计量计价基础及建筑面积.ppt

,建筑工程计价与计价,授课教师：张玉英、肖述萍、李秀娟,思考：何为工程造价？,1、建设工程造价制度的背景及就业前景,社会对工程造价从业人员的综合素质要求越来越高，社会急需一大批工程造价专业复合型人才即既懂工程技术又懂建筑经济的工程造价专门人才,专业趋向？,计划经济,市场经济,定额计价,清单计价,课程介绍,2、就业岗位,有识读施工图纸、分析施工技术与组织、经济分析等方面的能力。有工程造价确定与控制、招投标、合同管理的核心能力。主要是施工图预算能力，招投标书编制能力，软件算量与计价的能力。,能力目标,编制施工图预决算,编制清单报价文件,编制工程量清单,课程的特点、学习方法及要求,课程的特点：注重实际能力的培养，在教学过程中通过对一个完整的建筑工程实例全过程进行分析，使学生掌握具体方法，再通过课内实训，使大家增加动手能力，争取学完这门课后可以实际动手做一些简单的造价文件。,课程的学习方法：简单：+、；难：需要许多前序课程知识：建筑材料、结构、制图识图、施工技术。,课程的要求：学习过程中专心、细心、耐心。所布置的作业单独完成，增加个人动手能力。上课过程中不能迟到早退，不能随便出入教室。有事举手请示。,对学生的要求：做到“四有”1）学有兴趣2）学有方法3）学有耐心4）有决心把你的想法变为现实,课程的特点、学习方法及要求,学习一种方法比学习某个知识更重要。,注重动手能力的培养，勤学勤练，学练结合,切忌：眼高手低 懒惰 没有耐心务必：按时完成老师布置 的任务提倡：人手一套定额,学习参考资料,参考书籍：近期出版的建筑工程工程量清单计价、建设工程工程量清单计价规范GB50500-2008 预算员算量手册、广东工程造价信息期刊、广州建设工程造价信息期刊 等。学习网站主要有：广东省造价信息网http:/，广州市建设工程造价网站http:/等。,建 设 工 程 造 价 基 础 知 识,1.1.2 建设工程造价的相关概念1、基本建设的含义,基本建设：固定资产扩大再生产的新建、改建、恢复工程及与之相关的其他工作也即将一定的建筑材料、机器设备等通过购置、建造和安装等活动转化为固定资产，形成新的生产能力或具有使用效益的建设工作,设备安装工程：生产、电力、电信、起重、运输、医疗等各种机器设备的安装,设备购置：一切需要安装与不需要安装设备的购置,勘察与设计：地质勘察、地形测量及工程设计方面的工作,其他基本建设工作：除上述各项工作以外及其他生产准备工作,建筑工程：永久性和临临时性的建筑物、构筑物以及基础设施的建造,2、基本建设项目的划分,建设项目,单项工程,单位工程,一般指具有设计任务书，按一个总体设计组织施工的一个或几个单项工程所组成的建设项目。（由一个或多个单项工程组成）,具有独立的设计文件，竣工后可以独立发挥生产能力或使用效益的工程。如某学校的教学楼、图书馆，某住宅楼等。（有若干单位工程组成）,具有独立的设计文件，可以独立组织施工，但建成后一般不能独立发挥生产能力和使用效益的工程。如某办公楼的土建工程,分部工程,是单位工程的组成部分。指在一个单位工程中按工程部位及使用材料和工种进一步划分的工程。如土建工程的土石方工程、砌筑工程等。,分项工程,是分部工程的组成部分。指在一个分部工程中按不同的施工方法、不同的材料和规格，对分部工程进一步的划分。如砌筑中的外墙、内墙,实例,XX大学,装饰工程,土建工程,电气照明工程,暖通工程,单位工程,给排水工程,楼地面工程,分项工程,土方工程,脚手架工程,砌筑工程,分部工程,场地平整,人工挖地槽,混凝土工程,人工挖地坑,人工挖土方,回 填 土,宿 舍 楼,教学楼学,实 验 楼,建设项目,单项工程,.,.,XX大学新建工程建设项目划分示意图,项目1.2 建设工程造价文件,1.2.1 建设工程造价的含义工程造价是指建设工程产品的建造价格，有两层含义:分别从建设单位（业主或甲方）和施工单位（乙方）来诠释工程造价的含义,建设项目总投资,建设投资,流动资金（生产经营性项目）,建筑安装工程费,设备及工器具购置费,静态投资部分,动态投资部分,工程建设其他费用,预备费,基本预备费,涨价预备费,建设期贷款利息,固定资产投资方向调节税,工程费,固定资产投资（工程造价）,第一层含义：从投资者或业主的角度,第二层含义：从承包商或供应商的角度,工程造价,直接费,间接费,利润,教育附加税,直接工程费,措施费,规费,企业管理费,营业税,城乡建设维护税,税金,采用工程量清单计价，建设工程造价由分部分项工程费、措施项目费、其他项目费、规费和税金组成。