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重庆新天域置业入职培训江渝北一区：王小松 服务电话：,二手房交易流程细节二手房销售技能技巧二手房常见销售疑问,收盘登记指引,每当有客户放盘时，物业顾问必须填写新楼盘登记表，填写完成后立即放置到收盘箱内待资料文员输入电脑供各物业顾问查阅。当填写新楼盘登记表时，所以资料必须填妥清楚；同时必须以正楷认真书写有关内容，以免影响录入，最终影响物业顾问自身查盘工作。,以下详细说明各种须注意事项:,1.必须清楚注明物业所处区域、街头及名称，特别是某些大型屋村及小区必须清楚物业属哪座、哪幢、哪户（注意平时熟悉地铺附近物业情况，市内较有名楼盘情况，于业主放盘时已对物业做到了如指掌）。2.房型须填写属2房2厅或3房2厅。而座向亦应填妥。3.物业顾问收盘必须注明物业性质，如写字楼、住宅、商住或商铺、房改等有关区别应以大厦本身建筑用途衡量，而不应以客户使用性质定夺。虽然很多客户均以住宅作为办公用途，但仍须将该物业归入住宅。物业顾问还须注意单位内部间隔有否作重大更改，因部分业主可能已将住宅装修为只能作办公室用途，所以必须注明有关细节,4.交房期必须清楚注明，因部分放租业主可能在租约尚有一段时间期满前委托代为出租，这将影响物业顾问推介楼盘的次序。此外，部分附租约出售房屋，必须清楚租期时间及租约性质，即问清业主在有实际客户时可否与租客提早解约。5.面积应清楚为平方米，而部分业主可能不清楚该物业实际面积，故必须核对公司内存档的售楼书或房产证资料。这可避免报价给客户时因面积不符而错误提供实际价格，特别当物业顾问以每平方米价格报价，小部分面积判别亦将影响物业总价。,6.租售价格必须以单一价格填写，若业主叫价为50万元至60万元时，应以最低价填写。同时，必须以总价表达，即若业主叫价为3000元为每平方米，而该单位面为10平方米，这应填写为3万。针对业主放盘价，物业顾问应轻微踩价，令业主心里感觉其价格可能稍贵，有利于后继谈判工作部分业主可能对市场不了解，而未能于放盘时订下价格，遇此情况物业顾问需详尽解释最新市场情况及以专业意见提供价格给业主参考。物业顾问可凭放盘物业的同幢其他单位最新成交案例建议业主订价，如该楼盘属新盘或没有个案参考，物业顾问可凭同区、同类型及同品质物业成交资料建议订价。另一方面，若业主只是将物业出售，必须问清楚该物业是否办理按揭、于哪间银行、银行欠款多少等，并必须注明于新楼盘登记表内，这有助于物业顾问掌握谈判情况及情况控制交易进度，同时，须应提醒业主这项交易需先偿还按揭尾款始能出售，如买家有兴趣，会通过银行按揭付款方式购房。7.楼盘资料应详细记载有关物业内的装修情况，家电配套数量，档次、品牌、业主对租客或收租要求及看楼方式等资料。,在收盘时,游说业主付佣时有困难，可以以下几点方法应对：,如业主拒绝付佣,应解释放盘最终无非是想达成交易,既然本公司能为业主成交,当中一定是已付出了不少功夫,故业主付佣亦相当合理。同时，应敬告业主不应为少付佣金，而错失尽快成交机会。应该让业主了解物业顾问主要是依靠佣金生活，在有意向客户时候，物业顾问必定首推能收取最多佣金之楼盘，故业主决不该计较佣金，而减低成交机会。相反，如业主想尽快成交，应加付佣金以刺激物业顾问士气，所谓重赏之下必有勇夫，楼盘亦可尽早成交。,本公司主要是透过专业服务为业主推介楼盘及寻找合适客户，当中本公司亦已承担一定成本，如刊登广告、派员工上门推介及寄发直销信件等。中原并非像一些国内中介公司只是坐着等客户上门，而是主动出击找客，尽快以业主心目中价格成交，为业主争取最佳利益，因此业主交佣亦是理所当然。如业主有多个楼盘，中原在短期内为业主全部出租；在此情况下，业主极有可能要求减佣。因为业主总认为介绍这么多生意给中原或做一个客或做一个客承租多个楼盘的工作是一样，故应可给予一些折扣。但是实际情况是完全相反，中原能为业主短期内全部出租或租予一个租客，业主应加多一些佣金才合理。因为这将大量省却业主安排每个单位的看楼、议价、谈判、审阅及签署租约工作，避免浪费业主宝贵时间。中原能有强大成交能力为业主争取利益，因此业主多付点佣金绝非问题。,此外，部分金额较大的成交，业主亦可能要求减佣，理由金额大小的交易工作量亦是一样，但大额成交支付佣金却大大提高，故应作出合理调整。遇此情况可解释中原将加倍工作量及注意力于在大额交易上，以确保谈判及成交能顺利进行。此外，大额成交涉及大额利益，这庞大利益最终亦直接落在业主身上，顾问只是从交易中获取一点儿佣金，这佣金只占整笔金额一小部份，所以业主不应吝啬少许佣金而减低物业顾问的积极性去撮合交易,8.