的假设和限制条件,6.估价结果报告,7.估价技术报告,8.附件,致函对象,致函正文,致函落款,致函日期,+,委托方,估价方,估价对象,估价目的,估价时点,价值定义,估价依据,估价原则,估价方法,估价结果,估价人员,估价作业日期,估价报告应用的有效期,个别因素分析,区域因素分析,市场背景分析,最高最佳使用分析,估价方法选用,估价测算过程,估价结果确定,房地产估价报告,估价项目名称：海南大厦主楼及附楼拍卖价格评估报告 委托方：海南人民法院 估价方：海南明正房地产评估有限公司 估价人员：李影文 注册房地产估价师 黄 芳 注册房地产估价师 蒋 正 注册房地产估价师 估价作业日期：2002年9月23日至2002年10月8日,估字（2002）第219,附件：海南大厦主楼及附楼拍卖价格评估报告,目录一、致委托方函二、估价师声明三、估价假设和限制条件四、估价结果报告五、估价技术报告六、附件,致委托方函 海南人民法院：受贵院委托，本公司对位于海南省琼山市府城镇琼州大道东侧大厦主楼（停建工程）及附楼在估价时点2002年10月8日的房地产价值进行估价，为贵院办理案件提供公开市场价值依据。估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序和技术标准，经实地勘察及市场调查，并进行认真的分析和测算后，确定估价对象在估价时点的公开市场价值总额为1540.08万元，大写人民币壹仟伍佰肆拾万零捌佰元整，平均市值单价787.3元/平方米，大写人民币每平方米柒佰捌拾柒元叁角。注：1.本报告估价结果包含应向政府补交土地出让金。经计算，土地出让金总额为138.392万元，大写人民币壹佰叁拾万叁仟玖佰贰拾元整。若拍卖成交，由法院扣缴。若以物抵债，则应从公开市场价值总额中扣除。2.本报告估价结果包含主楼2-4层室内装修，但不包括室内空调主机等可移动设备。估价的测算过程及有关说明，请见估价结果报告和估价技术报告。,估价师声明 我们郑重声明：1.我们在本估价报告中陈述的实施时真实的和准确的。2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3.我们在本估价报告中的股价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4.我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范（C，B/T50291-1999)进行分析，形成意见和结论，拟定本估价报告。5.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘、拍照。6.没有人对本估价报告提供过重要专业帮助。,估价假设和限制条件1.经到琼山市国土局查档及咨询，估价对象宗地为无偿划拨用地，本报告估价结果包含办理转让手续时应向政府补交的土地出让金等各项税费。2.依据房屋所有权证和国有土地使用证，房屋所有权人与土地使用者不一致。经查房屋所有权证及房屋他项权证记载，估价对象由房屋所有权人海南有限公司向琼山市公司购买土地，但未办理转让手续，假设可补办过户手续。3.依据房屋所有权证及房屋分层平面图，琼山市房产局查档而来，今后以房管部门核发的分幢（层）房屋所有权证的面积为准，见表10-1.,表10-1 各层面积分布表,4.依据估价人员现场调查，估价对象主楼于1994年停建，附楼于1992年建成，假设与实际情况相符。5.估价对象主楼2-4层已由承租人装修使用，本报告估价结果包含主楼2-4层室内装修，但不包括室内空调主机等可移动设备。6.没有人对本估价报告提供过重要专业帮助。,估价结果报告一、估价委托方名 称：海南人民法院二、估价方机构名称：海南明正房地产评估有限公司法定代表人：张能杰地 址：海口市龙昆北路15号中航大厦cA6022资质等级：贰级资格证书：建房估证字2001049号电话号码：0898-66769171,表10-2 基本情况表,三、估价对象,表10-3 建筑情况表,表10-4 主楼建筑物装修表,表10-5 附楼建筑物装修表,四、估价目的 为海南人民法院办理案件提供估价对象的公开市场价值的依据。五、估价时点 2002年10月8日六、价值定义 本次估价采用的公开市场价值标准为估价对象房地产那在公开市场上最可能形成的客观合理价格。估价结果为估价对象在商住综合用途下的房屋所有权、土地使用权价格。七、估价依据1.中华人民共和国国家标准房地产估价规范；2.国家和地方的法律、法规和有关政策文件；3.鉴定委托书海南（2002）第号；4.