贵阳中华北路综合体项目报告(126页).ppt

贵阳中华北路综合体项目,致 世纪中天投资股份有限公司,第一部分 宏观经济研究,宏观经济研究,市 场 研 究,需求分析,开发思路的确定,项目分析,项目的初步定位,项目的详细定位,财务分析,专题研究,通过对比分析，明确贵阳与周边城市的关系,研究四种物业市场的供给情况,四种物业的市场需求特征分析,本项目是一个以大体量商业项目为主的项目还是一个以商业为核心以住宅物业为主要物业形式的片区改造项目？做区域型商业还是广域型商业，是走SHOPPING MALL路线，还是尽量缩减商业面积，结合地形做多组定位不同的商业物业，并作为其他物业功能的配套设施？,总体研究思路,2006年GDP排名前20位的城市,贵阳市属于西南地区6个城市中规模较小的城市，经济发展相对落后的城市。,交通上的不便也就造成了贵阳与成都、昆明等主要城市联系相对弱于成都与昆明、成都与重庆等城市之间联系。,由于自身发展的局限性，贵阳对于西南地区其他城市的吸引力较弱,贵阳市宏观环境研究西南城市对比研究,铁路交通,公路交通,贵州省内的客运交通比较发达，各城市间的旅游合作将会带动整个贵阳旅游业得发展。,六盘水、遵义等城市虽然城镇居民收入高，现状消费量和消费水平较低，剩余购买力很大。,贵阳作为“高首位度”的省会城市，对周边城市的吸引度较高。,贵阳市宏观环境研究贵州省内城市对比研究,贵阳市宏观环境研究-固定资产投资及房地产投资,贵阳市固定资产投资主要集中于基本建设、市政等基础设施项目。近几年，贵阳市固定资产投资总体呈现稳定增长态势，2006年达到413.4亿元，比2005年增长20.17%。随着经济的发展，贵阳市房地产投资规模日益扩大，2006年全市房地产开发完成投资107.7亿元，同比增长18.22%，房地产投资占固定资产投资比重为26.1%；从各类型投资来看，住宅投资63.51亿元，所占比例为50.1%；商业营业房投资7.31亿元，所占比例为6.8%；办公楼投资6.01亿元，所占比例为5.6%。总体上房地产开发投资结构逐步趋向合理，住宅仍是目前贵阳主要投资的重点。,以城区为核心，沿贵黄、贵遵高等级公路的城镇密集带为城市的主要发展走廊，形成“”形的轴线城镇群空间地域结构。,中心城区与外围组团优势互补，通过新区开发促进中心区改造，中心区改造推动新区开发，使人口和产业达到合理布局,贵阳市宏观环境研究贵阳城市发展方向研究,契机1-虽然目前贵阳市旅游业落后于西南地区其他主要城市，但随着贵阳市加大对外宣传旅游业，凭借自身良好的环境条件，旅游业将有较大发展空间。契机2-贵阳作为“高首位度”的省会城市，对周边城市的吸引度较高。契机3-贵阳是中国西南重要的交通枢纽，贵阳火车南站既是省内最大的物资集散地，也是中国西南最大的铁路枢纽编组站，而贵阳呈放射状分布的8条高等级出境公路及两条国道，建立了西南腹地与沿海城市的联系。契机4-城市的未来主要发展方向，仍以中心城区为贵阳市发展重点区域。,西南城市对比,贵州省内城市对比,贵阳城市定位与发展,贵阳市宏观环境研究发展契机,第二部分 商业市场分析,一、商业总体市场总体供应及分布特点,商业业终端消费者需求研究 现有商圈特征,大西门商圈的客户以中低收入的家庭为主。大南门区域客流中高端客户的比例相对较大。大十字、喷水池两区域的客群较为广泛，中高收入客户主要到这两个商圈消费。,大西门商圈的主要特点是物品齐全、价格合理。大十字区域的商品更为齐全，但档次要略低于喷水池区域，交通优势也较为明显。喷水池优势则主要在名牌多，地理位置好、购物环境好。,作为贵阳的两个城市中心区，南明区和云岩区的分界线就是以大十字商圈为核心的中山路，而南明区的发展重点是以商务为主，因此，贵阳的商业发展是沿中华路向北迅速延伸，城市发展的导向也导致大十字商圈消费人群的减少，在市场上的影响力开始的下降，所辐射的范围也逐步减小。,一、商业总体市场主要商圈特点大十字,大南门商圈已经成为了贵阳唯一的商务、商业功能兼顾的商圈，其中沃尔玛、荔星名店为消费者创造了丰富的商品购买机会，而商圈中的喜来登酒店和铜锣湾高档次餐饮则可以满足消费者餐饮、娱乐、休闲的多种需求。,一、商业总体市场主要商圈特点大南门,喷水池商圈已经成为了贵阳档次最高、功能最全的商圈，其毗邻的陕西路中的不同特色店铺及休闲娱乐设施则可以满足消费者餐饮、娱乐、休闲的多种需求。在多功能业态组合及交通便利的优势下，喷水池商圈所辐射的消费者的地理范围在近几年呈快速扩大的趋势。