某公司交付项目园林景观移交及养护管理制度.docx

某公司交付项目园林景观移交及养护管理制度XX年XX月发布实施XX中国公司发布目录1.编制目的32 .编制依据33 .适用范围34 .参与部门及职责34.1 全阶段管理流程34.2 全阶段职责划分35、实施细则65.1 项目移交实施细则65.2 质保期养护管理85.3 质保期届满移交工作105.4 日常养护管理116.附件111.编制目的园林景观是项目品质体现的重要组成部分。为完善XX公司交付项目园林景观移交及质保期园林养护管理制度，提升园林景观的养护品质，提高客户满意度，增强公司品牌影响力，从项目实际情况出发，根据现有制度进行补充修订，特编制本制度。2、编制依据(1)工程体系内控制度(2015版)(2)xx【2014】红头035号关于下发项目移交管理办法(2014版)的通知(3)工程保修协议3 .适用范围适用于XX公司所辖项目。4 .参与部门及职责4.1 全阶段管理流程参见附件l.×公司交付项目园林景观移交及养护管理流程图。4.2 全阶段职责划分4.2.1 项目移交阶段参与部门职责地产项目监督施工单位完成合同约定内容；公司公司负责制定问题整改方案，跟进施工单位进行整改回复，督促施工单位进行整改落实； 对无法整改问题进行汇总，组织项目公司工程管理部、项目客服部及物业公司制定处理原则及统一说辞； 对交付评估未达标的项目，项目公司申请并组织公司平台工程管理中心、客服部、景观部以及物业公司对移交前问题整改情况进行复验； 负责对物业的园林景观实物和资料的及时完整移交； 负责项目移交验收相关费用承担。工程督促项目公司进行整改回复及整改落实；管理参与项目公司组织的园林景观移交前的复验工作；中心当复验结论存在争议时，组织第三方进行复验。项目参与项目公司组织的园林景观移交前的复验工作；客服组织物业公司成立移交验收组，委托物业公司进行移交部验收工作，对移交验收过程进行监督与检查；.参与移交验收过程中质量问题整改方案的制定、审核；.督促项目公司落实移交验收问题整改。平台参与项目组织的园林景观移交验收前的复验工作；客服支持管理审核项目客服部相关工作。部景观部 对项目最终竣工图纸、苗木清单进行确认签字； 对园林景观整个移交验收过程提供技术支持； 参与项目公司组织的园林景观移交前的复验工作。物业物业成立移交验收组，制定验收计划；公司服务中心 审核竣工图纸、文件资料的完整性、准确性； 主要负责现场移交验收实施，并将验收问题上报项目公司；落实验收问题整改情况及验收问题统计。4.2.2质保期养护管理参与部门职责物业物业完善质保期内的管理体系；公司公司 建立植物名册，对园区内苗木进行管理； 审核施工单位编制的年度与月度绿化养护计划； 日常绿化巡检，监督施工单位对绿化植物的修剪、施肥、病虫害防治、除杂草、松土、浇水、砍边等日常管理，填写月度软景查验报告； 跟进问题整改落实情况，检查质保期内施工单位绿化养护质量； 参与质保期内平台客服部组织的第三方养护评估； 依据第三方评估成绩及合同条款对施工单位进行奖罚管理，并抄送至项目客服部； 编制供方评估报告，对施工单位进行履约评估并进行管理； 组织员工培训； 因业主群诉或其他现场需求，物业服务中心可向物业品质管理部、项目工程管理部提出变更申请，经公司相关流程审批后可实施，并将变更方案进行存档。地产平台组织第三方进行质保期内园林养护评估；公司客服将评估结果反馈至工程管理中心；部对第三方养护评估结果进行通报。项目负责与物业进行对接，对园林养管情况进行监督、检查。客服与物业客服进行对接，将业主反馈的对园林景观养管的部意见和建议进行分析汇总，并进行处理；.参与平台客服部组织的质保期内第三方园林养护评估； 依据第三方评估结果，确认物业公司对施工单位作出的奖罚管理，并进行存档，作为质保金或工程款支付依据。