国内外超高层案例研究.ppt

国内外超高层案例研究,世联研究案例,关键字：国内外超高层、典型案例,案例简介：对国内外超高层典型案例进行分析研究，包括发展历程、归类、出现条件、户型等,案例适用范围：超高层建筑,超高层分类,酒店,写字楼,综合体,居住性物业,深圳 罗湖俊园（万科）深圳 擎天华庭深圳 金域蓝湾（万科）上海.世茂滨江武汉.锦绣长江香港.贝沙湾香港.凯旋门香港.浅水湾新加坡.吉宝湾,上海金贸武汉.锦绣长江,很多CBD商务中心北京中央商务区上海陆家嘴深圳中心区北京中环世贸,综合体住宅酒店写字楼公寓商业写字楼公寓深圳华润.万象城深圳大中华广场,通过广泛深入的调查，世联对国内外居住性超高层（居住性住宅及度假性公寓）案例进行了研究,深圳：万科俊园万科金域蓝湾系列（深圳、珠海、福州）擎天华庭港立豪园世贸滨江系列（上海、福州、武汉）青岛东海路9号,香港新鸿基.凯旋门贝沙湾新加坡吉宝湾,澳大利亚黄金海岸Sierra Grand迈阿密海岸线案例,超高层住宅的发展背景,国内超高层住宅发展的历程以深圳为例，市场的成熟需经过漫长历程,1998年,深圳首个超高层住宅,万科俊园,2000年,港丽豪园,2002年,擎天华庭,2006年,高容积率下的无奈产物,金域蓝湾,2008年,逆市中的超高层顶级豪宅,幸福里,历程,项目,市场表现,罗湖老区项目，容积率14.29，开发历程艰难，有过多次停工；销售表现一般，销售80%，但后续出现价格大幅下跌；项目整体没有取得成功，项目整体利润率仅为6.43%。,超高层豪宅的失败尝试,福田中心区，容积率4.7，项目配套及装修号称“超六级”标准虽远离口岸，但是以港客为主要定位，且产品无竞争力；项目销售失败，三年的销售结果仅不到60，不被市场认可；,定位混乱的商住超高层,高尚居住区景田的超高层塔楼，容积率15.87，从2002年到2005年，项目历经从纯住宅到商住定位的调整，拉长销售期；项目整体失败：小户型销售顺利，但主力的大户型滞销，且30层以上单位难以售出；,红树林区域的高档住宅，容积率7，以高层为主力产品，2006年最后一期销售2栋超高层以消化容积率，项目销售顺利以港客和本地精英人士为主，销售价格比普通高层产品无优势,地王商圈内的核心地块，华润借万象城之势，开发3栋超高层顶级公寓，强势登场预计2008年下半年销售，定价偏谨慎,三期均价17000元/,开盘均价7600元/,开盘均价约15000元/,均价约12000元/,正式定价未对外公布,超高层出现的城市背景经济发展与高度城市化的产物,城市土地市场特征：地价居高不下城市重要区域土地极度稀缺城市化率发展阶段：初期阶段：城市化水平30%；加速阶段：城市化水平30%65%；后期阶段：城市化水平65%；,随着中国城市化的进程加快，经济的持续快速发展，超高层的住宅开始在各大城市涌现，一些二线城市也开始出现此类产品形式,超高层出现的价值特征,超高层项目价值特征房产售价远高于建造成本：超高层住宅建安成本3000-3500元/提高容积率又可摊薄高地价,建安成本3000元/,超高层住宅客户群体的特性,客户心理优势,客户心理劣势,唯我独尊的感受开阔的景观视野便利的城区生活条件,客户群体为视野开阔的财富阶层,早期以香港或海外客户为主，集中于少数一线城市,早期客户,发达及较发达城市的视野开阔群体及国际化生活人士,当前客户,客户群体为视野开阔的财富阶层更易于接受超高层住宅,超高层住宅发展的价值要点总结,宏观因素KPI,城市GDP,城市经济发达，GDP总量达到一定规模,城市化率,城市化率高，已经进入或将要进入后期阶段（超过65%）,实现售价,至少实现超过10000元/的销售均价，远超建安成本,客户群体,本地视野开阔的财富阶层，或能吸引国际化生活人士,超高层住宅的技术特征,超高层技术安全等级的变化，导致设计和建设的难度大幅度增加，建设周期增大,由于超高层技术要求出现质的变化，大量不同于普通高层的技术问题出现；直接导致的影响是设计和建设的难度大幅度增加；结果是建设周期的拉长。