房屋所有权证（琼山文庄证字第号）；5.“大厦”各层房产平面图；6.国有土地使用证琼山国有（府城）字第号及土地登记审批表和宗地平面图；7.估价人员进行市场调查和实地勘察所获取的有关资料。,八、估价原则1.合法原则：以估价对象核发使用、合法处分为前提估价。2.最高最佳使用原则：以估价对象最高最佳使用为前提估价。3.替代原则：要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。4.估价时点原则：估价结果应是估价对象在估价时点客观合理价格或价值。九、估价方法 根据估价对象现房部分占项目总建筑面积的29.4%，停建工程部分占项目总建筑面积的70.6%，以及不同用途的特点，本次分别采取两条技术路线进行估价，然后综合确定估价对象的市场价值。第一条技术路线：对于现房部分即主楼2-4层和附楼，考虑主楼2-4层位商业用途，出租人有收益性，故采用收益法进行估价。附楼为居住用途，市场交易实例较多，故采用市场比较法进行估价。对主楼（塔楼）5-20层停建工程部分，根据估价对象房地产市场的实际情况，采用假设开发法进行估价（在计算续建完成后的房地产价值时采用市场比较法）。第二条路线：因项目主体大部分为停建工程，现房部分因经营不善等原因也停业多年，结合交易市场状况，对估价对象整体采用成本法进行估价（在计算重新取得土地价值时采用基准地价修正法和假设开发法）。,收益法的定义：运用某种适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常净收益折算到估价时点上的现值，求其之和，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法的定义：将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。假设开发法的定义：预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法的定义：以开发或建造估价对象房地产所需要的各项费用之和为基础，再加上正常利润和税金，得出房地产的重置价格，然后再扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价值的方法。基准地价修正法定义：在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的方法。,十、估价结果 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序和技术标准，经过认真的分析和测算，确定估价对象在估价时点的公开市场价值总额为1540.08万元，大写人民币大写人民币壹仟伍佰肆拾万零捌佰元整，平均市值单价787.3元/平方米，大写人民币每平方米柒佰捌拾柒元叁角。十一、估价人员 姓名 估价资格或职称 签名盖章 李影文 注册房地产估价师 黄 芳 注册房地产估价师 蒋 正 注册房地产估价师十二、估价作业日期2002年9月23日至2002年10月8日十三、估价报告有效期限本报告书应用有限期为半年，即从2002年10月8日至2003年4月7日止 海南明正房地产评估咨询有限公司 2002年10月8日,估价技术报告一、个别因素分析1.估价对象由一幢主楼20层综合大厦及9层附楼组成。主楼第1层依坡地而建为架空层，做设备用房使用，2-4层于1998年出租，经营餐饮及娱乐业，现空置，主楼5-20层现为“半拉子”工程。主楼2层（沿街首层大堂两侧为茶艺馆，室内中档装修，刷黑色龙骨吊顶，包木墙面，抛光砖地面，内设各式茶座、卡座及秋千凳等。南侧夜总会（浮士德）高档装修，内设豪华KTV包厢、表演舞台、音控室、雅座、巴台等。第3层（沿街第2层）中档装修，有可容纳约200桌宴席的餐厅及木夹板隔断的包厢约36间，主体结构已完工，室内已做隔墙，外墙贴条砖，内墙抹灰刷白，已安装木夹板门，卫生间已贴2米高墙砖，预埋上下水管道，其余未做，电梯未安装。主楼于1994年停建至今尚未完工，物业维护差，铝合金窗扇大部分被盗，顶层渗水严重，局部梁露筋，这些因素制约了股价对象的市场价值。2.估价对象附楼为框架结构住宅用房，平面布置欠佳，室内普通装修，由于使用已10年，维护稍差，略显陈旧，个别窗扇被盗，加之所处位置建筑密度大，环境、景观差，制约了物业的市场价值。3.估价对象主楼门前有较大户外停车场，这对物业的有效利用提供了较好条件。,二、区域因素分析 估价对象位于海南省琼山市府城镇主干道琼州大道东侧，与楼隔路相望，北面为公司。