地产景观设计与施工管理.ppt

房地产景观设计、施工管理,主讲人 曹海瑛,曹海瑛背景介绍,19年的工作经验，其中有11年设计单位从业经验，8年地产公,司工作经验，先后在华新国际、龙湖地产、协信集团、汇祥地产等,负责相关管理工作，曾担任过设计部经理、副总工程师、设计总,监、副总经理。擅长设计管理流程制度的梳理，产品研发，示范区,景观和装修设计效果把控。曾担任多家地产公司、景观设计和装修,设计单位的设计顾问。,龙湖地产景观设计及施工管理,关键词：景观效果/成本控制示范区/客户敏感点关键节点/样板带路品质/价值3,二,三,四,二,三,四,第一部分,房地产景观设计管理,目录,一,景观设计管理流程景观设计阶段性成果及各阶段管控要点景观设计管理关键点分析景观设计案例解析,第二部分,景观施工管理及成本控制,一,景观施工管理流程景观施工管理的阶段分析景观施工管理和成本控制关键点分析景观施工管理和成本控制案例解析,引子：走近龙湖,龙湖是怎样炼成的？,第一部分,房地产景观设计管理,第一部分,一、景观设计管理流程,设计管理流程及要素,部门职责及组织架构,景观设计合作单位管理,景观设计计划管理,第一部分,设计管理流程及要素,1、设计管理要素设计管理是高增值工作，有四大工作要素,第一部分,2、设计管理流程分为四个阶段：,1）、设计前期准备阶段；2）、设计中间过程阶段；3）、设计阶段性成果控制；4）、设计后期审查跟踪阶段。,第一部分,3、运营架构,第一部分,设计研发部职责及组织架构,1、设计研发部职责,1）、项目设计过程管理和质量标准管理。）、公司产品线设计产品组合研究。,）、以价值为导向的研发工作产品标准和产品系列的维护。,4）、负责分供方的管理。,11,第一部分,2、设计研发部组织架构,12,第一部分,景观设计合作单位管理,合作单位的选择,合作单位的评价,合作单位资源库,第一部分,景观设计计划管理：,1、按公司年度目标和一级计划，分解部门二级和,三级计划。,2、形成部门年度计划、月度计划、周计划。,3、形成项目计划。,4、形成资金计划。,第一部分,景观设计计划管理：,第一部分,应该形成以下管控文件,合作单位管理体系和流程设计单位综合评价标准合作单位资源库,第一部分,二、景观设计阶段性成果及,各阶段管控要点,项目阶段性成果管理,景观设计启动阶段(8个点）,景观概念设计(8个点）景观方案设计(8个点）景观扩初设计(10个点）,景观施工图合图阶段(2个点）,景观施工图设计(7个点）,景观施工图交底及施工配合阶段(8个点）,第一部分,项目阶段性成果管理,18,第一部分,项目阶段性成果标准,以阶段划分为主，专业划分为辅，阶段性成果覆盖,各专业成果。,1、项目方案阶段设计成果标准,2、项目初步设计阶段设计成果标准,3、项目施工图阶段设计成果标准,4、项目其他设计成果标准,19,第一部分,景观设计启动阶段,调研与准备；,准备工作草图，收集关于基地现状和特点的草图；实地勘察、基地资料分类记录；制定项目设计计划；,提出景观设计思路和理念；,拟定景观设计合同和设计任务书；开展景观设计单位的邀标工作；确定景观设计单位。,20,第一部分,景观概念设计,采用意向图片，描述景观的整体调性，描述关,键景观节点。,控制景观的硬景和水景的面积。,硬景铺装材料一般控制35种以内。对乔木、灌木等提出品种范围。体验区景观构想。总图评估。,概念设计成果。,21,第一部分,景观方案设计,平面功能分区,重要节点透视图竖向关系,与建筑消防的关系软景意想图片分绿、赠绿,绿化指标的控制方案设计成果,22,第一部分,景观扩初设计总平面布置图及 标高图给排水平面布置图物料图照明平面位置图大样图：a、铺地/台阶详图；b、道牙/花槽/挡墙详图；c、水景/喷泉详图；d、泳池/嬉水池详图；e、栏杆/花架详图 f、照明灯具选型图片及供方资料；g、景观小品（垃圾桶、花盆等）选型参考图片及供方资料；h、物料样板；i、背景音乐点、取水点处理大样。