房地产企业土地增值税清算之企业自查.ppt

房地产企业土地增值税清算之企业自查,西安中道财税咨询有限公司陕西西秦税务师事务所有限公司,加计扣除,土地费用,开发成本,开发费用,税金,土地增值税扣除项目,代收费用,销售收入,视同销售,企业自用,土地增值税收入项目,土地增值税清算,土地增值税清算标准,一、主动清算条件符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。上述清算条件就是主动清算条件，也就是说，当开发企业的开发项目具备以上任何一个条件的，应主动进行清算。二、强制清算条件所谓强制清算条件，是指虽未达到主动清算条件，但是税务机关要求进行清算的条件。通知第二条关于“土地增值税的清算条件”同时规定：符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。,土地增值税清算标准,三、土地增值税清算标准同所得税完工标准的比较第三条 企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。(二)开发产品已开始投入使用。(三)开发产品已取得了初始产权证明。国家税务总局关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复国税函【2009】342号根据国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知（国税发200631号）规定的精神，房地产开发企业建造、开发的开发产品无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本并计算此前以预售方式销售开发产品所取得收入的实际毛利额，同时将开发产品实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年（完工年度）应纳税所得额。开发产品开始投入使用是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用。,土地增值税清算标准,三、土地增值税清算标准同所得税完工标准的比较土地增值税清算以销售作为衡量标准，所得税完工以竣工或入住为衡量标准。问题一：所得税清算在先还是土地增值税清算在先？或者说，哪一个标准先到？问题二：未进行土地增值税清算能否进行所得税清算？,土地增值税清算标准,四、遗留项目的土地增值税清算问题什么是遗留项目？以前已经达到土地增值税清算标准，但因为种种原因未能进行土地增购置税清算的项目。问题一：遗留项目现在还要不要清算？问题二：遗留项目现在开展清算是否涉及滞纳金和罚款？问题三：遗留项目如果已经做完所得税清算怎么办？,土地增值税清算单位,国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）第一条关于“土地增值税的清算单位”进一步明确：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。”问题一：什么是国家有关部门审批的开发项目？问题二：分步开发项目如何确定清算单位？问题三：普通住宅与非普通住宅是否必须分开清算？问题四：同一项目的住宅和商铺是否可以分开清算？,土地增值税收入项目,土地增值税清算中，转让房地产取得的收入是指房产的产权所有人、土地的使用人将房屋的产权、土地使用权转移给他人而取得的货币收入、实物收入、其他收入等全部价款及有关的经济收益。,房产处置,正常销售,视同销售,转为自用,土地增值税收入项目,一、正常销售收入1、收入确认时间问题（1）以预售方式出售商品房的，以实际取得预售房收入的当天确认为收入实现；（2）以分期付款方式出售商品房的，以每期实际取得收入的当天确认为收入实现；3）以银行按揭方式出售商品房的，以取得首期付款收入和银行贷款的当天确认为收入实现；（4）以其他方式出售商品房的，以实际取得售房收入的当天确认为收入实现。问题一：土地增值税、营业税、所得税三者收入确认时间是否一致？问题二：土地增值税预征和清算收入确认时间是否一致？,土地增值税收入项目,一、正常销售收入2、收入确认价格问题对于房地产交易价格低于本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格、且无正当理由的，税务机关有权根据：按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。关注一：关联企业间交易价格问题关注二：以地换房模式交易价格问题问题一：车库销售收入是否缴纳土地增值税？,土地增值税收入项目,二、视同销售收入国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发2006187号三、非直接销售和自用房地产的收入确定（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：1、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。关注一：补偿回迁房视同销售问题关注二：以地换房视同销售问题,土地增值税收入项目,三、转为自用国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发2006187号三、非直接销售和自用房地产的收入确定(二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。关注一：转为自用的账务处理，何时处理？关注二：转为自用的税务处理（营业税、所得税、土地增值税、房产税、契税、城镇土地使用税）关注三：转为自用后出租（营业税、所得税、土地增值税、房产税、契税、城镇土地使用税）,土地增值税收入项目,四、代收费用房地产企业销售商品房时，通常代有关部门向购房者收取煤气（天然气）集资费、暖气集资费、有线电视初装费、电话初装费、办证费（房屋交易手续费、产权登记费、他项权利登记费、权证工本费、契税、商品房购销合同印花税、土地使用印花税、房屋所有权印花税、土地使用证印花税、住房维修基金）等。