区域内有大侠、医院、电影院、中学等，地理位置优越，交通便捷，商业繁华度良好，区域内基础设施和公共设施较为完善。三、市场背景分析 由于宏观房地产市场疲软，海南省海府地区积压商品房和停建工程较多，以致房地产市场供过于求，销售价格处于低迷状态。加之政府正加大处置积压商品房力度，四大资产管理公司又下调价格加快处置变现不良资产，这些因素势必影响到房地产二级市场的交易价格。但估价对象所处地理位置较好，从长远看仍具有增值的潜力。四、最高最佳使用分析 根据建筑物设计使用功能及需求市场状况分析，营业用房及商住用房仍有一定需求市场，主楼若将部分改为商住两用房，更能符合当前市场的需求。估价对象要达到最高最佳使用，应以商住综合用途最为有利，故本次评估确定估价对象在估价时点为商住综合用途。,五、估价方法的选用同估价结果报告所述六、估价测算过程（一）第一条技术路线：分别采用收益法、市场比较法、假设开发法测算估价对象的市场价值。1.采用收益法计算估价对象现房主楼2-4层的市场价值（第1层依坡地而建的架空层作为设备用房）。采用收益法的计算公式为式中 V房地产市场价值总额；a为年净收益；r资本化率；N耐用年限；n已经过年限。,V=1-,a 1,r（1+r）,N-n,项目,实例,（1）计算估价对象主楼1-4层的年有效毛收入,1）采用市场比较法确定估价对象第2层（即沿街首层）租金,选取可比实例,表10-6 实例选用表,注：选用实例均为实际可出租建筑面积租金，物业管理费、水电费由承租方负担。,交易情况修正 根据所掌握的资料，可比实例A、B、C均为正常交易，无须进行交易情况修正。交易日期修正 根据府城房地产租赁市场状况，选取的实例成交日期至估价时点时间较近，故无须进行交易日期修正。区域因素修正 根据估价人员现场勘察和所掌握资料，3个可比实例与估价对象的区域因素比较修正如表10-7所示,表10-7 区域因素比较修正表,个别因素修正,据现场勘察和所掌握资料，3个可比实例与估价对象个别因素比较修正列表如表10-8所示。,表10-8 个别因素比较修正表,求出比准价格 把以上比较修正后的各项结果，综合计算出可比实例修正后的单价，其计算列表如表10-9所示。,表10-9 综合计算修正表,项目,实例,采用简单算术平均法计算出一个综合结果作为比准价格。估价对象第2层（沿街为首层）租金=（25+29+35）3=30（元/平方米）,2）鉴于琼山市府城镇房地产市场第2、3层类似出租案例较少，故采用海府地区类似物业各层之间租金的价值环比，求出估价对象各层租金，环比百分率列表计算，如表10-10所示。,表10-10 租金环比百分率列表计算表,3)估价对象主楼2-4层营业用房年有效毛收入，如表10-11所示。,表10-11 2-4层营业用房年有效毛收入,（2）计算主楼2-4层年运营总费用1）管理费：按有效毛收入的3%计。管理费=84.993%=2.55（万元/年）2）维修费：维修费按建筑物重置价的1%，建筑物重置价按1200元/平方米计。维修费=4575.4312001%=5.49（万元/年）3）税金：营业税及附加按有效毛收入的5.5%计算，房产税按有效毛收入的12%，合计为有效毛收入的17.55.税金=84.9917.5%=14.87（万元/年）4）保险费：按建筑物重置价格的12%计。保险费=4575.43120012%=1.1（万元/年）5）年运营费用合计=管理费+维修费+税金+保险费=2.55+5.49+14.87+1.1=24.01（万元/年）（3）计算主楼2-4层年净收益 年净收益=年有效毛收入-年运营总费用=84.99-24.01=60.98（万元/年）,（4）资本化率r的确定 采用安全利率加风险调整值法：安全利率取国家一年期存款利率1.98%，风险调整值根据府城地区的社会经济现状及预期，结合估价对象所处位置及物业类型的特点，确定风险调整值为5.02%。资本化率r=1.98%+5.02%=7%（5）计算估价对象主楼2-4层收益价格 V=845.31（万元）2.采用市场比较法计算估价对象现房附楼在估价时点的公开市场价值。（1）选取可比实例,a,r,1-,（1+7%）,60-8,1,表10-12 实例选用表,（2）交易情况修正 根据所掌握的资料，可比实例A、B、C均为正常交易，无须进行交易情况修正。（3）交易日期修正 根据琼山市府城镇房地产状况，去年七月份至今该区房地产交易市场价格较为平缓，没有明显上升或下跌现象，故无须进行交易日期修正。（4）区域因素修正 根据估价人员现场勘察和所掌握资料，3个可比实例与估价对象的区域因素比较修正如表10-13所示。