沈阳万象城调研.ppt

华润系列研究沈阳万象城,附注：红色字体为已开业项目，项目开业时间更新到2011年5月。,杭州钱江新城万象城,上海吴中路万象城,深圳万象城,沈阳万象城,南宁万象城,济南万象城青岛万象城,无锡万象城常州万象城,成都万象城,重庆万象城,郑州万象城,合肥万象城,全国14个华润万象城，目前开业3个。,沈阳万象城,大连万象城,华润万象城 全国版图,万象城选址要求：城市黄金地段，城市金融商业中心或未来CBD核心区，,基地分析项目选址,万象城选址对比：,基地分析区位,235米,375米,SITE80501,GREEN7700,沈阳华润中心位于沈阳市重点开发的金廊规划区（南段）的核心位置 整个项目用地为矩形，南北长约375米，东西长约235米，其中场地东北角为7700平米的市政绿地。四至：东至青年大街、西至彩塔街、南至规划18米路(与省工业展览馆相邻)、北至文艺路。,华润中心,规划路,彩塔街,青年大街,文艺路,基地分析现状,基地分析现状,彩塔街,基地分析道路交通,青年大街,地铁二号线,文化路,文艺路,基地,三好街,东 青年大街：城市主干道，规划双向10车道文化路：城市次干道，规划双向8车道北 文艺路：城市次干道，规划双向6车道南 规划道路：18米西 彩塔街：规划双向4车道地铁：距离二号线工业展示馆站不到100米，通过地下通道，万象城与地铁直接连通公交站点：分别是青年大街和文艺路的体育馆站；133，134，222，257，214，244，225，238等20余条；距离火车站15分钟车程，机场20分钟车程,工业展示馆站,青年大街,基地分析地铁,青年公园站,工业展示馆站,中街,太原大街,基地分析,基地文化教育住宅商业市政公园办公酒店城市综合体,商业定位,地铁2号线文化北路站,基地分析周边配套,基地分析规划条件,规划设计条件:出让面积:80501.4平方米用地性质：商住混合用地，商业比例75%容积率：4.5绿地率：居住部分30%，北侧现状绿地仍作为绿地纳入地块统一规划建筑高度：满足机场净空要求，以净空批复为准出让年限：居住50年，商业40年土地交付时间土地成交价付款进度要求,沈阳万象城项目解读,东北三省如何布点？为何要先抢滩沈阳？然后布点大连？,宏观环境选址疑问,附注：红色字体为已开业项目，项目开业时间更新到2011年5月。,杭州钱江新城万象城,上海吴中路万象城,深圳万象城,沈阳万象城,南宁万象城,济南万象城青岛万象城淄博万象城,无锡万象城常州万象城,成都万象城,重庆万象城,郑州万象城,合肥万象城,全国：东、西、南、北战略基点,大连万象城,宏观环境万象城全国战略,沈阳 中国东北地区最大的中心城市SHENYANG China North East Area Central City,辽宁省会，东北地区经济、文化、交通、金融和商业的中心；沈阳是连接东北地区与华北、华东、西北等其他地区的重要交通枢纽；东北三省消费力最强的城市 东北三省辐射范围最广的城市 东北三省投资报酬率最高的城市 东北三省时尚上升度最高的城市,沈阳概况,Shenyang Summary,东北地区,宏观环境沈阳总体情况,主要是外来人口的迁入，反映了沈阳的经济发展产生了较强的吸引力,宏观环境沈阳总体情况,沈阳市区人口密度分布图：,宏观环境沈阳总体情况,沈阳高人口密度区域主要集中在和平区和沈河区。金廊沿线人口密度普遍很高。,人均可支配收入稳步增长，增长幅度较大，至2010年已达到21578元 同处环渤海经济圈，与北京相比，差距较大，刚刚达到北京2007年的居民人均可支配收入水平；2010年沈阳人均可支配收入低于大连，略高于长春和哈尔滨，在东北三省主要城市排名第二,宏观环境沈阳总体情况,2010年，沈阳人均消费性支出为15676元，与北京相差较大，刚刚接近北京2001年的水平，在东北地区的几个主要城市中排第二，相对2006的第三名有所提高2010年沈阳人均可支配收入低于大连，略高于长春和哈尔滨，在东北三省主要城市排名第二,宏观环境沈阳总体情况,根据沈阳市商业局统计，截至2007年初，沈阳商业网点总面积约1100万平米。总面积包含市区和郊区零售、餐饮服务和批发物流三大类，具体为百货、购物中心、餐饮网点、批发市场、商品交易市场、物流基地以及乡镇商业街等虽然总面积大，但有较大部分为批发市场、物流基地，实际人均拥有的商业零售面积仅0.8平米，低于北京2004年年底0.9平米的水平。