未来百盛3号店和国贸南国花锦店均选址本商圈，未来也可对本项目虽在区域形成良好的支撑,一、商业总体市场主要商圈特点喷水池,一、商业总体市场主要商圈特点市西路,市西路商圈已经成为目前贵阳辐射范围最广，且发展较为成熟的商圈。其成功的主要原因是，市西路商圈是贵阳所有商圈中交通最为便捷的商圈，紧邻贵阳长途汽车站，便利的交通条件有效扩大的商圈的辐射范围，增加了其顾客来源。,一、商业总体市场潜在商业项目,市西路,未来大多数项目都将以购物中心的模式进入贵阳市场，可见未来贵阳商业将逐步进入购物中心时代。贵阳未来的商业零售项目的新供应量的增长主集中在了云岩区。从规模与位置上进行分析，喷水池商圈的国贸南国花锦店与贵阳金凤凰百货都对世纪中天中华北路项目有一定的威胁。,定位国贸广场贵阳延中店整体定位高档，是贵阳档次定位最高的商场，在贵阳零售市场的范围内，其聚集了最多的高档品牌。国贸广场贵阳延中店主要定位于在社会阶层中的高收入群族，他们当中既有贵阳本市人，也有来自于周边地区的人群。,二、重点零售项目分析国贸广场-贵阳延中店,经营模式国贸广场贵阳延中店是统一收银的百货公司运营模式，其中行业组合主要以服装为主，但在一层设置了休闲类型的业态，如必胜客，使此商场具备了更强的休闲性功能，其也是贵阳目前百货公司中休闲类型业态所占面积比例最高的商场。国贸广场贵阳延中店商业面积只租不售，租金的收取方式大多采用“保底倒扣”的方式，扣率基本在销售额的26%左右，目前空置率基本为零。国贸广场贵阳延中店2006年营业额为3亿元。,定位国贸广场国晨百货是贵阳国贸广场旗下的又一家精品时尚百货，定位为中档偏高，主要目标客户群以20岁40岁的时尚青年人为主力客群，由于其独特的区位特征，客层辐射至贵州省各地市县区。,二、重点零售项目分析国贸广场-国贸国晨店,经营模式国贸广场国晨百货是百货公司的运营模式，其中行业组合主要以服装为主，另外附设有快餐等休闲类型业态，但其休闲类型业态面积与百货相比较小。国贸广场国晨百货商业面积只租不售，租金的收取方式大多采用“保底倒扣”的方式，扣率基本在销售额的26%左右，目前空置率基本为零。2006年国贸广场国晨百货营业额约为1亿元。,定位在贵阳商业市场，龙港百盛是位于国贸广场贵阳延中店及荔星名品之后，档次排名第三的商场。龙港百盛整体属于中档偏高的水平，其货品与国贸广场贵阳延中店及荔星名品均有相当程度的重叠；在目标顾客群方面，其主要面向的是贵阳市内中高收入的白领人群，服装以淑女装、职业装为主。,二、重点零售项目分析贵州神奇百盛-龙港百盛店,经营模式龙港百盛亦是典型的百货公司的运营模式，其中行业组合主要以服装为主，其它休闲类型的业态相对较少。龙港百盛中商业面积只租不售，租金的收取大多采用“保底倒扣”的方式，扣率基本在销售额的27%之间。目前第一百盛的空置率基本为零。2006年龙港百盛营业额为1.6亿。,二、重点零售项目分析星力百货-荔星名店,定位荔星名店定位以国际一线和国内一线品牌为主体风格，一楼的国际名品馆内，前引进的品牌有HUGO BOSS、VERSACE、CK、BCBG、DKNY、BALLY、PAUL&SHARK、ESTEE LAUDER、DIOR、SHESHIDO、周生生、周大福、谢瑞麟、东方表行等。二楼设有大客户中心，另外设在四楼的顾客服务中心为顾客提供包装、雨具租借、饮料售卖及预定机票等服务，其目标消费群体以企业成功人士、高级行政人员、白领及时尚人士。,经营模式荔星名店为百货公司的运营模式，行业组合主要以服装为主，基本无其它休闲类型业态。荔星名店商业面积只租不售，租金的收取大多采用“保底倒扣”的方式，扣率基本在销售额的23%左右，目前商铺空置率基本为零。,商业业终端消费者需求研究商场满意度,高收入客户主要对商场的装修、商场的建筑特色、知名品牌数量和商场的广告宣传不太满意，而低收入客户则主要对商品的价格、商场缺少休息空间的抱怨较多。,客户对贵阳主要商业项目不满意的方面主要集中在商场硬件设施、商品和商铺的丰富程度，购物氛围和服务等方面。,商业业终端消费者需求研究商场满意度,对于商场休息区的设置受访客户的满意度较低。客户对商场内部直梯、问询台和总服务的设置的满意度较高。对于贵阳目前商场内招贴较为凌乱的状况以及停车不便的问，多数客户并不关注.由于贵阳大型商业目前普遍都没有设置儿童区和母婴休息区，当地受访者对这些设施普遍不太关注。,商业业终端消费者需求研究消费习惯,贵阳当地市民购买男女服装主要在百货商场、专卖店和超市进行，其中百货仍然是购买服装最主要场所。