对国内房地产中介市场的认识-陈洪.ppt
顺 驰 置 业 SUNCO REALTORS INC,对国内房地产中介市场的认识,顺 驰 置 业 SUNCO REALTORS INC,第一部分 发展概况第二部分 目前国内的市场现状第三部分 未来趋势的判断第四部分 建立我们持续的竞争优势,顺 驰 置 业 SUNCO REALTORS INC,一、房地产中介市场诞生（90年代初期）房地产开发开始向市场行为过度。三级市场开始出现，但构成市场的几个要素并不完整，中介行业只是雏形 以政府行为和个人行为为主，没有真正的企业行为客户很少，没有形成群体没有交易的硬环境和软环境,第一部分 发展概况,顺 驰 置 业 SUNCO REALTORS INC,二、初步发展（90年代中期90年代末）房地产开发蓬勃发展，快速但不健康，泡沫成为这个时期的代名词 由于政策导向，房地产三级市场缓慢发展，客户群在不断的成长，没有相关的政策环境，交易在经历了法律的边缘后开始成为许可的市场行为由于政策、市场、观念等多方面的影响，各区域三级市场的发展水平不均衡。整体来说，东部地区三级市场的成熟程度要远高于西部地区,顺 驰 置 业 SUNCO REALTORS INC,消费人群逐步形成，但市场环境还没有真正形成，需求的实现存在很多障碍客户的消费习惯处于低级的阶段，中介的介入非常困难，但信息的不对称仍然带来大量的个体中介行为和少量企业的进入本土企业发展缓慢，同时，外国连锁机构进入中国市场，发展也较为缓慢,顺 驰 置 业 SUNCO REALTORS INC,三、成型和高速发展（本世纪初今）房地产开发走过了泡沫时代，健康发展成为响亮的口号，三级市场开始得到重视随着房地产整体市场的发展以及房改政策的推行，公房上市限制的取消，三级市场显现出巨大的发展空间，政策环境形成市场要素成型，完整的市场逐步形成，企业成为真正的市场主体,顺 驰 置 业 SUNCO REALTORS INC,一、整体市场概况1、市场特征：1）处于发展的初期，由于行业特征和市场的急速放量，市场特征变化很快2）由于大量小中介公司的出现，市场比较混乱，行业缺乏规范,第二部分 目前国内的市场现状,顺 驰 置 业 SUNCO REALTORS INC,3）由于行业的不规范，以及客户长期形成的交易习惯，使得客户对中介的认可程度不高，影响着市场的进一步成型和行业发展4）政策开始完善，特别是政策的落实以及具体措施的制定正在促进市场的放量,顺 驰 置 业 SUNCO REALTORS INC,5）发达地区的市场成熟度高出其他区域三年 市场结构 中介认可度 政策环境 企业水平,第二部分 目前国内的市场现状,顺 驰 置 业 SUNCO REALTORS INC,2、企业大多数中介公司以松散联盟和加盟模式为主，不能有效实现资源共享，无法形成整体合力各城市没有出现领导型企业，最大的中介公司其市场占有率均未超过当地市场的5各地的中介公司没有真正的战略，缺乏长远规划一些全国化发展的企业只注重单个城市的发展，还没有意识到对全国化平台的搭建,顺 驰 置 业 SUNCO REALTORS INC,一、房地产整体市场的发展1、持续的货币化房改政策推动购买力提升1998年货币化房改政策带来的购买力个人住房需求和持续释放，个人购买商品住宅所占比重已达94,第三部分 未来趋势的判断,顺 驰 置 业 SUNCO REALTORS INC,我国已保持了5年的房地产高速增长，但货币化房改政策产生的实际购买力尚未全部释放出来新的购买力正不断地进入购房的行列，住房建设的高速运行状态还将持续较长时间,顺 驰 置 业 SUNCO REALTORS INC,2、城市化进程的持续促进需求的大量产生近年来各地加快了城市化步伐，以大城市为中心的城市群、城市带日渐成形，旧城改造进一步提速在20年内城市人口比例将从目前的34%提高到到48，每年新增城市人口约7000万,顺 驰 置 业 SUNCO REALTORS INC,3、经济快速稳定增长，收入预期良好带来旺盛的购买力住宅产业在人均GDP达到300美元时开始起步；至1300美元时，进入稳定的快速增长期。