昆明城市准入报告.ppt

昆明城市准入研究报告,2011年9月,第 2 页,前言,城市经济和房地产发展日新月异，伴随伟业业务版图的扩大和营运范围的增加，未来伟业进入各个城市的决定将更加审慎，因此对城市的研究以及对城市准入评价体系建立的重要性日益凸显。城市准入评价，主要是对准入城市进行一个客观评价，对其经济、房地产以及竞争环境所做的基本测评，并为伟业评价准入城市的发展和竞争环境提供参考。,说明：由于城市发展的动态性，每年将对数据评价系统进行一次更新和修正。,第 3 页,研究思路,城市概述,关键指标评价,竞争环境评价,准入评价结论,城市概况,竞争环境评价,指标评价,评价结论,截止目前，伟业设立分公司的城市有15家；昆明，具有“东连黔桂通沿海，北经川渝进中原，南下越老达泰柬，西接缅甸连印巴”的独特区位优势。,昆明特殊的地理位置，未来发展潜力巨大，助推伟业打开西南市场,昆明之于伟业的意义,第 5 页,（昆明）准入评价,撰写公司/部门：策划部撰写人员：郭承华、张沂、刘晓晴、翁晓伟撰写时间：2011.9,城 市 研 究,第 6 页,目录,关键指标评价,城市概况,城市概述,第 7 页,2、城市宏观环境分析,Contents,1、城市印象,3、城市房地产市场分析,4、城市准入指标评价,5、城市竞争环境分析,6、城市竞争环境评价,7、城市准入评价结论,战略地位 城市历史 城市性格 城市名片(附件）城市规划 重点事件 小结,第一部分 城市概况城市印象,第 8 页,城市印象战略地位,昆明云南省唯一的特大城市 西南地区第四大城市 中国唯一面向东盟的大都市,涉及流域内的6个国家有中国、缅甸、老挝、泰国、柬埔寨和越南，旨在通过加强各成员国间的经济联系，促进次区域的经济和社会发展。,大湄公河次区域经济合作圈,“92”，即：广东、福建、江西、广西、海南、湖南、四川、云南、贵州等9个省(区)，再加上香港和澳门形成的超级经济圈。加快西南地区经济发展。,第 9 页,2、城市宏观环境分析,Contents,1、城市印象,3、城市房地产市场分析,4、城市准入指标评价,5、城市竞争环境分析,6、城市竞争环境评价,战略地位 城市历史 城市性格 城市名片（附件）城市规划 重点事件 小结,第一部分 城市概况城市印象,7、城市准入评价结论,第 10 页,城市印象城市历史,国家级历史文化名城、四季如春的城市昆明,【名字由来】宋宝祐二年(1254年)，元灭大理，在鄯阐设“昆明千户所”，“昆明”始作为地名出现，延续至今。“昆明”一词的含义，晋常琚解释说：“夷人大种日昆，小种日叟。”这句话可解释为人口众多的昆明族。【人文历史】昆明具有悠久的历史、灿烂的文化，是国务院公布的首批 24个历史文化名城之一，拥有2200多年的建城史，滇池地区拥有3000年的文明史。从明末清初的吴三桂建立政权，至抗战时期，昆明成为支撑中国抗战的经济、文化、军事重镇之一，成为著名的“民主堡垒”，昆明在政治、经济、文化、军事的重要地位不容小觑。,第 11 页,Contents,1、城市印象,战略地位 城市历史 城市性格 城市名片（附件）城市规划 重点事件 小结,第一部分 城市概况城市印象,2、城市宏观环境分析,3、城市房地产市场分析,4、城市准入指标评价,5、城市竞争环境分析,6、城市竞争环境评价,7、城市准入评价结论,第 12 页,城市印象城市性格,充斥着丰富民俗文化的现代大都会,民俗世居26个民族，彝族的“火把节”，白族的“三月街”，“绕三灵”，傣族的“泼水节”，苗族的“踩花山”，傈僳族的“刀杆节”等久负盛名，节日活动丰富多彩。现代昆明地处我国西南边陲，是中国面向东南亚与南亚的“桥头堡”城市。昆明拥有六国总领事馆，三家外资银行及20多家世界500强。