,1.2.2 工程造价的特点,大额性,动态性,单件性,层次性,阶段性,1.2.3 基本建设各阶段的造价文件,项目建议书,可行性研究,编制设计文件,建设准备,建设实施,竣工验收交付使用,生产准备,工程项目后评价,投资估算,施工图预算,修正概算,设计概算,初步设计,施工图设计,技术设计,合同价,结算价,竣工决算,建筑工程计价文件分类,1.投资估算：可行性研究阶段（建设单位）2.设计概算：初步设计阶段（设计单位）3.施工图预算：施工图设计阶段、开工前（设计单位）（施工单位）4.招标控制价、投标价、合同价：招投标阶段 标底价（建设单位）、投标价（施工单位）5.竣工结算价：竣工验收，交付使用阶段（施工单位编制，建设单位审核）6.竣工决算：竣工验收后，交付使用前（建设单位）,招标控制价、投标价、合同价 招标控制价、投标报价的编制方法与施工图预算的编制方法相同。招标控制价，是指建设工程发包方为施工招标选取工程承包方而编制的标底价格。其作用是招标人用于对招标工程发包的最高限价。投标价，是指建设工程施工招标投标过程中投标方按照招标文件的要求，根据工程特点，并结合自身的施工技术、装备和管理水平，依据现行相关计价规范自主确定的工程造价。合同价是在工程承、发包交易完成后，由承发包双方以合同形式确定的工程承包价格。采用招标发包的工程，合同价应为中标价，即投标价。,1.2.4 建设工程造价的作用,（1）工程造价是项目可行性研究的组成部分，是项目投资决策的重要依据；（2）工程造价是项目立项获取立项批文的重要经济文件；（3）工程造价是编制投资计划和控制投资的工具；（4）工程造价是筹集资金和编制筹资计划的重要依据（5）工程造价是金融机构进行建设工程资金流动的依据；（6）工程造价是调整产业结构和利益分配的杠杆；（7）工程造价是建设工程签定承包合同、拨付工程款、办理竣工结算等的依据；（8）工程造价是评价投资经济效果的重要指标。,项目1.3 建设工程造价制度,建设工程造价人员,注册造价工程师：,经全国统一组织注册造价工程师执业资格考试合格，取得造价工程师执业资格证书，并经注册取得注册造价工程师证书和执业印章，在一个单位从事建设工程造价活动的专业技术人员。,全国建设工程造价员：,通过考试取得全国建设工程造价员资格证书和执业印章，在一个单位注册从事建设工程造价活动的专业技术人员。,工程造价咨询人,专门从事工程造价咨询服务的中介机构，依法取得工程造价咨询资质等级证书，在其资质等级许可的范围内，接受委托从事建设工程造价咨询活动的企业。,建设工程定额与工程量清单计价规范,建设工程定额的概念、分类及特点,一、建设工程定额的概念,在正常施工条件下,一定计量单位,人工工日数,各种材料消耗量,机械台班数,消耗,建筑产品,质量合格,生产,劳动组织合理,机械运转正常,材料储备合理,10m3100m210mt个,二、建设工程定额的分类,机械产量定额,机械时间定额,产量定额,时间定额,按生产要素分,劳动定额（人工消耗定额）,机械台班使用定额,材料消耗定额,按编制程序和用途分,预算定额,概算指标,概算定额,施工定额,企业施工生产用,企业对外确定工程造价,设计单位设计概算,业主方投资估算,估算指标,业主方投资估算,按主编单位和执行范围分,专业部门定额,临时定额,企业定额,地区统一定额,全国统一定额,按专业分,安装工程定额,市政工程定额,仿古建筑及园林定额,建筑工程定额,按定额费用性质分,安装工程预算定额,工具、器具定额,工程量清单计价定额,建筑安装工程费用定额,建筑工程预算定额,工程建设其他费用定额,3、建筑工程定额的特点,基础定额,基础定额,劳动定额,机械台班使用定额,材料消耗定额,编制其他一切定额的基础,建筑工程计价方法,一、定额计价法按广东省建设工程综合定额规定计算工程项目所需全部费用的计算方法。