评估技术在房地产评估中的应用.ppt

第8章 评估技术在房地产评估中的应用8.1 房地产评估特点8.2 市场途径及其方法在房地产评估中的应用8.3 收益途径及其方法在房地产评估中的应用8.4 成本途径及其方法在房地产评估中的应用8.5 其他方法在房地产评估中的应用,8.1 房地产评估特点,8.1.1 房地产特点 房地产是指土地、建筑物和其他地上定着物及其权属的总称。土地是指地球表面及其上下一定范围的空间。建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物。其他地上定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离,或者能够分离,但是分离不经济,或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能,或者使土地、建筑物的价值受到明显损害的植物或人工建筑等。,8.1 房地产评估特点,8.1.1 房地产特点1）房地产自然特征（1）位置固定性。由于房屋固着在土地上，因此房地产的相对位置是固定不变的。（2）质量差异性。土地的位置不同，造成了土地之间存在自然差异，同时也造成了房地产效用差异。（3）使用长期性。由于土地可以永续利用，建筑物也是耐用品，建筑物的使用年限可达数十年。,8.1房地产评估特点,2）房地产社会经济特征（1）房地产供求区域性。由于土地位置的固定性，房地产具有了区域性的特点。（2）房地产供给的相对垄断性。由于土地的所有权和使用权都可以垄断，房地产供给也就具有了相对垄断性。因此，房地产市场是一种比较特殊的市场。,8.1房地产评估特点,2）房地产社会经济特征（3）房地产利用的多方向性。土地的用途是多种的，可以作为农田，也可以建住宅或建写字楼，或者造商场。建筑物的用途在某种意义上也具有转换的可能性，房地产利用的多方向性客观上要求在合法的前提下，房地产评估中需要确定房地产的最佳用途。,8.1房地产评估特点,2）房地产社会经济特征（4）房地产效益的级差性。由于土地质量的差异性而使不同区位土地的生产力不同，由于房地产利用的多方向性从而在经济效益上具有级差性。（5）政策限制性。房地产市场受国家和地区政策影响较大。城市规划、土地利用规划、土地用途管制、住房政策、房地产信贷政策、房地产税收政策等都会对房地产的价格产生直接或间接的影响。,8.1房地产评估特点,房地产市场 一级市场 二级市场 土地使用权出让 土地使用权再出让 如：转让和租赁市场 抵押和拍卖市场 土地使用权出让的最高年限由国务院按下列用途确定：（1）居民用地70年（可以无限续展）；（2）工业用地50年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（4）商业、旅游、娱乐用地40年。,8.1房地产评估特点,3）房地产价值特征（1）房地产价值是房地产的权益价值；（2）房地产价值与其用途和效用相关；（3）房地产价值具有个别性和区域性。,8.1房地产评估特点,8.1.2 房地产评估特点 1）合法性前提 2）最佳使用原则 房地产评估原则,1)合法性原则2)最有效使用原则,8.1.3 影响房地产价格及评估价值的因素 为了便于把握和评估实践,通常将影响房地产价格和评估价值的因素归纳为一般因素、区域因素和个别因素。(1)一般因素一般因素是指影响一定区域范围内所有房地产价格和评估价值的一般的、普遍的、共同的因素。经济因素 社会因素 行政因素,(2)区域因素区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政等因素相结合所产生的区域性特性。,8.1 房地产评估特点,3）个别因素（1）土地的个别因素。土地的个别因素具体包括区位因素、面积因素、临街宽度、临街深度、土地形状、地质、地形、地势、容积率、土地使用年限等。（2）建筑物的个别因素。建筑物的个别因素主要表现为建筑物的面积、结构、材料、设计、设备、施工质量，以及与周围环境的协调等方面。