银行房地产项目估评培训.ppt

房地产专业基础知识开发流程及案例分析,XX银行,房 地 产 贷 款 专 业 培 训,培 训 内 容,房 地 产 专 业 基 本 概 念,房 地 产 开 发 前 期 流 程 简 介,土 地 储 备 贷 款 评 估 实案例,房 地 产 贷 款 专 业 培 训,一、房地产专业基本名词释义,（一）土地及城市方面 1、地类划分类 一级地类：为实施土地用途管制制度，强化土地管理，根据土地用途、利用方式、经营特点和覆盖特征等因素，对土地利用现状划分的类型之一。根据国土资源部关于印发试行土地分类的通知，自2002年1月1日起试行新的土地分类办法。新的全国土地分类采用三级分类，统一编码。其中一级地类3个，二级地类15个，三级地类71个。,房 地 产 贷 款 专 业 培 训,二级地类15个，三级地类71个。二级地类：3个一级地类编号和名称是：农用地、建设用地、未利用地。15个二级地类的编号和名称是：耕地、园地、林地、牧草地、其他农用地、商服用地、工矿仓储用地、公用设施用地、公共建筑用地、住宅用地、交通运输用地、水利设施用地、特殊用地、未利用土地、其他用地。三级地类：71个三级地类的编号名称是：灌溉水田、望天田、水浇地、旱地、菜地、果园、桑园、茶园、橡胶园、其他园地、有林地、灌木林地、疏林地、未成林造林地、迹地、苗圃、天然草地、改良草地、工草地、畜牧饲养地、设施农业用地、农村道路、坑塘水面、,房 地 产 贷 款 专 业 培 训,养殖水面、农田水利用地、田坎、晒谷场用地、商业用地、金融保险用地、餐饮旅馆业用地、其他商服用地、工业用地、采矿地、仓储用地、公共设施用地、瞻仰景观用地、机关团体用地、教育用地、科研设施用地、文体用地、医疗卫生用地、慈善用地、城镇单一住宅用地、城镇混合用地、农村宅基地、空闲宅基地、铁路用地、公路用地、民用机场、港口码头用地、管道运输用地、街巷、水库用地、水工建筑用地、军事设施用地、使领馆用地、宗教用地、监教场用地、墓葬地、荒草地、盐碱地、沼泽地、沙地、裸土地、裸岩石地、其他未利用地、河流水面、湖泊水面、苇地、滩涂、冰川及永久积雪。,房 地 产 贷 款 专 业 培 训,2、土地等级 对土地的自然、经济属性和它在社会经济活动中的作用进行综合评定，并以土地优劣程度划分等级。城镇土地等级采用“等”和“级”两个层次的划分体系，共分10个“等”和10个“级”。不同城市的土地可有不同的几个“等”。每个“等”下又可分为若干“级”以此确定征收土地税费、计算土地补偿、确定土地基准地价。3、住宅划分 一类住宅：根据1999年国家最新颁布的住宅设计规范指每套使用面积为34-44平方米的普通住宅。二类住宅：指每套使用面积45-55平方米的普通住宅。三类住宅：指每套使用面积56-67平方米的普通住宅。,房 地 产 贷 款 专 业 培 训,4、三通一平 指施工现场路通、水通、电通和现场平整的简称。“三通”指把开发区域或建筑工地红线以外的道路、给排水管道、供电线路引入施工现场。“一平”指施工现场土地平整。5、七通一平“七通”指通路、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、煤气通、热力通。一平同上。主要区别是，一般工业项目三通一平即可，商品房开发要求七通一平。,房 地 产 贷 款 专 业 培 训,6、工程形象进度 指以建设阶段或施工阶段表示的工程建设或施工进展情况的指标。是反映和检查投资活动进度或施工进度的重要指标之一。工程形象进度的划分，应按合理的建设、施工顺序，以一个建设阶段和施工阶段为对象，并考虑建设周期和施工周期等因素，既有利于安排建设、施工活动，又便于检查考核。对单项工程的形象进度，可分为：准备、土建施工、设备安装调试、建成投产或交付使用等阶段。对单位工程的形象进度，在民用建筑工程，可分为：基础、结构、屋面、装修、竣工等部位。在工业建筑工程，可分为：打桩、基础、构件吊装、砌筑、屋面、门窗安装、装修、地面、设备基础、竣工等部位。7、毛地 指城市旧区改造中须先进行动迁安置，拆除旧有建筑物后方可使用的土地。,房 地 产 贷 款 专 业 培 训,8、生地 指未经开发，尚未形成建筑用地条件的农地或荒地。9、熟地 生地的对称。指经开发已形成一定建设用地条件的土地。通常要达到“三通一平”或“七通一平”要求。10、未利用地 指目前还未利用主要包括难以利用的土地。根据国土资源部制定的全国土地分类中，未利用地包括荒草地、盐碱地沼泽地、沙漠等7个地类。,房 地 产 贷 款 专 业 培 训,11、宗地 可供建筑使用的基本土地单位。