二、工程量清单计价法是指按国家标准建设工程工程量清单计价规范（GB505002008）规定的计价办法,工程量清单计价：国际上通用的方法，也是我国目前广泛推行的先进计价方法，是指由招标人按照国家统一规定的工程量计算规则计算工程量，由投标人按照企业自身的实力，根据招标人提供的工程数量，自主报价的一种模式。这种计价方法与工程招投标活动有着很好的适应性，有利于促进工程招投标公平、公正和高效的运行。,定额计价计价：是我国长期使用的一种基本方法，他是根据统一的工程量计算规则利用施工图计算工程量，然后套取定额，确定直接工程费，再根据建筑工程费用定额规定的费用计算程序计算工程造价的方法。,三、操作方法,收集计价资料及相关文件,整理、熟悉施工图纸,计算工程量,计算直接工程费,取费计算、汇总造价,调整复核造价,形成造价文件,准备阶段,实施阶段,收尾阶段,一、建筑工程工程量清单计价规范1、实施工程量清单计价的意义,1,是我国工程造价管理深化改革和发展的需要,2,整顿和规范建设市场秩序，适应社会主义经济发展的需要,3,是适应我国工程造价管理政府职能转变的需要,4,是我国建筑业发展适应国际惯例与国际接轨，融入世界大市场的需要,工程量清单计价方法,2.计价规范的组成,总 则,术 语,工程量清单编制,工程量清单计价,工程量清单计价表格,附录AF,规范用词说明,条文说明,一般规定 分部分项工程量清单 措施项目清单 其他项目清单 规费项目清单 税金项目清单,一般规定 招标控制价 投标价 工程合同价款的约定 工程计量与价款支付 索赔与现场签证 工程价款调整 竣工结算 工程计价争议处理,计价规范组成,附录A建筑工程工程量清单项目及计算规则附录B装饰装修工程工程量清单项目及计算规则附录C 安装工程工程量清单项目及计算规则附录D市政工程工程量清单项目及计算规则附录E 园林绿化工程工程量清单项目及计算规则 附录F矿山工程工程量清单项目及计算规则,计价规范组成示意图,工程量清单计价方法,5种清单,项目2.5建设工程工程量清单计价规范,3.计价规范的主要内容,工程量清单计价方法,二、相关概念1、工程量清单：建设工程的分部分项工程项目、措施项目、其他项目、规费项目和税金项目的名称和相应数量等的明细清单。2、项目编码：分部分项工程量清单项目名称的数字标识。以五级编码设置，用12位阿拉伯数字表示，一至四级编码统一,第五级编码由工程量清单编制人根据具体工程的清单项目特征自行编制，且从001开始。各类编码的含义如下：（1）第一级表示工程分类码（第一、二位），即附录顺序码01附录A 建筑工程编码,包括项目编码、项目名称、项目特征、计量单位和工程量,02附录B 装饰装修工程编码 03附录C 安装工程编码 04附录D 市政工程编码 05附录E 园林绿化工程编码 06附录F 矿山工程编码（2）第二级表示章顺序码（第三、四位），即专业工程顺序码建筑工程共分为八项专业工程A.1 土（石）方工程0101A.2 桩与地基基础工程0102A.8 防腐、隔热、保温工程0108,工程量清单计价方法,（3）第三级表示节顺序码（第五、六位），即分部工程顺序码。以砌筑工程为为例，共分为六部分。A.3.1 砖基础010301A.3.2 砖砌体010302A.3.3 砖构筑物010303A.3.4 砌块砌体010304A.3.5 石砌体010305A.3.6 砖散水、地坪、地沟010306（4）第四级编码清单项目码（第七、八、九位），即分项工程项目名称顺序码。以砖砌体为例：实心砖墙010302001空斗墙010302002,工程量清单计价方法,（5）第五级表示具体清单项目编码（第十、十一、十二位），即清单项目名称顺序码。例如：现浇钢筋混凝土柱C20010402001001 现浇钢筋混凝土柱C25010402001002 现浇钢筋混凝土柱C300104020010033、项目名称：项目名称应按计价规范附录中的项目名称结合拟建工程的实际确定。