皮具、鞋帽、首饰、化妆品等商品主要集中在百货商场购买。运动类服装、书籍、体育用品消费主要在专卖店和专业店。食品日用品则主要在超市和沿街小型店铺购买。,商业业终端消费者需求研究消费习惯,多数客户在购买服装时选择中高档国产品牌，也有部分的客户购买普通国产品牌和中高档外国品牌。受访者中有三成的人表示在购买服装时并注意服装的品牌，对品牌没有认知。在各类商业业态中，受访者对购物中心的认可度最高，对百货业态的认可度要低于购物中心，客户对商业步行街的认可度最低。,商业业终端消费者需求研究消费习惯,公交车是受访客户购物时最主要的交通工具。步行是其次采用的主要的方式。此外乘坐出租车购物也有一定的比例，但明显的低于公交和步行的方式。,从逛街购物的持续时间看，约半数的受访者会花费半天的时间，三成的客户购物花费的时间在2-3小时左右。整体来看，受访客户花费在购物上的时间较长。,商业业终端消费者需求研究餐饮需求,贵阳市民购物时在外就餐的比例相对较高。不同收入客户在外就餐的频次有较大的差异。高收入客户在外就餐的比例要明显的高于低收入客户。街边小吃、当地特色风味小吃店是主要的餐饮类型，此外非快餐的中餐厅和西式快餐也占有较大的比例。,商业业终端消费者需求研究项目认知,从商业业态来看，受访者对于本项目开发购物中心的认可度最高，略高于百货、超市，步行街，明显的高于专业市场和社区类商业。,客户对本项目着重发展以餐饮为特色的商业认可度最高。走娱乐路线，设置大型游乐设施以及重点突出贵州民族特色的路线也较为认可。受访客户对于利用地块内体育设施，突出体育运动特色的认可度较低。,商业业终端消费者需求研究项目认知,多数受访客户认可本项目定位为中高档商业。此外也有较少比例的客户希望本项目能具有较多的顶级品牌。在可能与本项目零售型商业相结合的各种娱乐项目中，受访者对电影院、室内冰场、健身会所、酒吧的认可度较高。,商业业终端消费者需求研究项目认知,多数客户对于商业与写字楼、住宅和酒店等物业结合持无所谓的态度。比较而言客户对商业与住宅类物业结合的认可度略低于与酒店和写字楼的结合。,对于与项目配套的餐饮类设施，客户对小吃城的认可度最高。咖啡厅、茶座、中，西式快餐也有一定认可度。,商业业终端消费者需求研究小结,大十字、喷水池、大西门和大南门是贵阳市主要的几个商业区，从受访客户对几大商圈的评价来看，大西门商圈的主要特点是物品齐全、价格合理。大十字区域的主要特点是商品齐全，交通优势较为明显。喷水池优势则主要在名牌多，地理位置好、购物环境好。从客户满意度的情况来看，贵阳商业在商场的硬件条件、服务水平、商品丰富程度等方面还有很大的改善的空间，高端客户对商场的装修条件、购物氛围、停车便利性等方面提出了更高的要求。服装消费主要以中档国产品牌为主，高收入客户也购买一些中高档的国际品牌服装。约有三成的客户认为服装品牌无所谓。在选择商场时，比较重视产品质量、服务质量和购物环境。从商业业态来看，更喜欢在购物中心购物。外出购物时主要在当地特色小吃店和西式快餐店进行餐饮消费。逛街购物是当地消费者主要的休闲方式,商业业终端消费者需求研究小结,由于距离现有商业区较近，而且有一定的商业基础，约有一半的客户有时会来地块现有商业消费。现状环境较为脏乱、商业氛围不够是客户认为区域目前主要的不足。关于项目未来的发展，购物中心比较受到青睐，餐饮、娱乐以及突出民族特色都具有一定的认可度，是可以考虑的本项目的发展方向。约一半的受访客户认为本项目应该以中高档品牌为主，青春时尚特色的认可度较高。对于项目可能开发的餐饮类商业，小吃街/城、咖啡厅、茶座的认可度较高，这一状况与贵阳市民购物时外出就餐的习惯一致。可能的娱乐设施中电影院、冰场的认可度较高。四成的客户青睐电影院，约三分之一的客户希望有室内冰场，三分之一的客户希望设置健身会所。,第三部分 高端写字楼市场分析,入住写字楼的企业一般以服务行业为主，因此，贵阳市的高端写字楼都集中在中心城区，租户主要包括商务、商贸、金融、交通、电信、教育、旅游、科技、房地产、市场中介、专业咨询、文化传媒等行业的中小企业。2006年房地产业不景气，工业、社会服务业、信息计算机和软件业、以及住宿餐饮业处于上升发展的趋势。结合写字楼的主要租户来看，近期社会服务业、信息计算机和软件业将是刺激写字楼需求增长的主要行业。,一、供给及需求的刺激因素,贵阳市的专业写字楼市场起步较晚，在住宅和商业市场已经发展了一段时间以后，才在2000年左右开始陆续出现一批纯写字楼物业。