房地产经营管理第四章房地产价格理论.ppt

第四章 房地产价格理论,4.1 地租理论,4.1.1 古典经济学的地租理论,地租剩余理论,4.1.2 马克思的地租理论,1 资本主义地租的实质2 级差地租3 绝对地租4 垄断地租5 建筑地段地租,4.1 地租理论,4.1.3 新古典经济学的地租理论,4.1 地租理论,4.1.4 城市地租理论,1 城市级差地租,城市绝对地租,2,3 垄断地租,区位地租（位置地租）,4,4.2 土地价格,4.2.1 土地价格的内涵,V表示土地价格；ai表示第i年的地租；r表示折现率。,V=ai/(1+r)i,4.2.2 土地价格的形成：由需求决定,4.2 土地价格,4.2.3 土地价格的构成,4 搬迁补偿费与土地价格的关系,1 土地价格有土地物质价格和土地资本价格构成,2 土地价格是有土地原始价格、公共投资与环境改良价值、私人投资改良价值、未来价值四项因素在地理空间上的组合而表现出来的土地交易货币额,3 土地价格由纯农地价格、土地用途转换陈本、土地价格的预期增值、不确定性风险补偿费、可达性价值构成,4.2 土地价格,4.2.4 土地价格的种类,（1）市场价格、市场价值（2）土地所有权价格，土地使用权价格（3）基准地价、标定地价（4）课税价格、征收价格、抵押价格（5）总价格、单位价格、楼面地价（6）评估价格,4.2 土地价格,4.2.5 土地价格的变动,1 土地价格变动机理,2 土地价格的变动趋势其形态,4.2 土地价格,4.2.6 土地价格与国民经济的关系,1 地价与经济周期,2 地价上涨可能对国民经济造成的不良影响,3 地价投资和泡沫经济对国民经济的不良影响,4.3 建筑物价格,4.3.1 建筑物价格的构成4.3.2 建筑物价格的变动,Rt=rV0+IVt式中，Rt为第t年的租金；I为市场利率（投资回报率）；r为建筑物年损耗（折旧）率；V0、Vt 分别为建筑物的全新重置价值和在第t年初的建筑物价值。,Rt=V0/N+V0-V0(t-1)/NI=1/N+I(N-t+1)/NV0式中，N为经济使用寿命（假定残值为0）；t为建筑物正在使用的年序数；1/N+I(N-t+1)/N为租售比价因子。,4.4 房地产价格,4.4.1 房地产价格的构成4.4.2 房地产价格和房地产租金之间的关系,RN=LR+Rt=1/N+I(N-t+1)/NV0+LR式中，RN为房地产纯租金；LR为地租。,年房租表示为：R=1/N+I(N-t+1)/NV0+fVt+M+A+K+LR=1/N+I(N-t+1)/NV0+fV0(N-t+1)/N+M+A+K+LR式中，R为向承租人收取的年房租；f为房屋财产年保险费率；M为年管理费；A为年维修费；K为年税费。,实际的房租定价为：R=R/(1-X)(1-Y)式中，R为理论上的契约房租；X为平均房屋空置率；Y为租金拒付率。,4.4 房地产价格,4.4.3 房地产价格的种类,3 廉租金、准成本租金、成本租金、市场租金,4.5 影响房地产价格的因素,4.5.1 影响房地产价格的一般因素,1 社会因素,2 经济因素,3 政治因素,4 其他因素,4.5 影响房地产价格的因素,4.5.2 影响房地产价格的区域因素,1 城市不同功能分区因素,2 城市不同功能分区的环境因素,1 商业区2 住宅区3 工业区,4.5 影响房地产价格的因素,4.5.3 影响房地产价格的个别因素,土地位置地块面积地貌地质水文土地形状气候临街状况土地利用规划控制状况土地产权权属状况,关键术语,地租 级差地租,绝对地租 城市地租,土地价格 房地产价格,复习思考题,1 沿一条你所在城市有市中心向外延伸的交通线路，调查不同公交站点附近的场地产价格，看他们之间有无差异，分析可能导致这些差异的原因。,2 收集有关你所在城市近五年环境变化明显地段的房地产价格变化资料，分析导致价格变化的主要原因，并判断其变化趋势。,3 地租剩余理论和地租边际生产力理论之间有何异同？他们是否可以相容？,4 如何理解绝对地租和垄断地租？绝对地租的概念是必要的吗？,5 怎样看待几种不同的土地价格构成模式,6 现实中的房地产价格、建筑物价格、土地价格之间存在哪些形式的关系？,7 影响房地产价格的因素有哪些?,8 试论述土地价格形成的内涵及土地价格构成的本质？,Thanks!,