昆明成功举办了世界园艺博览会、第二届GMS会议和世界人类学和民族学大会等国际性会议，以及建设中的昆明-越南首都河内、昆明-泰国首都曼谷等高速公路，拉近了昆明与世界的距离。,第 13 页,Contents,1、城市印象,战略地位 城市历史 城市性格 城市名片（附件）城市规划 重点事件 小结,第一部分 城市概况城市印象,2、城市宏观环境分析,3、城市房地产市场分析,4、城市准入指标评价,5、城市竞争环境分析,6、城市竞争环境评价,7、城市准入评价结论,第 14 页,总体布局-成环形放射状，一中心、次中心散点布局,城市印象城市规划,昆明主城区形成“核心-网络，两轴，两带”的开放式城市空间结构。核心区域：呈贡新区、空港经济，依托环城公路系统和快速道路系统构成交通网络，链接中心城，形成“核心-网络”的协调分工和网络化格局。南北向发展主轴，被翼以昆曲高速公路为主，南翼由昆玉高速公路，昆洛公路，南昆铁路，泛亚铁路等组成，是昆明城市拓展的主要发展轴。,第 15 页,行政区划,城市印象城市规划,昆明市辖区【主城区】盘龙区、五华区、西山区、官渡区、呈贡新区、晋宁新区【副主城区】富民新区、嵩明新区、宜良新区、安宁市【周边郊县】东川区和寻甸回族彝族自治县、石林彝族自治县、禄劝彝族苗族自治县个县,第 16 页,城市印象城市规划,建立起以快速公交系统和大容量城市轨道交通。到2010年，昆明已建成5条公交快速通道，目前昆明市首条公交快速通道（北京路）已顺利运行了半年多了。至2020年，在近期规划线网的基础上，呈贡将增加两条服务该区域的快速公交线路。,交通规划,第 17 页,新昆明、一湖四片规划建设的最终目标，就是要在新的对外开放格局中，将昆明建设成西南边陲的重要门户，建设成我国面对东南亚、南亚的区域性的国际都市、区域性的国际贸易中心和国际金融中心，从而带动云南和西南地区的经济发展。,未来发展趋势,城市印象城市规划,西南地区国际贸易金融中心,第 18 页,Contents,1、城市印象,战略地位 城市历史 城市性格 城市名片（附件）城市规划 重点事件 小结,第一部分 城市概况城市印象,2、城市宏观环境分析,3、城市房地产市场分析,4、城市准入指标评价,5、城市竞争环境分析,6、城市竞争环境评价,7、城市准入评价结论,第 19 页,城市印象重点事件,1999年昆明世界园艺博览会；海鸥节2010昆明滇池泛亚文化艺术节2011第七届昆明泛亚国际农业博览会2011第十四届中国昆明国际花卉展建设东南亚“桥头堡”、作为东盟各国的桥梁地带,第 20 页,Contents,1、城市印象,战略地位 城市历史 城市性格 城市名片（附件）城市规划 重点事件 小结,第一部分 城市概况城市印象,2、城市宏观环境分析,3、城市房地产市场分析,4、城市准入指标评价,5、城市竞争环境分析,6、城市竞争环境评价,7、城市准入评价结论,第 21 页,城市印象小结,昆明，这个地处中国西南，四季如春，集现代与民族文化于一身的美丽城市，是中国面向东南亚国家的重要窗口，肩负着建设成为“东南亚桥头堡”的重要任务。从泛珠三角经济圈到新昆明的规划，昆明正以崭新的姿态迎接世界各地的关注，在政府大力发展规划的推动下，昆明正以国际贸易金融中心大都会的目标大踏步的前进。昆明，这个历史文化名城，如婴儿般每天一个样子改变着、发展着。,中国门户城市的发展规划决定房地产市场的巨大潜力,第 22 页,目录,指标评价,城市概述,关键指标评价,第二部分 关键指标评价城市宏观环境分析,城市分级标准,城市定性参考,（快速、平稳发展阶段的城市为利于进入和业务开展）,第 23 页,备注：城市定性参考数据及描述来自于钱纳里经济发展阶段模型，及2008年开始世界通用的以人均GDP与房地产发展阶段关系来划分城市发展阶段。