1998年之前主要是单位自建和商住两用楼;1998-2003年，开始陆续出现一些专用作办公的写字楼。每年有1-3万平米的写字楼入市。2004-2007年，写字楼供应量出现了较快增长，且写字楼的品质和硬件设施水平也有较大提升。基本每年有10-20万平米左右的新增供应量。目前共有将近30个专业写字楼，总量约80-90万平米。其中在售项目10个，在租项目17个。,二、高端写字楼总体市场供应特点,大十字区域和省委区域是中心城区写字楼品质较高、商务氛围较浓的区域；喷水池区域和延安西路区域的写字楼分布集中，但硬件设施和办公环境不如前两个区域；中华北路区域正逐渐形成的写字楼聚集区域，物业品质和商务氛围尚待提高。大十字区域是城市中心因此其供应量最多，中华北路、喷水池和省委区域的总供应量基本相当，延安西路区域最少。,二、高端写字楼总体市场分布特点,近两年市场整体向好，售价稳定上升，季度增长率在5-8%之间，目前达到5638.3元/平米。全市租金在32.3-65元/平米/月。物业管理费在元/平米/月。写字楼品质和价格呈正比，由北向南的写字楼价格水平逐渐增高，主要由于南明区定位为高品质中心商务区，而云岩区定位为中心商业区。,二、高端写字楼总体市场价格水平,2007年全市写字楼吸纳量是2006年的3.8倍，季度吸纳量大多为万平米，最高将近7万平米。在售项目中大部分是尾盘，销售情况大都非常理想。成熟项目的入住率都在80%以上。需求迅猛增长，加上同时期售价的稳步增长，说明写字楼市场经历了起步阶段后，正在进入加速发展期，市场呈现健康、稳定的增长态势。,二、高端写字楼总体市场吸纳量,高端写字楼的主力租户是商务服务业、批发零售业和制造业的公司，分别占18、15和13。其次是房地产、技术服务、建筑建材装饰、计算机软件等行业的公司，属于处在成长期的新兴行业，分别占到7-9的比例。另外还有其他服务业或能源企业入住写字楼，如采矿业、水电煤气等能源生产业、各类社会组织、教育机构、金融、交通运输等行业。,二、高端写字楼总体市场租户特征,区域内高端写字楼共12个，约30.7万平米。在售项目3个，在租项目9个。从1998年左右，区域内陆续出现了一些写字楼项目，直到2001年总量累计达到11.8万平米。写字楼从商住楼逐渐转型为专业写字楼，基本没形成商务氛围。2004年后，全市供应加快带动了区域市场，每年供应量明显提高。写字楼品质有了一定提升，带动了租金水平的上涨。,三、高端写字楼区域市场（中华北路区域及喷水池区域）供应特点,区域内的写字楼都沿中华北路和中华中路分布，大部分是成熟写字楼，喷水池周边和本项目北边有几处在售写字楼。周边区域商务氛围不浓，写字楼品质大都较差，只有中华北路上有少数品质较好的写字楼，但仍不足以提升整个区域的商务办公环境。,三、高端写字楼区域市场分布特点,区域的平均售价为5474.1元/平米，鑫都财富大厦最高。售价主要取决于项目自身的品质，而周边环境和物业新旧程度也会对价格有所影响。区域的租金在25-35元/月/平米的范围内，平均租金为32.6元/月/平米，南边比北边项目的租金总体上高一些。区域的物业费平均为2.9元/月/平米。品质较高的物业费高于3元/月/平米，品质较差的写字楼物业费在2-2.5元/月/平米的范围。,三、高端写字楼区域市场价格水平,区域内的在售项目都在尾盘阶段，体量较小的项目甚至不到一年就快售完。成熟写字楼中有一半是近两年售完的项目，招租进入后期阶段，出租率在80左右，有1-2层左右的单元处于空置状态。早期的一些成熟写字楼的出租率则相当高，在90以上，只有1-3套单元空置。,三、高端写字楼区域市场吸纳量,区域内的写字楼租户中最主要的行业是商务服务和批发零售业，分别占到21和18，其次是制造业企业，占到10。其次，区域内有很多技术服务、建筑建材、文化体育娱乐业、计算机软件等行业的公司租赁写字楼，分别占了6-10的比例。房地产行业租户比例比全市低3个百分点，文化体育娱乐业租户比例比全市高3个百分点。另外还有少量服务业或能源企业入住写字楼，如采矿业、水电煤气等能源生产业、各类社会组织、教育机构、金融、交通运输等行业。,三、高端写字楼区域市场租户特征,大部分区域写字楼并不重视公共空间环境的塑造，主入口设在建筑的后方或者侧面，大堂没有来访客户的休息空间、造型灯光和墙面装饰。走道非常狭窄，且装修和灯光设备较差，没有公共卫生间。少数品质较好的写字楼进行了各方面的改良，甚至提供多处花园平台供人休息。