客户放盘时应记录清楚该物业的看楼方法，如业主可随时安排上门看楼有助于成交。此外，物业顾问应尽量争取业主交钥匙到中原（尤其是部分不能随时看楼的业主）。这可加快每宗交易的成交机会及时间。因为客户想租或买物业时，必定想多看几个单位作比较，故钥匙齐备可立刻安排看楼以加快客户之决定时间。此外，如一幢物业中客户心目中的单位没有钥匙,而同一幢物业别的单位有钥匙，均可先安排客户看间隔及布局认为合适再安排业主开门看心目中单位的楼层、方向及景观，总之一切工作必须快刀斩乱麻，按实际情况可做多少就先做多少。千万不能待一切准备就绪才开始第一步工作，因为市场瞬息万变，时间越拖长，客户改变主意的可能性亦愈大。故物业顾问必须尽快抓紧每分每秒促成交易。,9.业主放盘时尽量说服业主交钥匙于我新天域置业。部分业主对存放钥匙于中介公司均抱有有戒心。因物业始终是一项昂贵资产，故业主担心中介公司在有意或无意间破坏单位内设施及装修，或将单位作不正当用途，所以业主均十分谨慎放钥匙到中介公司。由于新天域规模庞大及信誉高，故业主对放钥匙到新天域均抱有信心。但物业顾问如在收钥匙发生困难，应实际反映给业主知道放钥匙将可提高成交机会，最终得益亦是业主。同时，新天域将开据收据给业主作凭证保证收钥匙只作为方便看楼以加速成交用途，业主亦可随时取回钥匙，另外，新天域收钥匙之后有专人负责管理钥匙，任何借出、归还均需办理有关手续及书面签署，表明新天域对钥匙管理非常重视。这样子解释可以减低业主的忧虑，从而顺利收钥匙。成功收取业主钥匙后还应说服其不要再到其他中介放钥匙，否则房屋发生任何不理想情况，责任不知从何追讨。（其他中介欲借钥匙看楼，只需业主先打电话通告我们，中介带备公司借条及业主授权委托书，我们便会借钥匙。这样责任清晰，方便管理。）,10.若公司没有所收楼盘的具体资料，物业顾问应请业主提供有关平面图及小区图。11.客户放盘时必须辨清其身份是业主或代理人，因部分代理人只是受业主委托找经纪放盘及提供开门看楼服务。物业顾问最重要是知道谁人可拿主意及最终拍板成交，即遇有意向客户时，应与谁人议价、谈判及商讨具体签约成交事项。因代理人如无权拍板,物业顾问与其联络也是徒劳无功且浪费时间。遇此情况必须尽量套出业主资料，直接与其联络谈判，可收事半功倍之效。,12.收盘必须争取要求业主多留几个联系电话，包括公司、住宅、手机或传呼机，这有助物业顾问跟进交易。有部分业主多习惯性或为保持私隐只留下传呼机或手机。当物业顾问有业务与之联系时，业主可能会没有复机或停机。这样使我们在交易中处于被动地位或无法联系业主，最终丧失成交机会。因而要都留业主电话，才会更有保障。游说时应尽量从业主利益出发考虑，如：客户急需时，多些联络方式可即时找到业主，尽早为其租/售出；同时留下电话不会打扰他，我公司只会在关于其楼盘出租/售的事情才会联络他。13.了解所有放盘资料后，最后可问业主还有没有其他物业需要放盘，有没有计划在重庆再置业，轻松简单两句话可能争取多一个楼源及客源。,中介部收放款制度收据管理规定,1只有加盖财务部印章的中原收据才是有效的收款凭据，其他任何形式的收据都不是合法有效的且我公司概不承认。2收据由秘书保管，秘书在收到现金后填开收据，收据应三联一并填写，不得分开填写，如发现有三联分开填写的情况，必严肃处理。在秘书休息时间，收据由中介部总监授权交由其他人保管，确保在上班时间收据有人掌管。3如代收客户楼款，请在备注中注明“我司代为转交给业主”的字样。4如意向金转佣金，则将原意向金收据收回并在上面注明意向金转佣金，再开出佣金收据，并将发票复印件粘贴于佣金收据第一联后。客户凭分店开出的佣金收据到财务部换取发票。如客户未拿回意向金收据，分店秘书不得开具佣金收据，财务部开出发票后将发票复印件粘贴于原意向金收据第一联后，客户可直接凭意向金收据换取发票。5每星期规定时间（将按照分店不同情况安排），分行秘书持收据到财务部对帐，财务部检查收据开具情况。收据的合计金额与财务部总账、存折相对，如不符将追究有关人员的责任。,中介部收款制度,中介部秘书、分店经理或其他指定人员掌管中原收据，此收据用来收取意向金、代办手续费、佣金。收取佣金时，在收据上加盖“请凭此收据换取发票”章 1所有款项必须存入公司指定账户，不得存放分店或存入其他账户。2所有款项必须开具加盖财务部印章的正式收据，不得填开任何其他形式的收据。各分行必须在显要处悬挂告示，告知顾客只有公司规定形式并加盖财务部印章的收据才是唯一有效的收据。3收款地点如在地铺，由中介部秘书开出收据并收妥款项，当天17：00前存入公司账户。