1、营业税问题代收费用属于价外费用，不论是否开票或者纳入房价，均应缴纳营业税。特殊项目的代收费用如下：（1）代收住房维修基金国家税务总局关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知 国税发200469号（2）代收的契税和印花税是否缴纳营业税（3）拆除建筑物、平整土地并代收的拆迁补偿费是否缴纳营业税国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知 国税函2009520号（4）2009年1月1日后，符合营业税暂行条例实施细则第十三条三个条件的代收费用不再缴纳营业税。,土地增值税收入项目,四、代收费用2、所得税问题2009年31号文第五条 开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他部门收取、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。第十六条 企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交有关部门单位的，应于移交时扣除。3、土地增值税问题财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知财税199548号六、关于地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税的问题对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。,扣除项目之土地费用及拆迁补偿费用,所得税土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。土地增值税取得土地的使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按统一规定交纳的有关费用。土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等。,扣除项目之土地费用及拆迁补偿费用,1、土地闲置费问题国务院关于促进节约集约用地的通知国发20083号所得税：允许扣除土地增值税：不允许扣除国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国税函2010220号 2010年5月19日四、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。,扣除项目之土地费用及拆迁补偿费用,2、拆迁补偿支出国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国税函2010220号六、关于拆迁安置土地增值税计算问题（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发2006187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。,扣除项目之土地费用及拆迁补偿费用,总体来讲，拆迁补偿问题可以分为两大类型：一种是因为政府规划、基础设施等原因，以政府为主体的拆迁与拆迁补偿。该类型拆迁补偿最大的特点就是被拆迁人的被动性和服从性。此类拆迁行为中，房地产企业的角色是从属于政府的，协助政府进行拆迁，拆迁补偿，并从中获利，最典型的例子就是旧城改造或者城中村改造。另一种类型是由于企业相互之间经济行为产生的拆迁与补偿，该类型与政府规划、基础设施没有直接关系，属于企业经济行为，多以企业之间土地使用权和不动产的转让形式出现。具体拆迁补偿的形式有两种：产权调换和作价补偿。,扣除项目之土地费用及拆迁补偿费用,2、拆迁补偿支出（1）产权调换（回迁安置或异地安置）房地产公司：视同销售，同时计入拆迁补偿费。视同销售问题土地增值税和所得税规定基本一致国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发2006187号三、非直接销售和自用房地产的收入确定（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。,扣除项目之土地费用及拆迁补偿费用,2、拆迁补偿支出（1）产权调换（回迁安置或异地安置）房地产公司视同销售营业税规定同土地增值税和所得税有差异以房产补偿给被拆迁户的，对补偿面积与拆迁面积相等的部分，按同类住宅房屋的成本价核定计征“销售不动产”的营业税；对补偿面积超过拆迁面积的部分，按营业税暂行条例实施细则第十五条规定，核定营业额计征“销售不动产”的营业税。国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复国税函发1995549号这里的成本价指什么？是否包含地价？,扣除项目之土地费用及拆迁补偿费用,2、拆迁补偿支出（1）产权调换（回迁安置或异地安置）补差价款处理补差价款是价差还是面积差？补差价款的营业税处理：重庆市地方税务局关于房屋拆迁过程中有关营业税政策的通知（渝地税发2002156号）规定：“拆迁人与被拆迁人实行房屋产权调换形式补偿的，拆迁人向被拆迁人收取的结构价差，经各区县（自治县、市）地方税务局审查后，暂不征收营业税及附加税费。这里所称的结构价差，主要是指拆迁人实行产权调换的房屋因其结构优于被拆迁人房屋的结构（比如被拆迁的房屋为砖木结构，还房为钢混结构）而收取的部分补偿收入。对于超面积部分安置的，应视为销售不动产征营业税及附加。此外，上述文件所规定的税收政策，仅限于旧城改造项目。”补差价款的所得税处理补差价款的土地增值税处理,扣除项目之土地费用及拆迁补偿费用,2、拆迁补偿支出（2）作价补偿（货币补偿方式）房地产公司支付拆迁补偿款：凭合法有效凭据计入拆迁补偿费什么是合法有效凭证？