部分区域内写字楼的标准层和分隔单元都比较小，也有一些项目按照典型专业写字楼空间来设计。区域内写字楼的电梯数量一般都在2-3台，但在电梯服务面积上却距离甲级标准相差较大，有些写字楼已经明显出现了候梯时间过长的现象。,三、高端写字楼区域市场产品特征,写字楼物业需求研究客户特征,受访企业中民营企业占据了绝大多数，主要集中在商贸、咨询、传媒等行业。以中小型规模的企业为主，员工在50人以下的企业的比例在60%左右。企业对目前写字楼的形象、交通状况的满意度相对较高。对电梯数量和速度、停车位数量的满意度相对较低。多数受访企业认为目前写字楼的周边商务和配套设施等方面较为一般。整体来看，贵阳写字楼在电梯、车位等硬件配套设施设备方面需要有所提升来满足客户需求。,写字楼物业需求研究产品需求,选择写字楼考虑的各因素中，交通状况是考虑较多的因素。客户对写字楼的租金和价格水平、周边配套和写字楼形象的关注程度也较高。客户普遍对物业管理、车位硬件标准的不太关注。,企业的面积需求仍以小面积的产品为主，选择写字间面积在200-300平米的企业所占比例约为三成。由于写字楼客户整体以中小企业为主，面积需求较小。,写字楼物业需求研究配套需求,各类商务配套设施中，受访企业对银行、商务中心的需求度较高，企业对邮局的认可度相对较低，对小型会议中心有一定的需求，但对大型会议设施的认可度不高。,生活类配套设施中，小型超市、员工餐厅的认可度较高。对咖啡厅、健身中心的认可度则相对较低。,写字楼物业需求研究小结,贵阳写字楼客户以中小型民营企业为主，约占企业总数的七成，主要集中在商贸、咨询、传媒等行业，这一特点与贵阳市目前宏观经济结构的特征基本一致。员工人数普遍不多，职工人数在50人以下的企业的比例在六成左右，以设置3-5个部门的企业为主。企业写字楼的需求面积普遍不大，约六成左右企业办公面积在300平米以下。特别是写字楼面积在151-200平米之间的比例最大约占四成。除了租赁的方式外，不少的客户直接购买写字楼物业用于办公。客户对于写字楼的形象、交通状况的满意度相对较高，对电梯数量和速度、停车位等硬件设施的满意度较低。,写字楼物业需求研究小结,在选择办公物业时，客户比较关心的是交通状况、写字楼的外在形象以及周边的配套水平，对写字楼本身设施设备的档次不太关注。客户对于商务商业结合型的办公楼认可度最高。对写字楼的朝向景观有一定的要求。当地企业普遍较为适应独立单元式办公，对大开间敞开式不太认可，多数希望写字间有独立的卫生间。从写字楼的配套功能来看，客户多数希望写字楼能配套银行、商务中心和中小型会议室。餐饮类的需求主要是员工餐厅。约一半的客户认为本项目区域的吸引力一般，对客户的吸引力不高。区域周边容易堵车，商务氛围差，较为杂乱是主要的不足。随着整个区域的整体拆迁改造以上不足将得到明显的改进。,第四部分 高档酒店市场分析,贵阳市高档酒店集中分布在云岩区和南明区。作为省会城市，频繁的商务、会议活动及大量来贵游客构成高档酒店的三类客源。贵阳的高档酒店总量不多，但市场需求一直比较平稳，尤其是近几年出现加速增长，这主要源于贵州省政府在2002年底提出的加快发展贵州省旅游业、打造“多彩贵州”的政策，自此旅游业加速发展并带动了酒店业的发展。2000-2006年，全省旅游总收入增长了1.89倍，除2003年外，年平均增长率达到了26.2%，远高于同期的经济增长速度。旅游业正逐渐成为拉动经济增长的新力量，并将成为高档酒店中游客比例增长的驱动力。,一、市场概况及未来刺激因素,1988-1989年开始出现第一批四星级酒店，共580间客房。1998-2002年，经济发展、商贸活动频繁带动酒店的增多，平均每年新增258间客房。2002-2007年，旅游业的兴起加快酒店业的发展，平均每年新增近370间客房，并在2003年首次出现了五星级酒店。目前，共有高档酒店13家，客房总数约3336间。其中五星级酒店4家，四星级酒店9家。五星级比四星级的客房数平均多出近100间。,二、高档酒店总体市场供应走势,贵阳市的高档酒店集中分布在云岩区和南明区。中心城区的商务、商业活动均以中华路为核心，因此，大部分高档酒店都紧邻中华路而设，少量高档酒店临近黔灵公园而设。,二、高档酒店总体市场分布特点,酒店价格一般分为门市价、散客价、协议价和会议价四种。散客价是所有客人都可享受一定折扣的房价；协议价是企业与酒店签订的享受比散客价更优惠的客房价格，会议价是因在酒店召开会议而一次性定房超过10间以上的单位可享受的优惠价。