从引领零售市场的主要商业类型看，截至2007年4月，沈阳的百货和购物中心共有15个，总供应为96.6万平米，人均0.137平米；低于北京目前的353.6万平米和人均0.295平米水平。虽然五洲商业广场、兴隆大家庭、沈阳春天等采取店中店的形式，与购物中心的经营模式相同，但还是侧重于服装服饰的零售，餐饮、娱乐少，也并未完全带来消费体验的改变。万达商业广场虽然体量大，但各大主力商户为独立建筑，彼此间缺乏联动性，而且以专业店为主，服饰零售、餐饮、娱乐比例低，并不能算购物中心。从整体看，在沈阳经济快速发展推动下，沈阳的商业从总量和商业类型上还有较大的提升空间。,沈阳各类商业比例（2007）,宏观环境城市商业分析,由于本项目未来发展方向主要是购物中心，竞争对手将主要是百货和购物中心。在此主要对购物中心和百货加以研究，批发市场、家居建材市场和底商将不是此次的研究重点。根据现有和未来百货、购物中心较聚集的区域，沈阳目前有以下6大商圈：太原街商圈中街商圈北站商圈五里河商圈北行商圈铁西商圈浑南虽然是未来发展的一个重要区域，但目前由于人气不旺，发展的主要是底商配套、专业市场等类型，在此不将期作为主要商圈研究。以下将对上述商圈进行分析。由于太原街商圈将在区域市场里着重介绍，在整体市场中不进行详细分析。,商圈分布图,宏观环境沈阳商圈分析,市级商圈：太原街商圈、中街商圈、长江街商圈区级商圈：北市商圈、北站商圈、铁百商圈专业商圈：五爱商圈、三好街商圈、南塔商圈特色商圈：西塔商圈,商圈主要特征,宏观环境沈阳商圈分析,3.0商业市场,2005年被评为“全国十大著名商业街”之一。被誉为“东北第一街”中街现有商业供应62万平米，其中百货购物中心70.8，其余为超市、电器、服装小商品市场。在现有的百货购物中心中，档次稍高的是沈阳商业城、新玛特和罕王百货，但以国内品牌和港澳台品牌为主，缺乏国际一二线品牌。其他的商业档次低，引进的主要是外贸店形式的自有品牌，与街边店的档次类似，例如兴隆大家庭就有较多的品牌货单价在1000元以下，基本属于五爱市场的升级版或者延伸版。中街整体档次不高，吸引的人群整体收入水平低，高档品牌和国际时尚品牌在此区域发展空间小，it就由中街兴隆大家庭迁往太原街的东舜百货。由于其货单价低，满足了占城市绝大部分的中低收入人群需求；同时部分外贸店，虽然无品牌效应，但能较快拷贝国际一些流行元素，满足年轻时尚人群需求。加上步行街逛街的便利，吸引了较多的客流。整体而言，中街整体档次不高，但符合绝大部分中低收入人群的需求，拥有较大的客流量。,中街主要商业项目,3.0商业市场,中街主要商业项目,项目选址 城市综合体分布,华府天地,恒隆广场,西武百货,华润中心,新世界国际会展中心,新华国际金融中心,新世界百货3店,新玛特,沈阳商业城,中兴商厦,新世界百货,伊势丹百货,卓展购物中心,美美百货,大悦城,恒隆广场,罕王百货0101流行馆,新玛特,城市综合体列表,泛华广场,亿丰广场,世茂。五里河,保利达广场,世纪华丰,华润中心,皇朝万鑫,茂业中心,佳兆业项目,嘉里中心,领先国际,裕景项目,恒隆广场,新华国际,华府天地,国际金融中心,东北世贸中心,沈阳天地,龙之梦,协和广场,万达新天地,万达广场,华强广场,目前沈阳的城市综合体主要分布在金廊沿线及各主次级商圈周围，多数集中在市中心区域。,太原街,中街,北站CBD,泛铁百商圈,沈阳新天地,诚大数码,南塔商圈,三好街商圈,新夏宫,金廊,项目选址城市概况城市商圈,供应区域：未来供应集中在沈河及和平区，即金廊沿线。,供应类型：未来供应以中心型城市综合体为主。,供应体量：未来供应单个项目体量在百万平以上的项目居多，总供应将达到2174万平方米。,未来综合体项目多集中在沈阳市中心区域且多为中心型综合体，体量巨大，开发周期接近，未来竞争将十分激烈。,未来供应分析,住宅：未来供应项目中有住宅的为18个，其中金廊沿线13个。,公寓：未来供应项目中有公寓的为21个，其中金廊沿线16个。,办公：未来供应项目中有办公写字间的为23个，其中金廊沿线19个。,酒店：未来供应项目中有5星级酒店的为16个。其中金廊沿线12个。,商场：未来供应项目中有商场百货店的为24个。