,第 24 页,2、城市宏观环境分析,Contents,1、城市印象,3、城市房地产市场分析,4、城市准入指标评价,5、城市竞争环境分析,6、城市竞争环境评价,城市宏观发展 城市横向比较 小结,第二部分 关键指标评价城市宏观环境分析,7、城市准入评价结论,第 25 页,城市宏观环境分析城市宏观发展,人口发展,全市人口726万3100人；常住人口643万2212人，市区常住人口358万3429人，城镇人口占全市人口的64%，为411万6616人；昆明市以汉族为主，占全市常住人口的 86.16%。各少数民族人口占全市常住人口的 13.84%，人口最多的少数民族为彝族（44.1万人）、回族（15.2万人）、白族（8.3万人）。,城镇人口及常住人口呈稳步上升趋势，城市化发展进程加快,第 26 页,城市GDP,城市宏观环境分析城市宏观发展,昆明GDP和人均GDP保持11%以上的两位数增长速度，呈现稳步上升态势。,2010年昆明市实现地区生产总值2130.37亿元，比上年增长14%；2010年昆明市人均生产总值33764元，与上年相比增长16.85%。,第 27 页,城市收支,城市宏观环境分析城市宏观发展,2010年社会消费品零售总额为1060.19亿元，较上一年增长22.6%；2010年人均可支配收入为18875元，较上一年增长14.42%。,人均可支配收入以14.42%速度平稳增长，促使社会消费水平22.6%高速增长。,城市宏观环境分析城市宏观发展,城市产业,第三产业以49.01%占比成为主导，并有稳步升高趋势,第一、二产业逐年递减，第三产业逐年稳步增长；2010年第三产业占生产总值主导地位，达到49.01%，接近生产总值一半。,第 29 页,房地产投资,城市宏观环境分析城市宏观发展,2010年，昆明市固定资产投资水平以35%速度高速增长，达2160.88亿元,2009年昆明市固定资产投资额较上一年飞速增长，达51.9%；2010年增长率为35%，较去年增长率略有下降。,2010年，昆明市房地产投资额增长率为19.3%，与上年相比增速有所下降,2009年昆明市房地产投资额增长率为42.5%，受政策影响，2010年增长率为19.3%。,第 30 页,2、城市宏观环境分析,Contents,1、城市印象,3、城市房地产市场分析,4、城市准入指标评价,5、城市竞争环境分析,6、城市竞争环境评价,城市宏观发展 城市横向比较 小结,第二部分 关键指标评价城市宏观环境分析,7、城市准入评价结论,第 31 页,昆明09年常住人口处于中位水平，其增长速度位于下游,昆明与其余30个城市比较，常住人口数量处于第21位；昆明城市常住人口数量高于伟业已进入城市大连、太原、贵阳、海口。,09年昆明常住人口增长率为0.65%，在比较城市中位于第23位。近三年增速高于公司已进入城市大连、青岛等。,城市宏观环境分析城市横向比较,城市人口横向比较,城市宏观环境分析城市横向比较,第 32 页,昆明09年GDP总量在比较城市位于下游，其增长速度位于第12位,城市GDP横向比较,昆明与其余30个城市比较，GDP水平处于第25位；昆明城市GDP高于伟业已进入城市贵阳、海口。,09年昆明GDP增长速度为13%，在比较城市中位于第12位。近三年增速高于公司已进入城市武汉、贵阳、青岛等。,第 33 页,昆明09年人均GDP位于比较城市下游，但是增长速度较快，城市比较中位于第九位,昆明与其余30个城市比较，人均GDP位于第27位；昆明人均GDP高于伟业已进入城市贵阳。,09年昆明人均GDP增长率与其他30个城市相比，位于第九位，为13%。