,结构形式,住宅一般采用剪力墙结构，少数采用钢结构,水电指标,超高层高度为给水系统带来更多要求消防：超高的体量对消防要求更高，例如消防喷淋系统等配置配电:对配电要求比较高，多路配电,电梯设置,每隔1518层之间要分层设计高速电梯,避难层,每隔1518层之间需要设计一层避难层,户型立面,以景观为导向，大开间，大面积玻璃幕墙使用,高科技,智能化：大量智能化技术的运用还需预留职能化模块，为将来发展预备空间,超高层的梯户组织形式与实用率由于平层面积的限制，超高层建筑舒适度和经济性受到影响,代表项目：深圳金域蓝湾三期四梯五户，实用率80%户型面积：100-160平层面积：702,代表项目：世贸滨江花园两梯两户，实用率77.2%户型面积在129335 整体平层面积：2000,板式结构顶级豪宅布局,筒体布局(酒店式)公寓,蝶式结构高档住宅布局,代表项目：黄金海岸Sierra Grand三梯十户，实用率约83%户型面积在63198,超高层住宅项目发展模式,城市超高层住宅的分类,1.城市核心资源类代表案例上海世茂滨江花园武汉世茂锦绣长江2.单纯城市核心类代表案例万科俊园深圳港丽豪园3.城市非核心资源类代表案例深圳万科金域蓝湾三期,景观资源,城市区位,高,高,低,单纯城市核心类超高层住宅,城市核心资源类超高层住宅,城市非核心资源类超高层住宅,1,3,2,不适合超高层,一、城市核心资源类超高层住宅,香港及新加坡案例,香港超高层住宅,凯旋门香港单价最高的顶级公寓豪宅,项目：凯旋门（the victory arch）区域：尖沙咀柯士甸道西1号占地面积：172000平方尺物业类型：4座住宅大厦，共1054个住宅单位户型面积：标准单位面积5002,300平方尺，以三房为主开发时间：2005年入伙时间：2006年7月价格：1525万（最高价38万）元/平方米物管费：2.6元/方尺,发展商：新鸿基地产与香港地铁公司管理公司：地铁物业管理代理商：美联和中原,凯旋门,外立面,凯旋门夜景,“凯旋门效应”带旺同区二手楼，成2005年香港楼市营销经典案例,2005年香港房地产市场背景：2005年5月，香港银行陆续加息，香港地产尤其是二手房交易量骤减，在加息公布后的一段时间，郊区楼盘更是出现“零”成交量。投资银行美林证券预测，受到香港银行贷款利率上升的冲击，香港房地产价格在2006年中前将会下跌最高达25%。在6月1日发布的报告里，美林同时下调香港五家房地产公司的评级。但6月15日，凯旋门以38万元/平方米的天价震惊香港。市场证明，“楼市脆弱”的论调都不能动摇他们对持有物业的渴望。“凯旋门效应”带旺同区二手楼凯旋门销售神话使自身所处地段天价暴涨，如同区项目九龙站“君临天下”06年3月单价同期上升712%，飙升到1.41.7万元/平方米。同时，更带起香港豪宅价格不断攀升，使得香港楼市出现了亚洲金融风暴以来的新高潮。凯旋门效应下，目前擎天半岛的平均尺价为8,000元，较上月同期上升5%7%，本月尺价将再有3%5%升幅。此外，受同区顶级豪宅凯旋门即将开售的消息所刺激，3月分擎天半岛累录70宗二手成交，较上月上升1倍。,君临天下,擎天半岛,地段与客户：拥有维多利亚港无敌景观，为香港顶级地段；交通便利成香港企业家最大卖点,地段繁华，无敌海景资源位于九龙城海边繁华地段紧靠园林中央公园临海而建，南向维多利亚港，西向中港码头，无敌海景资源交通非常便利到中环只需一站直达香港国际机场靠近中港码头将建南环线驳通港九新界和通往内地,凯旋门,客户：已与100多位买家签约，约一成是内地客户，主要来自北京、上海和深圳；另外四成是中港商人。他们大部分都是最能干的企业家，很多人买房子都是一次性付款，不用做按揭。在九龙区买房子的大部分都是香港的厂家、企业家和实业家，经常要到内地做生意，如果这些铁路沿线接通了，他们回内地做生意会很方便，这因而成为凯旋门很大的卖点。,产品规划，4栋住宅大楼扇形排列，保证每户大观景面，大部分单位均可观赏维多利亚无敌海景,外立面：4栋住宅大楼扇形排列，保证每户大观景面，大部分单位均可观赏维多利亚无敌海景；建筑物以暖色系为主，使凯旋门与邻近的建筑物凸显出来 层高：共65层，231米；从普通公寓的3米到别墅般挑空大厅享受的3.84.0米 产品：凯旋门提供4幢，标准单位面积由约5002,300平方尺，以三房单位为主；提供少量特色单位，包括五个面积由约3,3005,500平方尺的“天际独立屋”，12个面积由约3,3003,400平方尺的“至尊门”和21个面积超过2,500平方尺的“大宅门”其他：3层为平台花园，5层以上为住宅部分，1054个单位；5961层为空中会所，62层为著名的空中花园；每座均有一层专为隔火层,大部分单位均可观赏维多利亚无敌海景,规划图,摩天会所：拥有无敌海湾视野，配套顶级豪华，完全体现了顶级高尚生活,59楼的摩天大厅，就是凯旋门豪华会所的空中恒温泳池，每一位身临其境的参观者，都会被眼前璀璨的夜景深深吸引，落地窗外大片的维多利亚港夜景倒映在游泳池畔，显得波光粼粼，令人不禁迷醉。