,8.1 房地产评估特点,8.1.4 房地产评估基本程序1）明确评估基本事项2）制订工作计划3）实地勘察与收集资料4）测算待估房地产评估价值5）综合分析确定评估结果6）撰写房地产评估报告,1)明确评估基本事项明确评估目的明确评估对象 明确评估基准日 签订评估委托协议或合同,8.2 市场途径及其方法在房地产评估中的应用,8.2.1 市场途径及其方法适用的条件和对象 市场途径其方法适用于发育完善的房地产市场，并且在市场上能够收集到大量的与被评估房地产相类似的市场交易实例资料。适用的具体对象包括具有活跃市场的交易性房地产，如房地产开发用地、商品住宅、公寓、别墅、写字楼、商场、标准厂房等。,1)市场售价类比法的基本思路与一般数学式 市场售价类比法又称市场比较法、交易案例比较法等。它是将待估房地产与在较近时期内已经交易的类似房地产加以比较对照，并根据已发生交易的类似房地产的价格，经过因素修正得出待估房地产可能实现的合理价值的估计值的一种方法。,8.2 市场途径及其方法在房地产评估中的应用,8.2.2 市场售价类比法在房地产评估中的应用,2)市场售价类比法的评估步骤(1)广泛搜集房地产交易资料(2)选择可供比较的交易实例作为参照物,8.2 市场途径及其方法在房地产评估中的应用,1）交易情况修正（83）（84）2）区域因素修正（85）（86）3）个别因素修正（87）（88）,式中：y 为年限修正系数；N为参照物土地使用权剩余年限；n为待估土地使用权剩余年限；r为折现率。,8.2 市场途径及其方法在房地产评估中的应用 土地使用权年数修正系数的数学表达式：,例8-1评估对象土地使用权剩余年限为30年，参照物土地使用权剩余年限为20，假设折现率为8%，则土地使用权年限修正系数为：,8.2 市场途径及其方法在房地产评估中的应用,8.2 市场途径及其方法在房地产评估中的应用,容积率修正系数的数学表达式为：式中 为容积修正系数,8.2 市场途径及其方法在房地产评估中的应用,4）交易日期修正 利用定基价格指数进行交易日期修正的数学表达式为：,运用环比价格指数进行交易日期修正的数学表达式为：,8.2 市场途径及其方法在房地产评估中的应用,例8-2 参照物房地产在2008年6月的价格为4000元/平方米，该地区同类地产2008年7月至10月的环比价格指数分别为3.6%、5.3%、2.5%、1.7%。对其进行交易日期修正，修正到2008年10月评估时点的价格为：,8.2 市场途径及其方法在房地产评估中的应用,5）确定评估对象评估价值 一般情况下，运用市场售价类比法需要选择三个以上参照物，通过各种因素修正后，应得到三个以上初步评估结果。最后需要确定一个评估值，作为最终的评估结论。（1）简单算术平均法。（2）加权算术平均法。,6)市场售价类比法的估价案例例8-3(1)评估对象房地产概况评估对象房地产为红光小区某公寓，建筑面积为1400平方米,地形呈长方形。位置与环境。小区周边交通发达，位置与环境较好。占用土地的基本情况评估对象的基本情况,6)市场售价类比法的估价案例例8-3(2)评估要求评估该地块2008年4月1号的市场价值。(3)评估过程选择评估方法该种类型的土地有较多的交易实例,故采用市场售价类比法进行评估。,6)市场售价类比法的估价案例例8-3收集有关评估资料，选择参照物房地产。参照物A：红光小区乙住宅楼的一层公建。参照物B：绿茵住宅小区的步行街的一层公建。参照物C：位于评估对象的西侧，是临街的一层公建。,6)市场售价类比法的估价案例例8-3对参照物房地产进行交易情况、时间因素、区域因素和个别因素修正。表8-1第一，进行交易情况修正。第二，进行交易日期修正。第三，进行区域因素修正，如表8-2。第四，进行个别因素修正。第五，计算评估对象房地产价值。,(4)评估结果评估价格：6760元/平方米。