近三年增速高于公司已进入城市武汉、贵阳、济南等。,城市人均GDP横向比较,城市宏观环境分析城市横向比较,昆明09年社会消费品零售总额在比较城市中处于第23位，且增长幅度大，09年增长率达到14%；,昆明09年人均可支配收入在比较城市中处于第20位；昆明09年人均可支配收入年均增长率达到14%，高于所有比较城市，人均购买力强。,昆明人均可支配收入位于比较城市中下游，人均购买能力逐渐增强,城市收支横向比较,城市宏观环境分析城市横向比较,第 34 页,第 35 页,房地产投资规模比较城市中，指标大于0.2的城市有6个城市，其中，合肥沈阳 昆明 贵阳 成都昆明；昆明房地产投资规模大于公司已进入城市成都、武汉等，房地产业在昆明为重要产业，处于高速运行阶段。,09年昆明房地产投资规模在比较城市中位于第6位，房地产投资机会潜力大,0.2,城市房地产投资规模横向比较,城市宏观环境分析城市横向比较,第 36 页,城市宏观环境分析城市横向比较,城市典型政策横向比较限购政策,昆明的限购政策属于限购政策中等水平，可挖掘市场空间较大,第 37 页,城市宏观环境分析城市横向比较,城市典型政策横向比较限购政策,第 38 页,城市宏观环境分析城市横向比较,城市典型政策横向比较房价控制目标,昆明房价控制目标与其他城市相似，与经济发展目标及人均可支配收入挂钩,第 39 页,2、城市宏观环境分析,Contents,1、城市印象,3、城市房地产市场分析,4、城市准入指标评价,5、城市竞争环境分析,6、城市竞争环境评价,城市宏观发展 城市横向比较 小结,第二部分 关键指标评价城市宏观环境分析,7、城市准入评价结论,昆明处于快速发展阶段，并显现出向平稳发展阶段转变的趋势，利于伟业进入并开展相关业务。,第 40 页,城市宏观环境分析小结,昆明的经济、人口、产业均处于持续发展阶段，是昆明商品房市场发展的一大动力,人口发展：昆明人口持续增长，城市化速度加快。,城市GDP：昆明市经济总量水平以12%以上速度高速增长，人均GDP突破4000美元大关。,城市收支:昆明消费水平较高，占城市生产总值比例约为50%，人均可支配收入以12%以上速度持续增长。,城市产业：产业结构日趋合理，第三产业占主导，并有稳步升高趋势。,第 41 页,城市宏观发展,城市宏观环境分析小结,第 42 页,昆明在政策横向比较中，限购的严厉程度在31个比较城市中处于中等，较为宽松，限价则与其他城市类似，考虑二线城市的滞后效应，对房价影响效果有限。,政策总体表现温和,城市宏观环境分析小结,第 43 页,新昆明的规划设计，政府的大力支持，决定昆明成为一线城市发展的必然性,昆明经济的快速发展，决定昆明房地产市场的巨大升值潜力,昆明的开放性及丰富的旅游资源，拉动旅游地产的发展,城市宏观环境分析小结,各项利好因素的表现，正是伟业打入昆明市场的最佳契机,第 44 页,目录,指标评价,城市概述,关键指标评价,第二部分 关键指标评价城市房地产市场分析,第 45 页,2、城市宏观环境分析,Contents,1、城市印象,3、城市房地产市场分析,4、城市准入指标评价,5、城市竞争环境分析,6、城市竞争环境评价,城市房地产发展 城市横向比较 小结,第二部分 关键指标评价城市房地产市场分析,7、城市准入评价结论,第 46 页,土地成交情况,近期土地成交量下滑85.95%，成交价与楼面价均呈20%以上涨幅,城市房地产市场分析城市房地产发展,2011年7月，昆明共35幅土地成交。成交土地总建设用地面积为137.138万平方米，成交规划建筑面积为274.015万平方米，环比上月大幅下滑85.95%，同比上涨2947.51%；2011年7月，昆明土地成交平均单价123.636万/亩，环比上涨22.53%；楼板价928.15元/平方米，环比上涨20.54%。