大化美食小镇项目营销方案.ppt
大化美食小镇营销策划报告,2017年07月,2,战略,形象定位建议客群定位建议价格定位建议,3,项目形象定位,尽享中央资源的滨河国家级景区,达哞美食小镇,通过简炼精准的言语文字，高度概括了项目的复合价值,极易形成口碑传播,推广形象SLOGAN,4,战略,形象定位建议价格定位建议客群定位建议,项目价格定位,价格定位,5,5,价格,【住宅均价】3500元/,平层价格,商住天地楼优势地段溢价景观溢价,交通、地理、品牌及区位影响力折让,+55%,-7%,项目合理售价下限120万元/套,项目合理售价上限170万元/套,视乎项目对品质的把控和附加值的提升,土地/建安/园林/装修成本、财务费用、管理费用、营销费用,匀速去货的合理利润,合理毛坯均价5000元/,时间,红水河边，国家级景区,故建议项目合理售价区间120170万元/套,6,战略,形象定位建议价格定位建议客群定位建议,7,客户群体定位,重点深耕大化县中心区，文化路、红河路两大主干道等项目周边5KM范围内的地缘、业缘客群，机关单位合作政府企业高管，兼顾拓展全县客户；立足大化当地，辐射至周边镇、乡想要在城镇发展的商人。,本案,拓客战略,8,客户群体定位,第1梯队客源主力客群项目5KM半径内的地缘、业缘客户，商人、公务员、机关单位，来自中心区域的企事业单位置业人员。,【美食小镇】目标客户定位,8,9,战术,营销目标拟定营销总体思路营销策略部署一期营销铺排,10,首期物业于2014年3月份启动营销，5月营销中心入场，6月别墅开盘，9月住宅开盘，2015年9月基本售罄。,快速完成项目去化目标8个月实现售罄，实现货值3.9亿元,营销目标拟定,11,战术,营销目标拟定营销总体思路营销策略部署一期营销铺排,一个态度,起跑即冲刺！开局即决战！,强势起跑全程冲刺,整体营销推广思路,营销思路的关键,短时间内成为市场关注的焦点.事件营销,短时间内让更多的人认同.推广策略,短时间内使更多的人预约.渠道手段,最后，让预约客户去掉预约两个字.开盘策略,【强势起跑】,营销思路总纲,14,整体营销推广思路,【引爆首期】的【10大营销策略】,营销十策,品牌制导，项目并进区位造势，撬动价值实景营销，体验制胜政府搭台，项目唱戏名人营销，引爆关注以商带住，定义中心媒体围城，瞬时引爆打破坐销，行销为王圈层营销，跨界聚客外展营销，蓄客前置,品牌制导,项目并进区位造势,撬动价值实景营销,体验制胜政府搭台,项目唱戏名人营销,引爆关注以商带住,定义中心媒体围城,瞬时引爆打破坐销,行销为王圈层营销,跨界聚客外展营销,蓄客前置,营销十策,15,战术,营销目标拟定营销总体思路营销策略部署首期营销铺排,16,首期营销推广思路部署,为生意者创造的财富天地：大化县最具投资价值的滨河商业带！,2017形象战术品牌制导项目并进，品牌撬动项目价值，项目补益品牌形象。,17,首期营销推广思路部署,【滨河商业】的区域梦想：美食小镇领衔“大化创富观”,推广组合拳：软硬兼施【三个阶段，三管齐下，引爆强音】新闻造声势！硬广树形象！活动打配合！三管齐下，奏响“大化创富观”的推广三部曲，【中央区的国家级商业景观带】slogan贯穿整个过程，迅速完成项目【区域商业领袖】的形象占位，成为市场焦点！,18,时间,第一乐章：序曲新创富时代的，大化滨河商业价值洼地,新闻造声势,上万平米的国家级风情美食街，将带来什么？,入场前预热,预约时引爆,开盘后保温,洞见【财富直通车】,硬广树形象,悬念广告财富直通车，达哞美食小镇将引爆投资狂潮？,事件打配合,达哞小镇品牌发声，政府签约仪式奠定基础；进驻政府项目展厅，新闻媒体持续炒作造势；,营销策略部署,项目的核心价值与形象表达的运用,19,营销策略部署,项目的核心价值与形象表达的运用,时间,入场前预热,预约时引爆,开盘后保温,再说【达哞小镇】,细说【滨河商业】,洞见【财富直通车】,第2乐章：达官贵人们的投资观,新闻造声势,新财富时代，国家级商业区是投资界新宠！？,硬广树形象,事件打配合,【一本万利1.4万滨河商业地带】,项目户外广告/售楼部开放盛典/合作单位推介会/行业商人招商会,20,营销策略部署,项目的核心价值与形象表达的运用,时间,入场前预热,预约时引爆,开盘后保温,再说【达哞小镇】,细说【滨河商业】,洞见【财富直通车】,大事件：不断炮制与释放招商利好信息，注入市场强心针；暖场活动：每周一次的暖场活动，为项目保温。