4收款地点如在地铺以外，由秘书按照收款金额开好收据，由员工在收据薄上签字领用，并由分行经理签字确认。地铺以外的收款必须在8个工作日内交到公司账户，如未能收到款项，则必须将收据在8个工作时内交还给秘书。公司的宗旨是：尽可能在地铺收款。,中介部放款制度,（一）在各分行操作的放款及补款1意向金的退还向客户退还意向金时，由物业顾问填写“放款申请书”。签字顺序为申请人-分行主管-秘书，秘书在查核代收款账户确认该账户确实有款时，由秘书从备用金账户中支付。支付时，由客户退回原开出的意向金收据。如果客户意向金收据已遗失，则由客户向公司开收据。2转交定金如果为代客户交定金给业主，则物业顾问填写“放款申请表”，其确认和签字程序同以上1点。支付时，由业主向公司开具收据。3秘书在备用金不足时，将“已退款而收回作废的收据”或“业主收定金收据”和“放款申请表”传真给财务部，财务部审查有关单据后补款。,（二）在总部操作的放款1退楼款的处理 因为放楼款手续要求复杂，而且数额都比较大，所以在总部执行。具体操作流程如下：1）分行物业顾问填写放款申请书。签字顺序为：申请人-分行主管-秘书。并提前一天向财务部预约放款（遇到星期六、星期天顺延）。2）楼款原则上必须由业主亲自前来领取.放款时，由业主出示身份证原件及房屋购销合同，并签收收据，财务部直接支付楼款给业主。其他业主特殊情况见第5点所述。3）如果业主因故不能亲自前来领取楼款，应出示委托收款书、业主身份证原件、代收楼款人身份证原件，财务部直接付款给代收楼款人。如被委托人为浙江中原员工，则此委托书必须经过分店经理以上级别同事的签字同意，方可代收楼款。如提供的身份证为复印件须在复印件上加印指模，此指模必须与委托收款书上的指模一致。4）如果业主是两个人，放款时需双方签收收据。如一方不能前来签收，则另一方要出示公正委托书或当分行经理面手写的委托书。（分行经理签字确认）5）如果业主是公司，放款时款项需打入其法定代表人账户的，需提供公司法人证明复印件、法人身份证复印件及公司委托书原件，复印件上全部加盖公章。,分行员工代客户收取意向金的规定,如客户愿意让物业顾问或分行经理代为收取退还的意向金，由客户签署委托收款书，委托物业顾问或分行经理代为收取退还的意向金，并代客户签署收款收据。人民币壹万元以下的代取由物业顾问执行，由分行经理签字同意；人民币壹万元以上（含壹万元）的代取必须由分行经理以上级别的员工执行，由中介部总监签字同意。分行经理和中介总监同意后有责任跟踪，确保客户已收到所退还的款项。,关于房屋租赁、买卖中涉及的法律知识房屋租赁,租赁主体的审查：1.承租方：要求租赁房屋的一方.对该主体的审查上要注意：年龄上应为18周岁以上，符合法律上完全民事行为能力人的条件，对于16周岁以上的未成年人，要有自己的收入来源，收入水平达到当地平均生活水平；精神智力状况上：需精神正常，能理解自己的行为并能独立承担自己行为所产生的法律后果；对于受其他人委托的：需出具委托人出具的授权委托书2.出租方：提供房屋,要求将该房屋出租的一方.对于出租方本人的审查上：同上承租方年龄、精神智力状况、委托身份等情况的审查,租赁客体的审查:1.房产三证：房屋所有权证、契证、土地证齐全是出租方合法出租，与承租方建立房屋租赁关系的法律基础，无法提供出租房屋的房产三证无法证明其对该房屋拥有合法的处分、收益的权利2.是否转租：出租方并无房产三证，其房屋来源为从房东处承租而来，故其本人在这里成为转租人的身份，对待房屋转租的情况，要仔细审查了解该转租人与房东的租赁合同，查明合同中是否订立有关于房屋转租情况处理的条款。原则上房屋转租需要房东提供同意转租的书面声明，否则未经房东允许擅自转租，转租合同无效。3.是否抵押：除了仔细审查房产三证，房屋抵押的情况也要了解。根据法律规定，未经抵押权人同意擅自出租房屋的，无效.4.是否共有：根据房屋所有权证上产权人的名字并不一定就能判断该房屋独属该人所有，根据婚姻法的规定，除非夫妻双方有其他约定，婚后购买的财产为夫妻双方共有，因此在了解房屋产权情况时同时要了解该房屋是否共有，如为共有，该房屋的出租要取得全体共有人的书面声明表示同意。,租赁关系中应注意的问题：1.