景观每年生长期对天津公司质保期内项目园林景观进行月部度巡查，并将问题向项目客服部、物业公司、项目公司进行反馈； 为物业公司质保期内的园林养护管理提供技术支持,对园林养护效果进行有效指导； 参与客服部组织的质保期内第三方养护评估； 参与工程管理中心组织的质保期内供方履约评估；项目在项目工程管理期内，结合物业、客服反馈情况进行工公司程款或结算款的支付； 协助物业对施工单位的问题整改落实进行监督跟进。工程参与客服部组织的质保期内第三方养护评估；管理组织对质保期内施工单位进行评价定级；中心4.2.3质保期届满移交参与部门职责地产平台客负责审核项目客服部提报的质保期届满推进计划并公司服部督促落实； 参与项目重点难点问题解决方案的制定； 参与项目质保期内重点、难点问题整改后的验收工作。 组织第三方进行出保移交评估工作；项目客负责协助物业梳理项目在园林绿化质保期内未解决服部问题，并明确相关责任单位； 负责审核质保期内责任单位制定的相关整改计划； 参与客服平台组织的第三方出保移交评估工作； 负责项目移交后（质保期）工程扣款及质保金的支付。景观部参与客服平台组织的第三方出保移交评估工作；项目公参与客服平台组织的第三方出保移交评估工作；司地产物业公负责出保前园林景观的现场检查，统计质保期内无法公司司解决问题，并将问题反馈至客服部； 督促施工单位进行问题整改，并进行检查； 参与客服平台组织的第三方出保移交评估工作；4.2.4日常养护管理参与部门职责物业物业服日常编制/审核年度与月度绿化养护计划；公司务中心日常绿化巡检，监督施工单位对绿化植物的修剪、施肥、病虫害防治、除杂草、松土、浇水、砍边等日常管理； 跟进问题处理，监督绿化养护质量； 编制供方评估报告； 组织员工培训。品质管完善养护管理相关标准与制度；理部每月对物业服务中心绿化养护情况进场检查； 每季度按照自管业务检查标准（环境）进行养护情况检查，结果作为物业服务中心绩效考核的主要依据。5、实施细则5.1 项目移交实施细则5.1.1 实施细则5.1.1.1 移交启动的条件（1项目在集团交付评估中,园林景观专项评估综合成绩达80分以上,物业须立即完成启动移交验收工作。（2）项目园林景观专项在集团交付评估中未达到80分时，项目公司于三日内对交付评估报告提到的问题明确整改措施、整改完成时间、责任人，将整改回复上报工程管理中心、景观部、客服部，由项目公司监督施工单位限期内进行整改；整改完毕后，由项目公司组织工程管理中心、客服部、景观部、物业公司进行复验（附件2:景观工程联合验收单），复验合格后，方可进行移交验收工作。当复验结论存在争议时，项目可申请第三方进行测评复查，合格后方可进行移交验收工作，第三方测评复查费由项目公司承担。(3)园林景观存在暂时不宜整改或无法整改的内容，项目公司应在移交验收前进行汇总，并组织施工单位制定专项的整改措施和解决方案，向物业公司移交验收组进行汇报，物业公司针对特殊情况做相关记录。5.1.1.2 移交验收过程(1)移交验收组织实施物业公司成立移交验收组，客服部人员负责组织委托物业进行具体实施；交付前一个月，由客服部组织项目公司、施工单位召开移交验收启动会，确定移交验收内容，实施计划。启动会形成会议纪要，各参与单位进行留档。(2)资料的验收与移交实物及使用功能验收前10日，项目公司将竣工验收文件、竣工图纸、苗木清单、施工文件工程备案中物业服务中心所需文件与其交接，填写项目资料移交清单(见附件3),项目公司与物业双方签字确认。资料缺少的应在三日内进行补齐。物业公司开始进行接管资料的审查工作。(3)实物和使用功能的移交物业公司对接管资料审查完毕后，进行实物与使用功能验收，连同项目公司填写工程验收单(见附件4)与项目工程整体移交单(见附件5)。项目公司、客服部及施工单位应同时在场。物业公司根据景观绿化评分表（见附件6）对园林绿化进行检查，并根据现场记录，编写软件查验报告（见附件7）,并反馈至客服部与项目公司。项目公司负责将移交验收问题汇总反馈给监理、施工单位，并落实整改时间，跟踪关闭整改问题，组织物业公司进行复查。