2002年我国人均GDP约963美元，而各大城市人均GDP基本均超过1500美元，因此我国住房总体需求在一定时期内还处于增长阶段，正是住宅业加速发展的时期。住宅业产值占GDP的比重将由3逐渐上升到中等发达国家8的水平,顺 驰 置 业 SUNCO REALTORS INC,居民收入和生活水平的持续提高，不断对住房提出更高的要求，住宅的升级换代加快目前，改善性住房需求不到10%。随着居民消费观念的变化，10年换购一套住房逐步成为规律。同时，投资也将是一个新的增长热点。不同社会层次的需求差异逐步形成住房的梯级消费,顺 驰 置 业 SUNCO REALTORS INC,4、人均居住面积快速提高加快房地产的发展2002年我国人均居住建筑面积是22平方米，平均每户6070平方米。目前的居住水平距离全面建设小康户均面积100平方米有很大的差距在人均住房面积达到30平方米之前，住房需求会持续旺盛,顺 驰 置 业 SUNCO REALTORS INC,5、三级市场的放量，二、三级市场的互动将促进整个行业的健康、快速发展1）二、三级市场将形成全面的互动 产品的梯度 价格的梯度 消费能力的梯度 渠道的互动 市场结构的平衡（1：1到70%）,顺 驰 置 业 SUNCO REALTORS INC,2）三级市场的发展是保证整个房地产行业发展 的关键三级市场的需求是健康的需求三级市场的需求实现影响着二级市场的发展,顺 驰 置 业 SUNCO REALTORS INC,二、房地产中介市场的发展趋势1、中介市场增长快速 商品房的增长：20%逐步放缓 存量房的增长：30%持续,顺 驰 置 业 SUNCO REALTORS INC,2、企业向全国化、专业化、信息化方向发展区域性的公司将越来越难以生存服务的完整性和多样化发展将改变传统的服务概念信息化将使传统服务的操作模式变革,顺 驰 置 业 SUNCO REALTORS INC,3、竞争加剧使小公司逐步退出市场品牌和渠道规模决定公司的发展渠道能力和服务水平决定公司的发展竞争加剧淘汰众多的小公司，同时也有利于中介认可程度的提高,顺 驰 置 业 SUNCO REALTORS INC,4、客户关系组织和信息渠道将更加重要 与客户持续的沟通和稳定的关系将是企业发展的重要方向以网络为核心的信息渠道越来越重要，并将逐渐形成一个相对完整的服务渠道,顺 驰 置 业 SUNCO REALTORS INC,第四部分 建立我们持续的竞争优势,一、我们现在的地位目前，在综合实力上我们已经是全国第一，主要体现在：规模、收入、利润、人员、业务目前的第一还是不稳固的，要成为全国市场的领导者，要打造全国的第一品牌，我们还有很多的事要做行动纲领是我们与其他公司的显著区别，是我们获得成功的行动指南,顺 驰 置 业 SUNCO REALTORS INC,二、持续的竞争优势将保证置业集团长远的发展成为绝对第一不是停留在近一两年，而是要建立持续的竞争优势我们需要深刻理解区域市场，但更要把握全国市场的长远发展通过短期战术实现对现有市场的突破和占领，同时，实施战略性规划和措施，始终站在行业前沿,顺 驰 置 业 SUNCO REALTORS INC,我们需要建立的竞争优势：覆盖全国的绝对第一的传统渠道规模以网络为核心的信息渠道，特别是要建设国内房地产综合服务的第一品牌网站信息平台、交易平台、客户关系平台标准化、高质量的服务水平全国化的服务品种租赁,顺 驰 置 业 SUNCO REALTORS INC,通过跨行业的发展打造新的品牌，与现有的房地产服务品牌有效互动通过战略合作关系，整合外部上游资源，形成外部战略资源的垄断对于行业持续、深入、全面的理解，始终站在行业前沿,顺 驰 置 业 SUNCO REALTORS INC,顺驰置业将成为中国房地产中介行业的象征,顺 驰 置 业 SUNCO REALTORS INC,跨行业的发展使我们不只是中国房地产中介行业的象征,顺 驰 置 业 SUNCO REALTORS INC,谢谢大家！,