60楼为宴会及休闲区，星梦宴会厅豪华典雅，天花板垂吊着6盏法国Baccarat水晶吊灯；最令人惊艳的是空中酒廊云霄阁，180度的临海景观，是适合小酌几杯的好地方；61楼是大型健身中心，在跑步机上跑步，高空俯瞰维港，彷佛空中漫步；62楼为空中花园，以法国浪漫情怀为蓝本，划分为茶花园、桂花园、松树园、茉莉园、蔷薇园及榕树园，让住户在绿化空间中舒展筋骨。,62楼空中花园,60楼为宴会及休闲区,61楼是大型健身中心,“香港贝沙湾项目一直被公认为香港豪宅项目的先驱及典范”,发展项目名称：贝沙湾(Residence Bel-Air)区位：处港岛南区西海岸，是香港传统豪宅地段，属于“香港硅谷”数码港中的住宅部分（数码港包括核心办公大楼、国际级发数码港艾美酒店、豪华住宅和购物商场）发展商：盈科大衍地产发展有限公司卖方：香港数码港（附属发展）有限公司地块用途限制：私人住宅年期：2000年5月22日起计50年交通：有巴士、渡轮及规划中地铁连接市区，18分钟至中环，20分钟到尖沙咀，35分钟到机场资源：背山面海，700米海岸线,香港岛,贝沙湾,九龙,贝沙湾六期,贝沙湾共分6期物业，2800户，本案主要研究6期Bel-Air No.8,贝沙湾分6期：一期：Residence Ber-Air二期：南岸 Residence Ber-Air（South Towers)三期：南湾 Residence Ber-Air(Bel-Air on the Peak)四期：贝沙湾豪华洋房Deluxe Houses at Villa Ber-Air 五期：贝沙湾第五期豪华洋房 Deluxe Houses Phase（兴建中）六期：Residence Ber-Air(Bel-Air No.8)本案例主要研究Bel-Air No.8。,一期,二期,三期,五期,六期,贝沙湾一、二期物业,四期,Bel-Air No.8共709伙单位，分别是1房约50个（占7%），2房约180个（约26%），3房约390个（占55%）、4房约70个（占10%）。,贝沙湾六期,贝沙湾6期“Bel-Air No.8”，由8幢呈波浪型的豪华高层住宅组成,Bel-Air no.8由知名建筑师Foster&Partner设计的，共有8座住宅大厦。Bel-Air no.8 4幢双子式线性豪宅大楼，与四周的山海呼应，更让每个豪宅单位皆享有最佳景观、采光都以及空气流通量。此外，除了户户皆背山面海外，更设有宽敞露台配合花园平台上不同主题的池景及特色园林，接连一望无际的碧海蓝天，同时饱览三重优美景致37层（2）、43层（2）、50层（4）注：不设14、24、34、44层,数码港艾美酒店,豪华游艇码头,甲级写字楼,娱乐购物中心,豪华洋房,豪华高层住宅,豪华高层住宅,会所,自2003年2月14日，在铺天盖地的宣传推广攻势下，贝沙湾正式开售，短短一周内售出近100套豪宅。目前已卖出共接近2000个豪华单位。无论是作为投资或自住贝沙湾都是上佳之选。,目标客户群自然是追求高素质的居住环境，懂得享受生活的专业人士及成功人士(来自世界各地，包括东南亚、英国、美国、澳大利亚、欧洲及内地等外籍买家、企业家、跨国集团的高层),Bel-Air No.8开发理念：贝沙湾构建了以创新生活理念为场所精神的滨海生活,创意空间，创新求变,艺术标榜，生活品位,效率至上，时间无价,意大利新古典建筑风格,洋溢文艺复兴时代的氛围文艺复兴时期建筑小品,主体硬件设施和室内艺术品,全方位的会员接送服务系统,新兴贵族创新生活理念,萌发创意的校园式敞开空间设计,拥有专属品牌系列，并且产品和款式不断创新,将办公和居住空间统一起来，适合IT界新贵,会所设施和服务也推陈出新，创意不断,会所的艺术品陈列对业主进行艺术洗礼,核心理念,KPI(关键指标系统),Bel-Air No.8资源：贝沙湾，以滨海资源和财富为基础，但又力求突破，领略生活的艺术,背靠翠绿山林，面朝700米海岸线，饱览无敌大海景。地理环境与美国加州比华利山豪宅区相似。坐拥10万平米的绿化园林，前临5.5万平米的临海休憩公园。靠山面海，尽享港岛南区的幽邃静谧，同时兼享都会的缤纷动感。发展商形容此物业可媲美法国南部。,贝沙湾室内设计和陈列品都充满艺术气质，艺术标榜生活品位，引导业主全新生活艺术理念,贝沙湾用珍稀艺术品来诠释豪华，通过艺术品来体现尊贵的生活品位。贝沙湾拥有专属品牌系列，包括香水、香槟、浴袍、衣架等品牌礼品。