,第 47 页,商品房供应,城市房地产市场分析城市房地产发展,商品房供求比走势,商品房新增供应量走势,7月份昆明市场供应量环比上涨120.7%，成交面积环比小幅下跌,7月份，昆明市商品房新增供应50.79万平方米，供应量环比上涨120.7%，同比下滑6.6%；本月商品房成交26.78万平方米，环比下降9.6%，同比下降25%。本月供求比1.9:1；,7月份，昆明市商品房新增供应50.79万平方米，环比上涨120.7%，同比下滑6.6%。,第 48 页,商品房成交,城市房地产市场分析城市房地产发展,商品房成交量走势,商品房成交价格走势,受政策影响成交量连续3个月下滑，高端物业提升市场整体均价,7月，昆明市商品房成交26.78万平方米，环比上月下滑9.6%，同比下滑25%。受日渐趋紧的调控政策影响，成交量已连续3月出现下滑。,7月昆明商品房市场成交均价8067元/平方米，环比下滑5.9%，同比下上涨23.04%。主要由于高端住宅产品和商业比例较大，拉升了成交均价，导致成交均价结构性上涨。,第 49 页,商品房供需,城市房地产市场分析城市房地产发展,本月新增供应50.79万，成交量及成交价格环比小幅下滑,第 50 页,2、城市宏观环境分析,Contents,1、城市印象,3、城市房地产市场分析,城市房地产发展 同级城市比较 小结,第二部分 关键指标评价城市房地产市场分析,4、城市准入指标评价,5、城市竞争环境分析,6、城市竞争环境评价,7、城市准入评价结论,备注：标红的企业名称为外地开发商，其余均为昆明本地开发商；另外，昆明市2011年5月开始实行网签，因此前期数据缺失。,一线开发商崭露头角，本地开发商依旧占据市场主力地位。,本/外地房企比较,城市竞争环境分析开发商环境,第 51 页,2011年一、二季度，前十开发商占全市的销售比重下降15.51%，开发商销售的集中度明显下降，竞争更为激烈。,本/外地房企比较,城市竞争环境分析开发商环境,第 52 页,西山、五华、盘山等各个热点区域,西山、滇池、安宁等西部新兴区域,在售80个项目，总规模2602万平米,分布,规模,市场集中度,在售9个项目，总规模约183万平米,本地开发商遍地开花，伦华、俊发、银海优势明显,政策调控加剧一线房企进入二三线城市，品牌开发商崭露头角,目前，昆明市场本地房企无论是项目分布还是总体规模，都比外来地产商在昆明市场占优势。,本地优势突出,本地占优势,本地占优势,本/外地房企比较,城市竞争环境分析开发商环境,第 53 页,第 54 页,Contents,6、城市竞争环境评价,7、城市准入评价结论,城市准入评价结论,5、城市竞争环境分析,2、城市宏观环境分析,1、城市印象,3、城市房地产市场分析,4、城市准入指标评价,第四部分 准入评价结论城市准入评价结论,第 55 页,城市准入评价结论,1、昆明目前处于地产发展的高速增长期、城中村项目改造以及国内知名地产商的进入,为昆明市场未来的发展提供巨大的上升空间；2、就政策而言国家调控政策针对的是全国不是小部分城市、今后对市场的影响是长期并持续的；3、就昆明城市发展战略目标而言、是面对国内以外的东盟各国、发展空间也是跨区域跨国界的;4、依据目前市场数据判断,昆明市场正处在一个整体回调向上反弹的时期、我们对今后的市场理解是震荡向上；5、目前昆明市场正处于一个起步阶段,客户对于市场的渴求度较高,市场发展空间较大,对于伟业拓展西南市场正是一个良好的契机.,THE END,本报告中的数据均来自官方统计数据，信息均来源于已公开的资料，我公司对这些数据和信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见仅用作服务客户参考之用。