协议价比散客价低30-80元不等；会议价比协议价低10-50元不等。按照协议价，五星级酒店的标准间平均房价约531.5元，普通套房约854.5元；四星级酒店的标准间平均房价约318.3元，普通套房约571.3元。五星级酒店的早餐价约56.5元，四星级酒店的早餐价约27.6元。,二、高档酒店总体市场价格水平,经济的不断发展、商贸活动的日渐频繁以及旅游业的发展都为贵阳市的高档酒店市场提供了大量的需求，一些知名酒店的普通标准间常年客满，入住率可以达到70-80左右的水平。由于价格高、客房总数多，五星级酒店的平均入住率在50-60的水平，而四星级酒店的平均入住率可达到60-70的水平。,二、高档酒店总体市场入住率水平,高档酒店的客户大部分为商务散客，多为公事出差或者商务旅游的客户，只有少量酒店以吸引会议团队为主。临近政府、商务办公区的酒店接待会议团队的数量多一些，临近城市著名景点的酒店接待旅行团队的数量多一些。,二、高档酒店总体市场客户特征,贵阳希尔顿酒店位于南明区和小河区交接处，紧靠大型综合项目“山水黔城”，未来将建成超豪华的白金五星级酒店。已签署酒店管理协议。希尔顿酒店分两期落成，首期于2008年年底竣工，包含100间客房，70间酒店式公寓及所有的公共配套设施；第二期于2009年年底建成，再增加230间客房。定位为城市中的度假酒店，希望建成贵阳首家专注于会议及展览市场的酒店。配套设施包括各式餐饮及特色餐厅、酒吧及酒廊，以及宴会服务、会议设施及商务中心；并设有健身房，水疗养生馆和室内及室外游泳池等。,二、高档酒店总体市场未来供应,本项目距省政府、省人大和黔灵公园均不到1公里，南面距喷水池商业区约300-400米，因此将喷水池以北区域划为区域市场的范围，简称“中华北路区域”。这些酒店与本项目具有相似的城市环境和客户资源，未来与本项目具有一定竞争性。,三、高档酒店区域市场区域范围划定,本区域是贵阳最早出现高档酒店的区域，1988年开业的神奇金筑大酒店和1989年开业的贵州饭店都在区域内。2002年以后区域内每年新增一家高档酒店。截至2005年，共有7家高档酒店，客房数1905间。区域内五星级酒店有2家，四星级酒店有5家。区域内的五星级比四星级的平均规模多出57间房。其中，五星级酒店规模与全市相当，而四星级酒店规模比全市要多近30间客房。,三、高档酒店区域市场供应特点,区域的高档酒店比较分散。大部分酒店分布在城市道路交界口，少数酒店紧邻政府资源或景点公园而设。距离本项目较近的有贵州饭店、铭都酒店和柏顿酒店三家，其中铭都酒店是挂牌五星级酒店。,三、高档酒店区域市场分布特点,区域内五星级酒店的价格要比全市平均水平低：标准间低77.5元，普通套房低189.5元，早餐价低12.5元；而区域内四星级酒店的价格却比全市平均水平高，标准间高30.9元，普通套房高61.5元，早餐价略高一些。本项目所在区域是贵阳市四星级酒店品质较高的区域。,三、高档酒店区域市场价格水平,区域内五星级酒店的平均入住率与全市相似，接近60；而区域内四星级酒店高于全市平均水平，的平均入住率超过70。本项目所在区域是四星级酒店需求比较旺盛的区域。,三、高档酒店区域市场入住率水平,区域内的酒店客户均以商务散客为主。部分酒店也接待一定量的会议团队和旅行团队。紧邻喷水池商业区的两个酒店接待商务散客的比例更多，如铭都酒店和柏顿酒店。,三、高档酒店区域市场客户特征,高档酒店的客房一般分为大床间、标准间、套房三种，套房仅占总量的20。另外还有总统套房或复式套房。标准间和大床间的房型和面积基本相同，而套房设有客厅、卧室、双卫生间或单卫生间。五星级酒店的标准间面积约30平米，而四星级仅有22平米。两种酒店的套房面积都接近50平米。普通客房的设施一般包括空调、电视机、电话、宽带网络、电视机、电热水壶、冰箱及迷你吧、保险箱、吹风机等设施，有的还提供无线网络、健康秤。酒店都设2-3层的行政楼层，增加特色服务以吸引商务散客。一般比普通楼层的客房价格高150-200元。每家酒店都将各房型分为普通房和豪华房，豪华房在房间装修标准、家具摆设、卫浴设施等方面提供了更好品质和更高规格。,三、高档酒店区域市场客房设施特点,行政楼层服务内容,商务设施：都设有商务中心、多功能厅、3-5个会议室，个别酒店有小商店或鲜花店。餐饮设施：都设中餐厅和西餐厅，大堂酒吧也大都会设，而设置咖啡厅的较少。休闲娱乐设施：都设健身房和桑拿按摩室，夜总会、美容美发和棋牌室也基本都有。