,表10-13 区域因素比较修正表,（5）个别因素修正 据现场勘察和所掌握资料，3个可比实例与估价对象的个别因素比较修正如表10-14所示。,表10-14 个别因素比较修正表,（6）求出比准价格 把以上比较修正后的各项结果，综合计算得出可比实例修正后的单价，其计算如表10-15所示。采用简单算术平均法计算出一个综合结果作为比准价格。附楼市值单价=（616+612+579）3=602(元/平方米)附楼市值总额=6021183.156=712 260=71.23（万元）,表10-15 综合计算修正比较表,3.采用假设开发法计算估价对象主楼（塔楼）5-20层的市场价值假设开发法的计算公式为停建工程价格=续建完成后的房地价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售费用-续建投资利润-买方购买停建工程的税费（1）采用市场比较法测算续建完成后的房地产市场价值1）选取可比实例,表10-16 实例选用表,项目,实例,2）交易情况修正 根据所掌握的资料，可比实例A、B、C均为正常交易，无须进行教育情况修正。3）交易日期修正 根据琼山市府城镇房地产市场状况，可比实例成交日期至估价时点房地产交易市场价格较为平缓，没有明显上升或下跌现象，故无须进行交易日期修正。4）区域因素修正 根据估价人员现场勘察和所掌握资料，3个可比实例与估价对象的区域因素比较修正如表10-17所示。,表10-17 区域因素比较表,表10-18 个别因素比较表,5）个别因素修正 据现场勘查和所掌握资料，3个可比实例与估价对象个别因素修正如表10-18所示。,6）求出比准价格 以上比较修正后的各项结果，综合计算出可比实例修正后的单价，其计算如表10-19所示。采用简单算术平均法计算出一个平均价格作为比准价格。估价对象5-20层市值单价=（1031+936+1041）3=1003（元/平方米）,表10-19 综合修正计算表,项目,实例,（2）续建成本 根据估价对象5-20层停工现状及琼山市工程造价确定（按商住两用房的标准），续建成本为450元/平方米，详细见表10-20所示。（3）管理费用按续建成本的2%计。管理费用=4502%=9（元/平方米）,表10-20 续建成本估算表,（4）投资利息 利率按国家一年期贷款利率5.31%，续建期为半年，设停建工程价值为x。投资利息=停建工程价值（1+5.31%）-1+续建成本和管理费（1+5.31%）-1=0.0262x+（450+9）0.013=（0.0262x+6）（元/平方米）（5）销售税费“两税一费”按处置积压房地产政策免征，销售费用取房地总价的1%，交易手续费按处置积压房地产政策2元/平方米计。销售税费=10031%+2=12（元/平方米）（6）续建投资利润 取停建工程价值和开发成本的5%计算。利润=（x+450）5%=（0.05x+22.5）（元/平方米）（7）买方购买停建工程的税费 按处置积压房地产政策免征，故不计。,0.5,0.25,（8）计算估价对象5-20层（停建工程）市场价值1）停建工程价值单价 x=467.8（元/平方米）2）停建工程价值总额=467.813803.115=645.71（万元）4.估价对象市值总额=1 项+2 项+3 项=845.31+71.23+645.71=1562.25（万元）（二）第二条技术路线：采用成本法计算估价对象的整体价值（在计算土地价值时采用基准地价修正法和假设开发法）。采用成本法的计算公式为 房地产价格=土地重新取得价格+建筑物重新建造成本-建筑物折旧1.计算土地重新取得价格（1）采用基准地价修正法和家属开发法对土地使用权在估价时点的市场价值进行估价。,经测算，估价对象3596.5平方米土地使用权公开市场价值总额为345.98万元，大写人民币叁佰肆拾伍万玖仟捌佰元整详见附件土地估价报告明正平（2002）估字第号，略。（2）主楼、附楼地价分摊1）分摊系数=总地价建筑面积=345.98 19561.7=0.01768662）主楼分摊地价=18378.5440.0176866=325.05（万元）3）附楼分摊地价=1183.1560.0176866=20.93（万元）2.计算建筑物重新建造成本建筑物重置成本=开发成本+管理费+投资利息+销售费用+开发利润+税费（1）开发成本=建安工程费+勘察设计及前期工程费+市政设施配套费1）建安工程费根据估价对象现状及琼山市建安造价确定估价对象主楼及附楼建安工程费如表10-21所示。