,新闻造声势,达哞小镇，成为商人、公务员的投资首选市场追捧新闻播报；滨河商住天地楼，投资价值洼地掀起全县置业风潮；,第3阶段：再说达哞小镇,硬广树形象,投资滨河，宜商宜居的景观天地楼,事件打配合,21,战术,营销目标拟定营销总体思路营销策略部署一期营销铺排,22,销售现场、地盘包装、样板区，3维立体洗脑矩阵，让客户感受现在即未来，除了价格更划算之外，兼顾事业和家庭享受，强势释放【最具财富投资价值】打动力！,【实景营销，体验制胜】,包装展示策略,首期营销推广思路部署,首期营销推广思路部署,育才路、江滨北路沿路灯杆旗广告包装,本案,首期营销推广思路部署,育才路、江滨北路沿路导视广告包装,导示牌设置,导示牌设置,导示牌设置,导示牌设置,导示牌设置,本案,重要活动建议,政府搭台，项目唱戏：政府项目展厅进驻,首期营销推广思路部署,再给“大化置业者不得不来”本案的理由，以国家级景区商业为噱头，以政府牵头的重点规划项目吸引眼球，强势进入 政府项目规划模型展厅”，联动规划部门将其作为项目爆点。本案在大型广告牌上释放“新家就住在景区里，生意做在城中心，猜猜有钱人最爱去哪？”之类的诉求，客户也会不辞劳苦一探究竟。,首期营销推广思路部署,洗脑站：【项目售楼部规划】,声、光、电齐上，使客户看到明天看到希望、看到未来，来了就不想走!,通过高科技含量的三维环幕声光电沙盘带给客户不一样的展示体验,首期营销推广思路部署,洗脑站：【项目售楼部规划】,城市规划文件，触屏展示,28,首期营销推广思路部署,营销中心包装建议,项目沙盘展示区,3D环幕影厅,水吧区,洽谈区,物料房,至2F,财务室,签约区,男卫,女卫,至2F,VIP室,客服,品牌展厅,销售前台,洽谈区,洗手间前厅,客户入场,看房通道规划展，开辟第二洗脑阵地,29,29,首期营销推广思路部署,样板区包装,30,30,首期营销推广思路部署,住宅部分样板区包装,设计建议,楼王每个单位都针对男女客户的审美偏好，打造分别对男士、女士都具备极致杀伤力的样板房。做到无论男女，客户无一放过。具体风格有设计师作进一步建议,31,31,首期营销推广思路部署,商业部分样板区包装,32,战术,营销目标拟定营销总体思路营销策略部署一期营销铺排,33,营销策略部署,活动策略部署,34,战术,营销目标拟定营销总体思路营销策略部署一期营销铺排,整盘营销费用铺排,营销费用计划,2017年-2018年推广费为货值的0.5%，为393.6万；主要用于日常营销费用铺排。备用推广费为货值的0.5%,为196.8万；主要用于重大节点、不可预测费用、额外开支等。,一期营销费用计划,媒体围城,36,战术,营销目标拟定营销总体思路营销策略部署一期营销铺排,营销策略部署,客户拓展策略1跨界营销,执行战略：利用活动吸引客户入场，增强客户粘性！,实施形式：“月月有主题，周周有暖场”月度举办美食相关主题活动，周DIY小暖场进行辅助配合,营销策略部署,客户拓展策略2行销为王,执行战略：打破坐销！尖兵团队！行销围城！,渠道策略2：单位行销,实施形式：“项目组与销售人员分组配合”分区划片，让其珍惜其“客源地盘”积极拓客；,“美食小镇电影节巡回展”到各各大院校，区各大机关、事业、企业单位，现场播放热门影片、及项目广告片，设置临时巡展咨询处；意向较大的单位，开展项目住宅推介会，该单位的团购组织、对接人，在该单位客户成交后，获一定奖励。,营销策略部署,客户拓展策略2行销为王,执行战略：打破坐销！尖兵团队！行销围城！,渠道策略3：单位行销,实施形式：营销中心开放日、预约日、开盘前夕等重要销售节点，销售人员与开发商招募兼职人员到各大专业市场、商超、停车场派单；各竞争对手组织活动之日，兼职派单员在其来访通路派单（与竞争楼盘售楼部保持和谐的距离）统一印制“达哞美食小镇T恤”兼职 工作人员统一着装，保证开发商形象。,40,战术,营销目标拟定营销总体思路营销策略部署一期营销铺排,41,时间,全盘营销铺排,营销铺排构思,THANKS YOU FOR YOUR PRECIOUS TIME,感谢您宝贵的时间,合作共赢！,