4、项目特征：项目特征应按计价规范附录中规定的项目特征，结合拟建工程的实际予以描述-与钱有关。,工程量清单计价方法,5、计量单位：计量单位应按计价规范附录中规定的计量单位确定。有两个或两个以上计量单位的，应结合拟建工程项目的实际选择其中一个确定。6、工程量：工程量应按附录中规定的工程量计算规则计算确定。工程量的有效位数遵守下列规定：1）以“t”为单位的，保留三位小数，第四位小数四舍五入2）以“m3”、“m2”、“m”、“kg”为单位的，保留两位小数，第三位小数四舍五入3）以“个”、“项”为单位的，应取整数。,工程量清单计价方法,7、工作内容：完成该清单项目可能发生的具体工程，（可供招标人确定清单项目和投标人投标报价参考）8、五统一：项目编码、项目名称、项目特征、计量单位、计算规则9、综合单价:完成一个规定计量单位的分部分项工程量清单项目或措施清单项目所需的人工费、材料费、施工机械使用费和企业管理费与利润，以及一定范围内的风险费用。10、措施项目（措施项目为非实体工程项目）:为完成工程项目施工，发生于该工程施工准备和施工过程中的技术、生活、安全、环境保护等方面的非工程实体项目。,工程量清单计价方法,11、其他项目清单：除分部分项工程量清单、措施项目清单外的由于招标人的特殊要求而设置的项目清单。包括如下内容：1）暂列金额；2）暂估价：包括材料暂估单价、专业工程暂估价；3）计日工；4）总承包服务费。12、规费项目清单应按照下列内容列项：1）工程排污费 2）工程定额测定费；3）社会保障费：包括养老保险费、失业保险费、医疗保险费；4）住房公积金；5）危险作业意外伤害保险。,工程量清单计价方法,13、税金项目清单应包括下列内容：1）营业税；2）城市维护建设税；3）教育费附加。,工程量清单计价方法,三、工程造价的组成,工程量清单计价方法,采用工程量清单计价，建设工程造价由分部分项工程费、措施项目费、其他项目费、规费和税金组成。,工程量清单计价方法四、操作方法,计价规范,施工图纸,工程特点、施工方案,工程量清单计价表格,国家地区或行业的定额资料,施工图纸、施工方案,工程量清单,工程造价信息、市场价格,计价办法,企业定额,建设项目投标价,建设项目招标控制价,清单编制阶段,投标标价阶段,五、计价程序,作 业,1、写出对应的项目名称010102001、010102003、010201002、010203001、010303004、2、写出对应的项目编码实心砖墙实心砖柱圈梁现浇混凝土钢筋特种门,广东省建筑工程综合定额（说明）,1、编制设计概算、施工图预算、竣工结算的依据；2、广东省建筑与装饰工程综合定额（2010）（以下简称综合定额）是我省建设工程计价依据之一，是完成单位工程量所需的人工材料、机械管理费消耗量标准，适合于全省行政区域内新建、扩建和改建与民用建筑、装饰装修工程。3、反映社会平均水平；4、综合定额将06建筑综合定额、装饰装修综合定额和园林建筑综合定额的内容合并在一起，对原来的定额水平做了协调统一；5、各类地区最低人工单价参考标准为：一类地区：75 二类地区：67三类地区：59 四类地区：51本次编制采用四类地区综合用工水平51元/工日，各市的水平差异和幅度差将在执行过程中通过发布动态人工单价进行调整。,6、子目中加（）符号者，表示价格不全；带符号者，只作换算时使用。7、新计价依据根据广东省政府颁布了关于调整我省企业职工最低工资标准的通知（粤府函200821号）的精神，综合考虑近年来经济增长、就业状况、物价水平、施工企业用工情况等因素将全省划分为四个地区类别计价，其中：一类地区：广州、深圳二类地区：珠海、佛山、东莞、中山三类地区：汕头、惠州、江门四类地区：韶关、河源、梅州、汕尾、阳江、湛江、茂名、肇庆、清远、潮州、揭阳、云浮,广东省建筑工程综合定额,8、有关人工降效的规定：在生产车间内边生产边施工的工程，按该项工程的人工费增加10%作为工效降效费。