评估价值：1400*6760=9 464 000(元),8.2 市场途径及其方法在房地产评估中的应用,8.2.3 基准地价修正法在房地产评估中的应用1）基准地价修正法的含义 基准地价修正系数法,是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等有关资料和数据,按照替代原则,将被估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正,从而求取被估宗地在评估基准日价值的方法。,基准地价由三个部分组成：土地出让金基础设施配套费土地开发及其他费用,包括平整土地费用、征地拆迁费用等。,基准地价系数修正法的一般数学表达式为：p=Aa1a2a3(8-13)式中:p为待估土地使用权评估价值;A为基准地价；a1为年限修正系数；a2为个别因素修正系数；a3为市场转让因素修正系数。,2)基准地价系数修正法的估价步骤(1)搜集有关资料(2)计算土地转让年限修正系数年限修正系数的数学表达式为：式中：N为最高出让年限；n为实际出让或转让年限；r为还原利率。(3)计算交易日期修正系数,2)基准地价系数修正法的估价步骤(4)计算土地情况修正系数(2)计算市场转让因素修正系数(3)计算评估对象宗地的评估价值,评估对象宗地的评估价值,评估对象宗地所处地段的基准地价,年限修正系数,交易日期修正系数,土地情况修正系数,市场转让因素修正系数,8.2 市场途径及其方法在房地产评估中的应用,8.2.4 市场租金倍数法在房地产评估中的应用 市场租金倍数法是将评估对象一年的收益(通常为未来第一年的正常租金)乘以相关的市场租金倍数来求取评估对象价值的一种技术方法。评估对象的评估价值=评估对象的年正常收益市场租金倍数 8-17,8.3 收益途径及其方法在房地产评估中的应用,8.3.1 收益途径适用的条件和对象 收益途径适用的条件是房地产的未来预期收益及风险能够预测和量化，房地产的收益年限能够确定。运用收益途径及其方法评估房地产的理论前提是：被估房地产能够在未来的时期内形成现金流和收益。,8.3 收益途径及其方法在房地产评估中的应用,8.3.2 收益途径及其方法评估房地产的基本步骤（1）收集房地产有关收入和费用的资料；（2）测算房地产的正常收入；（3）测算房地产的正常费用；（4）测算房地产的纯收益；（5）估测并选用适当的资本化率；（6）确定房地产的收益年限；（7）估测并确定房地产评估价值。,8.3 收益途径及其方法在房地产评估中的应用,8.3.3 房地产净收益的测算1）净收益的测算思路净收益=潜在总收入空置等造成的收入损失运营费用=有效总收入运营费用（8-19）实际纯收益是在现状下待估房地产实际取得的纯收益,实际收益由于受到多种因素的影响,通常不能直接用于评估。只有正常纯收益才能作为评估的依据。正常收益由正常收入扣除正常费用求得。实际费用是指房地产在取得实际收益时实际付出的费用。正常费用是指房地产取得正常收益必须支付的各项支出。,3)不同类型房地产正常收益可参考以下建议估测：(1)出租型房地产正常收益的估测正常收益=租赁收入-维修费-管理费-保险费-房地产税-租赁代理费(8-20)租赁收入具体包括有效毛租金和租赁保证金、押金等的利息收入。有效毛租金=毛租金-空置损失-损失租金(8-20-1),(2)直接经营型房地产正常收益的估测 直接经营型房地产通常是指房地产所有者同时又是经营者,房地产租金与房地产经营者利润没有分开。直接经营型房地产的正常收益实际上就是该房地产纯租金。正常收益=销售收入-销售成本-销售费用-销售税金及其附加-管理费用-财务费用-经营利润(8-20),(3)自用或尚未使用房地产正常收益的估测(4)混合性房地产净收益的测算。,8.3 收益途径及其方法在房地产评估中的应用,8.3.4 房地产折现率及资本化率的估测1）房地产资本化率的种类 房地产资本化率事实上是一种期望的投资回报率。投资收益率的大小与投资的风险呈正相关，在确定房地产的资本化率时，应选择与获取评估对象房地产的净收益具有同等风险投资的收益率。