维修资金管理训班讲课内容.ppt

维修资金培训班讲课内容,关于房屋维修资金管理规定及使用程序的介绍,一、目前杭州市有两大类房屋维修资金,房改房维修基金物业维修基金,房改房维修基金和物业维修基金的共同点：,（1）均用于房屋共用部位、共用设施设备的维修、更新。（2）基金本息均实行按幢设置、建帐到户的原则。注意：是指房，不指人或家庭。（3）目前申请使用这两类基金的程序基本相同。（4）基金使用额度有一定限制，使用至30%时，要续筹基金。,“户”,房改房维修基金和物业维修基金的区别：,（1）建立年份不同。所有房改房,不论房屋建造年份,都建 有维修基金;物业维修基金的建立起步于1997年,所以 1996年前建造的房屋不建有物业维修基金。（3）房改房维修基金中由购房款切块而来的20%，属于原产 权单位；物业维修基金的本息均属于业主所有。,（2）房改房维修基金缴存标准与购房款的额度有关，面积 相同的房改房其维修基金各不相同；,物业维修基金的缴存标准与住房面积有关，面积相同的 同类房屋其维修基金一致。,两大类房屋维修资金都用于共用部位、共用设施的维修、更新，下面对共用部位、共用设施与自用部位、自用设施做比较说明(根据杭州市物业管理条例)：,自用部位：一套房屋内部，由房屋的业主或使用人自用的卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、天井、庭院以及室内墙面等部位自用设施设备：一套房屋内部，由房屋的业主或使用人自用的门窗、卫生洁具、家具用品以及通向总管的供水、排水、燃气管道、电线等设备,共用部位：物业管理区域内属全体业主或部分物业的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位。共用设施设备：物业管理区域内，属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化粪池、垃圾通道、垃圾箱（房）、电视天线、电梯、照明灯具、建筑智能系统、避雷装置、消防器具、防盗门、邮政信箱、娱乐设施等设施设备。,二、多元产权房屋共用部位、共用设施设备维修费用的分摊原则,（杭州市物业管理条例第五十条规定）,（一）已按规定缴纳物业维修基金的，从该物业维修基金中列支；（二）公有住房出售时，已按规定缴纳维修基金的从该基金中列支；（三）未出售的公有住房，从房屋租金中列支；（四）不属于上述范围的私有房屋及其他物业，由业主或使用人按其拥有的房屋建筑面积比例承担。详见维修费用分摊表,三、关于基金缴交、申请使用,1、法规规章依据 两类基金的共同依据包括：物权法、建设部财政部住宅专项维修资金管理办法、浙江省住宅物业专项维修资金管理办法等。物业维修基金：杭州市物业管理条例、市政府令第209号杭州市物业维修基金和物业管理用房管理办法 房改房维修基金：市政府文件杭州市市区公有住房售后维修基金管理使用规定，市房管局、市房改办文件杭州市市区公有住房售后维修基金管理使用实施意见,物业维修基金缴交 政策依据杭州市物业管理条例第四十七条：“新建物业应当设立物业共用部位、共用设施设备维修基金(以下简称物业维修基金)，遵循全额储蓄、业主共同所有，合理使用的原则。”第四十八条：“物业维修基金由建设单位按有关规定以不低于房屋建筑安装总造价的5%的比例向购房人代收，并在办理房屋产权证之前，向市、县(市)物业管理部门统一缴纳。”,杭州市物业维修基金和物业管理用房管理办法第六条：“新建物业的首期物业维修基金由购房人按建筑面积以不低于房屋建筑安装造价 5%的比例缴纳,由建设单位向购房人代收。代收的物业维修基金不含在售房款内,双方另有约定的除外。”第七条：“建设单位应在办理房屋产权初始登记之前，按物业总建筑面积将物业维修基金移交市物业维修资金管理机构；未售出的物业，由建设单位垫付相应的物业维修基金。前款所称物业总建筑面积是指依法具有测绘资质的测绘单位测绘的总建筑面积。”浙江省物业专项维修资金管理办法第八条：“新建物业首次交存专项维修资金由建设单位代收代交。建设单位应当在办理房屋产权初始登记之前，按照物业总建筑面积和本办法第六条的规定交存专项维修资金，待物业交付时向业主收取”。,物业维修基金使用申请 政策依据浙江省物业专项维修资金管理办法第十二条：“物业管理区域内共有部分、共有设施设备保修期限满后的维修、更新和改造费用，除国家有关规定和物业服务合同已明确在物业服务费中列支外，在专项维修资金中列支”。浙江省物业专项维修资金管理办法第十四条：“专项维修资金使用方案，经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意后，由业主委员会组织实施，并报维修资金管理机构备案”。