贝沙湾尊贵而独一无二的会所服务设施，让业主了解贝沙湾的生活与艺术。,贝沙湾宣称：“生活像艺术，不能言喻，只能体会。每天游历最美丽的艺术馆，让心灵跟大师级作品对话，启迪凡界以外的眼界”。,贝沙湾Bel-Air No.8，8个特色水池配以不同主题，灯效及逾百水柱，构成一条跃动闪耀的珊瑚鱼,Bel-Air no.8不但拥有高达170万尺的大型绿化环境，而60万尺的临海休憩公园更在咫尺；大厦前方营造一个以水为主题的花园平台：8个特色水池配以不同主题、灯效及逾百水柱，构成一条跃动闪耀的珊瑚鱼，灯光随日夜转变；花费数千万元在这设置如拉斯韦加斯Bellagio多达约100条的屏风式喷水柱，晚上会配上不同颜色灯光，令住户日间可看海景之余，晚上也可享有另一种繁华景致；发展商将一艘60尺长的游艇放在示范单位旁，而未来Bel-Air no.8的住户，可凭住客会所的会员身分，租用这艘游艇。,水莲瀑布,缤纷喷泉玩乐池,60米无边际泳池,日光浴台,儿童嬉戏泳池,写意休闲泳池,特色鱼池,按摩浴池,翠绿山景,无边际远洋景,八大特色水池,按摩泳池,屏风式喷水柱,八大泳池实景,贝沙湾Bel-Air No.8硬件的精细化设计,波浪型露台每位住客享有无敌海景大露台，高楼底，宽敞的大厅和房间。大部分单位都拥有波浪形露台，标准单位楼高为10尺4寸，高层户楼高更达11尺6寸。间格只有2房2厅以上的大单位，建筑面积在825方尺以上，建筑实用率是82%，楼底有10尺6寸以上，有9尺7寸的露台；巧妙利用空间设计上巧妙善用空间，尤其设计厨房及浴室时，橱柜、炉具、冰箱等家电用品的配置皆经过精心安排，以扩大空间感。贝沙湾公寓层高普遍达到3米甚至更高，加上2.4米宽的进户门，让人备感舒适和宽敞。电梯电梯门厅里没有安排任何设备间，而是通过装修设计，用很简洁的处理手法体现了高档楼盘的品质。每座电梯大堂的楼高达30尺，气势不凡；对于楼梯的尺度和开门的尺度都有细心设计，尤其是大量采用双进户门的设计，也充分考虑到日常生活的细节可以让佣人直接进入厨房和佣人的住处，而不必提着大包小包经过客厅到厨房。在有限的室内安排充足的储藏空间。香港的所谓豪宅其实面积也并不大，贝沙湾一套近2000万港币的公寓其实也只有160平方米而已，但是却有多达四处可以满足分类储藏的需要。附送名牌厨具各类单位都配置Miele名牌厨具，浴室和厨房附送迷你电视及按摩式浴缸，另浴室装置了电暖玻璃板，而三房户也都配设Island Kitchen；,Island kitchen,洗手间内带Guerlain Spa,无敌海景大露台，弧形窗,海景式客厅,贝沙湾Bel-Air No.8硬件的精细化设计,电视、电话孔位置贝沙湾则在客厅左右两面墙上都预留了电视、电话孔。地板铺设贝沙湾的板铺设别出心裁，以房间对角线为对称，两边斜铺。设计人员说，这样做的用意是客户看起来房间会显得更大些，从而达到视觉上的愉悦。玻璃多种单位善用对流窗和偌大玻璃窗设计，部份单位更采用弧形窗设计令天然采光充足，并保特全屋理想的空气流通量；石材使用在卫生间、厨房等地，开发商没有使用小面积石材，而用了大块的（像近10平方米的卫生间只用了四块拼接，拼接处十分平滑）。这样做，能保证整个地面颜色差异不大，提高档次。而在小区里的空地处，还有大量石材铺在地上，工作人员挑选颜色、纹路相近的，铺于同一套房子内。,地板铺设,卫生间、厨房使用大块石材,装修：Bel-Air No.8以法国南部风情作为规划和建筑设计蓝本，耗资逾1亿元打造海边示范单位及售楼处，为业主提供个性化装修套餐,贝沙湾“南湾”三个各具特色的示范单位，体现了艺术品位与富豪生活的结合：主题示范单位：Manhattan Manhattan以展示个人收藏品味为主题，饭厅主墙以红色橱窗设计，并挂满搜罗自俄罗斯的瓷碟子，予人步入屋即留下一个鲜明的印象。主题示范单位：Malibu 最富活力的一个，其名字取自距洛杉矶市中心20多公里的 Mailbu。该处有山有水，最适合登山、观鸟、骑马、垂钓及滑浪等活动。为迎合动感主题，设计师以极珍贵的限量版Ferrari单车及 Ripcuri滑浪板点缀露台，带出单身贵族的独特品味及个人色彩主义。主题示范单位：Power Blue 喻意贝沙湾临海而居，每天凝望海天一色的碧蓝景致。设计师特意将海天的天然色调自室外引入室内，予主人时刻都能感受净明无压的生活感觉。,Manhattan风格,Malibu风格,Power Blue风格,豪宅之“豪”，很大程度上系于会所。