,23,第一部分,景观扩初设计,软景土壤造型平面图,乔木平面布置图,灌木及地被植物平面布置图,重要接点乔木灌木透视图及参考图片扩初设计成果,24,第一部分,景观施工图合图阶段,综合管网图、景观大型乔木栽种点位方案图,叠图会审；,依据叠图审查意见指导综合管网施工图和景,观施工图。,25,第一部分,景观施工图设计结构详图及施工工艺详图；水、电系统施工图；照明走廊及控制；水景电气控制；乔木配置标准；灌木配置标准；施工图设计成果。,26,第一部分,景观施工图交底及施工配合阶段,施工图交底：,施工图设计成果（电子和纸质）装饰材料的确认表及实物样品选用的植物种植效果图片选用的设施、设备的文本提交必达目标及优先目标表,提交审批后的景观目标成本控制表,施工配合阶段：,关键节点检查样板带路,27,第一部分,应该形成以下管控文件1、景观设计合同2、景观设计任务书3、各阶段项目设计成果4、各阶段动态目标成本5、项目计划管理,第一部分,三、景观设计管理关键点分析,景观设计的关键点,示范区设计的关键点,设计成本管理与效果控制,第一部分,景观设计的关键点,四个关键环节：,设计合同/任务书设计过程控制设计成果评审设计变更控制,第一部分,景观设计的关键点,景观设计价值要素：,空间组织及动线，,主入口设计，主景观设计，庭院，,入户设计，,“五重植物设计“，,水景设计，,硬质铺装材料等。,第一部分,示范区设计的关键点,1、客户敏感点分析,2、客户场景体验路线,3、体验区的选址,第一部分,客户敏感点：,顾客敏感点是能引起顾客购买兴趣的产品特性，也是顾客具体需求在产品中的体现，并相对投入能有较大的产出效益。,第一部分,梳理客户敏感点：,示范区的选址和包装（示范区围板设计、示范区外,沿包装设计）,空间组织及动线，,主入口设计+形象接待岗，客户停车场,售楼处的装修和动线、,主景观设计（植物设计、水景设计、硬质铺装材料、,停留体验节点等）,样板房的位置和装修私家花园（样板庭院）入户设计。,第一部分,客户体验路线和关键点：,主入口有提示性空间设计-主体景观-展,示区-样板庭院。,第一部分,示范区的选址与规划原则：,1.交通便捷性原则,2.形象展示性原则,3.客户体验与驻留原则,第一部分,示范区的选址定位,示范区的范围和客户停车场售楼处的定位、位置及面积样板房的位置和数量,交通组织流线：交通路线、参观动线、施工动线示范区与周边环境的关系及处理方式修建及开放计划,第一部分,景观设计效果与成本控制景观设计效果：景观设计效果：空间布局：布局疏密有致，投入成本主次有别。合理搭配植物：植物是景观形成的主要空间元素，硬质场地以配角的形式出现。客户关注度：根据客户关注度排序设定，来考虑景观亮点。营销卖点：功能与细节保证品质，重视营销卖点，增加产品附加值。,第一部分,景观设计成本控制竖向设计：尽量减少景观构筑物和水体，考虑微地形，有效节约土方量，减低成本。在排水设计上：利用坡地将道路尽量落在最低点，排放雨水。材料选择：就地取材，材料的选择和再利用，控制材料的厚度和材料规格，减少材料的损耗。植物配置：合理搭配植物，预留植物生长的空间；运用乡土树种作为主要的景观树；提前选苗；增加草坪面积、缩小灌木区。,第一部分,景观设计成本控制,水景设计：尽量减少大面积水景，采用小尺度亲水设计，重视无水的效果和感观，减低后期物业维护成本。,硬景材料：大面积采用材料品种控制在3-5种。灌木层次：3-4层，尽量缩小灌木区。