在土地评估中，宗地的概念应包括以下含义：A、有明确的权属，既可以是土地所有权，也可以是土地使用权，还可以是其他有关土地利用的权利；B、在使用功能上具有一定独立性；C、必须有一定的面积，能够在其上建造一定面积的建筑物。12、宗地地价 指城镇内某一宗土地的评估价格，是被评估宗地在当地市场正常供求状况和一般经营管理水平下的使用权价格。宗地地价评估主要有两种方法：一是利用基准地价评估结果，采用系数修正法评估宗地价格；二是利用市场交易资料，采用比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法等常规方法直接评估宗地地价。,房 地 产 贷 款 专 业 培 训,13、标定地价 指在城市规划区国有土地范围内，以基准地价为基础，对不同土地级别按照宗地用途、条件等评估确定的标准宗地的土地使用权价格。标定地价以“元/平方米”表示，政府物价和土地管理部门定期公布，一般每两年调整一次。14、基准地价 指按照城市规划区内国有土地范围内不同土地级别或均质地域分别评估确定的商业、工业、居住等各类用途的土地使用权的平均价格。标定地价以“元/平方米”表示，政府物价和土地管理部门定期公布，一般每一年调整一次。与标定地价的区别在于一是按用途确定平均价格；二是以不同级别确定宗地价格。,房 地 产 贷 款 专 业 培 训,15、城市详细规划 指以城市总体规划或分区规划为依据，对一定时期内城市局部地区的土地利用、空间环境和各项建筑用地所作的具体安排。城市详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。城市详细规划由市政府规划部门负责组织编制，由市政府审批。,房 地 产 贷 款 专 业 培 训,16、修建性详细规划 根据建设部城市规划编制办法，修建性详细规划应当包括以下内容：（1）建设条件分析及综合技术经济论证；（2）作出建筑、道路和绿地等空间布局和景观规划设计（3）道路交通规划设计；（4）绿地系统规划设计；（5）工程管线规划设计；（6）估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益。,房 地 产 贷 款 专 业 培 训,17、控制性详细规划 根据建设部城市规划编制办法，控制性详细规划应当包括以下内容：（1）详细规定所规划范围内的各类不同使用性质用地的界限，规定各类用地内适建、不适建或有条件地允许建设的建筑类型；（2）规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；规定交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等要求；（3）提出各地块的建筑体量、体型、色彩要求；（4）确定各级支路的红线位置、控制点坐标和标高（5）根据规划容量、确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界限；（6）制定相应的土地使用与建筑管理规定。,房 地 产 贷 款 专 业 培 训,18、红线图 指在地形图纸上用红色线条划分的建筑用地和道路用地的界线，以标明其合法位置和范围。在城市规划和管理中，红线一般有四种：（1）建设用地红线，是已批准的建设用地的合法范围，又称“实红线”。（2）建筑红线，经核准的建筑物范围。（3）规划道路红线，道路红线图中两线之间的范围为道路范围。（4）管线红线。,房 地 产 贷 款 专 业 培 训,（二）商品房开发建设方面1、工程形象进度 指以建设阶段表示的工程建设或施工阶段表示的工程建设或施工进展情况的指标。对单位工程的形象进度，在民用建筑工程，可分为：基础、结构、屋面、装修、竣工等部位。2、公共建筑面积 指商品房销售中应分摊计入销售面积的商品房公建空间的面积。公共建筑面积包括电梯井、电梯间、变电室、设备间公共门厅等以及单元与公共建筑空间之间的分隔、外墙体水平投影面积。其分摊公式为：分摊的公共建筑面积=公共建筑面积分摊系*套内建筑面积分摊系数=公共建筑面积/套内面积之和,房 地 产 贷 款 专 业 培 训,3、房屋建筑结构分类 我国目前分为6类：钢结构、钢和钢筋混凝土结构、钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构、其他结构。4、房地产开发企业资质等级 指根据房地产开发企业资产、专业技术人员和开发经营业绩等情况综合评定的，反映企业实际开发经营能力的资质级别。