拆迁补偿单位或个人收到拆迁补偿款：营业税？土地增值税？所得税？土地增值税土地增值税条例第8条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。土地增值税暂行条例实施细则第11条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。财政部、国家税务总局刚刚下发的关于土地增值税若干问题的通知（财税200621号）对实施细则的第11条作了进一步的解释，文件规定，因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。,扣除项目之土地费用及拆迁补偿费用,2、拆迁补偿支出（2）作价补偿（货币补偿方式）营业税对于被拆迁方收到的拆迁补偿款是否要交纳营业税，目前国家税务总局的文件没有明确规定。关于征用土地过程中征地单位支付给土地承包人员的补偿费如何征税问题的批复（国税函199787号）文件在内容与此比较近似，该文件规定对于对土地承包人取得的土地上的建筑物、构筑物、青苗等土地附着物的补偿费收入，应按照营业税“销售不动产其他土地附着物”税目征收营业税。因为该文件存在适用范围的限定，个人和企业收到的拆迁补偿款不能完全适用该文件。根据营业税税目注释（国税发1993149号）的规定，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为不征收营业税。但该文件只是对国家收回土地使用权而给与使用者的补偿不征收营业税，但是政府支付给被拆迁人的补偿款是包含土地使用权的补偿款及土地上的建筑物、构筑物等土地附着物的补偿款。,扣除项目之土地费用及拆迁补偿费用,2、拆迁补偿支出（2）作价补偿（货币补偿方式）营业税各地税务机关自行规定：重庆地方税务局关于旧城改造房屋拆迁过程中有关营业税政策的通知（渝地税发2002156号）规定，被拆迁人与拆迁人实行房屋产权调换形式补偿的，被拆迁人因房屋结构和面积原因所取得的结算价款，暂不征收营业税及附加税费；在拆迁原房过程中，被拆迁人选择货币补偿（安置）方式，所取得的货币补偿（安置）价款，暂不征收营业税及附加税费。广东省关于旧城拆迁改造有关营业税问题的批复（粤地税函1999295号）规定，在城市改造建设中支付给被拆迁户得拆迁补偿收入，凡经县级以上政府批准，国土局及有关房地产管理部门发出公告，限期拆（搬）迁的地（路）段的，被拆迁户取得的拆迁补偿收入（包括货币、货物或其他经济利益）暂不征收营业税。福建省地方税务局关于拆迁补偿业务征收营业税问题的通知（闽地税发200463号）规定：一、拆迁人给予被拆迁单位和个人补偿安置的房屋，不论其以何种方式结算价款，均属于营业税的征税范围，应按“销售不动产”征收营业税。拆迁人支付的拆迁补偿金应作为成本费用列支，不得冲减其“销售不动产”的计税营业额。二、被拆迁单位和个人因拆迁取得的房屋（或土地）拆迁补偿费及其他补助费或补偿安置的房屋，除下列两种情况外，均应征收营业税。1、被拆迁单位和个人取得政府财政部门支付的房屋（或土地）拆迁补偿费及其他补助费，暂免征收营业税。2、被拆迁个人因自用普通住房拆迁，所取得的补偿费或拆迁过程中发生的房屋等面积产权调换，暂免征收营业税。,扣除项目之土地费用及拆迁补偿费用,2、拆迁补偿支出（2）作价补偿（货币补偿方式）企业所得税和个人所得税国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知国税函2009118号二、对企业取得的政策性搬迁或处置收入，应按以下方式进行企业所得税处理：（一）企业根据搬迁规划，异地重建后恢复原有或转换新的生产经营业务，用企业搬迁或处置收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途或者新的固定资产和土地使用权（以下简称重置固定资产），或对其他固定资产进行改良，或进行技术改造，或安置职工的，准予其搬迁或处置收入扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出后的余额，计入企业应纳税所得额。（二）企业没有重置或改良固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。（三）企业利用政策性搬迁或处置收入购置或改良的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。（四）企业从规划搬迁次年起的五年内，其取得的搬迁收入或处置收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定处理。,扣除项目之土地费用及拆迁补偿费用,2、拆迁补偿支出（2）作价补偿（货币补偿方式）企业所得税和个人所得税个人所得税问题：财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知财税200545号 各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：经国务院批准，现将城镇房屋拆迁有关税收政策通知如下：一、对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。二、对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。,扣除项目之土地费用及拆迁补偿费用,2、拆迁补偿支出（3）城中村改造模式,房地产公司80亩地,村民20亩地,项目主体,拆迁补偿,计入土地成本,扣除项目之土地费用及拆迁补偿费用,2、契税所得税：明确列出土地增值税：以前未明确国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国税函2010220号五、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。