,好钢用在刀刃上,第一部分,应该形成以下管控文件1、景观设计各阶段的工作重点2、客户敏感点3、设计变更管理办法4、体验区的选址及开放计划,第一部分,四、景观设计案例解析,项目阶段性成果景观设计合同,景观成本专项分析龙湖小院青城,第一部分,案例分享01,项目阶段性成果模版,第一部分,案例分享02,景观设计合同模版,第一部分,案例分享03,景观成本专项分析,第一部分,案例分享04,龙湖小院青城,第二部分 景观施工管理及成本控制,第二部分,一、景观施工管理流程,景观施工管理流程及职责景观施工合作单位管理景观施工计划管理,第二部分,景观施工管理流程及职责,第二部分,景观施工管理流程及职责,负责组织图纸会审,技术交底,审核施工组织设计及施工方案技术核定及洽商,工程项目质量和工程施工进度计划管理组织景观工程验收、移交协助景观工程结算,协助处理项目物管景观维护期内的问题,参与景观工程实施相关方的考察、选择及实施考评。,第二部分,景观施工合作单位管理,形成管理体系和流程以及现场施工奖惩制度。,合作单位的选择,合作单位的评价,合作单位资源库,第二部分,景观施工计划管理,1、计划管理组织架构,景观施工单位应建立以项目经理为责任主,体，全员参加的项目计划管理体系；,施工单位须设置专职的计划管理专员，负责编制并落实项目各级施工进度计划及材料设备供应计划；,施工单位应将分包工程施工进度计划纳入项目进度计划管理体系，并协助分包人解决项目进度问题。,第二部分,景观施工计划管理,2、施工总进度计划,施工单位在施工合同签订后10日内编制完成承包范围的施工总,进度计划，并提交工程部；施工总进度计划内容包括：,编制说明,施工总进度计划表关键工序,分期分批施工工程的开工日期、完工日期及工期一览表资源需要量及供应平衡表等施工总进度计划的控制：,必须将各分部工程的开工、完工时间作为总进度计划的控制节,点，工程部将根据总进度计划的控制节点进行考核,第二部分,景观施工计划管理,3、工段施工进度计划,结合景观项目实施的特点，要求在施工总进度计划的基础上依据设计图出图顺序、施工方案以及总体施工安排编制。,工段施工进度计划内容包括：编制说明、进度计划图、,工段施工进度计划的风险分析及控制措施。,进度计划编制须采用电子表格。,施工单位项目经理对该计划审核后交工程部。,劳动力、主要材料、预制件、半成品及机械设备需要量,计划应根据工段施工进度计划编制。,第二部分,景观施工计划管理,4、月度施工计划、进度报告及完成量报表,月度施工计划、进度报告及完成量报表在每半月提交，逾期,不交，不支付当月进度款。,本月进度控制目标；进度计划图。月度施工进度报告内容：进度执行情况的综合描述；实际施工进度图；,进度偏差的状况和导致偏差的原因分析；解决问题的措施；计划调整申报。,月度施工计划的考核,第二部分,景观施工计划管理,5、施工周报,施工周报在每周工地例会前一天上午提交工程部。施工周报内容：,统计整理上周实际施工进度资料，并与月度施工计划进行比较；,现场劳动力动态；,影响进度的原因及分析；,下周需要甲方建设单位解决和协调的问题。,第二部分,景观施工计划管理,5、施工周报,施工周报在每周工地例会前一天上午提交工程部。施工周报内容：,统计整理上周实际施工进度资料，并与月度施工计划进行比较；,现场劳动力动态；,影响进度的原因及分析；,下周需要甲方建设单位解决和协调的问题。,第二部分,应该形成以下管控文件,1、项目管理大纲,2、施工单位管理办法,3、项目施工计划管理,第二部分,二、景观施工管理难点分析,对景观设计效果的理解,施工过程与其他专业施工的配合,实施标准的把控和成本控制,第二部分,对景观设计效果的理解,参加项目启动会议,项目设计各阶段介入,熟悉并理解项目设计成果,参加各阶段设计成果移交交底会议参与项目设计后评估,熟悉5层垂直绿化种植原则和搭配方式,在施工时，360度寻找苗木的最佳观赏方向。,第二部分,实施标准的把控和成本控制,组织相关单位进行讲解图纸；关键节点样板点评和样板带路资源的整合和储备：,1）预先了解项目当地材料价格；2）寻找战略合作伙伴。