本报告的版权仅为我公司所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。,第 56 页,第 57 页,附件1：城市印象城市名片,1、名胜类,2、建筑类,3、美食类,6、民俗类,5、娱乐类,4、购物类,第 58 页,城市印象城市名片,名胜类,巍巍双塔、一东一西、遥遥相望,东西寺塔：“城南双塔高嵯峨，城北千山如涌波。”这是明初史谨描写昆明景色的两句诗。这“城南双塔”，即指昆明的东寺塔和西寺塔。东寺塔位于昆明市书林街。西寺塔位于昆明市东寺街。两塔均始建于南诏时代。巍巍双塔，一东一西，遥遥相望，古色古香。在今东寺街的东西两侧，从前曾建有两个寺庙,东边的叫长乐寺，西边的叫慧光寺。东寺塔原在长乐寺内，名长乐塔，西寺塔原在慧光寺内，名慧光寺，都是南诏弄栋节度使王嵯巅所建，由工匠慰迟慕韬组织施工。相传，东寺塔宝顶的四只“金鸡”，早年在冬春风多季节，还会“喔喔”啼叫，声闻远近。据考查，这四只金鸡，均为铜皮做成，每只高约米，口角噙有一枚两头有孔的铜管，管内有金属簧片，鸡头、脖子、腹部全是空心的。当劲风吹来，“鸡”嘴内的铜管，经“鸡”腹腔内的空气回旋振荡，便发出悦耳的鸣叫。愈增“金鸡”的神秘气氛，亦可想见能工巧匠们的精湛技艺。后由于天长日久，灰尘积塞，金鸡才缄口不鸣了，但四只金鸡仍立于塔顶，更使宝塔情趣盎然，别具特色。,第 59 页,建筑类,城市印象城市名片,金形似马、碧形似鸡、金碧交辉,金马碧鸡坊：金马碧鸡坊位于昆明市中心三市街与金碧路汇处，高12米，宽18米，雕梁画栋精美绝伦，东坊临金马山而名为金马坊，西坊靠碧鸡山而名为碧鸡坊，是昆明的象征。金马碧鸡坊始建于明朝宣德年间，至今已有近四百年的历史。金马碧鸡坊的精巧之处，在于金碧交辉的奇景。当太阳将落未落，余辉从西边照射碧鸡坊，它的倒影投到东面街上；同时，月亮则刚从东方升起，银色的光芒照射金马坊，将它的倒影投到西边街面上；两个牌坊的影子，渐移渐近，最后互相交接。这就是60年才会出现一次的金碧交辉的奇观。相传，清道光年间，这个奇观曾经出现过一次。据说，由于地球、月亮、太阳运转的角度关系，这样的奇景，要60年才能出现一次。金马碧鸡坊的设计体现了古代云南人对数学、天文学和建筑学方面的非凡造诣,第 60 页,城市印象城市名片,风景类,高原明珠、风光秀丽、湖光山色,滇池：滇池位于昆明市南的西山脚下，其北端紧邻昆明市大观公园，南端至晋宁县内，距市区5公里，历史上这里一直是度假观光和避暑的胜地，居云南旅游省首位。滇池古名滇南泽，又名昆明湖，距昆明市约20公里。滇池是中国第六大内陆淡水湖，素有“高原明珠”之美称，滇池一角滇池是昆明风景名胜的中心。游览内容丰富，既可环湖探访石器时代的遗址，追寻古滇王墓的踪迹，探索云南文化摇篮的奥秘；又可在岸上游览西山、白鱼口、郑和故里、盘龙古寺、官渡金刚塔等十数处名胜古迹；还可以深入环湖海口、昆阳、晋宁、呈贡、官渡、黑林铺等大小城镇考察风俗民情。五百里滇池的岸边，游览胜景甚多：海埂湖滨公园、西园别墅、龙门村、观音山、白鱼口等。滇池名称的由来可归纳为三种说法。一是从地理形态上看，晋人常璩华阳国志南中志中说：“滇池县，郡治，故滇国也；有泽，水周围二百里，所出深广，下流浅狭，如倒流，故曰滇池。”另一种说法是寻音考义，认为“滇颠也，言最高之顶。”也有的认为是彝族die（甸）即大坝子。第三种说法，是从民族称谓来考查，史记西南夷列传有记载：“滇”，在古代是这一地区最大的部落名称，楚将庄蹻进滇后，变服随俗称滇王，故有滇池部落，才有滇池名。