,扣除项目之土地费用及拆迁补偿费用,国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知国税发【2009】91号第二十二条 审核取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注：(一)同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。(二)是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。(三)拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁(回迁)合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。,扣除项目之开发成本之前期工程费,所得税前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。土地增值税前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。,扣除项目之开发成本之建筑安装工程费,所得税指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。土地增值税建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。,扣除成本之开发成本之建筑安装工程费,建筑安装工程费扣除关键点：国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知国税发【2009】91号第二十五条 审核建筑安装工程费时应当重点关注：(一)发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符。(二)房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目。(三)参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。(四)房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的，还应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。(五)建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。,扣除项目之开发成本之建筑安装工程费,延伸问题：房地产开发企业是否需要对施工企业代扣代缴营业税？营业税条例 第十一条 营业税扣缴义务人：（一）中华人民共和国境外的单位或者个人在境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，在境内未设有经营机构的，以其境内代理人为扣缴义务人；在境内没有代理人的，以受让方或者购买方为扣缴义务人。（二）国务院财政、税务主管部门规定的其他扣缴义务人。如果不代扣代缴，施工企业如何缴纳？关于印发西安市地方税务局建筑和房地产行业跨区涉税项目管理办法的通知 西地税发2009213号问题一：涉及跨区运营的，建安企业、房地产企业应税劳务或转让不动产营业税在哪里交？纳税人跨区涉税项目在项目属地局应缴纳建筑业营业税、销售不动产营业税、城建税、教育费附加。问题二：是否需要办理相关税务手续？主管税务机关开具的外出经营活动税收管理证明，办理税务登记手续。,扣除项目之开发成本之建筑安装工程费,问题三：建筑企业给房地产企业开具发票为其公司所在的征管局发票，是否可以？纳税人的跨区涉税项目，必须在项目属地局领购、使用发票。纳税人不得使用自制的各种收款收据用以结算收入款项，不得开具项目属地局以外的建筑业和销售不动产发票。问题四：能否继续要求代扣代缴？对符合下列条件的，项目属地局可与其签订委托代征协议，明确代征代缴的税种及其权利义务，实行委托代征方式，有效控管零散税源。（一）该跨区涉税项目的受托方为项目属地局正常管理的企业类纳税人；（二）受托方自愿接受委托；（三）与受托方分别签订施工建筑合同的乙方达到10家以上（含本数）。,扣除项目之开发成本之基础设施建设费,所得税开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。土地增值税基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。第二十三条 审核前期工程费、基础设施费时应当重点关注：(一)前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形。(二)是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。(三)多个(或分期)项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊,扣除项目之开发成本之公共配套建设费,所得税开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。土地增值税公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发2006187号四、（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；,扣除项目之开发成本之公共配套建设费,预提费用所得税新31号文（1）出包工程未结算而未取得全额发票的，可以预提，不超过合同总金额的10%。（2）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按照预算造价合理预提建造费用。（3）报批报建费用、物业完善费用可按照规定预提。