其中金廊沿线17个。,各业态数量均在两位数以上，且同质化严重，未来竞争激烈。,业态对比,从国际一二线品牌分布来看，主要分布在太原街、北站和五里河商圈，中街数量极少。在所列举的44个一线品牌中，86.4的品牌在太原街有布点，45.5的品牌在卓展有布点，29.5的品牌在西武有布点。在所列举的19个二线品牌中，84.2的品牌在太原街有布点，31.6的品牌在卓展有布点，26.3的品牌在五里河商圈有布点。从上述统计来看，高档品牌最主要的选择区域是太原街，其次是北站的卓展，再次是西武。本项目位于高档氛围浓厚的太原街，发展档次较高的商业有较好的机会；但将面临主要来自北站和五里河商圈的竞争。未来本项目面临的竞争主要来自于太原街、北站、五里河和中街的竞争。,商业规划竞争力分析,潜在竞争对手分析,潜在竞争对手,瑞安中汇,瑞安中汇,3.0商业市场,整体市场结论从沈阳的商业供应来看，大型的百货和购物中心供应量较小，相比于北京，人均百货和购物中心面积更小。而且缺乏较新消费体验的购物中心，沈阳的商业存在较大的提升机会。相比较现有的几个商圈，只有中街、北站和五里河商圈可与太原街相竞争。但中街档次局限于中等档次水平，不利于支撑高档和全新国际时尚品牌。北站和五里河商圈虽然高档商业有一定的市场发展机遇，档并不象太原街具有全市的辐射范围，市场容量小，限制其进一步发展。从商场的市场表现来看，定位于较高档、综合的商业具有较好的市场表现。相对而言，档次较低的商场虽然能带来更多的人流，但坪效表现不佳。从品牌的销售额看，高档品牌和定位于时尚商场内的时尚品牌具有较好的销售额表现。,2007年沈阳商业市场评价已存在的竞争对手主要为百货公司，虽然部分有餐饮和娱乐配套，但比例低。针对这部分竞争对手，本项目主要竞争策略是通过提高餐饮、娱乐比例，提供更好的室内环境，为消费者提供更新的消费体验。未来的竞争对手主要为购物中心，但有较多项目的开发时间将较长，开业时间晚于本项目。针对未来新增竞争对手，本项目的主要竞争策略是一方面在开发时间上超越竞争对手，另一方面充分利用太原街作为市级商业圈已有的成熟商业氛围，在业态上、品牌和设计上更新颖，超越竞争对手。未来太原街内新增竞争对手仍然主要是百货，置力商城虽然为购物中心，但由于其规模小，在业态的多样性和丰富性上将会劣于本项目。针对未来众多竞争对手，本项目的主要竞争策略是一方面加快开发进度，一方面利用规模优势，使项目内的业态更加丰富，设计更新颖，带来更新的消费体验，另一方面利用处于成熟商圈优势，在吸引全新的知名时尚品牌，打造新的品牌概念店。,市场分析,总体规划规划条件,悦府,万象城,公寓,华润大厦,君悦,总体规划总平面,一期万象城华润大厦,二期君悦,四期公寓,三期住宅,总体规划分期,华润中心项目总建筑面积约58万平方米，其中地上约42万平方米，地下建筑面积约16万平方米。,总体规划技术经济指标,总体规划空间结构,规划路,彩塔街,青年大街,文艺路,总体规划车行交通,P,P,Bus,规划路,彩塔街,青年大街,文艺路,总体规划人行交通,主力店次主力店专门店的门店组合形式,商业规划业态组合,商业规划主力店,商业规划主力店,商业规划主力店,商业规划次主力店,沈阳万象城拥有约200个各类品牌，是集合品牌零售，特色餐饮、娱乐休闲功能于一体，一站式完美体验购物中心楼层简介：负二三层：停车场，约2000个停车位负一层：Central百货、Ole超市、餐饮、金店等一层：Central百货、国际一线品牌服饰二层：Central百货、国际一、二线品牌服饰三层：Central百货、时尚品牌服饰四层：Central百货、时尚品牌服饰、主题餐饮五层：Central百货、韩国影院、真冰场、休闲餐饮六层：Central百货、零售、餐饮,商业规划楼层业态,楼层品牌布置,楼层品牌布置,楼层品牌布置,楼层品牌布置,楼层品牌布置,楼层品牌布置,楼层品牌布置,一线大牌Herms（沈阳首店）Louis Vuitton（细节洽谈中，沈阳第3店）PRADA（沈阳第2店）Fendi（沈阳第2店）GUCCI（洽谈中，沈阳第2店）Bottega Veneta（沈阳第2店）DIOR（沈阳第2店）Cartier（沈阳第4店）MIUMIU（沈阳首店）Balenciaga（沈阳首店）Ermenegildo