主楼建安工程费=18378.544860=1580.55（万元）附楼建安工程费=1183.156800=94.6（万元）,表10-21 主楼已完工程造价估算表,表10-22 附楼已完工程造价估算表,注：主楼、附楼已投入费用正好代表了该地区平均客观成本。,2）勘察设计及前期工程费：按建安工程费的6%计，则 主楼勘察设计及前期工程费=1580.556%=94.83（万元）附楼勘察设计及前期工程费=94.656%=5.68（万元）3）市政设施配套费：按政府有关规定40元/平方米计算，则 主楼市政设施配套费=18378.54440=73.51（万元）附楼市政设施配套费=1183.15640=4.73（万元）4）开发成本合计：1项+2项+3项 主楼=1580.55+94.83+73.51=1748.89（万元）附楼=94.65+5.68+4.73=105.06（万元）（2）管理费=（土地取得费+开发成本）2%主楼管理费=（325.05+1748.89）2%=41.48（万元）附楼管理费=（20.93+105.06）2%=2.52（万元）,（3）投资利息：利率按国家一年期贷款利率5.31%，按现状建设期为一年计。1）土地费用利息 主楼=325.051+5.31%）-1=17.26（万元）附楼=20.93 1+5.31%）-1=1.11（万元）2）开发成本、管理费用利息 主楼=（1748.89+41.48）1+5.31%）-1=46.92（万元）附楼=（105.06+2.52）1+5.31%）-1=2.82（万元）3）投资利息合计 主楼=17.26+46.92=64.18（万元）附楼=1.11+2.82=3.93（万元）（4）销售费用：未发生，故不计。（5）开发利润：取土地价格、开发成本的3%计。主楼=（325.05+1748.89）3%=62.22（万元）附楼=（20.93+105.06）3%=3.78（万元）,1,1,0.5,0.5,（6）税费：税金按处置积压房地产政策免征，交易手续费按2元/平方米计，则 主楼税费=18378.5442=3.68（万元）附楼税费=1183.1562=0.24（万元）（7）建筑物重置成本 主楼重置成本=1748.89+41.48+64.18+62.22+3.68=1920.45(万元）附楼重置成本=105.06+2.52+3.93+3。78+0.24=115.53（万元）3.计算建筑物折旧（1）物质折旧。建筑物耐用年限为60年，主楼已经过年限为8年，附楼已经过年限为10年。主楼成新度为1-860=86.67%，结合现场实际勘察，由于停工时间较长，物业维护差，部分楼层露筋、渗水，因停业多年，营业用房室内装修部分损坏，故综合确定主楼成新度为83%；附楼自然成新度为1-1060=83.3%，结合现场实际勘察，由于查封后无人使用，物业维护稍差，故综合确定附楼成新度为80%。主楼物质折旧额=1920.45（1-83%）=326.48（万元）附楼物质折旧额=115.45（1-80%）=23.11（万元）,（2）功能折旧。由于建筑物设计至今已相隔10年，需求市场的变化必然影响到原设计使用功能的贬值。依据最高最佳使用原则，主楼需要改造为商住两用才能适应市场需求，附楼平面布置不合理，故分别主楼功能折旧率10%，附楼功能折旧率15%，则 主楼功能折旧额=1920.4510%=192.05（万元）附楼功能折旧额=115.4515%=17.33(万元）（3）经济折旧。由于估价对象主楼主体为半拉子工程，目前市场积压半拉子工程较多，变现的难度较大，附楼所处位置建筑密度大、环境经观察，加之目前琼山市府城镇房地产交易市场低迷，结合估价对象环境状况及物业类型的特点，综合确定主、附楼经济折旧率为15%。主楼经济折旧额=1920.45150%=288.0675（万元）附楼经济折旧额=115.4515%=17.33(万元）（4）建筑物折旧总额 主楼折旧额=326.48+192.05+288.07=806.6（万元）附楼折旧额=23.11+17.33+17.33=57.77(万元）,4.计算估价对象的市场价值（1）主楼市场价值总额=325.05+1920.45-806.6=1438.9（万元）（2）附楼市场价值总额=20.93+115.53-57.77=78.69（万元）（3）估价对象市场价值总额=1438.9+78.69=1517.59（万元）综合确定估价对象的市场价值：以上采用两条技术路线的估价结果相近，故采用算术平均法确定其市场价值，则 估价对象市场价值总额：（1562.25+1517.9）2=1540.075（万元）估价对象平均市值单价：15400750 19561.70=787.3（元/平方米）七、估价结果确定 根据以上计算结果，确定估价对象在估价时点的公开市场价值总额为1540.08万元，大写人民币壹仟伍佰肆拾万零捌佰元整，平均市值单价787.3元/平方米，大写人民币每平方米柒佰捌拾柒元叁角。