国有工业用地先租后让管理办法（试行）.docx
国有工业用地先租后让管理办法（试行）第一条目的和依据。为推进以产出为导向的土地资源配置制度改革，提高工业用地利用效率，根据关于进一步加强土地出让及供后管理的实施意见、关于印发进一步加强*市工业项目用地准入管理的实施办法的通知等相关法律、法规及政策规定，结合我县实际，制订本办法。第二条定义及适用范围。本办法所称工业用地先租后让，是指政府对已取得征地批文且征后实施完毕的国有工业用地由县经科信局、西岭雪山文体装备功能区管委会（下称“园区管委会”）根据项目准入情况，确定采取设定一定期限租赁期，按照招标、拍卖、挂牌方式确定土地使用权人后签订国有建设用地使用权先租后让合同（租赁合同）（下称“土地租赁合同”），由土地使用权人进行开发建设和产业运营，待租赁期满且产业项目达到约定的投达产要求后，依法按程序签订土地出让合同的土地供应方式。新增项目单宗工业用地原则上不超过250亩。大邑县域范围内的国有建设用地用于工业项目建设，需要采取先租后让方式供应时,适用本办法。第三条管理职责。根据国家、省、市工业用地管理的相关规定，县规划和自然资源局、县经科信局、园区管委会等部门按照规定依法履职。县政府负责县域内工业用地先租后让的组织协调、统筹决策和实施管理。县商投局负责在产业项目招引时，广泛宣传并优先推广工业用地先租后让。县经科信局牵头，会同园区管委会、县财政局、县规划和自然资源局、县商投局、县税务局、各镇（街道）等单位，根据*市产业功能区准入文件要求，负责对拟落地工业项目提出产业准入要求、土地租赁期限、租赁转出让的条件等事项。县规划和自然资源局负责组织实施先租后让工业用地的土地供应、供后监管、租赁转出让手续办理、土地使用权收回等工作。园区管委会负责在工业用地成交后的5个工作日内，与土地竞得人签订国有建设用地项目履约协议书（工业用地先租后让）（下称“履约协议书”），约定应达到的准入指标、开竣工时间及违约责任（含地上附着物处置条款）等。第四条土地租让年限。存量项目工业用地先租后让的租赁年限为3-5年，新增项目先租后让的租赁年限一般不超过5年。具体地块的租赁年限，由县经科信局牵头，根据需引入的产业项目投达产所需时间，在土地供应前明确。先租后让工业用地实行短期出让，租赁和出让年限合计不得超过20年。第五条土地租让价格。先租后让工业用地起始价格根据*市工业用地指导价综合确定，报请县土地出让方案决策委员会审定后执行，成交价通过招标、拍卖、挂牌方式最终确定，年均土地租金等于租让总年期下的土地成交总价款除以租让总年限。先租后让工业用地竞买保证金为土地供应起始总价除以租让总年期再乘以租赁年限，成交后竞买保证金转为土地租金。若溢价成交的，土地承租人需在签订土地租赁合同后30日内，按照约定的租赁年限一次性补齐土地租金。租赁转出让时应缴纳的土地价款等于租让总年期下的土地成交总价款减去已缴纳的租金。第六条租赁期间的建设开发。先租后让工业用地的竞得人签订土地租赁合同并支付土地租金后，应依法及时办理不动产登记，并持土地租赁合同和不动产权证书办理项目核准（备案）、规划许可、建筑施工许可等行政许可手续后方可实施开发建设，竣工时应依法及时办理建设工程竣工验收备案等手续。第七条租赁转出让的约定。先租后让工业用地供应前,县经科信局牵头，会同相关部门根据产业项目情况，明确租赁土地转为出让土地应达到的产业项目投入、产出、税收等投达产要求及规划、建设条件要求，一并纳入土地供应方案和履约协议书。第八条租赁转出让的程序。