共分五等：一级资质、二级资质、三级资质、四级资质、暂定资质。,房 地 产 贷 款 专 业 培 训,5、房地产一、二、三级市场 一级市场指国有土地转让市场，由国家经营垄断。二级市场指增量房地产市场，主要经营方式为：出售、出租、抵押、交换等。三级市场指存量房地产市场，即二手房市场。6、房屋重置价格 指当前建筑市场和生产条件下，重新建造被评估房屋同样结构、样式、质量的房屋所需支出的全部费用。,房 地 产 贷 款 专 业 培 训,7、经济适用房及价格构成 指按照国家住宅设计标准建造，向城镇中低收入家庭出售的普通住房，包括安居工程住房和集资合作建房。根据国家规定，新建经济适用房价格由以下8项因素构成：建设用地的征地和拆迁补偿、安置费；勘察设计和前期工程费；建安工程费；住宅小区基础设施建设费；以上四项之和为基数的1-3%的管理费；贷款利息；税金；30%以下的利润。8、楼面地价 指平均到每单位建筑面积上的土地价格。计算公式为：楼面地价=土地总价格/建筑总面积楼面地价=单位地价/容积率,房 地 产 贷 款 专 业 培 训,9、总用地面积 指项目范围内的总占地面积，包括居住用地、公共建筑用地、道路用地、绿化用地。在我行的评项目估要求中，总用地面积应为国有土地使用证和建设用地规划许可证中记载的面积。建筑基地面积：即建筑物的基座面积，不包括建筑红线外的面积。10、总建筑面积 指项目范围内的各类建筑面积之和，包括住宅面积和公建面积。,房 地 产 贷 款 专 业 培 训,11、住宅建筑面积 指住宅建筑物各层面积的总和。其计算标准根据建设部颁布颁布的房产测量规范确定，此外，建设部02年5月下发了通知，对测量规范中未明确的问题作出如下补充规定：计算建筑面积的房屋层高均须在2.2米以上（含）。屋顶为斜面结构的，层高在2.2米以上的部位计算建筑面积。不规则建筑物阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。楼梯已经计算建筑面积的，其下方不再计算建筑面积。与室内不相通的类似阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积。,房 地 产 贷 款 专 业 培 训,12、公建面积 分为经营性公建面积和非经营性公建面积。经营性公建面积指住宅区域内商业用途的建筑面积。非经营性公建面积包括变电室、设备间、公共门厅等公共用房和管理用房面积，单元与公建空间之间的分隔墙以及外墙水平投影面积的一半也计算为非经营性公建面积。13、建筑密度 指建筑的建筑用地的覆盖率。建筑密度=建筑基底面积/建筑用地面积建筑面积密度：又称容积率容积率=居住建筑面积/居住建筑用地面积,房 地 产 贷 款 专 业 培 训,14、高层比例 一般七层以上为高层建筑，四至六层为多层建筑。一至三层为低层建筑。15、人口毛密度 指居住区内可居住的总人口与总用地面积之比。16、人口净密度 指居住区总人口与建筑用地面积之比。17、绿地率 规划用地范围内的绿地面积与规划用地面积之比。,房 地 产 贷 款 专 业 培 训,18、住宅分类 按类型分为单元式、公寓式、花园式 单元式住宅，又称梯间式住宅，是以一个楼梯为几户服务的单元组合体，一般为多、高层住宅所采用。公寓式住宅是相对于独院独户的西式别墅而言，多数为高层住宅，每一层内有若干单独使用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等，还有一部分附设与旅馆酒店内，称为酒店式公寓。花园式住宅也称独院或独户住宅，有称HOUSE或TOWNHOUSE,房 地 产 贷 款 专 业 培 训,按设计结构分为普通单元型、跃层、错层、复式、大开间灵活分隔型、框架异型柱型 复式住宅的地面不仅不处于同一平面，而且房间标高也有差异。房屋结构处于跃层和错层之间。楼板层之间的距离大于错层的高低落差范围，小于跃层两楼板层间的距离。大开间式采用框架结构，梁、板、柱承重，墙体不承重，墙体可依业主的喜好自由设置、变更；框架异型柱型住宅的柱子与墙体同宽度，顺墙体布置，不突出于墙面。,房 地 产 贷 款 专 业 培 训,19、大配套 即城市基础设施建设费。指项目区域外的供水、供电、供气、供热、排水、通讯、道路等配套设施建设费。20、小配套 相对于大配套而言，小配套主要指住宅小区内主次干道、给排水、路灯、绿化工程，区内进户前的电力、有线电视、电讯管线及配电设施费用。,房 地 产 贷 款 专 业 培 训,二、房地产开发前期流程 开发商自有投资意向开始至项目建设完毕后出售或出租并实施全寿命周期的物业管理，大都遵循着一个符合逻辑和开发规律的程序。