,3）绿化前期储备，公司在项目开发地拥有大量合作苗圃或自有苗圃。,第二部分,实施标准的把控和成本控制,景观定位和节点标准化：,1）把成熟的项目按别墅、公寓明确为几个档次，明确每个档次景观设计的内容标准,2）节点工艺标准化，在多个项目重复使用；,3）充分认识到苗木种植对景观效果的重要性，坚持“全冠成树移植”，制定标准化工艺。,第二部分,施工过程与其他专业施工的配合,硬景的场地交接管理要求,种植土回填前的场地交接管理要求,组织各分项及专业工程验收，协调各专业间关系关键节点样板点评及形成纪要参与景观效果的把控,负责实施过程目标成本的控制,第二部分,三、景观施工管理的阶段分析,施工单位交底和施工前准备阶段,施工阶段,竣工验收阶段,交房及移交物业阶段正式使用阶段,第二部分,施工单位交底和施工前准备阶段,开工前，施工单位对施工图纸进行详细的审查；,项目开工前10天内，施工单位报送施工组织设计给工程部,审批；,在分部、分项工程开工前10天内报送专项施工方案给工程,部审批；,工程部负责编制项目管理大纲。,第二部分,施工阶段,施工过程中，经建设单位审定的管理组织和定岗人员不得,随意变动。,技术核定及洽商,对于现场突发事件处理加强施工过程的质量控制严格执行工序报验制度材料管理,建立并落实技术交底制度，做到分部分项工程开工前，项目技术负责人向施工员、施工员向施工班组进行技术交底,资料及图纸管理,关键节点样板点评和样板带路,第二部分,竣工验收阶段,节点景观效果的控制,现场实施与设计图纸的核对,资料及图纸管理，竣工图的绘制必须与工程施工,同步进行：,工程初验后10天内提交硬景竣工图；,工程竣工验收后10天内提交软景竣工图；,在实物移交前5天内，施工单位应将全套工程竣工资料提交工程部。,第二部分,交房及移交物业阶段,交房时的氛围管理；,客户敏感点的重新梳理；,梳理已竣工项目在原施工图基础上的功能更改；,物业公司提出的对已交工项目施工未完工作事项的后期补充,完善；,对工程漏项完善和维修整改。,交房时的施工技术方面的解释和引导。水电等隐蔽工程施工图的移交。,第二部分,正式使用阶段,项目后评估；,景观成本数据收集；后期物业的维护；,分期交房时的安全管理。,第二部分,四、景观施工管理关键点分析,景观施工启动管理,景观施工效果停滞点检查景观施工的关键控制节点,第二部分,景观施工启动管理,项目施工启动会议项目目标成本项目景观定位,项目景观节点工艺标准化项目配置标准,第二部分,景观施工效果停滞点检查,关键节点样板点评并形成会议纪要样板带路,第二部分,景观施工关键节点（工程部对景观施工的关键工作控制,节点）：,室外环境场地移交基础砼垫层浇注硬景过程验收土壤造型,大乔木种植节点竣工验收。,第二部分,植物进场质量要求,景点树,景观骨架树灌木草坪,第二部分,种植土回填要求,种植土回填准备种植土质的要求种植土厚度成品保护,第二部分,植物植栽要求,种植土壤的要求,种植穴、槽的挖掘苗木修剪树木种植,第二部分,应该形成以下管控文件,1、项目施工关键节点检查管理办法,2、项目后评估,3、项目移交标准,第二部分,五、景观施工管理及成本控制案例解析,龙湖景观特色分析,龙湖景观工艺效果软景龙湖景观工艺效果硬景上海滟澜山景观设计,第二部分,案例分享05,龙湖景观特色分析,第二部分,案例分享06,景观施工工艺效果-软景篇,第二部分,案例分享07,景观施工工艺效果-硬景篇,第二部分,案例分享08,上海滟澜山示范区景观设计,第二部分,总结,向龙湖学习什么？,1、大而不乱靠“文控”,2、专注目标客户，目标市场3、简单直接的人际关系,4、龙湖“人才为王”的价值观,5、以“客户最佳体验”,6、讲故事的能力,7、成熟的景观和一流的物业服务8、总结能力+学习能力+执行能力,