在有害身体健康（按有关部门的规定）的场所内施工的工程，按该工程的人工费增加10%作为工效降效费。在洞内、地下室内、库内或暗室内（需要照明）进行施工的工程，按该部分工程的人工费增加40%作为人工降效及照明等费用。9、本定额中注有以内或以下者，均包括本身在内；以外或以上者，则不包括本身在内。,广东省建筑工程综合定额,定 额 的 应 用一、定额编号在编制施工图预算时，对工程项目均须填写定额编号。二、定额的查阅方法,按分部 定额节 定额表 项目的顺序找至所需项目名称，并从左向右目视,在定额表中找出所需要的人工、材料、机构名称，并从上向下目视,两视线交点的数值，就是所找的数值,三、定额的表现形式看懂定额表是学习预算的重要一步。一张完整的定额表必须列有工作内容、计量单位、项目名称、定额编号、定额基价、消耗定额及定额附注等内容。四、定额的应用在编制造价文件应用定额时，通常会遇到三种情况：定额的直接套用、换算和补充1、定额的直接套用1)当施工图上分项工程或结构构件的设计要求与基价表中相应项目的工作内容完全一致时，就能直接套用。2)虽然不完全相符，但定额规定不允许调整。能够直接套用的定额是占绝大多数的。,三量、三价、四费及其确定方法,定额的应用写出下列定额编号：1）平整场地2）人工挖土方（三类土）3）打预制方桩（桩长10米，截面300300）4）铲运机铲运土方（300米）,2、预算定额的调整与换算 当施工图上分项工程或结构构件的设计要求与基价表中相应项目的相关内容不完全一致时，就不能直接套用定额。定额换算的实质就是按定额规定的换算范围、内容和方法，对某些分项工程内容进行调整与换算。通常当设计选用的材料品种和规格或工艺与预算定额规定有出入，并规定允许换算时，才能换算。经过换算的定额编号一般在其右侧写上“换”字.,预算定额的换算类型（1）砂浆换算：砌筑砂浆的强度等级和砂浆类型的换算。换算后定额基价=原定额基价+设计砂浆单价定额砂浆用量（消耗量）练习：单面清水砖外墙，一砖厚，M7.5水泥石灰砂浆。求其定额基价。,预算定额的换算类型（2）混凝土换算：即构件混凝土的强度等级、混凝土类型的换算。换算后定额基价=原定额基价+设计混凝土单价定额混凝土用量（消耗量）练习：基础梁混凝土浇捣，C30（20）商品混凝土，计算定额基价,预算定额的换算类型,（3）超运距、超高、（厚度）换算换算后定额基价=定额基价+【】每增减单位运距的定额基价 练习：1、挖土机挖土自卸汽车运土，运距5KM（5.3KM）求其定额基价。2、圈梁模板，支模高度4.5M，求其定额基价。,预算定额的换算类型,（4）系数换算：按规定对定额中的基价、人工费、材料费、机械费乘以各种系数的换算。按定额说明进行换算。练习：打预制混凝土实验方桩，桩截面是300300，桩长15米，求其定额基价。,（5）单价换算人工日工日单价、各种材料单价、机械台班单价与定额不同时进行的换算。换算后的基价=定额基价+（实际人工工日单价-定额人工工日单价）定额消耗量练习：人工挖淤泥流沙，日工资单价80元。求其定额 基价。,预算定额的换算类型,定额应用练习题要求写出定额编号、基价、计量单位1、混水砖外墙（1/2砖，M10水泥石灰砂浆）定额并计算基价。2、清水砖方形柱（截面600600），采用M7.5水泥石灰砂浆。3、构造柱（C25（40）商品混凝土浇筑）。4、计算层高5M的钢筋混凝土柱（截面400400）的模板基价。5、预制混凝土桩送桩。6、人工挖土方，一、二类湿土（含水率25%）.,建 筑 面 积 计 算,一、建筑面积的概念建筑面积是建筑物外墙勒脚以上各层结构外围水平面积之和 所谓结构外围是指不包括外墙装饰抹灰层的厚度，因而建筑面积应按图纸尺寸计算，而不能在现场量取。建筑面积的组成是：,建筑面积,使用面积,辅助面积,结构面积,直接为生产或生活使用的净面积,辅助生产或生活所占的净面积,墙、柱等构件所占面积,民用住宅中的使用面积,居住面积,楼梯间、走道,外墙外侧有保温隔热层的应按其外边线所围水平投影面积计算,是统计部门汇总发布房屋建筑面积完成情况的基础。