而游泳池、台球、乒乓球和保龄球则比较少见。,三、高档酒店区域市场配套设施特点,酒店物业需求研究客源特征,目前贵阳市高档酒店的客户主要以外省客户和贵州省内其他城市的客户为主，同时由于酒店内有不少的商务活动，贵阳本市客户也占有一定的比例。因与商务相关的原因入住酒店的客户占有较大的比例，因商务出差、会议、单位驻地等商务原因入住的客户比例合计占到了六成。,酒店物业需求研究现有项目满意度,受访客户对目前居住酒店的整体满意度较高，受访客户中有四成对目前在住酒店非常满意，六成客户对居住的酒店表示比较满意。硬件设施方面，客户对客房、酒店配套餐厅的满意度较高，而商务会议、健身娱乐等功能的满意度相对较低。服务方面，客户对客房的整洁卫生程度的满意度最高，在酒店预定、前台手续办理、客房服务方面的满意度略低。,酒店物业需求研究酒店需求特征,各类影响客户酒店选择的因素中，地理位置、服务质量是首先考虑的因素。其次考虑的因素中，服务质量、价格、交通条件等方面的关注度较高。,四五星级的高星级酒店比较受到客户的青睐，客户对经济型酒店、商务酒店的认可度不高。,酒店物业需求研究配套需求特征,对于酒店的餐饮配套，客户对中餐厅、咖啡厅的需求度最高，对快餐厅、酒吧也有一定的需求度。但对规模较大的宴会厅和西餐厅的需求度较低。配套娱乐设施中客户对KTV、桑拿按摩等休闲类配套的需求度最高。体育类设施中，健身房、台球室、游泳馆的认可度相对较高，保龄球、网球、壁球等的认可度较低。,酒店物业需求研究小结,贵阳当地的酒店客户以商务会议类的客户为主，除此之外，旅游客户也占有一定数量，但整体比例不大占四分之一左右。从居住时间来看主要以短期客源为主，客户对酒店的满意度较高。不满意主要集中在酒店的商务会议、健身娱乐等配套功能上。客户在选择酒店时主要考虑的是地理位置和服务质量，多数客户并未刻意选择某一个酒店品牌。从酒店的档次来看，多数青睐四星级酒店。四成左右客户选择四星级酒店居住。酒店的配套的休闲娱乐项目中，餐饮类的中餐厅、咖啡厅，休闲类的KTV、桑拿按摩，体育类的健身中心、台球室、游泳馆比较受到欢迎。从受访客户对本项目区域评价来看，交通状况不太好，容易堵车，人流比较大，比较杂乱是项目主要的不足，项目的优势则是商业繁华，距离城市中心近。一半以上的客户认为项目适宜开发四五星级的高档酒店。,第五部分 住宅市场分析,贵阳市住宅总体市场研究-供需情况,贵阳商品住宅竣工面积从2002年的195.6万平方米增加到2006年的238.0万平方米，年均增长率达到10%左右。整体来看，供应量的稳步增加，主要归结于以下原因：,通过销售面积和竣工面积的比值可以看出，贵阳市商品住宅市场需求较为旺盛，商品住宅销售形式较好，且销售的商品住宅基本上为期房；同时，由于贵阳市目前开发的高层项目较多，开发周期相对较长，因此在一定时期内商品住宅竣工面积显得略小。,贵阳市住宅总体市场研究分布特征,2006年贵阳市两城区（南明区&云岩区）金阳新区、白云区、花溪区、小河区和乌当区批准预售商品房面积共330.53万平方米。,两城区（云岩区和南明区）所占比重最大。主要因为市区交通便利，基础设施齐全，人们住宅消费的支付能力相对较高，使得两城区备受开发商的青睐。,1,贵阳市逐渐向周边区域扩张。由于贵阳市中心城区的建筑密度很高，房地产开发商在政府的引导下对周边区域进行开发。小河区是距离城市中心区最近的区域之一，因此2000年被政府规划为大规模住宅区。此外，金阳新区作为未来的新兴城市区域，连通老城区形成贵阳的双中心。,2,贵阳市住宅总体市场研究价格水平,两城区为贵阳市的中心城区，生活设施齐全，交通便利，区位价值已被买家认同,1,金阳新区受到贵阳市政府的大力支持，并且贵阳市政府迁到金阳新区，在不断完善配套的同时，商品住宅价格也全面上涨。,2,小河区位于贵阳城区南部，以机械、电子、航空、新材料为主的片区。随着金阳新区的崛起，使得小河区开发的热度下降，并且小河区是贵阳市政府前几年规划的大型住宅区，价格也低于金阳新区，并低于贵阳市商品住宅的平均价格水平。,3,乌当区是距离中心城区最近的区域，而且是开发比较成熟的郊区之一，由于道路建设的逐渐完善，无论是新项目的数量、开发量上都是贵阳郊区的热点区域之一。,4,花溪区位于贵阳城区西南部，是以风景旅游、文教科研用地为主的片区。花溪区着力于经济适用房的建设，经济适用房的价格会低于商品住宅价格，这样会导致花溪区的整体房价略低于其低于其他地区，其商品住宅的平均价格为2,382元/平方米。