,第 61 页,城市印象城市名片,风景类,山川秀丽、玉笋擎天、琉璃万顷,抚仙湖：抚仙湖远景中国最大的深水型淡水湖泊，珠江源头第一大湖，属南盘江水系，位于云南省玉溪市澄江、江川、华宁三县间，距昆明60多公里。抚仙湖的水温，冬夏变化不大，水质又好，是极好的游泳之地。特别是北部沿澄江坝子一带，近岸200米左右，水深仅在1至3米，湖水亮晶晶，清盈盈，湖底全铺细沙伸延至湖岸数米，每年吸引着成千上万的人来游泳。自昆明滇池出现污染后，有的群众，甚至专业游泳队伍也常到抚仙湖来训练、游泳，在海滩上享受日光浴，愉快地在抚仙湖畔度过假日。由于湖周围自然环境没有受到大的破坏，至今，抚仙湖仍然是云南省未受到污染的湖泊。诗人们形容为“琉璃万顷”，这是一点也不夸张的。它是云贵高原上一颗晶莹的明珠。波涛翻动时，白浪如朵朵睡莲竞相开放，又似串串银链滚动；无波时如明镜般一片澄清碧绿。远山近水，洲岛错落，使人心旷神怡，爽快清新。,第 62 页,昆明西山 昆明西山古称碧鸡山，为碧蛲山，华亭山，太华山，罗汉山的总称西山位于昆明西郊，滇池西岸，距市区15公里，隔滇池与金马山遥遥相对。北起碧鸡关，南至海口，绵延35公里最高峰罗汉峰，海拔2 511米。山峦起伏，彤似卧佛，故也称卧佛山。隔水相望宛如丰盈的女子躺卧滇池岸边，有“睡美人”山之美称三清阁上凿有龙门石窟为昆明地区第一胜景西山之名最早见与明天顺六年(1462年)，敕赐华庭山，大园觉禅寺圣旨碑“云南府昆明县海西山”。经历年修建，已有900余年历史，是昆明地区现存的最大一座寺庙。由钟楼、天王宝殿、大雄宝殿及若干花团组成。这里的佛像和五百罗汉塑像都塑得很有特点，历代楹联也耐人寻味。此外，园内还有名贵的茶花和罗汉松等奇珍大植物。该寺曾几度毁建，现存的是1923年由虚云大和尚重修，故又名“云栖禅寺”。寺内有大雄宝殿、天王殿、观音楼、撞钟楼、雨花台、放生池等古建筑。大雄宝殿有高一丈六尺的三尊金佛像，塑工精细，仪态慈祥。另有五百罗汉栩栩如生。天王殿两侧塑有四大天王和金身弥勒佛像，生动传神。天王殿大门口，挂有一幅明代谪居云南的四川新都状元杨慎写的名联，内容有山有水，有景有人，诗画交融，意韵无穷。其联云：一水抱城西，烟霭有无，柱杖僧归苍茫外；群峰朝阁下，雨晴浓淡，倚栏人在画图中。,风景类,清幽秀美、滇中第一佳境,城市印象城市名片,第 63 页,城市印象城市名片,风景类,历史古城、云水淼霭、薰风无浪,官渡古镇：历史悠久的官渡镇位于昆明东南郊，是昆明地区著名的历史文化古镇之一。官渡原名“窝洞”是滇池岸边一个螺丝壳堆积如山的渔村。这里云水淼霭，薰风无浪，风光如画。早在唐代，“窝洞”便是南诏王公游览滇池时理想的驻足之地。宋代，大约在1180年至1190年间，驻守“鄯阐”的演习高生世，常乘舟至窝洞游览。高生世的船绳于岸边，于是便把窝洞命名为“官渡”。高氏似乎对官渡情有独钟，干脆把官渡划为自己直接管辖的治所，于窝洞置官渡县治，并修建了城池。官渡作为风景旅游名胜区，成为达官贵人修建行宫别墅，名流贤达光顾流连的宝地。“多少行人此来往，马蹄踏破五更霜”，“此地酒帘邀我醉，隔船笙鼓送我归”，古老的官渡沉浸在一片丝竹管弦之声中。官渡金刚宝座塔由基座、塔体两大部分组成，基座的平面为正四方型，边长为10.4米，高4.7米。基座的底部跨空，有东西南北四道券门相通，可过往行人车马。基座之上，五塔耸立。中央建高16米的主塔，四角配以高8.84米的小塔。主塔宏巨雄伟，小塔小巧玲珑。主塔与小塔都由须弥座、塔身、塔颈和塔刹组成，但式样不同，风格迥异。大小塔相映生辉，十分谐调。高耸俊秀的塔刹，簇拥耸立，犹如雨后春笋，争相破土，形象轻盈俏丽，有一种飞动之美。