房地产评估对资本化率主要有以下几种类型：(1)土地资本化率(2)建筑物资本化率(3)综合资本化率,土地资本化率、建筑物资本化率和综合资本化率随形式不同,但却相互联系，三种资本化率的可用公式表示如下:,或,式中：r为综合资本化率r1为土地资本化率r2为建筑物资本化率p1为土地价值p2为建筑物价值,例8-4.某宗房地产的总价值为1000万元，经估测建筑物部分的价值为600万元，假定综合的资本化率为8%,建筑的资本化率为10%，则土地的资本化率为：,8.3 收益途径及其方法在房地产评估中的应用,8.3.4 房地产折现率及资本化率的估测2）房地产资本化率的估测方法（1）安全利率加上风险报酬率法（2）市场租价比法（3）投资收益率排序插入法,(1)安全利率加上风险报酬率法安全利率是指无风险的资本投资的收益率,通常选择银行一年定期利率或一年期国债利率作为安全利率,然后根据影响待估房地产的社会经济环境、变现难易程度、投资风险程度等,确定一个调整率值,把它与安全利率相加得到折现率或资本化率。房地产资本化率=安全利率+风险报酬率(8-25),(2)市场租价比法 市场租价比法是在市场上选择多个（通常为3个以上）近期交易的且与评估对象房地产相似的交易实例的正常租金（净收益）与价格的比率为依据,并求出各交易实例正常净租金与价格的比率的平均值，以此作为评估对象房地产的资本化率。该方法运用的前提是各年租金等额、收益期限永续。其数学表达式为：式中：r为评估对象房地产的资本化率；Ai为交易实例i的纯收益；Pi为交易实例i的价格；n为交易实例个数。例8-5.选择4个与评估对象房地产相类似的交易实例，各交易实例有关数据资料见表85。,根据表中的4个可比实例的资本化率进行简单算术平均就可以得到资本化率为:r=(11.5%+11%+11.8%+11%)4=11.325%,表85 交易实例及相关资料,交易实例1234,租金(万元/年)10152025,价格(万元)115165236275,资本化率(%)11.51111.811,（3）投资收益率排序插入法（4）资金成本加权平均法,8.3 收益途径及其方法在房地产评估中的应用,8.3.5 房地产收益年限的确定1）单独的土地或建筑物的情况 评估单独的土地或建筑物时，应分别根据土地使用权的剩余年限和建筑物的剩余经济寿命确定未来可获收益的年限。在收益折现时，净收益中不扣除建筑物折旧费和土地摊提费。,8.3 收益途径及其方法在房地产评估中的应用,8.3.5 房地产收益年限的确定2）土地和建筑物合成一体评估的情况（1）在建筑物经济寿命长于或等于土地使用权年限的情况下，根据土地年限确定未来可获收益的年限。在收益折现时，净收益计算过程中建筑物折旧费和土地摊提费不作为费用扣除，同时还应将土地使用年限到期时建筑物部分的参与价值或政府收回土地使用权对建筑物的补偿价值折现。（如图8-2所示）,8.3 收益途径及其方法在房地产评估中的应用,8.3.5 房地产收益年限的确定2）土地和建筑物合成一体评估的情况（2）在建筑物经济寿命比土地使用权年限短，以土地使用年限作为房地产总的收益年限，但对房地产的收益折现需分两段进行：第一段以建筑物的经济寿命为界，将房地产合一的净收益折现，净收益中不扣除建筑物折旧费和土地摊提费；第二段将土地使用年限超过建筑物经济寿命的土地使用年限中的土地净收益折现，并把此价值加到第一段的房地产的评估价值中。（如图8-3所示）,8.3 收益途径及其方法在房地产评估中的应用,8.3.6 房地产价值的估测1）房地合一价值的估测 估测房地产合成一体的房地产价值，应根据上述介绍的有关方法分别测算和确定房地产净收益、资本化率和收益年限，并运用相应的评估计算公式进行收益折现。2）土地价值的估测（1）单纯的土地出租。（2）房地产出租或经营。3）建筑物价值的估测,8.4 成本途径及其方法在房地产评估中的应用,8.4.1 成本途径适用的条件和对象 成本途径适用的条件是房地产的重新构建购置成本费用及各种贬值因素能够量化。