,附件1.土地估价报告明正评（2米：）估字第 号鉴定委托书海南（2002）第 号2.房屋所有权证（琼山文庄证字第公 号）3.“大厦”各层房产平面图4.土地登记审批表琼山市 公司宗地图5.估价人员现场拍摄的照片6.估价机构及估价人员的资格证明 土地估价报告（略）,第三讲 房地产估价报告常见错误分析,及改错举例,一、房地产估价报告查错步骤,1.快速浏览报告,2.详细检查报告,3.分析测算过程,4.估价结果的确定,二、房地产估价评估报告常见错误,1.报告书漏项（如缺少评估依据、报告有效期等,2.估价对象描述不全,3.选用的估价方法不妥,4.各种评估方法中的错误,5.其他方面,房地产估价报告常见错误分析,房地产估价报告改错举例例1 分析下述估价报告，请指明其中存在的错误商务楼估价报告报告封面及目录（略）致委托方函（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件（略）,估价结果报告一、委托方商贸有限公司，法定代表：，市路号二、估价方房地产估价有限公司，法定代表：市路号，房地产估价机构资质等级：级。三、估价对象商贸楼位于市路号，四至，属商贸有限公司所有。商贸有限公司1999年4月1日以出让方式获得商务楼用地的土地使用权（使用年限为40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途为商业。商务楼为八层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积为6611平方米，总用地面积为2560平方米。自筹资金开发建设，于2001年4月全部竣工并进行了精装修后投入使用。估价对象其他内容描述（略）,四、估价目的评估商务楼市场价值，为整体转让提供价格参考依据。五、估价时间2003年4月1日六、价值定义本次估价采用公开市场价值标准。七、估价依据（略）八、估价方法 根据估价对象特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，首先采用收益法对其进行整体估价，然后采用成本法进行评估，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。,九、估价结果估价对象在2003年4月1日的市场价值为人民币1682万元（大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整），单价为人民币2544元/平方米（大写：每平方米人民币贰仟伍佰肆拾肆元整）。十、估价人员（略）十一、估价作业期2003年3月10日至3月20日。十二、估价报告应用的有效期（略）估价技术报告一、个别因素分析（略）二、区域因素分析（略）三、市场背景分析（略）四、最高最佳使用分析（略）五、估价方法选用（略）,六、估价测算过程（一）收益法估价测算1.估算年有效毛收入根据房屋所有权证记载，估价对象总建筑面积为6611平方米，其中，1-6层建筑面积各1000平方米，7层建筑面积为410平方米，8层建筑面积为201平方米。1-2层、3-6层、7-8层的建筑面积与使用面积之比分别是1：0.8、1：0.75、1：0.7.估价人员通过对估价对象的类似房地产出租经营的租金水平调查得知，类似房地产在正常出租经营情况下的每平方米使用面积月租分别为：1层100元，2层80元，3层70元，4层60元，5层40元，6层30元，7-8层20元。另外，类似房地产在正常出租经营情况下的空置及租金损失率分别为：1-3层10%，4-6层15%，7-8层20%。,根据上述资料，估价对象有效毛收入的计算如下：（1）1层年有效毛收入：A=10001000.812=96.00（万元）（2）2层年有效毛收入：B=1000800.81290%=69.12（万元）（3）3层年有效毛收入：C=1000600.7512=63.00（万元）（4）4层年有效毛收入：D=1000600.751285%=45.90（万元）（5）5层年有效毛收入：E=1000400.751285%=30.60（万元）（6）6层年有效毛收入：F=1000301285%=36.00（万元）（7）7-8层年有效毛收入：G=（410+201）200.71280%=8.21（万元）年有效毛收入=A+B+C+D+E+F+G=96.00+69.12+63.00+45.90+30.60+36.00+8.21=343.43（万元）,2.