一般来说，这个程序包括八大步骤，即投资机会寻找、投资机会筛选、可行性研究、获取土地使用权、规划设计与方案报批、签署有关合作协议、施工建设与竣工验收、物业出售或出租与物业管理。这八个步骤又可划分为四个阶段，即投资机会选择与决策分析阶段、前期工作阶段、建设阶段和租售阶段。了解房地产开发的基本流程，有利与我们对房地产贷款项目的积极和审慎地介入，提高评估的水平，加强客户营销力度以及贷后管理的实施。在此，结合我行目前项目评估的实际工作需要，重点介绍房地产开发前期工作阶段和建设阶段的基本流程。,房 地 产 贷 款 专 业 培 训,房地产开发前期工作阶段 房地产开发前期工作阶段主要包括项目开工前的各种审批手续的申办；征地拆迁，购置土地；组织勘察设计；平整场地，接通工地的临时水电线路；选择项目承建商、销售商等，其中，尤以申办各种审批手续工作烦琐。在本市办妥开工前的全套手续一般需10个月到1年的时间。大体程序如下：（一）政府土地储备机构收购土地，组织拆迁、规划、配套论证，将生地转为熟地。制定控制性详规以及包括地块面积、使用性质、容积率、建设密度、开发期限等的规划设计条件。（二）开发商就具体地块的房地产开发建设编制项目建议书并注明开发内容与规模、开发期限与方式、投资总额与注册资本金等。,房 地 产 贷 款 专 业 培 训,（三）申请立项审批 开发商向项目所在地的计划和建设行政管理部门提出立项申请，并附项目建议书，以供审批。受理部门经审查与其他有关部门协商后，作出是否准予立项的决定并下达年度投资计划。（四）落实“四源”在房地产开发中，通常将水、热、气、污等市政基础设施的供给与排放称为“四源”，因此，开发商在立项申请获准后，需与“四源”主管部门联系，商洽提供有关设施的可能性和具体实施方案，并签定协议，交纳“四源”建设费。,房 地 产 贷 款 专 业 培 训,（五）申请审批项目可行性研究报告 开发商在立项申请获准后，应按项目建议书批准文件规定的内容，进一步编制项目可研报告，并将其与项目建议书和批准文件一道上报计划和建设行政主管部门审批。（六）申请办理建设用地规划许可证 这项工作需分几步进行：1、开发商向城市规划行政管理部门提出建设用地定点选址申请，同时提交项目建议书、批准文件和相关图纸；,房 地 产 贷 款 专 业 培 训,2、规划部门接到申请后，根据该项目用地性质、规划和城市规划要求，初步确定用地项目的具体位置和界限；3、将初选结果通报其他主管部门征询意见并取得一致；4、开发商根据选址批准书，申请核发建设用地规划许可证；5、规划部门在对项目规划设计总图进行审核的基础上，提出规划设计条件，核发建设用地规划许可证。（七）申请办理建设用地批准书 开发商在取得建设用地规划许可证后，向土地管理部门提出建设用地申请，同时提交前述有关文件以及怔地协议、拆迁补偿和安置方案。土地部门审定后核发建设用地批准书。,房 地 产 贷 款 专 业 培 训,（八）进行初步设计 开发商根据规定的规划设计条件选择具有相应资格的规划设计单位和建筑设计单位，签定设计合同，组织勘察、规划和设计工作，形成初步的规划设计方案。（九）申请办理建设工程规划许可证 首先申请审定规划设计方案，同时提交项目建议批准书及至少两个符合规划设计条件的项目设计方案。设计方案审定后，申请办理建设工程规划许可证。（十）取得土地使用权（十一）拆迁安置拆迁安置的程序为：提出拆迁申请，领取拆迁许可证；公告或公布有关事宜；与被拆迁人签定拆迁安置补偿协议；动工拆迁。,房 地 产 贷 款 专 业 培 训,（十二）申领房地产开发项目手册 开发商在签定土地出让合同后15日内到建设部门备案，并申请项目手册。主要记载项目实施各阶段的主要事项与政府有关管理部门对开发企业经营活动的审查、批准及处理意见等内容，每半年报主管部门核验一次。（十三）办理建设工程开工许可证及工程监理手续 在开工前，开发商需持年度正式基建计划、建设工程规划许可证及拆迁许可证等文件到建设主管部门办理建设工程开工手续、领取开工证；到当地建设质量监督部门办理建设工程质量监理注册登记手续，对一些需要进行开工审计的建设项目，还应向审计机关申请办理审计事宜。,房 地 产 贷 款 专 业 培 训,房 地 产 贷 款 专 业 培 训,天津市房地产开发项目申报审批流程,土地收购整理 土地整理中心收购土地，组织对地块进行拆迁、规划、配套论证，将生地变熟地 1,获取土地 开发企业在土地交易中心参加竞拍，获得已整理好的成熟地块。签订土地出让合同，按规定取得土地征。