土地增值税国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 国税发2006187号四、（四）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知 国税发【2009】91号第二十四条 审核公共配套设施费时应当重点关注：(一)公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况。第二十六条 审核开发间接费用时应当重点关注：(二)开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。,扣除项目之开发成本之公共配套建设费,国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知国税发【2009】91号 第二十四条 审核公共配套设施费时应当重点关注：(一)公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况。(二)是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。(三)多个(或分期)项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。,扣除项目之开发成本之开发间接费,所得税企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。土地增值税开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。,扣除项目之开发成本之开发间接费,7、开发间接费用（1）开发间接费用同期间费用的区别关键在于如何理解“直接”的含义，实际操作中，项目部发生的的管理费用计入开发间接费用，公司总部发生的计入期间费用、（2）开发间接费用的重大意义所得税：未完工开发产品收入税前扣除的是期间费用；土地增值税：可加计扣除的是开发间接费用。喜欢开发间接费用还是期间费用？（3）开发间接费同期间费用的合理分割 发文成立项目部；项目部文件确定人员构成，福利待遇，资产构成，办公地点；其他配合制度和文件的说明。,扣除项目之开发成本之开发间接费,7、开发间接费用（4）营销设施建造费不能再作为固定资产处理，也不能作为销售费用直接扣除。而应该计入开发间接费用。账务处理：借：开发成本开发间接费用营销设施建造费 贷：银行存款等土地增值税如何处理？甲企业建造售楼部花费500万元，后房子售完，售楼部拆除取得收入20万元，如何进行税务处理？流转税、所得税,扣除项目之开发成本之开发间接费,国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知国税发【2009】91号第二十六条 审核开发间接费用时应当重点关注：(一)是否存在将企业行政管理部门(总部)为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。(二)开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。,扣除项目之利息,1、利息是开发成本还是开发费用？所得税开发成本为主企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。土地增值税开发费用财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按土地成本和开发成本项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按土地成本和开发成本项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知 国税发【2009】91号第二十七条 审核利息支出时应当重点关注：(一)是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。(二)分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。(三)利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。,扣除项目之利息,2、向其他企业和个人借款协议可否作为土地增值税利息扣除证明？3、无利息发生如何扣除？国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国税函2010220号 二、（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。4、银行罚息和超出借款期限的利息如何扣除？财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知财税字199548号八、关于扣除项目金额中的利息支出如何计算问题（一）利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；（二）对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。,扣除项目之利息,国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知国税发【2009】91号第二十七条 审核利息支出时应当重点关注：(一)是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。(二)分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。(三)利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出,扣除项目之期间费用,所得税管理费用、销售费用、财务费用土地增值税开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按土地成本和开发成本项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按土地成本和开发成本项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。