贝沙湾会所是全港最豪华和设备最齐全的会所，共设有8大主题,贝沙湾会所,顶级艺术馆,空中服务俱乐部,名车、游艇俱乐部,时尚娱乐城,顶尖健身美容会所,豪华宴会厅,品酒馆、雪茄馆,艺术少年宫,搜罗了逾300件来自全球拍卖行、艺术馆及私人收藏家的艺术名作，住户只需凭签帐积分，即可将艺术品租借回家放置欣赏。此外，会所更会定期安排艺术展览及讲座,提供私人客机及直升机服务，并为住客设计不同的航程,特别提供豪华游艇和名贵房车如劳斯莱斯、法拉利及保时捷的接载及租用服务,会所定期邀请世界级音乐大师为住户举办各类型的艺术表演，还不时举办著名时装品牌最新系列的时装表演,香港顶尖美发美容集团ILColpo开设其首间位于豪宅内的美发美容形像设计廊。法国奢侈品牌“娇兰”亦进驻会所提供星级水疗护理服务,豪华宴会厅面积和装潢媲美五星级酒店,由著名酒评家定期举办试酒会和雪茄品尝会，以供住客及专家互相交流心得。贝沙湾亦曾邀请苏富比的首席品酒家Serena Sutcliffe，M.W.在贝沙湾Wine&Cigar Club举行试酒大会,特邀著名国际级小提琴家西崎崇子进驻，教授贝沙湾的小朋友拉奏小提琴,附件1：8座A户型图,Tower 8A 8/F,Tower 8A 9/F-28/F&35/F-42/F,Tower 8A 29/F-33/F,Tower 8A 43/F-49/F,附件1：8座B户型图,Tower 8B 8/F,Tower 8B 9/F-28/F&35/F-42/F,Tower 8B 29/F-33/F,Tower 8B 43/F-49/F,附件1：7座户型图,Tower 7 9/F,Tower 7 10/F-27/F 32/F-42/F,Tower 7 28/F-31/F,Tower 7 43/F-49/F,吉宝湾计划由码头改建而成，占地30公顷，计划容纳2800个住宅单位，但因地产低潮，目前只开发1/3，共两期,开发商：新加坡吉宝置业吉宝湾项目由Keppel码头改建而成，早在1999年便启动，但持续多年的房地产低潮却打乱了发展商的推出计划，7年后只开发了大约1/3的地段。总占地30公顷的吉宝湾计划在810年内容纳2800个住宅单位，这包括佳丽比园、第二期共管公寓，以及绳缆大桥以东的两幅共管公寓地段和吉宝岛上的一幅住宅地段。,一期,二期,二期外立面,目前吉宝岛项目分两期：一期：佳丽比园（Caribbean at Keppel Bay）二期：Reflections at Keppel Bay,Keppel码头,一期,二期,Reflections at Keppel Bay由6座高层公寓楼及11座别墅式公寓楼组成，本案主要研究该案例,二期：Reflections at Keppel Bay项目地址：位于吉宝湾，面临圣淘沙岛，背倚花芭山，毗邻佳丽比园项目类型：公寓土地期限：99年地契建筑面积：193，400平方米容积率：2.3 物业类型：3栋41层、3栋24层玻璃高楼，11栋高6至8层的公寓楼。单位数目：1129 户稀缺资源：整幅地段的海岸线长达750米策划及代理：世邦魏理仕及DTZ戴德梁行为在香港及全球的市场策划及销售代理,6栋高层规划图,11栋别墅规划图,Reflections at Keppel Bay,Reflections at Keppel Bay开发理念：吉宝湾迎合了亚洲富人生活、居住上亲近自然，但工作又不远离都市的渴求,回归自然,绿色休闲,效率至上,业主免费10年的超豪华游艇俱乐部,度假胜地圣淘沙度假村,高尔夫球场,仅5分钟车程即到市区CBD和新加坡顶级商业区,亚洲新富人生活理念,建筑大师地标性创意外立面，与周围环境充分融合,卧室、客厅、洗手间、厨房一线看海,将办公和居住空间统一起来，适合IT界新贵,750米海岸线、将Marian Bay当成自己“大操场”,花园社区充分人性化，会所设10个主题，拥有1万平方米反射池,核心理念,KPI(关键指标系统),Reflections at Keppel Bay定位：打造融生活、工作、娱乐于一体的世界级滨海湾居生活方式（having a luxury premier live-work-play world class waterfront living）,开发商：“没有建筑理念的建筑不过是一堆空洞的混凝土。我们需要赋予建筑物以生命，创造出兼具形态与功能的建筑杰作。”,建筑师：“高楼的垂直线和低层别墅的水平线，在海水和蓝天的映照下，交织成一种完整与和谐的状态。