,二、建筑面积计算的意义,是建筑房屋计算工程量的主要指标,是计算单位工程平米预算造价的主要依据,20世纪70年代建筑面积计算规则,三、GBT 50353-2005的历史沿革,1982年国家经委基本建设办公室(82)经基设字5号建筑面积计算规则,1995年建设部发布全国统一建筑工程预算工程量计算规则(土建工程GJDGZ-101-95),2005年7月1日起实施建设部建筑工程建筑面积计算规范（GBT 50353-2005）,建筑工程建筑面积计算规范主要内容(1)计算全部建筑面积的范围和规定(2)计算部分建筑面积的范围和规定(3)不计算建筑面积的范围和规定原则：（1）尽可能准确的反映建筑物各组成部分的价值（2）通过建筑面积计算的规定，简化建筑面积计算过程,四、建筑面积的计算规则,（1）地下部分（地下室、半地下室）,（2）地上主体部分（一层、二N层）,（3）屋顶部分（水箱间、电梯间、阁楼等）,（4）主体外部构件（阳台、雨棚、台阶、散水、飘窗、挑檐等）,分析：房屋建筑的构成,四、建筑面积的计算规则,四、建筑面积的计算规则,（一）单层建筑物建筑面积的计算1、按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算。单层建筑物高度在2.20m及以上者应计算全面积，高度不足2.20m者应计算1/2面积 利用坡屋顶内空间时，净高超过2.10 的部位应计算全面积；净高在1.20 至2.10 的部位应计算1/2 面积；净高不足1.20的部位不应计算面积。,四、建筑面积的计算规则,小结,层高要求 2.2 半 全,净高要求 1.2 2.1 无 半 全,小结,1、“建筑物高度”=层高=室内地面标高至屋面板板面结构标高 之间的垂直距离。2、坡屋顶内净高=室内地面标高至屋面板板底间的垂直距离。3、有找坡时，以最彽处算起。,建筑面积ab（外墙外边尺寸，不含勒脚厚度）,抹灰厚度、装饰材料厚度不计,应计算1/2面积：（A轴B轴）S1=（）*5.34*0.50=5.50（m2）,应计算全部面积：（轴 轴）S(3.60+0.24)5.3420.51（）,小计：S1S5.5020.5126.01（）,2、单层建筑物内设有局部楼层者，局部楼层的二层及以上楼层，有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算。层高在2.20 m及以上者应计算全面积；层高不足2.20 m者应计算1/2面积。,四、建筑面积的计算规则,本规定没有说不算建筑面积的部位，我们可以理解为局部楼层层高一般不会低于1.2。,四、建筑面积的计算规则,解：底层建筑面积（）（）（）楼隔层建筑面积（）（）（）全部建筑面积（）,(二)多层建筑物3、多层建筑物首层应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算；二层及以上楼层应按其外墙结构外围水平面积计算。层高在2.20 m及以上者应计算全面积；层高不足2.20 m者应计算1/2面积。,四、建筑面积的计算规则,关于建筑物最底层的层高=有基础底板时按基础底板上表面结构标高至上层楼面的结构标高之间的垂直距离确定；没有基础底板时按地面标高至上层楼面结构标高之间的垂直距离确定。关于建筑物最上一层的层高=楼面结构标高至屋面板板面结构标高之间的垂直距离；屋面板找坡时，指楼面结构标高至屋面板最低处板面结构标高之间的垂直距离。,4、多层建筑坡屋顶内和场馆看台下，当设计加以利用时净高超过2.10 m的部位应计算全面积；净高在1.20 m至2.10 m的部位应计算1/2面积；当设计不利用或室内净高不足1.20 m时不应计算面积。,（三）地下室5、地下室、半地下室（车间、商店、车站、车库、仓库等），包括相应的有永久性顶盖的出入口，应按其外墙上口（不包括采光井、外墙防潮层及其保护墙）外边线所围水平面积计算。