3,申办房地产开发企业资质 市建委审批、发放房地产开发企业资质证书2,规划设计方案报审 企业报送规划设计方案，市规划局核发规划设计成果。4,建筑设计方案审查向市规划局规建处报送全图、建筑突击建筑设计方案，审查通过后或建筑设计方案审定通知书。5,年度投资计划申报企业报送投资金华，市建委下达年度投机计划书。6,建设开发招商中心一站式服务包括非经营性公建、供热、教育、地名、人防、环保、消防、绿化的审批，区建委、市供热办、市公安消防局、区绿化部门出具相关审查意见。7,发放建设工程规划许可证 市规划局出具建设工程规划许可证 8,房 地 产 贷 款 专 业 培 训,工程项目报建登记 企业到市建设交易中心报建登记。9,项目招投标及合同备案 在市建设交易中心办理建筑设计、监理、施工招投标及合同备案 10,施工图审查 市建设交易中心核发施工图审查批准书。11,建设工程航监督登记 向市质量监督总站提交建设工程质量监督申请表，进行质量监督登记。12,建设工程施工许可申报 在市建设交易中心申领建设工程施工许可证。工程占道及渣土处理等审批部门进入建交中心联合办公，办理相关审批手续。14,建设项目开工验线市规划局审验。13,项 目 开 工 建 设,房 地 产 贷 款 专 业 培 训,配套设施建设申报 在竣工前6个月向市建委配套办提出配套申请，配套办下达手里通知。15,地基、基础设施验收 向市质量监督总站申请，得到地基、基础验收通知。19,物业管理申报 向市房管局物业管理处申报钱其物业管理备案，取得前期物业管理备案证明、物业管理服务合同备案证明及业主会备案证明。16,主体验收 向建交中心质量监督站申请，获得工程主体验收通知书20,商品房销售申报 向市房管局提交申请，获得商品房销售许可证 18,装修验收 向建交中心质量监督站申请，获得工程装修验收通知书 21,物价 物价局审核经济适用房价格 17,房 地 产 贷 款 专 业 培 训,工程防雷验收由市防雷检测中心出具验收报告。22,室内环境监测又具有检测资格的专业机构出具艰涩报告。23,规划验收市规划局出具规划验收合格证。24,环保、工程档案验收由区环保局出具环保验收合格证书。由市城建档案馆出具工程档案验收合格证。25,消防、人防验收由市公安消防局、人防院出具验收合格证（适用于高层。26,电梯、泵房验收由市供水管理处及市特种设备监督检验所验收，出具工程合格证（适用于高层）27,建设工程综合验收甲方组织设计、监理、施工各方进行综合验收，市质量监督总站监督并出质量监督报告。28,房 地 产 贷 款 专 业 培 训,供热验收 区供热办楚剧新建住宅供热配套证明、供热配套验收审批表29,工程验收备案 向建交中心质量监督总站申请，做建设工程竣工验收备案制表，监督站出具竣工验收意见。30,大配套验收 各配套部门进行竣工验收，出具合格证，市配套办出具基础设施验收合格证。31,经营性公建验收 区配套办验收，出具验收合格32,申请新建住宅商品房准许使用证 市建委房发新建住宅商品房准许交付使用证 33,经营性公建验收 区配套办验收，出具验收合格32,房 地 产 贷 款 专 业 培 训,三、土 地 储 备 贷 款 评 估 实 例,第一章 借款人资信评价1.1 借款人概况,房 地 产 贷 款 专 业 培 训,该中心现有人员7名，法人代表席永清，大学本科学历，1984年1月至1992年12月在原某地区县农业局工作，1993年1月至1997年11月在某地区市国土局工作，1997年12月至2003年12月任某地区市国土局副局长及开发区国土局局长，2004年至今任某地区开发区管委会副主任与某地区区土地储备中心主任，长期从事土地管理工作，具有一定土地经营经验。1.2土地运作模式 根据某地区市某地区区人民政府锡府发（2003）116号关于某地区市某地区区土地储备暂行办法规定，该中心土地运作模式：土地使用权收购储备-储备土地前期开发与利用-储备土地出让前期准备。土地经营运作具体程序如下：,房 地 产 贷 款 专 业 培 训,1、申请收购。对某地区区范围内符合土地收购条件的国有土地，由原土地使用权人向储备中心申请收购。2、权属核查。储备中心配合国土部门对申请人提供的土地和地上物权属、面积、四至范围、用途等情况进行实地调查和审核。3、征询意见。储备中心申请人申请和实际调查情况向规划、建设部门征求意见。4、费用测算。储备中心根据调查和征询意见结果，会同有关部门对土地收购补偿费用进行测算评估；实行土地置换的，进行相应的土地费用测算。5、方案报批。储备中心根据土地权属调查、收购费用测算的结果，提出土地收购具体方案，报区土地储备收购管委会批准。