成本途径及其方法主要应用于下列条件的房地产估价：1)房地产市场狭小,此类一般很少发生交易，没有参照物，难以运用市场途径及其方法和收益途径及其方法的房地产估价；2)新近开发房地产；3)一般是那些难以单独测算收益的房地产；4）使用于公益事业的房地产；5)具有特殊性用途,缺乏比较实例的房地产估价,如工业用房地产等。,8.4 成本途径及其方法在房地产评估中的应用,8.4.2 房地产重置成本的估测1）取得成本 土地取得成本是取得开发用地所需的各种费用。（1）通过征用集体土地使用权时，土地取得成本包括农地征用费和土地使用权出让金。（2）通过城市房屋拆迁取得土地使用权。（3）通过市场交易取得土地使用权。,8.4 成本途径及其方法在房地产评估中的应用,8.4.2 房地产重置成本的估测2）开发成本 开发成本可分为土地开发成本和房屋建造成本两部分，是在取得土地后进行土地开发和房屋建设所需的直接费用、税金。（1）勘察设计及前期工程费；（2）基础及配套设施建设费；（3）公共事业配套费；（4）建筑安装工程费。,8.4 成本途径及其方法在房地产评估中的应用,8.4.2 房地产重置成本的估测3）管理费用4）投资利息 房地产中的投资利息是指房地产的投资成本，通常是以土地取得成本、开发成本和管理费用之和为基数来算的。,8.4 成本途径及其方法在房地产评估中的应用,8.4.2 房地产重置成本的估测5）开发利润 开发利润是在正常情况下房地产开发商所能获得的平均利润。6）相关税费 相关税费是销售开发完成后的房地产所需的费用及应由开发商缴纳的各种税费。(1)销售费用(2)销售税金及附加(3)其它销售税费,8.4 成本途径及其方法在房地产评估中的应用,8.4.3 房地产实体性贬值的估测 由于土地不存在有形消耗，房地产中的实体性贬值主要指的是建筑物。建筑物实体贬值可以通过实体性贬值率或成新率来反映。成新率的估测方法有：1）使用年限法 使用年限法是用建筑物的尚可使用年限占建筑物全部使用年限的比率作为建筑物的成新率,8.4 成本途径及其方法在房地产评估中的应用,2）打分法 打分法是评估人员依据建筑物构成中的最重要的部分，把建筑物分为结构、装修和设备三个部分并分别给出它们在整个建筑物价值中的权重，然后对每个部分按照不同子项目成新率的评分标准分别打分，再按各个部分汇总，根据结构，装修和设备三个部分的得分以及它们各自的权重加权平均确定建筑物的成新率。成新率=结构部分合计得分XG+装修部分合计得分XS+设备部分合计得分XB(8-41)式中：G为结构部分的平分修正系数 S为装修部分的平分修正系数 B为装修部分的平分修正系数,8.4 成本途径及其方法在房地产评估中的应用,8.4.4 房地产功能性贬值、经济性贬值的估测 1）房地产功能性贬值的估测（1）修复原有功能使其能够满足现实需要，如改变原有设计布局、更新装修或设备，则所花费的修复费用相当于功能性贬值额。（2）将功能陈旧的房地产与建造成本、新旧程度、外部环境等因素基本相同的房地产交易价格进行比较，二者交易价格之间的差额便是功能性贬值。（3）与房地产的实体性贬值一起考虑，确定包括功能性贬值因素在内的综合成新率。,8.4 成本途径及其方法在房地产评估中的应用,8.4.4 房地产功能性贬值、经济性贬值的估测 2）房地产经济性贬值的估测（1）与外部条件没有发生变化前相同的房地产交易价格进行比较，二者交易价格之间的差额即为经济性贬值。（2）对于收益性房地产可用房地产未来收益净损失额折现的方法估测经济性贬值。（3）与房地产的实体性贬值一起考虑，确定包括经济性贬值因素在内的综合成新率。,例8-61）评估对象土地基本数据资料评估对象土地为征用农地,面积为1000平方米。土地取得成本为300元/平方米,土地开发费为200元/平方米。土地开发周期为2年,第一年投入的开发费用占总开发费用的3/4,第二年投资占总投资的1/4；银行贷款年利率为8%,土地开发的平均利润率为10%,营业税税率为5%，城市维护建设税税率为7%，教育费附加为营业税的3%，销售费用为开发后土地售价的3%。2)估价要求。计算待估土地开发后的评估价值。