估算年运营费用（1）年土地使用费：根据市规定，划拨土地使用权达到房地产出租经营的应按每年293元/平方米的标准缴纳土地使用费。则 年土地使用费=293 2560=75.01（万元）（2）年管理费：根据市规定，出租经营物业按年租金收入的5%计支付管理费。则 年管理费=343.43 5%=17.17（万元）（3）年维修费：按年租金收入的8%计支维修费。则 年维修费=343.43 8%=27.47（万元）（4）年保险费：按年租金收入的2%计算。则 年保险费=343.43 2%=0.69（万元）,（5）年税费：根据市固定，出租经营物业要缴纳房地产税、营业税、城市维护建设税及教育费附加，其中：房产税为年租金收入的12%，营业税、城市维护建设税及附加为年租金收入的5.5%。则 年税费=343.43（12%+5.5%）=60.10（万元）年运营费用=年土地使用费+年管理费+年维修费+年保险费+年税费=75.01+17.17+27.47+0.69+60.10=180.44（万元）3.估算年净收入 年净收入=年有效毛收入-年运营费用=343.43-180.44=162.99（万元）4.确定资本化率资本化率根据一年期的存款利率等因素确定为8%。,5.选出计算公式求出收益价格由于估价对象的收益年限为有限年，即n=40-5=35（年），且净收益每年基本上固定不变，因此选用以下公式计算收益价格。将上述相关数据a=162.99，r=8%，n=35代入上述公式，求得V=1899.58（万元）（二）成本法估价测算过程1.估算土地价格根据市基准地价表及基准地价修正法，估价对象土地使用权出让期40年的基准地价为每平方米土地面积2860元，由于估价对象土地使用权从土地使用权出让之日至估价时点已经过5年，其减价率为540=12.5%。则估价对象土地价格为 土地价格=2860（1-12.5%）2560=640.64（万元）,V=1-,a,r,（1+r）,1,n,2.估算建筑现值 建筑物现值=建筑物重置价格-建筑物折旧（1）建筑物重置价格根据市客观重置成本及相关因素，估价对象建筑物的重置单价（含红线内市政配套费用、专业费、利息、利润）为1290元/平方米。则建筑物重置总价为 建筑物重置总价=12906611=852.82（万元）（2）建筑物折旧根据房地产估价规范的规定，钢筋混凝土结构非生产用房的耐用年限为60年，残值率为0.而估价对象建筑物已使用2年，则采用直线折旧法计算的折旧费总额为建筑物折旧费总额=建筑物重置总价（1-残值率）已使用年限耐用年限=852.82（1-0）2 60=28.43（万元）,（3）建筑物现值 建筑物现值=852.82-28.43=824.39（万元）3.估算估价对象房地产的价格 估价对象房地产价格=土地价格+建筑物现值=640.64+824.39=1465.03（万元）（三）估价结果的确定以收益法的股价结果和成本法的股价结果的简单算术平均数作为估价对象房地产价格的估价结果。即 估价对象房地产总价=（1899.58+1465.03）2=1682（万元）（已取整）估价对象房地产建筑面积单价=1682/0.6611=2544（元/平方米）七、估价结果经过评估，某商务楼在在2003年4月1日的市场价值为人民币1682万元（大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整）。附件（略）,答：1.“估价时间”用语错误，应为估价时点；2.缺少估价原则；3.估价方法中缺少选用的估价方法的定义；4.未分析租金水平的变化趋势；5.1层有效毛收入计算错，未考虑空置及租金损失率（出租率）影响；6.3层有效毛收入计算错，未考虑空置及租金损失率（出租率）影响；7.6层有效毛收入计算错，未考虑使用面积系数；8.年莹莹费用中不应计算土地使用费；9.未说明当地规定的管理费中是否包括水、电、气、热等费用；10.保险计算基数错，不应以年租金收入为基数，应以建筑物价值为基数计算；,指错参考答案,11.资本化率取值未说明理由；12.可获收益年限错，应为36年；13.基准地价修正法中年期修正方法（公式）错；14.基准地价修正法中已“经过年限”错，应为4年；15.基准地价修正法仅对日期进行了修正，对土地的状况未进行修正；16.建筑物折旧年限计算错（应为2/37）；17.未说明估价结果的确定的理由。