,房 地 产 贷 款 专 业 培 训,6、签订合同。收购方案批准后，由区土地收购储备中心与原土地使用权人签订国有土地使用权收购合同。7、收购补偿。储备中心根据收购合同约定的金额、期限和方式，向原土地使用权人支付土地补偿费用；实行土地置换的进行差价结算。8、权属变更。储备中心根据收购合同约定支付定金后，原土地使用权人、房屋所有权人与区储备中心共同向区国土管理部门、房管部门申请办理权属变更、灭失登记手续。9、交付土地。根据收购合同约定的期限和方式，原土地使用权人向储备中心交付被收购的土地和地上建筑物。10、前期开发与利用。对收购的土地进行拆迁、平整加工，并根据需要完善配套设施；可依法将储备土地使用权单独或连同地上附着物出租、抵押，临时改变用途。,房 地 产 贷 款 专 业 培 训,11、编制出让方案。储备中心对拟出让的储备土地进行成本测算，征示有关部门意见后拟定储备土地招商方案。12、公告拍卖。储备中心及时发布经营业性用地信息，实行公开招标、拍卖。1.3 资金运作模式 根据某地区市某地区区土地收购储备暂行办法，该中心土地收购储备资金严格实行“收支两条线”管理，封闭运作，专户储存，单独核算，并接受区财政部门和审计部门的指导与监督。土地收购储备资金主要用于土地的征用和收购。根据某地区市某地区区人民政府办公室文件关于加强土地出让金核算管理的通知（锡府办200477号），某地区区收取的各类土地出让金，必须全额缴入区财政局设立的“土地出让金收入专户”管理。区财政局在“土地出让金收入专户”下分别设立四个二级帐户：,房 地 产 贷 款 专 业 培 训,1、“市级公开出让区级土地出让金财政分户”，专项核算通过某地区市土地市场招标、拍卖、挂牌出让胡经营性用地的土地出让金，由市财政局“土地出让金收入财政专户”划入区财政局的该帐户。2、“区级公开出让土地出让金财政分户”，核算通过某地区区土地市场出让的土地出让金收入。3、“区级协议土地出让金财政分户”，专项核算管理辖内各镇和某地区经济开发区工业用地通过协议出让方式手收取的土地出让金。4、“区级土地净出让金财政分户”，专项核算管理区级政府土地出让金净收益的归集、分配。再由区财政按出让净收益的一定比例返还该中心，以充实土地收购储备资本金。,房 地 产 贷 款 专 业 培 训,1.4 经营业绩 该中心自成立以来，通过对土地有计划的收购与出让，较好地调节了当地土地市场有序发展。2004年17月，共收购土地21块，面积约1500亩；通过挂牌拍卖方式，出让东亭、安镇、东北塘、荡口、羊尖等土地14块，面积计678.47亩，获得拍卖收入4.53亿元。具体地块拍卖情况如下：2004年土地拍卖情况一览表（单位：万元）,房 地 产 贷 款 专 业 培 训,房 地 产 贷 款 专 业 培 训,房 地 产 贷 款 专 业 培 训,1.5 财务状况1.5.1 资产与负债情况截止2004年8月31日，该中心资产总额42698万元，主要分布如下：1、银行存款4461万元，主要是在某地区分行账户银行存款。2、应收帐款30500万元，主要安镇地块的土地收购成本,房 地 产 贷 款 专 业 培 训,3、预付账款6000万元，为该中心支付给某地区经济开发区的土地出让金。4、其他应收款1737万元，其中预付安镇拆迁款1500万元，鸿山镇拆迁款200万元，土地评估及广告等费37万元。截止2004年8月31日，该中心负债总额31763万元，主要来源如下：1、借入款项25500万元，均为农行某地区某地区支行贷款。2、预收帐款6245万元，今年以来出让土地的部分出让金。2004年1-8月，累计发生事业支出645万元，土地出让拨款收入6300万元。1.5.2 财务状况分析2004年8月末，该中心资产负债率74%，如果将预收账款反映,房 地 产 贷 款 专 业 培 训,土地出让收入与其相应成本结转，资产负债率59%，负债水平较为合理。该中心在成立不到一年时间内，已出让土地合同收入65110万元，反映目前某地区区具有一定土地需求市场。1.6 借款人信用状况 目前，某地区市某地区区土地收购储备中心在某地区市某地区区信用社开立基本帐户，在某地区分行某地区支行开立一般帐户（账号-）。据某地区分行介绍，2004年该中心土地拍卖收入全部在农行结算，账面日均存款余额4000万元，与本行合作良好。2004年，经某地区分行报省分行审批，该中心被评为AA级优良客户，核定总额授信45000万元。