此外，每一层楼的景观都不一样，绝无重复，让每个住户都能感受到自己与众不同。”,在reflections，你可以享有离市区最近却最幽静、拥有750米海岸线的一线海滨生活；你可以仅花五分钟车程即可到达新加坡最繁华的CBD和商业区；你可以免费10年加盟顶级海滨俱乐部，充分享有吉宝湾一切资源。,工作,娱乐,生活,建筑开发理念：独特曲线与水岸景观相映成趣，物业与所处的天然环境、人文环境巧妙融合，迎合了现在人回归自然的渴求,顶层和楼宇间均种植树木,与吉宝湾天然环境融为一体,Reflections at Keppel Bay实现吉宝岛资源价值最大化的同时，也充分珍视岛屿周围的环境，小区园林植被、甚至顶楼以及楼宇间的植被，都使其与吉宝岛融为一体。“环保意识是当前一种全球性的觉醒，建筑师们再也不能只是单纯地盖房子，建筑的意义关系到人类生存与生活的方式。”,产品：美国著名建筑大师林贝斯金亚洲首个项目，外立面极富冲击力，成地标建筑,Reflections at Keppel Bay高楼的弯曲线条使整体造型宛如水中盛开的莲；倾斜屋顶上的空中花园代表希望和生机；衔接高楼的空中走廊是最佳的观景台，山光水色尽收眼帘。,美国世贸中心总规划,米兰Fiera,柏林犹太博物馆,丹佛美术馆,香港城市大学创意媒体中心,美国市民博物馆,Daniel Libeskind,新加坡Reflections,肯塔基州Roebling桥,产品：从客厅、卧室到洗手间均观海景，观海阳台180度观海,180度屋顶观海阳台,从屋顶阳台看圣淘沙,封闭式verandah对屋顶阳台,观海客厅,观海卧室,观海卧室的夜晚,观海洗手间,产品：超级顶层豪宅面积为新加坡之最，主人房占据每一层的整个翼楼，其间建造私人的SPA、健身房或美术展示厅,逾千个共管公寓单位分布在6栋高24层楼至41层楼的玻璃高楼，以及11栋高68层的公寓楼。最小的公寓单位是面积约73.2平方米的套间公寓，最大的就是中央大楼顶端的6个卧房式超级顶层豪宅。顶层豪宅的偌大空间，超级主人房能占据每一层的整个翼楼，其余空间可供休闲和娱乐用途，屋主甚至能在其间建造私人的SPA、健身房或美术展示厅，且能眺望吉宝湾和圣淘沙;除了超级顶层豪宅，吉宝湾的这个濒水共管公寓项目，还有另外 34个面积介于360820平方米的两层楼顶层豪宅。,顶层豪宅为13300平方英尺，屋主可在其间建造私人的SPA、健身房或美术展示厅,两房,卧室与洗手间由玻璃隔开，180度观海,卧室与书房由玻璃隔开,精装修，邀得意大利豪华家具品牌高档家具摆设，高科技智能化服务,Reflections2900平方米示范公寓，邀得意大利豪华家具品牌Minotti和Giorgetti，借出高档家具摆设，而其中有些还是在本地第一次出现的家具摆设。智能化服务，通过指纹可以进自家、以及各会所；webpad可视来访者、网上购物、收发邮件、预约物管服务；无线网络，同时可通过摄像头可视孩子在泳池或休憩区状况，确保其安全；通过网络与邻居沟通、社区新闻公布、买菜等。,四房样板房，350平方米，家具为Minotti品牌,三房样板房，100平方米，家具为Giorgetti品牌,掌上智能化服务,会所：充分利用楼隙空间，设10个主题，拥有1万平方米的反射池（相当于8个奥林匹克游泳池的规模）,充分利用空间，会所的不同主题分散在楼宇的各个角落，为每栋业主带来便捷服务。会所拥有健身房、露天阳台、蒸汽室、缓步跑道、2个网球场、烧烤亭、儿童泳池、露天按摩浴缸、儿童游戏区、开放式草坪、公共体育长廊等，会所充分人性化，不仅有专门的儿童游乐园，还有专门的儿童游泳池；一个1万平方米的反射池（相等于大约8个奥林匹克游泳池的规模）。,1,1,2,3,2,4,5,6,5,3,7,9,9,10,8,1,网球场,2,反射池,3,按摩浴缸,4,会所,5,泳池,6,儿童泳池,7,健身房,8,健身房,9,烧烤亭,10,儿童游憩区,会所,儿童游憩区,附件1：开发商：吉宝置业为新加坡第三大上市房地产公司，中国市场以中高档高层公寓为主，目前已有一线城市扩张到二线城市,吉宝置业，总资产高达47亿新元，是新加坡规模最大的上市房地产公司之一。公司目前的两大核心业务是房地产发展与销售以及房地产基金管理，力求争取更高回报。吉宝置业在发展高级住宅和投资级办公室方面拥有卓越信誉，其业务分布亚洲各地，包括新加坡、中国与香港、泰国、越南、印度、印尼、日本、马来西亚、菲律宾、韩国、澳大利亚及缅甸。