Zegna（东北首家旗舰店，沈阳第4店）Agnona（东北首店，全国第4店）MaxMara（沈阳第3店）Bally（沈阳第4店）Mont Blanc（精品店沈阳第3店，专卖店沈阳第5店）Dior Homme Valentino Escada Salvatore Ferragamo DG Anna Sui Longchamp Kiton Chopard精品店 Piaget 精品店,国际名品St.Dupont PennyBlackMarellaMax&CoSwarovskiSammy 7 For All Mankind SamsoniteGUESS,商业规划品牌招商,其他JORYA速写英龙华辰jnbyodbosctashionanmangonlyvero modaselctedjack joneselena miroroberta di camerinofenglaystrichsony鹏达,其他driveprocav audiocasioswatch周大福hersrayzouaridefasilk茂昌RichLifeFRANZ甜言无语中国银行VASTOochirly,商业规划品牌招商,餐饮品牌Haagen-Dazs哈根达斯、StarBucks星巴克满记甜品王品台塑牛排渡口张生记KY LANDTAI RYO太兴餐厅一茶一坐仙踪林味千拉面禾绿回转寿司汉拿山.名亭KFC香芒山,整个购物中心只有一条主动线，无次要通道，所有店面都分布在动线两边，这样避免了整个商场中死角的出现；内外部交通合理，真正做到人车分流、人货分流,建筑设计商业动线,前两个小时5块，以后5块一个小时，正好35块,商业动线平面设计,Central尚泰百货,Taxi drop off出租车落客区,Department stores 百货,Retail 零售,Catering 餐饮,Supermarket 超市,Supermarket 超市,货运入口,车库出入口,车库出入口,Ol超级市场,Central尚泰百货,Starbucks coffee星巴克咖啡,Pizza hut必胜客,KFC,To B2&B3,To B2&B3,To B2&B3,建筑设计商业动线货运动线,Ol超级市场,Central尚泰百货,Starbucks coffee星巴克咖啡,Pizza hut必胜客,KFC,C,Department stores 百货,Retail 零售,Catering 餐饮,Supermarket 超市,商业动线地下一层,Ol超级市场,Central尚泰百货,Starbucks coffee星巴克咖啡,Pizza hut必胜客,KFC,To B2&B3,To B2&B3,To B2&B3,Sinking square下沉广场,Metro line 2地铁2号线,商业动线平面设计,C,Cargo lift 货梯,E,Passenger elevator 客梯,Cargo lift 货梯,Passenger elevator 客梯,商业动线平面设计,Central尚泰百货,Taxi drop off出租车落客区,Department stores 百货,Retail 零售,Catering 餐饮,Supermarket 超市,Supermarket 超市,L1,商业动线平面设计,Central尚泰百货,Taxi drop off出租车落客区,Cargo lift 货梯,Passenger elevator 客梯,商业动线平面设计,商业动线平面设计,商业动线平面设计,Central尚泰百货,Car park,商业动线平面设计,Central尚泰百货,MEGABOX韩国美嘉欢乐影城,Apple,Central尚泰百货,MEGABOX韩国美嘉欢乐影城,冰纷万象,百货零售影院餐饮娱乐,CHAMATE一茶一坐,食通天美食广场,商业动线平面设计,Ol超级市场,Central尚泰百货,建筑设计五星君悦酒店,建筑设计商场入口,建筑设计购物空间,建筑设计购物空间中庭设计,建筑设计购物空间,建筑设计购物空间,商业动线节点中庭空间,27M,27M,25M,21M,商业动线带状中庭空间,9M,44M,建筑设计购物空间,建筑设计购物空间,建筑设计购物空间,建筑设计购物空间餐饮,建筑设计购物空间,Game over！Thanks！,