交付入住前15日，物业公司移交验收组完成实物与使用功能的验收。（4）园林景观整体移交实物与使用功能验收完成后3日内，由客服部组织召开移交验收总结会,移交验收组组长汇总并以报告形式公布验收结果，总结会须形成会议纪要，会议纪要须经物业公司总经理与项目公司总经理签字确认，物业公司进行留档备案。针对暂时无法整改或无法整改的内容物业公司建立档案，项目公司作出整改承诺，并跟踪整改落实情况。园林景观整体移交完毕，进入质保期阶段。5.2 质保期养护管理5.2.1 物业养护管理内容.绿化养护管理和检查标准物业品质管理部编制绿化养护服务管理标准（附件8）、项目绿化养护服务质量检查标准（附件9）、自管业务检查标准（环境）（附件10）、绿化养护服务合同；供方管理物业服务中心每日按照绿化养护服务管理标准、项目绿化养护服务质量检查标准现场巡查，形成日常工作检查表（附件11）,每周供方沟通会形成供方沟通会会议纪要，每月填写供方评估报告（附件12）。依据供方考核办法（附件13）,供方评估报告及过程管理文件是养护单位质保金结算及月度付款结算的主要参考依据。（3）物业服务中心管理物业品质管理部每月不定期对项目物业服务中心绿化养护情况进场检查，按照项目绿化养护服务质量检查标准进行评分，反映在供方评估报告中；每季度按照自管业务检查标准（环境）进行养护情况检查，结果作为物业服务中心绩效考核的主要依据。质保期养护管理制度详见物业园林绿化养护管理制度（附件14）o5.2.2 项目公司质保期园林养护过程中存在重大问题或长期未解决的较大问题时，根据物业公司要求，项目公司须协助物业对园林景观重大问题的处理，督促施工单位进行整改。5.2.3 客服部质保期园林养护过程中存在重大问题或长期未解决的较大问题时，物业公司须向项目客服部进行沟通。根据物业提出的问题，负责对本项目质保期内维修工作进行安排、监督、检查。平台客服部定期组织质保期内园林绿化养护的第三方评估。5.2.4 景观部景观部每月对XX公司质保期内项目园林景观进行巡查，并将巡查结果反馈至客服部、物业公司、项目公司；根据物业公司对养护管理工作的需求，对物业公司质保期内的园林养护管理提供技术支持；5.2.5 质保期内园林景观养护第三方评估525.1第三方评估目的为促进质保期内园林绿化的养护管理，调动施工单位对园林绿化养护的积极性，提高项目交付后园林绿化的品质，引入第三方评估，对质保期内的园林景观养护品质进行评估，XX中国XX公司园林景观养护管理测评操作文件参照附件15。质保期内园林绿化养护品质须达到天津公司品质要求。考核标准为：（1）及格线为80分，第三方测评成绩低于80分时对责任单位或人员进行考核；（2）奖励线设为85分，当第三方测评成绩达到85分(含85分)以上时，对责任单位或人员进行奖励；(3)当成绩在80-85之间，不进行奖罚；5.2.5.2评估时间安排针对天津公司区域气候特点，第三方评估参考苗木的生长周期进行。原则上一年内进行三次评估，第一次评估为苗木复苏，春夏交接时间段,具体时间安排为4月中旬-5月;第二次评估为苗木生长旺盛季节，具体时间安排为7月下旬-9月初；第三次评估为冬季养护检查，具体时间为11月中旬-12月中旬；质保期内最后一次第三方测评时间安排结合出保日期进行确定。5.2.53评估组织实施(1)园林绿化养护第三方评估由平台客服部组织，提前1天进行评估行程安排，并通知项目客服部、物业公司、景观部、工程管理中心、施工单位参加现场评估工作。(2)第三方评估具体实施为过程为：测评启动会现场评估总结会。在测评启动会上，施工单位汇报本项目养管情况，会前准备齐相关的记录资料；第三方测评单位对评估标准和评估范围进行说明。启动会完毕后，第三方测评单位进行园区绿化养护评估，评估过程客服部、物业公司、景观部、工程管理中心、施工单位人员进行随同。现场测评完毕后，进行测评问题的总结。平台客服部将评估简报和测评成绩在现场测评结束后两日下发项目客服部、项目物业服务中心、施工单位；并抄送工程管理中心、景观部、物业公司。