不得出租的几种情况：未经综合验收的新建房屋：有的开发商或房屋所有人急功近利，甚至未经过综合验收部门验收的房屋出租给承租者，这样做一违反国家有关法规，二对承租方的安全造成威胁；没有产权证的房屋：产权证是房屋的权属证件，没有产权证就无法证明房屋的权属关系，从而没有租赁的法律基础；未经原出租人同意，承租人擅自转租：由此会引起原出租方起诉原承租人侵权，追究法律责任；违章建筑的房屋：对于这类房屋不但规划部门要罚款，强令限期拆除，而且房管部门也会因其无产权证和租赁证进行处罚；产权共有，未经全体共有人一致同意的房屋；已经抵押的房屋未经抵押权人同意的房屋：已经抵押的所有权人在行使权利时在法律上已经受到限制，将其房屋出租必须征得抵押权人的同意；租赁期限：合同法第214条：租赁期限不得超过20年，超过20年，超过部分的无效。买卖不破租赁、承租人的优先购买权问题（案例分析）：,房屋买卖,一.买卖主体的审查：买受方：可能会碰到的情况：买方是未成年人：根据我国现行法律规定：对于买房人来说，无民事行为能力人和限制民事行为能力人不能订立房屋买卖合同，只有具有完全民事行为能力的人，订立的合同才能生效。如果想为未成年人买房，应当由其法定代理人代理或者征得其法定代理人的同意后方能进行。注：我国民法通则将公民的民事行为能力人分为三种：（1）无民事行为能力人：指不满10周岁的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人（2）限制民事行为能力人：指10周岁以上的未成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人；（3）完全行为能力人：指满18周岁的公民。16周岁以上不满18周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的。b.如果买房人本人委托其他人买房：应出具本人授权于代理人的授权委托书,二.对于出卖方的审查：a.出卖方需出具房产证、契证、土地证，表明对该房产拥有合法产权，该房产属于出卖方所有。b.出卖方的房产如为夫妻婚后购买，除非双方有其他约定，该房产为共有房产。需要夫妻双方取得一致意见同意出售。c.房产如为按份共有财产，必须取得其他共有人的书面同意。d.如该房屋为租赁状况，则出卖方需提前三个月通知承租方，在相同条件下，承租人有优先购买权。若承租方放弃优先购买权的，则需要取得承租人放弃优先购买权的书面声明。e.若该房屋为继承取得，则需要了解该房屋产权人的情况，确定是否为遗嘱继承、法定继承或其他遗赠的情况。,三.不得转让的房地产：根据城市房地产管理法规定，下列房地产不得转让：1.以出让方式从土地交易一级市场取得土地使用权，但未按出让合同约定支付全部土地使用权出让金，未取得土地使用权证的；2.属于房屋建设工程的，未完成开发投资总得的25%以上；3.属于成片开发土地，未形成工业用地或其他建设用地条件的；4.以划拨方式取得土地使用权，未经有关部门批准的；5.因设计诉讼或违法行为等原因，被司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制权利的房地产；6.共有房产，未经其他共有人书面同意的；7.因连续闲置两年以上或土地使用权限届满被国家收回土地使用权的房地产；8.权属有争议的；9.未依法登记领取权属证明的；10.行政法规、规章禁止转让的其他情形。,关于法律文书的使用说明,在中介业务中物业顾问要对外使用的文书，主要有如下几种：1.房屋租赁类：房地产求租居间协议 房地产出租居间协议 房地产租赁居间协议2.房屋买卖类：房地产出售居间协议 房地产求购居间协议 房地产买卖居间协议3.最后签订的正式合同为：房屋租赁合同（公司自拟）重庆市房屋转让合同（重庆市统一示范文本）,房地产出售居间协议的使用：委托人的填写：此处应填写需要售房本人的名字，如产权所有人（一人或几个）不能亲自来签约的，一定要有委托书，方可由受托人代签。序言部分：主要表述根据法律法规的规定及当事人的真实意思表示所制订本协议的。第一条：甲方的真实意思表示。第二条：甲方需要出售房地产的具体情况，一定要属实。特别要写明：该房屋是否设置了抵押、租赁。建筑面积以产权证为准。第三条、第四条：总房款及支付方式,第五条：佣金支付：1.确认佣金2.佣金的收取时间为买卖双方签约并收到定金或首付款时。3.甲方逾期付佣，加收滞纳金为佣金的万分之二点一（每日）。4.防范甲方跳单的条款。当我方介绍的求购方看过甲方的房屋后的六个月内，与甲方完成买卖交易或利用了我方提供的信息、机会等但未通过我方完成买卖交易的，都应向我方支付佣金。,第六条：协议的履行 我方应尽的义务及可以委托另一方合作完成其事务甲方应保证有权出售该房屋，并按约定交房。否则造成损失应负责赔偿。指明定金由我方保管。在甲方与我方所介绍的买受方签订房地产买卖居间协议后，如果买受方违约，则甲方同意将不予返还的定金的一半支付给我方，作为居间费用。