,浙江省物业专项维修资金管理办法第十九条：“下列费用不得从专项维修资金中列支：（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共有部分、共有设施设备维修、更新和改造费用；（二）依法应当由相关专业单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；（三）因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的修复费用；（四）根据物业服务合同应当由物业服务企业承担的维修养护费用；（五）法律、法规、规章及国家和省有关规定中明确由有关单位和个人承担的费用”。,实施意见第十八条规定，可以一次性动用基金本金额的最大比例不能超过首期维修基金的70%。根据物业不同结构及不同使用年限，对动用物业维修基金本金额与首期物业维修基金额的最大比例规定如下：,浙江省住宅物业保修金管理办法第十九条：“建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。正常使用条件下，住宅物业保修期限为：（一）屋面防水工程不低于8年；（二）有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏不低于8年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；（五）房屋建筑的地基工程和主体结构工程、基础设施工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。本办法所称的保修期限自物业交付消费之日起计算”。,2、几种不能使用维修基金的情况（1）未缴交维修基金（2）自用部位、自用设施设备的维修、更新、改造（3）保修期内（4）共用部位、共用设施设备的日常运行、维护（5）人为破坏（6）给排水、供电、燃气、供热、通信、有线电视等专 业单位已接收物业管理区域内的专业设施设备及相 关管线的维修、养护、更新、改造等费用在企业成 本中列支,3、申请使用维修基金的必要条件：,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。（物权法第七十六条）,在具体操作中，三分之二以上业主同意的规定确实比较烦琐，影响了申请使用维修基金的及时性；且在屋顶维修等特殊项目中，也出现了因部分低楼层住户不同意而无法申请使用维修基金的情况。为了简化手续,杭州市市区公有住房售后维修基金管理使用实施意见已规定使用方案在公示期限内、提出书面反对意见的相关房屋所有权人不超过三分之一的,视为已经相关房屋所有权人三分之二以上通过。（公示期限不少于五天）,在今年修订杭州市物业管理条例时，房管部门也就此类问题提出了专门的修改建议。目前条例修订草案中的表述是：“经专有部分面积占相关总建筑面积2/3以上的业主且占相关总人数2/3以上的业主同意，可授权业主委员会在一定额度内和一定情形下申请使用物业维修资金”。如上述条款能够顺利通过，今后类似屋顶维修的情况可在合法授权业主委员会的前提下，由业主委员会在一定额度内直接申请。,4、申请和确认的主体 申请的主体是相关业主，但具体工作由物业公司操作。没有物业公司的，由街道（社区）或指定的专业维修机构申请。目前,大多数多元产权房屋维修项目是由杭州市直管公房经营有限公司申请的。联系电话:87024792,5、基本程序,工程预算,（3）填写申请表,（2）以发放业主意见 或 的形式征求相关业 主意见（物业维修基金不采用公示形式）,完成上述工作后，持业委会（社区）盖章认可的维修方案、征求业主同意的相关资料以及申请表向物业维修资金管理中心申请。,征询表,公示,（1）编制维修方案，主要是,四、几点注意事项,1、相关业主概念（基金不能统筹使用）举例：、电梯维修,房改房维修基金使用额度在3万元以内，如业委会书面申请免审计（无业委会的可由街道或社区代为申请），可不审计。,2、免审计问题,屋面维修,4、征求业主意见时，采用 意见的，征求意见表应附相关工程预算明细；如采用 形式，应同时公示工程预算明细。,3、验收合格证明,上门征求,5、采取公示形式，需作公示情况说明，同时公示情况说明需真实有效,公示,6、维修基金是专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造的，某些改造工程可能涉及自用部位或自用设施设备，申请基金时应扣除自用部位或自用设施设备的费用，如 水管改造不能含室内水管、水笼头等费用。,电,控门维修费用不能含室内对讲分机及配钥匙费用，,8、申请单位与施工单位签订的施工承包合同中要求明确约定维修项目的保修期限，该维修项目在保修期内不得再次申请使用维修基金。,7、根据浙江省物业专项维修资金管理办法第二十条规定，共有设施设备报废后回收的残值应转入专项维修资金。因此在水泵维修、电控门更新、电梯维修等项目申请使用维修资金时，应提供。,残值回收情况说明,9、维修费用有缺口的，需提供。,书面说明,五、缴交流程,六、使用流程,有关 及相关，请登陆杭房网：,政策咨询,表格下载,物业维修资金查询电话物业维修资金管理中心资金管理科：87013995房改房维修资金查询电话房改办业务指导处：87709535,谢谢!,