(3)测评简报下发完成后，项目客服部组织物业公司、施工单位进行问题的整改回复，并于三日内将整改回复上报至平台客服部。问题整改完成后，项目物业服务中心组织项目客服部及物业平台进行整改落实检查。(4)工程管理中心汇总每期第三方养护评估结果，组织相关部门，依据融创集团甲分包类供应商评价管理操作指引(附件16)对施工单位进行评价定级。(5)平台客服部对第三方养护评估结果进行汇总并排名，平台客服部联合物业公司品质管理部对项目客服部、物业服务中心进行考核。第三方养护评估成绩达到85分奖励线时，给予项目客服部.物业服务中心通报表彰，并给予项目客服部负责人、物业服务中心负责人、物业服务中心环境负责人2000元现金奖励；第三方养护评估成绩未达到80分合格成绩时，给予项目客服部.物业服务中心通报批评，并扣罚项目客服部负责人.物业服务中心负责人当月工资的10%；连续两次未达到80分合格成绩时，物业服务中心更换环境负责人，并扣除项目客服部负责人、物业服务中心负责人当月公司的15%;根据第三方测评结果，物业服务中心有权对施工单位作出相应的经济处罚。(6)由于项目工程部、设计方面因素导致园林景观资料移交不及时完整的情况，将对项目主管景观工程师及景观部对应该项目的景观设计师等责任人员进行相应处罚,并对相关部门进行通报。5.3 质保期届满移交工作5.3.1 质保期届满移交准备工作(1)质保期届满前2个月，项目客服部与项目物业服务中心召开项目质保期届满工作启动会，客服部通报本次质保期到期项目范围，协助物业服务中心对园林绿化养护问题进行梳理，排定质保期届满工作计划及后续安排；(2)项目客服部与项目物业服务中心对园林绿化的养护情况进行现场检查，软景物业编制软景查验报告，并通知施工单位进行限期整改。整改完成后，由项目客服部与项目物业服务中心进行联合整改落实检查。(3)园林景观问题整改完成后，项目客服部申请平台客服部进行出保第三方评估，平台客服部安排出保第三方评估行程，提前一周通知参评项目。5.3.2 质保期届满移交细则(1)质保期届满前1个月，项目客服部提出申请，平台客服部组织第三方对出保前项目的园林景观进行评估，依据测评结果对项目客服部、物业服务中心相关负责人进行考核，考核办法详见本文5.2.5.2;第三方养管评估结果亦将作为质保金结算的依据（项目在签订景观施工合同时增加出保第三方评估与质保金的管理条例，结合物业编制的供方考核办法进行整理）。（2）第三方养管评估结束后，物业服务中心要求施工单位对第三方测评中存在的问题进行整改回复，并在质保期届满前15日整改完毕，由物业服务中心组织项目客服部及物业平台进行复验，复验合格后方可进行出保移交。（3）办理质保金结算手续前，填写工程出保验收单（附件17）,同时由项目客服部、物业及成本会签；（4）结算施工单位提报质保金（尾款）支付单（附件18）,项目客服部、物业及成本分别填写、注明在其管辖范围内罚（扣）款、水电费、客户赔付、代维修扣款等应扣除款项，待结算施工方认可后，由项目客服部、物业、成本及财务会签确认；（5）项目客服部在办理后续结算手续前，结算施工单位必须将自身遗留（维修、投诉）问题全部处理完毕，否则，不予支付结算款或扣除相应金额。5.4 日常养护管理详见物业园林绿化养护管理制度（附件14）。6.附件附件1:XX公司交付项目园林景观移交及养护管理流程图附件2:景观工程联合验收单附件3:项目资料移交清单附件4:工程验收单附件5:项目工程整体移交单附件6:景观绿化评分表附件7:软景查验报告附件8:绿化养护服务管理标准附件9:项目绿化养护服务质量检查标准附件10:自管业务检查标准（环境）附件11:日常工作检查表附件12:供方评估报告附件13:供方考核办法附件14:物业园林绿化养护管理制度附件15:XX中国XX公司园林景观养护管理测评操作文件附件16:XX集团甲分包类供应商评价管理操作指引（试行稿）附件17:出保验收单附件18:质保金（尾款）支付单