高尔夫模式研究.ppt
牧马山,龙泉,新都,近郊第一居所,远郊第二居所,远郊毫宅,都江堰,华阳,金堂,0.5h,1.0h,1.5h,逸岭锦江,龙湖长桥郡,中航云岭,牧山丽景,保利公园198,蓝光观岭,中粮御嶺湾,麓山国际,双流,花样年大溪谷,视角2：成都高尔夫视角成都高尔夫低密度别墅近郊第一居所属性明显,远郊居住牵引有限,中心区,麓山国际,模式一:近郊第一居所,城市资源+高端配套,高端配套优先启动，城市重要位置引领,逸岭锦江,模式三:远郊豪宅,资源+产品,强势旅游资源，魅力山景，度假产品牵引,视角2：成都高尔夫视角,麓山国际社区,视角2：成都高尔夫视角模式一:近郊第一居所：城市资源+高端配套驱动模式（麓山国际）,模式核心：高端配套优先启动+城市重要位置引领,模式特征,项目距离：距离市区半小时车程，近郊,项目位于城市重要地段：双流人民南路南延线，处于成都建设中的国际城南副中心，具有良好发展前景,项目高端配套先行，高端项目启动：启动期优先推出高尔夫配套，为项目吸引大量人气且不断提升项目知名度；项目核心配套麓镇和乡村俱乐部配套投入及时，包括酒店、电影院、商业等为项目不断增加影响力,项目大规模社区：4300亩，别墅社区容积率为,项目产品面积及价格：小独栋190-240，100-200万/套；中独栋300-370，300-500万/套；大独栋570-715，1200-2000万/套主流产品面积适中，从小面积到大面积推售。,视角2：成都高尔夫视角模式一:近郊第一居所：城市资源+高端配套驱动模式（麓山国际）,模式核心：高端配套优先启动+城市重要位置引领,模式思考：,项目成功分析:1、以配套带动住宅的范本，生活商务休闲教育配套一应俱全；2.出位的打造形成“麓山国际”的独一无二：通过强势配套、城市生活氛围、圈层效应一呼百应，对客户造成致命杀伤力。3、根据地快资源分麓山国际社区与麓镇两个板块，各自定位和功能支撑互相区别、各有特色，在推售期间交叉推盘（并非先完成一个组团的推售再推另一个组团）；4、从高端产品开始亮相，首期即确定产品的高形象；为每一期产品都贴上别墅“标签”，即便是洋房，也以“别墅洋房”命名，树立整个项目的别墅盘形象；5、强势产品力，弱化项目初期的区域弱势；推售初期则通过针对性渠道投放锁定目标客群，树立品牌形象；6、前期以高频次、高投入的大型高尚主题活动传达产品理念，增加项目精神内涵。,视角2：成都高尔夫视角模式一:远郊第二居所：强势资源+特色产品+配套驱动模式（蓝光观岭）,模式核心：资源+优美风光+高品质社区+高端生活配套,模式特征,大规模高品质社区：4200亩,一期:占地面积:2800014平方米,总建筑面积:13000平方米,项目全高尔夫景观产品：低密度独栋/双拼/联排,项目主流产品:独栋别墅均价10000元/，双拼8000-9000元/；200-260平米小面积、200万级别墅畅销,项目以高尔夫为核心的高端配套:高尔夫会所,国际标准18洞高尔夫球场40米宽公园大道,八大生态湖泊,长滩公园,风情商业街,画家艺术村,网球中心,小学,幼儿园,运动中心,医院,酒店。,模式核心：资源+优美风光+高品质社区+高端生活配套,模式思考,项目困境:受区位条件限制，项目在高尔夫营销方面做足文章，但依然没有突破价格箱体,项目发力点:性价比+优美的自然环境+高尔夫景观+园林规划+诸多高端生活配套是打动客户的重要驱动力。,视角2：成都高尔夫视角模式一:远郊第二居所：强势资源+特色产品+配套驱动模式（蓝光观岭）,项目距离：距离市区1小时车程，远郊,视角2：成都高尔夫视角模式三:远郊豪宅：度假资源+豪宅产品驱动模式（逸岭锦江）,模式核心：强势度假资源+唯美山景+度假豪宅产品,模式特征,项目产品以度假为主：高尔夫纯独栋,项目度假配套丰富：多元体式的“综合型滨海旅游休闲小镇”，高尔夫、游艇码头、渔人码头、五星级酒店,项目强势度假资源，依托都江堰、青城山和高尔夫资源,项目距离：距离成都2小时车程，远郊,项目产品面积及价格:一期558-808平米大别墅，单价均为8000-12000元/平米；二期220-370平米独栋别墅，单价12000-18000元/平米，总价300万起。,模式思考:,模式核心：强势度假资源+唯美山景+度假豪宅产品,视角2：成都高尔夫视角模式三:远郊豪宅：度假资源+豪宅产品驱动模式（逸岭锦江）,项目后天畸形:项目虽有都江堰、高尔夫等强势度假资源做依托,但在高尔夫和自身配套方面做得过于简单,投入不足。,项目后天畸形:项目虽在产品品质感营造方面有所突破，但产品面积定位过大，总价过高，大独栋别墅明显滞销。,项目先天不足：距离市区2小时车程，远郊；青城山区域豪宅认知陌生，不被认可。,从项目的实际操作性出发，成都高尔夫别墅的发展模式本项目都不完全适用,项目实操性,项目位于青城山板块，非城市核心地段,项目虽有丰富资源，但难以突破价格箱体,项目所处区域豪宅认知度薄弱,如何找到本项目的价值突破口，建立项目发展新模式？,单靠高尔夫配套强势打造不足以驱动项目价值的全面实现,