截止8月末，银行贷款余额25500万元（贷款卡号-），均为农行某地区分行贷款，共2笔，其中2004年2月11日发放7500万元，期限至2005年2月10日，用于收购位于安镇303亩土地；2004年3月24日发放18000万元，期限至2006年3月23日，用于收购位于安镇349亩土地，贷款运行情况正常。,房 地 产 贷 款 专 业 培 训,第二章 项目基本情况 2.1 项目概况 此次某地区市某地区土地收购储备中心拟收购的“某地区市东亭镇商贸城”地块位于东亭村友谊路以西、锡沪中路以北，东至友谊路、南至锡沪路、西至河道、北至东亭港，总用地面积约为126250.8平方米（约189.38亩），其中：编号为41-16-32的A块面积42488.3平方米（约63.73亩），编号为41-16-31的B块面积83762.5平方米（约125.65亩）。目前，宗地红线外通路、通上水、通下水、通电、通讯“五通”，红线内有民房232户，居住建筑面积40393平方米；店面房56间，营业用房建筑面积17201.3平方米；企业单位15家，生产经营用房39937平方米；行政事业单位1家，办公用房建筑面积800万元。,房 地 产 贷 款 专 业 培 训,2.2 项目合法性分析2004年7月，某地区市某地区区土地收购储备中心就“某地区市东亭镇商贸城”地块收购，与江苏省某地区经济开发区开发总公司签订了国有土地使用权收购合同（某地区收储合（2004）第21号），并于2004年7月15日报经某地区市某地区区副区长、区长批准同意收储（锡）地储呈（2004）第21号，地块收购手续合规合法。2004年7月，拟收购地块经某地区市规划局某地区分局规划为商业、住宅用地（地块规划号：XDG（X）-2004-21），容积率小于1.6，建筑密度小于40%，绿化率大于25%，建筑限高为多层，停车车位为机动车停车泊位按不小于50车位/万平方米建筑面积配置，非机动车按不小于500车位/万平方米建筑面积配置，公建停车与住宅停车应分别设置，收购地块规划已明确。,房 地 产 贷 款 专 业 培 训,第三章 项目投资估算和资金筹措评价3.1 项目总投资估算根据2004年7月某地区市某地区区土地收购储备中心与江苏省某地区经济开发区开发总公司签订了国有土地使用权收购合同（某地区收储合（2004）第21号），2004年7月15日报经某地区市某地区区政府批准的土地收购储备经营方案（锡）地储呈（2004）第21号），以及某地区市某地区区房屋拆迁管理暂行办法（锡府发（2002）68号），同时结合东亭地区的拆迁补偿标准为“拆一还一”，本项目投资估算构成如下：3.1.1 土地收购费用项目的土地收购费用，主要包括征地费、土地补偿费、劳力安置费，青苗补偿费等有关土地方面补偿费用，收购,房 地 产 贷 款 专 业 培 训,单价按28万元/亩估算，则项目的土地收购费用189.38亩28万元/亩=5303万元3.1.2 拆迁安置补偿费1、民房（1）拟收购地块内有民房建筑面积40393平方米，按“拆一还一”补偿方式，建筑成本按1400元/平方米估算，则房屋拆迁补偿费为40393平方米1400元/平方米=5655万元（2）拟收购地块内有居民232户，装修费用按3万元/户补偿，搬迁按3000元/户奖励，有线电视、电话移机按900元/户补偿，则拆迁其他补偿费用为232户（30000元/户+3000元/户+900元/户）=786万元,房 地 产 贷 款 专 业 培 训,2、店面房拟收购地块内有店面房建筑面积17201平方米，按“拆一还一”补偿方式，建筑成本按1400元/平方米估算，则房屋拆迁补偿费为17201平方米1400元/平方米=2408万元3、单位用房拟收购地块内有厂房39937平方米，事业单位用房800平方米，计40737平方，移建成本按800元/平方估算，拆迁补偿费用40737平方米800元/平方米=3295万元项目拆迁安置补偿费12144万元,房 地 产 贷 款 专 业 培 训,3.1.3 财务费用本项目拟向某地区分行贷款12000万元，期限暂定2年，贷款利率按5.49%估算，则项目财务费用12000万元5.49%2=1318万元3.1.4 管理费用按以上1-3项之和的2%估算，则项目管理费用375万元3.1.5 不可预见费用按以上1-4项之和的3%估算，则项目不可预见费用574万元 项目估算投资总额20288万元,房 地 产 贷 款 专 业 培 训,3.2 项目资金筹措项目估算投资总额20288万元，其资金来源分别为：一是土地储备中心自筹8288万元，占比40%，据某地区分行调查，自筹资金来源为中心今年以来的拍卖收入盈余部分及向财政拨款，目前已到位3000万元，余款将在贷款发放前全部到位；二是向某地区分行某地区支行申请贷款12000万元。