,上海 沁风雅泾，168座独栋，双拼和联排别墅,上海 静安豪景由十栋高层公寓共946个精装修单位组成,北京 季景沁园，1,859户精装修单位,成都 卓锦城由约8,200户低层和高层住宅单位,成都 粼江峰阁由1,143户精装修单位构成,无锡 尚锦城，4,700户多层、小高层和高层住宅单位,天津 新悦庭,昆明 春城湖畔度假村,江阴 综合项目，将包括约2,100户住宅单位；沈阳 城镇项目，将包括多达5,400户中高层住宅单位,附件2：户型VD1,户型VD2,户型VD3,户型VP7,户型VP8,国内一线及二线城市案例,上海世茂滨江花园，坐落于浦东陆家嘴金融贸易区，是中国最高的全江景外销豪宅，大规模超高层高尚社区,案例1：世贸滨江,以黄浦江景观为依托，充分利用地段优势，以奢华配置和强势营销打造浦江东岸大型水岸豪宅社区,以黄浦江景观为资源主轴打造临江豪宅,奢华设置和配套营造顶级豪宅产品,以强势营销树立项目顶级豪宅形象,独特的国际化园林景观,豪华会所树立豪宅物业标准,独创的高品质物业管理,强势营销立势，一举树立顶级豪宅形象,以浦东黄金地段树立豪宅升值潜力,顶级室内装修,上海首创超高层豪宅,上海首家组建全球化的销售网络,整体规划：提高建筑高度，降低建筑密度，主体建筑沿江弧形单排布置，保证户户“前江后园”极致景观,项目主体建筑沿江弧形排列，扩展近一公里，前后错落布置，视线互不遮挡，板式结构设计使户户实现“前观江景，后拥园景”单排布置超高层建筑，大大降低了建筑的占地面积，解决多排布置所造成的视线遮挡,园林景观：六大国际化主题园林景观，营造多种异国风情体验，吸引全球目光,国际著名公司设计：享有国际声誉的美国泛亚易道公司，曾规划迪斯尼乐园绿化率：70%园林面积:16万平方米六大世界风格园林景区:分为中式苏州园林、夏威夷冲浪沙滩、德式绿荫天鹅湖、英式大草坪、法式迷宫花园、奥运公园六大风情各异的世界性园林景区,苏州园林,奥运公园,德式绿荫天鹅湖,英式大草坪,夏威夷冲浪沙滩,法式迷宫花园,户型与平面布局：种类较多，适应不同客户需求层面，提高产品抗风险性,大而规整的空间布局，主人生活区与佣人服务区分隔明确，客厅、主卧等区各行其是、互不干扰。户型从四房两厅到一房一厅，从80多平米到300多平米，自由选择 开阔江景卧室与客厅，配以上海住宅罕有的双层中空钢化玻璃落地窗，将稀有水景、外滩风光及园内美景引入室内,大部分实现外销,50%的购房者来自境外包括欧美、港澳台、东南亚等地住户，其中美国、欧洲和日本的购房者合计占了境外购房者的23%左右,上海楼市销售冠军,世贸滨江花园产品定位明确，在区域不断出现高端楼盘的竞争下，价格依然坚挺，取得非常好的销售业绩世茂滨江花园在上海一炮打响，从2001年-2004年连续蝉联上海楼市销售冠军,市场实现情况：销售业绩非常好，其中大部分外销,销售均价：35000元/平,武汉自96年开始出现超高层建筑，绝大多数为写字楼，世茂锦绣长江为首个超高层住宅,武汉目前超过150M的超高层建筑：武汉佳丽广场（96）泰合广场（96）武汉国贸大厦（2000）武汉广场（2003）中南商业广场（2003）武汉世贸大厦（2005）武汉民生银行大厦（2006）武汉建银大厦（2006）京汉科技大厦（2006）保利文化广场（2006）武汉时代广场（2006）武汉广电中心（2006）其中仅有武汉锦绣长江属于超高层住宅开盘时间:2006-10-28 入住时间:2007-06-30,民生银行,武汉世贸大厦,武汉建银大厦,武汉国贸大厦,武汉广电中心,案例2：锦绣长江,武汉世茂锦绣长江为“滨江豪宅模式”的又一代表项目，座落于长江之畔鹦鹉洲，地理位置十分优越，2公里长江景观为其优势资源,区位：武汉世茂锦绣长江项目座落于长江之畔鹦鹉洲，地理位置十分优越，居两江之交，立足武汉三镇黄金交汇处，南临杨泗路，西接鹦鹉大道主干道，北连拦江路，东线直逼汉水资源：怀抱2公里超长江岸线。,外景图,武汉世茂锦绣长江是集超五星级酒店、高端办公楼、产权式公寓、SOHO、商业街及优质住宅为一体的大型综合国际水岸小区,规划采取超高层低密度的形式，最大化利用江景的价值，同时多种顶级物业烘托项目价值,“世茂滨江生活OSCAR”，从城市运营商定位出发，选取具有滨江资源的大中型城市，融入本地域文化，最终形成“豪宅、高档酒店、写字楼及商业街”组成的复合豪宅社区开发思路，全面提升该区域经济、居住档次及整个城市形象。总体规划上延续世茂滨江模式“向空中发展”策略，高层低密度的规划布局留出更多土地，使得园林绿化和公共空间得到大量增加。