甲方与我方签订了本协议后，因需要又签订补充协议的，该补充协议与原协议具有同等法律效力。争议解决的方式，向法院诉讼。合同尾部：签字：委托人亲自签字，地址、日期要写明。,房地产买卖居间协议的使用：第一条：注意意向金与定金的不同之处。意向金可以退还。第二条：甲方需要出售房地产的具体情况，一定要属实。特别要写明：该房屋是否设置了抵押、租赁。建筑面积以产权证为准。第三条：总房款及支付方式，一定要书写清楚。首付几成多少，余款多少如何处理。家具装修是否另外付款，税费如何承担。第四条：我方收到意向金后几日内完成买方、卖方及我方居间协议的签订。在此期间意向金不得收回，如超过此期间，我方未能使双方达成交易意向，则应向买方退还意向金。定买卖双方在规定的时间内签定正式的房屋转让合同，如一方违约则适用定金法则。三方签字：本人签字，本人不能亲笔签名要委托书，由受托人签名。该房屋如为共有的，千万要注意也要共有人一致同意签字方可有效。,合同签订基本要求：合同文字用语要清楚明确，不得有歧义，让人误解。比如：“7个工作日”和“7天”的概念是不一样的。合同签订是一项严肃的事情，不得任意涂改。如需要修改，最好在涂改处经双方签字确认或合同修改校对章。合同条款空白出最好用“”或“无”表明无约定。定金不得超过总价款的20%，超过部分无效。合同约定仲裁条款，要写明仲裁机构。不得写“物业所在地仲裁委员会”、也不得写“杭州市仲裁委员会”，而是“杭州仲裁委员会”。否则，约定不明无效。,法律知识问与答,1、承租人可以优先购买房屋吗？【问题】我和老公刚结婚不久，2001年3月在市中心租了一套房子，并与房东签订了二年的房屋租赁合同，2002年1月的一天，房东突然来人，说要我们马上搬出去，房东已将该房以62万元的价格卖了出去，并收下了5万元定金，房东同时提出愿意将多收的房租退还给我们，其他不负任何责任。我和老公一听，很是生气，房东事先是否应该打个招呼，提前告诉我们，而且，听人说，我们也可以优先购买这套房子，不知我们到底该怎样保护自己的权利。,【解答】根据我国的司法解释最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见第一百一十八条规定：出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权。出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告房屋买卖无效。同时城市私有房屋管理条例规定：房屋所有人出卖出租屋，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。”基于以上规定，房东出卖房屋，未提前三个月履行通知义务，房东与买房人的买卖合同无效，你们完全可以要求用相同的价格优先购买此房。,房屋出租共有人要点头【问题】我向王某租了一套房子，但他弟弟出示的房产证表明房屋为两人共有，且租房事先未经过他的同意，要求我们退房，请问我们的租赁有效吗？【解答】依据城市房屋租赁管理办法的规定，共有房产未取得共有人同意的房屋不得出租，因此你与王某的租房协议无效应该退房，但你有权要求王某退回租金并赔偿因此造成的损失。,承租人有没有权利转租给非约定的其他人？【问题】2001年6月我将房子租给了王某，双方签定了房屋租赁合同。2001年11月我找王某收房租，却发现房子却被另一人住着，原来房子被王某转租给另外一个人了。请问王某有没有权利将我的房屋转租给其他人？【解答】王某与房东之间签定了房屋租赁合同，合同依法成立，合法有效。王某将房屋转租给另外一个人，要看双方的租赁合同中有没有约定。如果没有约定，则王某转租必须事先征得房东的同意。根据中华人民共和国合同法第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”,出租人是否能将已出租的房屋卖掉？【问题】李某于1996年8月将自己所有的一套商品房租给赵某居住，双方签订了房屋租赁合同，租期两年，月租金400元。双方随后到有关部门办理了登记备案手续。1997年9月李某打算将这套房子卖掉，问赵某是否有兴趣，赵表示无钱购买。李某随将这套房子于1998年1月买给了黄某，双方订立了房屋买卖协议，并到有关部门办理了登记过户手续。黄某取得了该房屋所有权后，即要求赵某搬迁，赵某将房屋租赁合同拿给黄看，但黄某表示这是你与前任房主的事，与我无关。双方争执不下，后黄某起诉至法院，主张赵某拒不搬迁侵犯了其对房屋的所有权，要求法院判令赵某搬迁。