,第 64 页,购物类,城市印象城市名片,城市商业名片和商业胜地,顺城王府井购物中心：昆明顺城王府井购物中心位于昆明传统且唯一核心商业区，是市政府规划的CBD核心区。项目由全球商业设计排名第一的美国凯里森建筑事务所领衔设计，商业建筑总面积为12万平方米，是集旅游观光、休闲购物、餐饮娱乐、文化艺术于一体的开放式、情景体验型购物中心。作为此商业项目主力店，王府井百货位于中区位置，面积达3.4万，汇集众多国际一线服饰类和化妆品牌。周围的国际二线时尚牛仔品牌及品牌旗舰店、国际一流电影娱乐公司IMAX及百老汇影院都将与王府井百货形成良好互动，提升人气及客流。产品消费定位以中档、中高档产品服务为主，高档为辅，并以高感知性、年轻消费群体和中高收入的家庭群体为主力目标客户群体。,第 65 页,美食类,城市印象城市名片,特色风味美食、乡土风味十足,过桥米线：现在的过桥米线由四部分组成：一是汤料复盖有一层滚油；二是佐料，有油辣子、味精、胡椒、盐；三是主料，有生的猪里脊肉片、鸡脯肉片、乌鱼片，以及用水永过五成熟的猪腰片、肚头片、水发就鱼片；辅料有来过的豌豆尖、韭菜，以及芫荽、葱丝、草芽丝、姜丝、玉兰片、氽过的豆腐皮；四是主食，即用水略烫过的米线。烧饵块：“烧饵块”是云南当地的一种民俗小吃。是用煮熟的大米饭压成块状，通常是圆形薄饼状。在炭火上面烤制，然后涂上酱料和菜陷即可。大米的清香搭配酱料的风味，是云南人民普遍喜爱的食品。,过桥米线,烧饵块,第 66 页,娱乐类,城市印象城市名片,时尚多元化、休闲放松、灯光璀璨,昆明娱乐城：昆都位于新闻路的东段，集娱乐、休闲、购物为一体的“昆都”品牌成为了国家注册商标，如果你想体验浪漫休闲，那么就到各具特色的“天籁村”、“一饮相思”、“风情岛”、“酷巴”等酒吧茶室，这里一杯饮品伴随着轻柔的灯光，悠扬的节奏伴随着清幽的晚风，足以令你心随神往；具备良好音响效果和幽雅环境的“好乐迪”、“麦莎”、“天籁村”等量贩，是音乐爱好者的天堂；当然，如果觉得这样不够时尚和刺激，那就到“”厅去蹦的，这里热烈的摇滚、和谐的氛围、醉人的洋酒能让你的每一个细胞都激荡起来。这里不仅充满着休闲娱乐的时尚元素，还能满足不同年龄层次、不同消费群体的要求，相信只要是昆明人或者到过昆明的人的都会喜欢昆都的”。石颖是云师大的学生，她说同学们只要有聚会，昆都都是首选。,第 67 页,民俗文化类,城市印象城市名片,民族多样、文化丰富、具有较强融合性,昆明风俗文化：昆明花灯早期的演出，与会火（社火）结合，于春节、元宵期间活动，由灯会（灯班）组织。演出前要举行“迎灯神，仪式，并由管事向各处投送灯帖。演出队伍由写有“太平花灯”的灯和“风调雨顺”、“国泰民安”字样的各形彩灯领队，依次是过山号和文武乐队，狮灯龙队、武术杂耍队、高跷、旱船、跑驴、秧佬鼓、霸王鞭及彩妆的剧中人物或扮成“鹬蚌相争”、“大头宝宝戏柳翠”等故事沿途表演，并向接了灯帖的人家祝贺，此种演出形式亦称“贺灯”，由于边走边演，群众称之为“过街灯”。火把节是彝、白、纳西、基诺、拉祜等火把节民族的古老而重要的传统节日，有着深厚的民俗文化内涵，骚声海内外，被称为“东方的狂欢节”。不同的民族举行火把节的时间也不同，大多是在农历的六月二十四，主要活动有斗牛、斗羊、斗鸡、赛马、摔跤、歌舞表演、选美等。在新时代，火把节被赋予了新的民俗功能，产生了新的形式。,昆明花灯,火把节,第 68 页,本地开发商由于对地方人脉资源、地方政策等因素较熟悉，项目主要集中在市区交通便利地带,本地重点房企在售项目,附件2：城市竞争环境分析开发商环境,第 69 页,外地知名地产公司由于对昆明本地地块熟悉程度较薄弱，但资金雄厚，大部分项目多集中在近郊，部分项目位于城市中心地带。,外地重点房企在售项目,附件2：城市竞争环境分析开发商环境,