土地增值税开发费用扣除是否需要提供票据？,扣除项目之税金,所得税营业税金及附加，土地增值税土地增值税准予扣除与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。印花税扣除问题财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知财税字199548号九、关于计算增值额时扣除已缴纳印花税的问题 细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照施工、房地产开发企业财务制度的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。,扣除项目之加计扣除,对从事房地产开发的纳税人，可按土地成本、开发成本项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。1、生地与熟地转让缴纳土地增值税的差异国家税务总局关于印发土地增值税宣传提纲的通知 国税函发1995110号（一）对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，其目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。（二）对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。国家税务总局关于印发土地增值税清算鉴证业务准则的通知国税发（2007）132号（一）对取得土地（不论是生地还是熟地）使用权后，未进行任何形式的开发即转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形。（二）对于取得土地使用权后，仅进行土地开发（如三通一平等），不建造房屋即转让土地使用权的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，是否按取得土地使用权时支付的地价款和开发土地的成本之和计算加计扣除。2、转让在建工程的土地增值税问题？如果在建工程是本企业投资，允许土地成本和开发成本之和的20%加计扣除；如果仅从别的企业得到的在建工程，未作投入又再次转让，不得加计扣除。,自查流程及关键点,清算标准自查销售时间销售比例,清算对象自查分开清算合并清算,收入项目自查视同销售自用,扣除项目自查开发费用剔除合法凭证证据链条,计算增值率计算增值额计算增值税,寻找问题清算对象问题收入问题扣除问题,房地产企业涉税问题汇总,一、偷逃、隐匿应税收入类1、将销售收入挂在往来账上，或隐匿收入，或不作、不及时做账务处理，或直接冲减开发成本。2、分解售房款收入，将部分款项开具收款收据，隐匿收入。3、在境外销售境内房产，隐匿销售收入。4、私建违建阁楼、车库、仓库，对外销售使用权开具收款收据，隐匿收入。5、价外收费等按合同约定应计入房产总值的未按规定合并收入。有的企业以代收费用的形式挂往来账；有的企业在代建工程、提供劳务过程中节约的材料、报废工程和产品的材料等留归企业所有，不确认收入实现。6、无正当理由，以明显偏低的价格将商品房销售给本公司股东或关联企业及个人。7、产品已完工或者已经投入使用，预收款不及时结转销售，不按完工产品进行税务处理，仍按预征率缴纳所得税。8、将开发产品转作自用固定资产，或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、以房抵债、换取其他单位和个人的非货币性资产等。在开发产品所有权或使用权转移时，未按视同销售申报纳税。9、检查有无将开发产品分配给股东的行为，是否按照税法计算缴纳相关税金。,房地产企业涉税问题汇总,10、检查有无将房地产对外投资，是否按照税法规定计算缴纳土地增值税。11、开发的会所等产权不明确，就转给物业，不按开发产品进行税务处理，或者将不需要办理房产证的停车位、地下室等公共配套设施对外出售不计收入。12、整体转让“楼花”不做收入，即开发商将部分楼的开发权整体转让给其他具有开发资质的企业，按照约定收取转让费，却不按规定做收入，而是挂往来账，甚至私设账外账。13、按揭销售，首付款实际收到时或余额在银行按揭贷款办理转账后不及时入账，形成账外收入，或将收到的按揭款项计入“短期借款”等科目。14、售后返租业务，以冲减租金后实际收取的款项计收入。15、旧城改造中，房地产企业拆除居民住房后，补偿给搬迁户的新房，对偿还面积与拆迁面积相等的部分、超面积部分以及差价收入没有合并收入计算缴纳土地增值税和企业所得税。16、以房抵工程款、抵广告费、抵银行贷款，以动迁补偿费抵顶购房款等业务，不计收入。17、以房换地，以地换房业务未能按非货币交易准则进行处理。18、与部队、村委会联建商品房，隐匿收入。19、采取包销形式，未按包销合同约定的收款时间、金额确认收入。有些企业与包销商签订包销合同，约定一定的报销金额，包销商负责销售，开发商负责开票。有的包销商在销售过程中，采取部分房款由开发商开具发票、其余房款直接以现金收取或开具收款收据，隐瞒销售收入。,房地产企业涉税问题汇总,20、签订精装商品房购销合同，对装修部分的房款开具建筑业发票，少交营业税。二、虚列、多列成本费用类1、发生销售退回业务，只冲减收入，不冲回已结转成本。2、从外地虚开材料采购发票，或到税负较低地区申请代开发票，或者使用假发票入账。3、多预提施工费用，虚列开发成本。4、在结转经营成本时，无依据低估销售单价，虚增销售面积，多摊经营成本。5、滚动开发项目，故意混淆前后项目之间的成本，提前列支成本支出。有的企业将正在开发的未完工项目应承担的成本费用计入已经决算或即将决算的项目，造成已完工项目成本费用加大，减少当期利润