商业设施、酒店、写字楼规划共计26万，结合其他资源占总体比例约20。,酒店式公寓,超A级写字楼（高250米）,超5星酒店（高180米）,高层、超高层住宅,启动区,联排别墅,超高层约180m,绿化面积高，增强视觉通达性的同时，更强化园林景观：四大主题园林景观,一期工程不仅有较高的绿地率53%，从植物选择上以乡土树种为主，突出植物的季节变化和不同植物群落的搭配，既有规模简约的树阵，也有疏密有致的树丛，还在园内配置了富有自然气息的花壤，突出了彩叶、彩花的景观元素,亚洲风情园林,欧洲风情园林,美洲风情园林,澳洲风情园林,市场实现情况：以高于市场均价两倍的高价迅速售罄，客户来自整个湖北乃至华中地区及上海,置业客户主力客户群的来源区域不仅仅是武汉，还涵盖整个湖北乃至华中地区其所成交的客户中，来自上海的客户多半都是上海世贸滨江的老客户追随而来,从锦绣长江开盘到售罄，价格都在武汉市场均价的两倍左右波动,销售均价,兼具地段优势和稀缺资源，具备打造城市顶级超高层住宅的条件,在非过高容积率的条件下，提高建筑高度，采用超高层低密度的形式，呈扇形或弧形排列，使景观效应最大化，进一步提升项目价值,项目定位方向：城市顶级豪宅,规划布局,区位城市核心区黄金地段，极具优势,城市核心资源类案例总结,产品以最高规格打造，以大户型为主，辅以顶级项目配套,产品定位,资源稀缺自然景观资源，一线江景、海景等,以超高层产品为项目的盈利主体,开发思路,二、单纯城市核心类超高层住宅,万科俊园深圳市标志性建筑物之一，上世纪90代后期深圳第一代豪宅的典范之作，位于罗湖区黄金宝地,项目名称：万科俊园区位：处罗湖区文锦中路与爱国路的交汇处,爱国路1001号 交通：交通极度方便,深南大道,滨河大道笋岗路三条主要干道在俊园前后平行划过,前往文锦渡海关,福田新市区,瞬间可达地块用途：商住年期：1995年动工 1998年底竣工占地面积：5466平方米总建面：78110平米容积率：14.29绿化率：25.00%,案例1：万科俊园,户型：189507平米，13种户型，最大程度地满足了业主对丰富多彩生活的追求,套数：共178套豪华单位户型区间：189507平米，共13种户型主力户型：200多平米实用率：80%,会所、室内装修：无不体现豪华、尊贵，代表这一时期豪宅的最高品质,会 所：包括空中花园、500平方米泳池、台球室、健身房、家庭活动厅、儿童娱乐设施、桑拿浴室、阅览室、影视厅等电梯厅：墙身及地面铺砌高级石英砖，配立体天花，安装典雅灯饰，安装HITACHI高速电梯风水：一块十几吨重的泰山石摆放在俊园大厦广场的中央，俗称“石敢当”，起镇宅辟邪作周边环境：公 园（洪湖公园、深圳水库公园等）；学 校（翠园中学、翠竹小学、海丽达幼儿园等);商 场(东门商业区、国贸商业区等；银行、医院内部装修：套装组合厨柜：包括人造石台面连双洗涤盆，进口转向冷热水龙头，内置抽油烟机等等 卫生间：ET洗面盆及原厂水龙头及坐厕原厂五金配件等 供水：中央集中供热水系统 消防：消防报警系统、闭路电视监控系统等。,主打卖点：周边成熟社区、新古典建筑风格、户型设计合理实用、豪华配套装修、个性化管理服务,价格,总价：最大单位总价900多万单价：均价15000元（当时深圳商品房天价，为同期万科房价的2-3倍）顶层4套复式单元售价每平方18000元,市场实现情况,1995年：楼盘开工1997年：因市场影响等多种原因停工的项目复工1998年底：项目竣工 当年实现销售率80%净投入2.5亿元，实现利润率6.43%1999年11月：入伙 销售率达到83%,从项目开发和市场实现情况来看，项目整体没有实现成功,同期项目表现,景田万科城市花园销售利润率，当年销售率。,港丽豪园位于福田中心区，由两幢超高42层及一幢17层高住宅楼组成,发展项目名称：港丽豪园发展商：丽豪实业（深圳）有限公司 地块用途：居住用地区位：深圳福田区滨河路与彩田路交界处，属福田中心区,是深圳的CBD，更兼具深圳行政中心的特殊地位交通：多路大、中巴昼夜穿梭、四通八达；五分钟到达地铁站总占地面积:14406.40平方米 建筑面积：67700平方米 绿化率：60%，绿化园林、空中花园容积率：4.7实用率：约77开盘时间：2000-3-1 入伙时间：2003-10-31 均价：12000元/平,案例2：港丽豪园,建筑设计风格：采用21世纪现代风格，玻璃幕墙与建筑墙体虚实相依衬，外立面色彩清新活泼，凸窗增加立面凹凸,建筑设计风格建筑的造