层高在2.20 m及以上者应计算全面积；层高不足2.20 m者应计算1/2面积,四、建筑面积的计算规则,地下室：室内地坪低于室外地坪12层高以上的建筑工程半地下室：室内地坪低于室外地坪1m以上,小于12层高的建筑工程,（四）建筑物吊脚架空层、深基础架空层 6、坡地的建筑物吊脚架空层、深基础架空层，设计加以利用并有围护结构的，层高在2.20 m及以上的部位应计算全面积；层高不足2.20 m的部位应计算1/2面积。设计加以利用、无围护结构的建筑吊脚架空层，应按其利用部位水平面积的1/2计算；设计不利用的深基础架空层、坡地吊脚架空层、多层建筑坡屋顶内、场观看台下的空间不应计算面积。,四、建筑面积的计算规则,关注点：“设计加以利用”、“有围护结构”、“层高”,（五）建筑物内门厅、大厅7、建筑物的门厅、大厅按一层计算建筑面积。门厅、大厅内设有回廊时，应按其结构底板水平面积计算。回廊层高在2.20 m及以上者应计算全面积；层高不足2.20 m者应计算1/2面积。,四、建筑面积的计算规则,关注点：无论门厅或大厅，只要占建筑物的二层或二层以上的层高，都只能计算一层面积,（六）架空走廊8、建筑物间有围护结构的架空走廊，应按其围护结构外围水平面积计算，层高在2.20 m及以上者应计算全面积；层高不足2.20 m者应计算1/2面积。有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积的1/2计算。9、建筑物外有围护结构的落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊，应按其围护结构外围水平面积计算。层高在2.20 m及以上者应计算全面积；层高不足2.20 m者应计算1/2面积。有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积的1/2计算。,四、建筑面积的计算规则,围护结构是指建筑物及房间各面的围护物，分为透明和不透明两种类型：不透明围护结构有墙、屋面、地板、顶棚等；透明围护结构有窗户、天窗、阳台门、玻璃隔断等,关注点落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊相同,挑廊,走廊,檐廊,走廊是建筑物的水平交通空间;挑廊是挑出建筑物外墙的水平交通空间;檐廊是设置在建筑物底层出檐下的水平交通空间;架空走廊是指建筑物与建筑物之间,在二层或二层以上专门为水平交通设置的走廊,（七）立体仓库、立体车库 10、立体书库、立体仓库、立体车库，无结构层的应按一层计算，有结构层的应按其结构层面积分别计算。层高在2.20 m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。,四、建筑面积的计算规则,底层建筑面积（2.824.62）（2.829.12）+3.01.207.4411.943.6092.42（）结构层建筑面积（4.622.829.12）2.820.50（层高）16.562.820.5023.35（）,（八）舞台灯光控制室11、有围护结构的舞台灯光控制室，应按其围护结构外围水平面积计算。层高在2.20 m及以上者应计算全面积；层高不足2.20 m 者应计算1/2面积。,四、建筑面积的计算规则,注意：如果舞台灯光控制室有围护结构且只有一层，那么就不能另外计算面积。困为整个舞台的面积计算已经包含了该灯光控制室的面积。,（九）场馆看台12、有永久性顶盖无围护结构的场馆看台应按其顶盖水平投影面积的1/2计算。,四、建筑面积的计算规则,注意：这里所称的“场馆”实际上是指“场”（如：足球场、网球场等）看台上有永久性顶盖部分。“馆”应是有永久性顶盖和围护结构的，应按单层或多层建筑相关规定计算面积。,（十）建筑物顶部楼梯间、水箱间、电梯机房13、建筑物顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，层高在 2.20 m及以上者应计算全面积；层高不足2.20 m者应计算1/2面积。