,例2 分析下述估价报告，请指明其中存在的错误 在建工程房地产抵押价值估价报告封面及目录（略）致委托方函（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件（略）,房地产估价结果报告一、委托方（略）二、估价方（略）三、估价对象（略）1.区位状况（略）2.实物状况（略）3.权益状况（略）四、估价目的 为委托方以估价对象为抵押物向银行申请抵押贷款提供抵押物市场价值参考。五、价值定义 本次估价采用公开市场价值标准，即估价结果为估价对象在估价时点时的公开市场的客观合理价值。,七、估价依据（略）八、估价方法 估价人员进行了实地查勘，通过认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基础方法，其中假设开发法中开发完成后的价值采用市场法估价。九、估价结果 经测算，估价对象在估价时点2005年4月18日的客观价值为人民币4794.52万元。大写人民币肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整。十、估价人员（略）十一、估价作业日期2005年4月16日至2005年4月22日十二、估价报告应用的有效期（略）,估价技术报告一、个别因素分析（略）二、区域因素分析（略）三、最高最佳使用分析（略）四、估价方法选用1.估价对象是具有投资开发或再开发潜力的房地产，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法进行估价。根据假设开发法的思路，可将预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常的开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及购买估价对象应负担的税费，求取估价对象的客观合理价格或价值。2.估价对象为在建工程，有明确的工程进度和费用投入，因此采用成本法作为估价方法之一。根据成本法的思路，以建造估价对象房地产所需的各项必要费用，应缴纳的税金、正常开发利润之和，求取估价对象的客观合理价格或价值。3.对以上两种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价值和单位价值。,五、估价测算过程（一）假设开发法分析测算1.采用的公式估价对象价格=开发完成后的房地产价值-续建开发成本-管理费用-投资 利息-销售税费-开发利润-取得估价对象应缴纳的税费2.估价对象开发完成后房地产价值的测算 运用市场法测算估价对象开发完成后的价值。市场法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较。对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。,（1）采用的公式,估价对象价格=可比实例价格=可比实例价格,100,（）,（）,100,100,（）,交易情况 修正,交易日期 修正,房地产状况 修正,正常市场价格,实际成交价格,估价时点价格,成交日期价格,估价对象状况价格,实例状况价格,（2）所选可比实例如表10-23所示 表10-23所示 可比实例情况表,可比实例名称,比较项目,（3）交易情况修正可比实例A、B、C均属正常交易，交易情况无须修正，交易情况修正系数均为100/100.（4）交易日期调整近期市房地产市场状况稳定，可比实例A、B、C均属近期交易，交易日期无须调整，调整系数均为100/100。（5）房地产状况调整因权益状况相同，将房地产状况调整分为区域因素，个别因素调整。,区域因为调整根据可比实例的具体情况，可比实例A、B、C的区域因素略好于估价对象。将区域因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较。得到可比实例A、B、C区域因素调整系数分别为：100/101、100/102、100/103（具体比较情况见表10-2）。个别因素调整根据可比实例的具体情况，可比实例A、B、C的个别因素略差于估价对象，可比实例C的个别因素略优于估价对象。将个别因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较，得到可比实例A、B、C个别因素调整系数分别为100/102、100/102、100/97（具体比较情况见表10-24）。,表10-25 市场法修正计算表,（6）比较修正计算（见表10-25）,从测算结果来看，3个可比实例的比准价格水平差异不大，因此采用简单算术平均数作为市场法测算结果。比准价格平均值=（3009+29