第四章 项目市场分析4.1 某地区区经济状况 近年来，某地区区经济持续快速发展，经济总量强劲扩张，2002年实现国内生产总值137.5亿元，财政收入14.58亿元，其中地方财政收入7.2亿元；2003年全年财政总收入为18.9亿元，较上年同期增长23%，其中地方财政,房 地 产 贷 款 专 业 培 训,收入接近10亿元。2003年，某地区区实现全部工业总产值353亿元，较上年增加38%，工业产品销售收入333.7亿元，较上年增加39.8%。争创全省“两个率先”的先导区、示范区，是某地区市委、市政府提出的总目标、总任务，也是某地区区在新的发展历史阶段的工作方向、目标定位和总体要求。某地区是某地区市的东大门，在某地区市的未来发展大格局中居于十分重要的位置，是全市打造国际制造业基地的重要组成部分。某地区市委、市政府提出要把某地区东部片区的开发提升为全市的重要发展战略，要求某地区区东部片区开发在全市争创全省“两个率先”先导区、示范区。根据某地区区委、区政府打造“千亿某地区”目标，在未来几年，某地区区的经济将保持高速发展趋势，其城市化建设步伐不断加快，对土地资源的需求量也将不断增加。,房 地 产 贷 款 专 业 培 训,该地块区域距某地区市中心区5公里，苏州市30公里，与沪宁高速公路、312 国道、沪宁铁路较近，沪宁高速公路第6、第7出口处到镇仅10分钟车程，接通沿江高速公路的一级公路穿越该区域而过，距上海虹桥国际机杨 1 小时、南京禄口机场90分钟车程，该区域有着优越的地理位置和得天独厚的交通区位优势。2004年2月，某地区市委、市政府对某地区区进行区划调整，东亭已成为某地区城东政治、经济文化中心，为今后进一步发展奠定了基础，可以预见未来该地区房地产市场发展前景看好。4.2土地出让情况分析从前二年情况看，某地区市某地区区用地出让保持平稳增长的趋势，2002年出让土地107宗，面积2474.5亩，2003年出让土地84宗，面积3009.9亩。2004年，根据某地区区政府整体规划，经营性用地出让将以挂牌拍卖为主，目前拟,房 地 产 贷 款 专 业 培 训,储备的土地面积约4000余亩，基本可以满足经济发展对土地需求。受某地区市整体区域土地拍卖走高影响，近年来东亭房地产市场得到了快速发展，已形成以“赛维拉假日花园”、“春江花园”、“尉蓝都市”等为代表一批精品楼盘，房产成交逐年攀升。与此同时，该地区的土地出让价也持续上扬，最近拍卖的春江西地块(XDG-2003-16)面积120.26亩，成交价16800万元，约140万元/亩，普通住宅售价已达3200-3500元/平米，商业门面房的成交价也在8000元/平米以上。4.3 本项目市场分析 近年来，由于某地区市建设特大城市的力度加大，房地产市场交易日趋火曝，对土地的开发需求量大大增加，土地流转速度加快，商业、住宅和综合利用地的价格上涨较快。某地区市某地区区为加强对土地资源的开发使用，加强土地交易的规范管理，对出让的经营性用地均需通过通过土地收,房 地 产 贷 款 专 业 培 训,购储备中心的储备、招标拍卖。为配合锡沪路拓宽改造、锡东大道建设以及京沪高速铁路某地区车站建设，根据国土部门、规划部门设计要求，某地区市某地区区土地收购储备中心本次拟收购、储备辖区内编号为XDG（X）-2004-21号地块。本次某地区区土地储备中心所收购的东亭商贸城地块位置优越，具体体现在以下几方面：1、区位优势。本次所收购的商贸城地块地处某地区区东亭镇，该镇位于某地区市东郊，是某地区区委、区政府驻地，距某地区市中心3公里，沪宁高速、锡沪路、312国道新路段横贯镇区，北有新兴塘河与京杭大运河沟通，南依某地区机场，水、陆、空交通便利。该镇区位优势非常优越，是某地区城东政治、经济文化中心。地块位于锡沪路、友谊路的交叉路口西北侧，处于东亭镇镇区的中心地带，距区政府、某地区市民广场仅0.5公里，地理位置十分理想。,房 地 产 贷 款 专 业 培 训,2、成熟的房产开发、交易。东亭镇作为某地区市城东经济文化中心，房地产开发在近二年得到了快速发展，在地块周围1公里范围内既有“春江花园”、“赛维拉假日花园”、“蔚蓝都市”等精品楼盘，也有颇具规模的市民安置房小区。本地区房地产交易十分活跃，成交价格、数量持续攀升，房地产“人气”持续看涨。3、完善的配套设施。随着城区板块改造的推进，东亭镇基础设施更趋完善，面貌不断改善，先后被江苏省评为“电话小康镇”、“有线电视镇”、“绿化园林镇”。该地区有着发达的银行网点和教育布局，如全国