,【解答】1)根据有关法律的规定：房屋所有人如果欲将出租房屋出卖，须提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权。2)李某在欲将出租房屋出卖以前，提前4个月通知了赵某，在赵某明确表示不打算购买的情况下，也即主动放弃自己的优先购买权的情况下，才将房屋卖给了黄某，双方签订了书面买卖协议，并办理了过户手续，该房屋买卖合同具有法律效力。3)在租赁期间，房屋的所有人将房屋予以出卖、赠予、典当或抵押后，原房屋租赁合同继续有效。4)在本案中，黄某虽取得了房屋的所有权，但是对于前任房主签订的租赁合同，仍须继续履行。黄某无权要求赵某搬出房屋，直至租赁合同期满。,婚前购买的房屋婚后是否会转化为共同财产？【问题】我婚前有一套房产，已拿到房产证。请问我结婚后，这套房产会不会在若干年后变为夫妻共有财产（新婚姻法对此有何规定？）。有没有必要进行婚前的财产公证(我不希望作这样的公证但又想保障自己的利益）。【解答】按照婚姻法及司法解释，如果一方在婚前购买的房产则该房产则为婚前财产，属于一方所有，但双方有约定就从其规定，规避法律的约定无效。,一、贷款程序,二手房是指业主在房地产二级市场上购买的自用房，包括商品房、私房。二手房贷款是指购房人以在房地产二级市场上交易的楼宇作抵押，向银行申请贷款，用于支付购房款，再由购房人分期向银行还本付息的贷款业务。（一）贷款方式：公积金贷款，商业贷款，期限贷款（限于办公楼），组合性贷款。（二）二手房贷款的额度、限期、利率、方式,二手房贷款额度,商业贷款：商业用房最高不超过拟购买住房的评估价值或实际合同成交价的（以低者为准）60%，住房不得超过80%。公积金贷款：单方贷款最高限额为20万，夫妻双方最高限额为30万。最高贷款额度不得超过总房款的二分之一。,二手房贷款限期,商业贷款：贷款期限最高不超过20年，借款人年龄不超过男性60周岁，女性55周岁。住房房龄加贷款期限不超过30年，商业用房房龄加贷款期限不超过10年。公积金贷款：最高贷款年限为30年。,二手房贷款利率,商业贷款：5年以下（含5年）月利率为3975；5年以上月利率42，二手房商业用房执行人民银行的期限利率,二手房贷款方式,、等额本金还款法：每月还款额贷款本金/贷款期月数（贷款本金已归还本金累计额）日利率每月实际天数、等额本息还款法：每月还款额贷款本金月利率（月利率）还款月数/（1+月利率）还款月数-1,申请二手房贷款所需具备的条件,1年满周岁，具有完全民事行为能力，具有城镇居民常住户口和合法有效的居留身份证明2申请人有稳定的合法收入和偿还借款本息的能力3借款人同意以所购房屋及其权益作为抵押物4所购商品房产权明晰，符合重庆市政府规定的可进入房地产市场流通的条件，具有房屋所有权证、土地使用证和契证，卖房人具有完全处置权利的住房,申请贷款所需提供的资料,买卖双方共同提交的资料：买卖双方填写的购房抵押贷款申请表；买卖双方签订的房屋转让合同。购房人（借款人）提交的资料：（1）收入证明（单位收入证明，并可选择提供存款证明、有价证券、其他房地产证明及其他收入证明）；身份证和户口簿及婚姻状况证明；配偶身份证；（2）若购房人为企业法人的，须提供企业法人营业执照、法定代表人证明书、公司章程、验资报告及近期财务报表和贷款证等有关证件资料。售房人提交的资料：（1）售房人（含共有人）身份证、户口簿或受委托人公证委托书和身份证；房屋共有人同意出售的书面文件；所售房屋的产权证明文件；若房屋已出租，须提供租户的证明文件及同意出售的文件；（2）售房人为企业法人，须提供有效的企业法人营业执照、法定代表人证明书等有关文件（若所转让房产为国有资产，还须提供国有资产管理部门同意转让的证明文件）。,重庆市二手房交易税费,1契税（缴款人为承受方、即买方）契税是指房屋所有权发生转变时，按房价的一定比例向新业主（产权承受人）征收一次性税收。它是对房地产权变动征收的一种专门税种。应缴税额=计税价格1.5%（针对个人住宅、排屋）计税价格3%（针对非住宅、单位住宅、单位非住宅、别墅）2印花税（缴款人为承受方与出让方、即买卖双方）印花税对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。它是一种兼有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。应缴税额=计税价格50 计税价格30（针对商品房）,3综合税（缴款人为出让方、即卖方）应缴税额=计税价格（房产原值）原成交价5.55%开征时间：2000年9月1日适用的对象和范围：1、个人出售、购买且居住不到一年的普通住宅（继承、分析、拆迁不属于出售类，均不征收）。