土地租赁期间，租赁土地上的产业项目达到土地租赁合同约定的投达产要求的，土地承租人应在土地租赁年限届满3个月前，持产业项目投达产指标证明材料，向县经科信局申请投达产认定；县经科信局会同相关部门在20个工作日内审核确认产业项目的投达产等情况是否符合土地租赁合同、履约协议书等约定，并出具书面认定意见；土地承租人凭县经科信局出具的符合履约协议书约定投达产要求的认定意见，向县规划和自然资源局申请土地租赁转出让，县规划和自然资源局在30个工作日内报县土地出让方案决策委员会审定，审定通过并取得县政府批复后县规划和自然资源局与土地承租人签订土地出让合同。第九条租赁合同到期、收回土地和后续处置。土地租赁年限届满3个月前，由园区管委会函告土地承租人租赁合同即将到期相关事宜。土地租赁年限届满，出现以下任意一种情况时，县规划和自然资源局根据土地租赁合同约定，终止土地租赁合同，向土地承租人发出终止租赁合同通知书，无偿收回土地使用权：(1)土地承租人未按照规定期限提出租赁转出让申请的，视为放弃租赁转出让权利；(2)产业项目经县经科信局会同相关部门认定没有达到土地租赁合同、履约协议书等约定的投达产要求的。园区管委会牵头,会同县规划和自然资源局等相关单位按照土地租赁合同、履约协议书约定以及终止租赁合同通知书实施收地。为便于后续处置，园区管委会应将以下处置措施纳入履约协议书：对于存量项目工业用地，与土地承租人共同抽取有资质的估价机构，对租赁土地范围内建构筑物残值进行评估，根据评估结果依法按程序给予补偿；对于新增项目工业用地，由土地承租人按照协议约定限期自行拆除租赁土地范围内的建构筑物并自行搬离。相关项目协议中就租赁范围内的建构筑物处置另有约定的，按约定处理。土地租赁年限届满，土地承租人收到终止租赁合同通知书后3个月内，仍未退出租赁土地的，县规划和自然资源局依法依约进行处置。第十条开竣工、投产管理。园区管委会应在履约协议书中约定项目开工、竣工、投产环节的履约保证金，履约保证金额度为工业用地土地成交总价款的10%（若上级另有文件规定，按上级文件执行），由园区管委会收取。土地承租人未能按照履约协议书中约定的时间开竣工、投产的，履约保证金按协议约定不予退回；违约情况严重的，园区管委会可以依法依约解除履约协议书，并将有关情况函告县规划和自然资源局，县规划和自然资源局依据园区管委会意见，依法依约解除土地租赁合同，无偿收回租赁土地使用权。第十一条低效闲置土地处置。租赁期间，宗地形成低效的，由园区管委会牵头，县经科信局、县规划和自然资源局等相关部门按照有关法律、法规及政策规定进行处理；宗地构成闲置的，县规划和自然资源局等相关部门按照闲置土地处置有关法律、法规及政策规定进行处理。第十二条登记管理。先租后让的工业用地，在租赁期间，土地承租人按土地租赁合同约定缴付土地租金并取得园区管委会依据履约协议书出具的审查意见后，可申请办理不动产登记，县不动产登记中心应在证书上注明土地租赁年限。租赁土地转为出让土地并取得园区管委会审查同意意见后，土地承租人应及时办理不动产变更登记，县不动产登记中心应在证书上注明土地使用权剩余年限。第十三条转让、出租和抵押。先租后让的工业用地，在租赁期间，土地承租人不得转让、出租土地使用权及地上建筑物、构筑物，依法抵押土地使用权及地上建筑物、构筑物前应取得园区管委会书面同意，应按照土地租赁合同约定执行；标准化厂房项目厂房在租赁期间不得转让，可以出租，出租年限不得超过租赁合同约定的土地租赁年限，应按土地租赁合同约定执行。在出让期间，土地使用权及地上建筑物、构筑物的转让、出租、抵押按国家、*省、*市工业用地管理相关规定执行。第十四条解释权。本办法由县规划和自然资源局负责解释。试行期间，若上级出台关于国有工业用地先租后让的新规定，则从其规定。第十五条施行日期。本办法自2023年10月10日起施行，有效期2年。
