房地产企业代收款项的税务处理.ppt

代收款项的税务处理,代收款项的税务处理,案例：经查甲公司“其他应付款”账户，该公司2003至2005年在销售商品房时向客户收取住房专项维修基金、管道燃气初装费、有线电视初装费等2200万元，未做任何税务处理。问：该企业是否存在税收风险呢？引入：代收费用的税务处理讲解,代收款项的税务处理,房地产企业销售商品房时，通常代有关部门向购房者收取煤气（天然气）集资费、暖气集资费、有线电视初装费、电话初装费、办证费（房屋交易手续费、产权登记费、他项权利登记费、权证工本费、契税、商品房购销合同印花税、房屋所有权证印花税、土地使用证印花税、住房维修基金）等。1、这些代收费用开发商有利润么？2、那么代收费用是否需要缴纳 营业税 企业所得税 土地增值税呢？,代收款项的税务处理,一、营业税（一）原则上代收费用应当作为价外费用缴纳营业税,而不去区分是否开票或纳入房价内。1、根据营业税暂行条例第五条：纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务，转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。（新旧条例无差别）2、旧营业税暂行条例实施细则第十四条（2009年1月1日前适用）条例第五条所称价外费用，包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。,代收款项的税务处理,3、营业税2009年的新政策变化（营业税暂行条例实施细则第十三条）条例第五条所称价外费用，包括手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、罚息、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、待垫款项以及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金和行政事业性收费：1、由国务院或者省级政府批准设立的政府性基金，由国务院或者省级政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费。2、收取时开具省级以上部门印制的财政票据。3、所收款项全额上缴财政。,代收款型的税务处理,（二）特殊项目的代收费用1、代收的维修基金征收营业税么？（国税发200469号）2、代收的契税和印花税是否缴纳营业税？3、拆除建筑物、平整土地并代收的拆迁补偿费是否缴纳营业税？（国税函【2009】520号第二条）总结：原则上代收费用作为价外费用，要缴纳营业税，以下情形除外：1、2009年1月1日以后，符合三个条件的代收费用；2、代收的维修基金（国税发【2004】69号文件）3、代收的拆迁补偿费（国税函【2009】520号）4、代收的契税、印花税（是税不是费）5、个别省自行规定了不征收营业税的个别项目。,代收费用的税务处理,（三）开发企业如何规避对代收费用交纳营业税？1、国税发199576号（从代理业讲起）2、国税函2007908号（差额征税）3、国税发1998217号（建设部和总局协调的结果）4、财税200316号文件第三条第十九款,代收款项的税务处理,二、企业所得税 第五条 开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他部门收取、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。第十六条 企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。收支两条线的原则：不影响税款本身，影响所得税款的利息。,代收款项的税务处理,二、企业所得税 是否将代收费用纳入所得税收入，未作统一要求，要根据开发商是否对代收费用开票或纳入房价内而定。代收费用无论是否作为收入都不影响所得税，只是影响所得税款的利息。有关部门对开发商开票，开发商对业户开票，或者开发商在账目上体现利润差价。这种情况下，收取的代收费用要记作收入，当向有关部门缴纳时，可以作为成本费用扣除。（一）无论如何操作不影响所得税款本身。（二）可能影响所得税款的利息。（三）如果纳入收入可作为三项费用的扣除基数,代收费用的税务处理,三、土地增值税（一）财税199548号文件第六条、（二）国税发【2009】91号文件第二十八条 问：土地增值税，是既作为收入，又作为费用扣除好呢，还是既不作为收入，也不作为费用扣除好呢？,代收款项的税务处理,案例：经查甲公司“其他应付款”账户，该公司2003至2005年在销售商品房时向客户收取住房专项维修基金、管道燃气初装费、有线电视初装费等2200万元，未做任何税务处理。其中专项维修基金700万元符合国税发200469号文件规定，不计征营业税，其余1500万元未按税法规定申报纳税。处理决定：1、根据中华人民共和国营业税暂行条例第一条、第二条、四条及中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第十四条的规定，追缴该公司代收款项营业税及附加，并加收滞纳金。2、因代收款项票据由委托方开具，根据31号文的规定，此代收代付款项不并入应纳税所得额缴纳企业所得税。3、因为代收费用单独核算，所以也不缴纳土地增值税。,代收款项的税务处理,四、代收费用的总结对代收款项的总结代收费用税收待遇分析表：比较各个税种不同处理方式1、营业税（除了四种情况，一律缴纳营业税）2、企业所得税（可以做三项费用扣除基数）3、土地增值税（不允许做加计扣除及开发费用扣除基数）个人观点：倾向于做代理业，规避营业税，不去考虑企业所得税三项费用基数问题。以避免麻烦。,代收款项的税务处理,五、代收代付拆迁补偿费的营业税处理 纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目 缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。国税函【2009】520号文件第二条,