2、单位住宅、非住宅均要征收。税率5.55%的组成：营业税5%、城市建设维护税7%、教育费附加3%，即5%+5%（7%+3%）=5.55%4土地出让金（划拨土地；缴款人为承受方、即买方）,土地出让金缴纳标准（元/平方米,年期修正系数,土地出让金=土地分摊面积土地等级相应的缴纳标准金额年期修正系数建筑面积总楼层,超额所得收益（房改房；缴款人为出让方、即卖方）,房改房出售后，卖方取得的净收益应按超额累进比例缴纳所得收益。房改房交易住房标准价款,房改房交易住房标准价款3000元/平方米70平方米1.3倍=27300元,征收原则：,出售价小于1.3倍的部分，免征所得收益；出售价大于住房标准价款1.3倍，小于住房标准价款1.6倍的部分，按超额部分的25%缴纳所得收益；大于住房标准价款1.6倍以上的部分，按超额部分的50%缴纳所得收益。出售价款（不包括原按房改市场价、商品价补足的价款或自行扩面的价款）特例：教师可增加10平方米（须提供教师资格证）、高层建筑可增加10平方米。关于退税：前一年卖40万后一年A、购房金额大于或等于所出售住房出售价的，大于1.3倍，小于1.6倍的25%部分，退100%；大于1.6倍以上的50%部分，退90%。B、购房金额小于所出售住房出售价的，大于1.3倍，小于1.6倍的25%部分，退50%；大于1.6倍以上的50%部分，退50%。620%个税（缴款人为出让方、即卖方）应缴税额=（出售价房屋原值合理费用）20%合理费用是指：购入该房屋时缴纳的契税、印花税、土地出让金、国有土地有偿使用收入、交易手续费、评估费及出售该房屋时缴纳的印花税、营业税及城建税、教育费附加、土地收益金、评估费、交易手续费等。开征时间：2004年1月1日,优惠政策,1、对出售自有住房并在售房前后一年内已按市场价重新购房的纳税人。个人在出售住房前一年内已另购住房的，其购房金额大于或等于所出售住房出售价的，免征个人所得税；购房金额小于所出售住房出售价的，按另购住房金额占所出售住房出售价的比例减征个人所得税。2、对个人出售自用五年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得；以上确认需由纳税义务人本人提供相应的证明或承诺书。3、对个人出售已购公有住房取得的所得，暂不征收个人所得税。已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级（含县级）以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或标准价）购买的公有住房。,个人所得税申报纳税时应提供以下资料：,1房屋所有权证、土地使用证原件、复印件；2重庆市房屋转让合同及销售不动产专用发票报查联原件；3契证原件；4购入和出售房屋时所支付费用的原始凭证原件、复印件；5住房出售方如在住房转让合同前一年内已另购住房的，还应提供所购住房的契证原件和房屋所有权证复印件；6纳税义务人夫妻双方的身份证复印件、结婚证复印件或共有权人的身份证复印件以及该房为家庭唯一生活用房的承诺书。7征收机关要求提供的其他资料。,一、定义：房改房是指职工、居民按房改政策规定的成本价购买的公有住房。二、房改房上市交易所应具备的条件上市买卖的房改房必须产权清晰。（2）“三证”完备：房屋所有权证、土地使用权证和契证。三、出售房改房时原产权单位是否享有优先购买权（1）和原产权单位事先有约定的，原产权单位可享有优先购买权。（2）出售在学校校园、工矿作业区域内的房改房，在同等条件下，原产权单位享有优先购买权。四、哪几种情况的房改房须暂缓上市：（1）已列入近期规划改造范围，户籍已冻结并取得房屋拆迁许可证的房改房。（2）擅自改变房屋使用性质的房改房。（3）党政领导干部购买或集资建造的超过面积控制标准的房改房（4）经购房贷款尚未还清，所有权已设定抵押且未经抵押权人书面同意转让的房改房抵押押权人同意转让的除外。（5）职工原购公有住房时，经市房改办批准，与原售房单位在公有住房（换购房）卖协议书中有其他约定条件的，从其约定。（6）法律、法规以及市以上人民政府规定其他不宜出售的房改房。,房改房的交易专题,五、房改房赠与的计税标准：赠与方应缴纳的税费有：1、免征营业税2、印花税：按房屋评估价格的0.05%缴税。被赠与方应缴纳的税费有：1、契税：按房屋评估价格的3%缴纳。2、印花税：按房屋评估价格的0.05%缴纳。