,2)评估过程(1)计算土地取得费土地取得成本=1000300=300 000(元)(2)计算土地开发费土地开发成本=1000200=200 000(元)(3)计算投资利息 土地取得费的计息期为2年,土地开发费为分段均匀投入,则：土地取得费利息=300 000(1+8%)2-1=49 920(元),土地开发费利息=200 0003/4(1+8%)1.5-1+200 0001/4(1+8%)0.5-1=20 317(元)利息合计为：49 920+20 317=70237(元)(4)计算开发利润 开发利润=(300 000+200 000)10%=50 000(元)(5)计算营业税及附加 营业税=(500 000+70 237+50 000)（1-5%）5%=32 644(元)城市维护建设税=32 6447%=2 285(元)教育费附加=32 6443%=979(元)营业税及附加=32 644+2 285+979=35 908(元),（6）计算销售费用 销售费用=（300 000+200 000+70 237+50 000+35 908）3%=19 684（元）（7）计算土地评估价值 土地评估价值=300 000+200 000+70 237+50 000+35908+19 684=675 829（元）土地单价=675 8291 000=676(元)4）评估结论 根据计算结果，经分析确定评估对象土地的价值为675 829元，土地单价为676元/平方米,例8-71）评估对象概况评估对象为某事业单位办公楼，占地面积为200平方米建筑总面积为500平方米,该建筑的建筑结构为砖混结构，4层，建于2004年10月。2)估价要求。评估该房产2008年10月的市场价值。,3)评估过程(1)评估方法的选择：成本途径及方法，数学表达式为：房地产价值=土地价值+建筑物价值 建筑物价值=重置成本成新率(2)估测土地价值假定土地评估单价为900元/平方米，则土地总价值为180 000(元)(3)估测建筑物的价值 估测建筑物安装成本为394 500（元）估测勘探设计及前期工程费为13 808（元）,3)评估过程(3)估测建筑物的价值 基础设施及配套工程费为28 000（元）管理费用为7 890（元）投资利息为19 989（元）开发利润为66 630（元）销售税金及销售费用为28 000（元）营业税金及附加为30 732（元）销售费用为16 846（元）,3)评估过程(3)估测建筑物的价值 建筑物的重置成本为578 395（元）估测建筑物成新率为94.63%建筑物评估价值为547 335（元）（4）计算房地产评估价值 房地产价值=土地价值+建筑物价值=180 000+547 335=727 335(元)房地产单价=1 455（元/平方米）4）评估结论 根据计算结果，经分析确定评估对象房地产的价值为727 335元，单价为1455元/平方米,8.5 其他方法在房地产评估中的应用,8.5.1 剩余法在房地产评估中的应用1）剩余法的基本含义与适用范围（1）剩余法的基本含义 剩余法，又称假设开发法，它是将评估对象房地产预期开发完成后的价值，减去未来开发建设过程中将会发生的正常的开发成本、正常利润和税费等，以其余值作为评估对象价值的一种评估方法。待开发房地产价值=（开发完成后房地产价值开发成本管理费用投资利息开发利润销售税费）折现系数（842）,8.5 其他方法在房地产评估中的应用,8.5.1 剩余法在房地产评估中的应用（2）剩余法的适用范围待开发土地；在建工程；可装修改造或可改变用途的房地产。,8.5 其他方法在房地产评估中的应用,2）剩余法的评估步骤（1）调查待开发房地产的基本情况（2）选择最佳的开发利用方式（3）估计建设期（4）预测开发完成后房地产价值（5）估测开发成本,8.5 其他方法在房地产评估中的应用,2）剩余法的评估步骤（6）估测管理费用（7）估测投资利息（8）估测开发利润（9）估测销售税费（10）计算并确定待开发房地产价值,