,5,贵阳市住宅总体市场研究价格水平,贵阳房价上涨主要原因,首先土地成本高。贵阳市属高原山地地区，可利用的土地资源有限，特别是两城区可供开发的土地资源更是日趋减少。地少人多，市场需求决定土地价格上扬。,1,其次，贵阳市人口密度高，拆迁安置量大，因此拆迁成本较高。,2,另外，建设成本增加是房价提高的原因之一。除了建设材料价格上涨，随着住宅科技的发展，居民对居住房质量、配套设施、居住环境的要求不断提高，使商品房的品质不断提升，建设成本随之升高。,3,此外投机炒房也导致了房价上涨。,4,两城区（即云岩区和南明区）住宅市场分析供应量,自2005年以来两城区商品住宅供应量一直呈持续上涨状态，2005年至2007年11月的近3年间，两城区的供应量从35.3万平方米增加为231.84万平方米，增加了6倍多。供应量的快速增长，主要原因是城市化进程的推动，从根本上带动了商品住宅的开发。近几年，南明区的供应量已经稍高于本项目所在的云岩区供应量。其中，云岩区的供应量为105.24万平方米，占两城区总供应量的45%；南明区的供应量为126.6万平方米，占总供应量的55%。,两城区（即云岩区和南明区）住宅市场分析分布,从2005年以来，贵阳市两城区每年新增商品住宅项目的数量增长很快，说明其住宅市场正处于快速发展阶段。云岩区交通便捷，并拥有黔灵公园环境资源、教育资源以及市政配套资源，其新增商品住宅数量近几年保持递增态势，截至2007年11月底，共计新增商品住宅项目数量达20个。南明区因南明湖、甲秀楼等环境文化资源，并享大南门、大十字的商业配套设施，截至2007年11月底，近几年商品住宅项目数量共13个。,从项目个数来看，云岩区和南明区数量差距大，主要是因为云岩区“城区西进”的大三桥整体开发战略这一大环境的驱动下，从头桥到三桥、马王庙，整个大三桥地区房地产开发迅速升温，使三桥地区成为新兴的房地产开发潜力片区，因此云岩区的项目数量稍多。,两城区（即云岩区和南明区）住宅市场分析价格水平,价格上涨主要归结于以下原因：对两城区的认可度。云岩区和南明区生活设施齐全，交通便利，环境资源丰富，区位价值已被住宅买家认同。两城区相对于其他周边区域而言，认可度较高。政策上的支持，入户政策的拉动。买一套60平方米以上的住房就可解决三口人户籍，从而刺激了一些想让子女到贵阳读书就业的家庭到贵阳买房。,两城区（即云岩区和南明区）住宅市场分析销售状况,云岩区和南明区在售商品住宅项目基本为2005年到2007年11月底新开盘的项目，目前整体销售率达到了70%。说明，即使在相当保守的情况下，项目的平均销售周期不超过1年，市场消化情况较为乐观。主要缘于两城区的交通状况和消费者的观念，两城区以其完善的配套和传统的居住氛围，两城区一直是消费者的首选。,本项目所在的云岩区在售商品住宅的销售率高于两城区商品住宅的平均水平，为81%。这说明云岩区商品住宅市场的需求很大，销售情况良好。并且，云岩区拥有众多教育资源，例如贵阳市范大学、贵州商专、贵阳医学院等，文化底蕴浓厚，因此深受外地消费者高度关注。而南明区在售商品住宅的销售率，为62%，低于两城区商品住宅的平均水平。主要是由于南明区的商品住宅体量相对于云岩区稍大。受土地供应情况和政府宏观调控政策的影响，两城区高层产品供应量大幅度增加，多层产品骤减，并且呈现出大中户型偏多，小户型偏少的现象。在两城区的在售商品住宅中，90-150平方米的三室两厅占据了主要市场份额。这种现象与70/90政策形成倒挂对比，但是这种现象已经出现了改观的趋势，例如目前市场上已经出现了小户型住宅项目，例如摩卡空间。,两城区（即云岩区和南明区）住宅市场分析客户特征,贵阳市本地的购房者约占50%。贵阳相对于其他省会城市而言，“首位度”相当高，许多来自全省地州市的购房者纷纷进入贵阳置业安家，而两城区的商品住宅则深受外地人的青睐，省内外市购房者占50%，省内其他地区购房者主要来自安顺、毕节、遵义和六盘水。外地人在贵阳购房的主要原因是一方面从子女的教育问题考虑，另一方面是为了贵阳市入户。此外，购买商品房的消费者以经商、从事煤矿业、物流业人士居多，公务员、事业单位人员、教师及离退休干部等次之。前者属于高消费人群，是商品房消费的前沿人群，“一人多房”的现象较多。这个阶层消费商品房没有负担，但高收入人群毕竟占少数。后者多数为工薪阶层，收入相对稳定，处中等偏上水平。,外地人购房主要有下列几点原因：贵阳近年来GDP一直稳步增长，商业和居住功能不断提升完善，使地州市县和省外欲