,四、建筑面积的计算规则,（十一）不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物14、设有围护结构不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物，应按其底板面的外围水平面积计算。层高在2.20 m及以上者应计算全面积；层高不足2.20 m者应计算1/2面积。,四、建筑面积的计算规则,注意：设有围护结构不垂直于水平面而超出地板外沿的建筑物是指向建筑物外倾斜的墙体。若遇有向建筑物内倾斜的墙体，应视为坡屋面，应按坡屋顶的有关规定计算面积。,（十二）室内楼梯间、电梯井、垃圾道等15、建筑物内的室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、提物井、管道井、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱应按建筑物的自然层计算。注意：室内楼梯间的面积计算，应按楼梯依附的建筑物的自然层数计算，合并在建筑物面积内。若遇跃层建筑，其共用的室内楼梯应按自然层计算面积；上下两错层户室共用的室内楼梯，应选上一层的自然层计算面积,四、建筑面积的计算规则,垃圾道是指写字楼等大楼内每层设垃圾倾倒口的垂直通道,自然层,电梯井,采光井,防潮层保护墙,自然层：按楼板、底板结构分层的楼层,例:某建筑物共12层，电梯井尺寸（含壁厚）如左图，求电梯井面积。解：S2.803.4012层114.24（）,（十三）雨篷16、雨篷结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超过2.10 m者，应按雨篷结构板的水平投影面积的1/2计算。,四、建筑面积的计算规则,注意：雨篷均以其宽度超过2.1 或不超过2.1 划分。超过者按雨篷结构板水平投影面积的1/2计算；不超过者不计算。,17、有永久性顶盖的室外楼梯，应按其建筑物自然层的水平投影面积的1/2计算。,（十八）车棚、货棚、站台、加油站、收费站等19、有永久性顶盖无围护结构的车棚、货棚、站台、加油站、收费站等，应按其顶盖水平投影面积的1/2计算。,四、建筑面积的计算规则,（十九）高低联跨建筑物20、高低联跨的建筑物，应以高跨结构外边线为界分别计算建筑面积；其高底跨内部连通时，其变形缝应计算在低跨面积内。,四、建筑面积的计算规则,水平方向轴线间总长24m,边跨4m、中间跨5m,柱尺寸400400mm,（二十）以幕墙作为围护结构的建筑物21、以幕墙作为围护结构的建筑物，应按幕墙外边线计算建筑面积。,四、建筑面积的计算规则,注意：围护性幕墙是指直接作为外墙起围护作用的幕墙。,（二十一）建筑物外墙外侧则有保温隔热层22、建筑物外墙外侧有保温隔热层的，应按保温隔热层外边线计算建筑面积。,四、建筑面积的计算规则,注意与抹灰的不同,（二十二）建筑物内的变形缝23、建筑物内的变形缝，应按其自然层合并在建筑物面积内计算。,四、建筑面积的计算规则,注意：本条规定所指建筑物内的变形缝是与建筑物相联通的变形缝，即暴露在建筑物内，可以看得见的变形缝。,24、下列项目不应计算面积：（1）建筑物通道（骑楼、过街楼的底层）。（2）建筑物内的设备管道夹层。（3）建筑物内分隔的单层房间，舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台等。（4）屋顶水箱、花架、凉棚、露台、露天游泳池。（5）建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱和罐体的平台。（6）勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙、空调机外机搁板（箱）、飘窗、构件、配件、宽度在2.10m及以内的雨篷以及与建筑物内不相连通的装饰性阳台、挑廊。（7）无永久性顶盖的架空走廊、室外楼梯和用于检修、消防等的室外钢楼梯、爬梯。（8）自动扶梯、自动人行道（9）独立烟囱、烟道、地沟、油（水）罐、气柜、水塔、贮油（水）池、贮仓、栈桥、地下人防通道、地铁隧道。,