3、土地出让金(直系赠与不交土地出让金),房改房交换的计税标准：房改房交换包括房改房与房改房、房改房与私房、房改房与商品房等交换行为。交换双方互为买方和卖方。1、综合税：交换购买并居住超过一年的房改房可以免征综合税；交换购买并居住不足一年的房改房按交换房屋评估价减去购入原价的差额缴纳综合税，税率为5.55%。2、印花税:双方各按两套交换房屋评估价之和的0.05%缴纳。3、契税：由房屋评估价较低的一方根据交换房屋的差价，按3%的税率缴纳。4、所得收益：交换房屋的评估价(不含原按房改市场价、商品价补足的价款或自行扩面的价款)，小于住房标准价款（按规定享受的住房面积标准与住房补帖的经济适用房价格之乘积，下同）1.3倍的，免缴所得收益；大于1.3倍小于1.6倍的部分，按25%的比例缴纳所得收益；大于1.6倍以上的部分，按50%的比例缴纳所得收益。5、土地出让金：房改房与房改房交换的双方各按交换所得房屋的土地等级、分摊的土地面积（房改房土地使权证书上所载面积）(实际出让、转让年期短于66年的应乘以年期修正系数)，按定额标准计算缴纳土地出让金；房改房与私房、房改房与商品房交换由承受房改房的一方缴纳土地出让金,房改房上市交易实例例题一：小王是单位的一般干部，有采荷小区X幢2单元301室房屋一套，面积64.5平方米，95年参加房改，99年11月以21万元的价格卖于小张。此房屋评估价为22.4万元，土地等级为二级，土地使用权证上所载土地分摊面积为6.7平方米，问买卖双方应缴纳少税费？,答：卖方老刘应缴纳的税费有：1、综合税：因老刘出售的房改房购进并居住不足一年，应按规定缴纳综合税。（489000元-3300元-24000元）5.55%=25807.5元2、印花税：489000元0.05%=244.5元3、所得收益：因为老刘为处级干部，故所得收益的计算方法为：（489000元-3300元-432000元）50%=26850元（432000元-351000元）25%=20250元共须缴纳所得收益47100元。买方小谢应缴纳的税费有：契税：4890001.5%印花税:4890000.05%土地出让金：11.57600,例题三：某事业单位员工顾在2000年10月买进一套房改房，土地分摊面积为10平方米，土地等级为一级土地。（成本价为22000元，商品价为12000元，个人出资扩面为11000元）在2001年1月买进一套商品房，房价为480000元，在2001年5月出售此房改房，房屋的成交金额为400000元，评估金额为390000元，请计算在买进和卖出时所交的税费与应退回的税费？（契税，印花税，所得收益，综合税，土地出让金）,1买进房改房：契税：（12000+11000）1.5%买进商品房:契税：4800001.5%印花税：4800000.03%卖出房改房:契税：4000001.5%印花税：4000000.05%2 综合税：（400000220001200011000）5.55%所得收益:(4000001200011000336000)50%+（336000273000）25%土地出让金：10600所退税费：(4000001200011000336000)50%90%+（336000273000）25%100%,例题四：刘文，单位的一般干部，把自己大关东三苑5幢X单 元301室的房改房送与女儿刘玲玲，房屋评估价为175000元，土地等级为5级，土地分摊面积12.2平方米，两人共须缴纳税费多少元？答：赠与方刘文应缴纳的税费有：,1、印花税：1750000.05%=87.5元受赠方刘玲玲应缴纳的税费有：1、契税：1750003%=5250元。2、印花税：1750000.05%=87.5元刘文应缴纳87.5元，刘玲玲应缴纳7777.5元，两人须缴纳的税费共计7865元。,物业楼宇必须填写清楚成交物业之名称、地址、座落、性质、用途、装修状况等。清晰填写该项交易之成交价格。若租赁，除填写租赁租金外，还需填写租赁期限。业主、租客资料必须填写清楚是公司还是私人资料，有关主及租客（或买家）资料须根据租赁（或买卖）合约上双方提供的资料填写。如业主或租客有代理人，还需填写清楚代理人之详细资料。佣金收入须填写清楚业主佣金、客户佣金、收佣日期等。分配栏里根据实际情况填写清楚核准人为各部门经理，负有监督本部门员工及时填写成交报告和确定成交报告填写无误、清晰。其他注意事项：成交报告中“成交日期”为客户双方签署正式或临时合约日期。凡已签署临时租赁或买卖合约，即当用该交易已成交，因为三方居间协议中已清楚列明各客户须支付之佣金。物业顾问无须在成交报告中计算个人于交易中所分之