资产评估基本概念.ppt

资产评估学,第一章资产评估的基本概念,第一节 资产评估与市场经济第二节 资产评估的特点第三节 资产评估的目的第四节 资产评估的主体第五节 资产评估的工作原则,第一节 资产评估与市场经济,一、资产评估（valuation)的概念,市场经济的核心问题是交易：一般商品的交易资产的交易现代市场经济中资产的交易非常活跃，但只要交易的资产是以非现金的形式存在 评估,资产评估的概念：,资产评估是指评估机构根据特定的目的，遵循客观经济规律和公正的准则，按照法定的标准和程序，运用科学的方法，对资产的现时价格进行评定和估算。其核心是对资产在某一时点的价格进行估算。,资产评估由六大基本要素组成：,1、评估的目的 资产业务引发的经济行为对资产评估结果的要求或资产评估结果的具体用途。2、评估的对象（客体）：即被评估的资产。可分为有形资产和无形资产两大类。3、评估主体：即进行资产评估的评估公司（法人）或具备评估资格的个人（自然人）。4、评估标准（价值尺度）：即资产评估采用的价值类型。5、评估方法：确定资产评估值的具体手段与途径。主要有：成本法、收益法、市场法6、评估规程（评估必须遵循的规则与程序）,三鹿破产财产包评估 在停牌了将近5个月之后，三元股份(600429)并购三鹿资产的方案终于浮出水面。公司2月14日发布公告。根据公告，本次三鹿集团整体组包的破产财产括：三鹿集团的土地使用权、房屋建筑物、机器设备等可持续经营的有效资产，三鹿集团所持有的新乡市林鹤乳业有限公司98.8%的投资权益，三鹿集团所持有的唐山三鹿乳业有限公司70%的投资权益，三鹿集团所持有的石家庄君乐宝乳业有限公司16.97%的投资权益。上述破产财产包已经北京中企华资产评估有限责任公司评估，并出具了资产评估报告，在评估基准日2008年12月31日，该部分资产的总评估价值为7.26亿元人民币。据相关资料统计，2007年底三鹿集团总资产16.19亿元，总负债3.95亿元，净资产12.24亿。,评估标准：,资产评估目的,估价标准,评估方法,决定,制约,估价标准资产的理化状态可获得的资料,评估程序：,二、资产评估是商品经济发展到一定阶段的产物,资产评估产生于生产要素需求市场配置的时期，因此计划经济时期不需要资产评估。,三、资产评估在我国经济改革中的重要性,在经济转轨过程中，国企改革催生了产权交易,国企内部,国企,外商,私营经济,定价是否合理,国有资产是否存在流失问题,国资是否能顺利退出,改革进程,第二节 资产评估的特点,一、现实性（时点性）以评估基准日为时间参照，按这一时点的资产实际状况对评估对象进行价值的评定估算。1、以实际状况为依据2、以现实状况反映未来3、强调客观存在二、市场性 模拟市场条件下，对资产确认、估价、报告。1、评估资料源于市场2、评估结果接受市场检验三、预测性 以资产未来时空的潜能说明现实。,四、公正性 评估机构与人员应与资产业务的当事人无利害关系组织保证。评估必须按法定的程序、准则进行技术保证。五、咨询性 评估结论仅仅是资产作价意见，无强制执行的效力。最后的成交价是由买卖双方讨价还价决定的。,第三节 资产评估的目的,资产评估目的在资产评估中的重要地位,评估目的,估价标准,评估方法,案例1.1 某市一家三星级饭店拟以主楼房产抵押给银行申请饭店改造贷款，按规定要对主楼房产进行价值评估。由于该部分房产仍处于正常营业状态，市场客源正在发生变化，情况比较复杂，故评估机构采取了复合评估方法。即：首先选用收益现值法评出该饭店主楼房产价值为171 221 860元，又用现行市价法对同一对象评估其价值为139 186 094元，然后综合两种评估值取其算术平均值，得到最后的评估结果为155 203 977元。,资产评估目的,狭义：仅指产权变动资产流动时的评估,*广义：多种目的,非法令评估,资产交易,单项资产交易,产权变动,房地产 交易,合资经营、合作经营、企业经营,企业合并、分设、兼并,发行股票,企业出售,企业出租,土地成片出租,土地开发经营,房地产买卖,房地产出租,融通资金,抵押贷款,发行债券,融资租赁,资产保全,企业资产保全会计处理,财产保险,资产清算,咨询服务,资产开发,考核经营业绩,财务报表,诉讼,法令评估,税收,国家征用不动产,（补偿评估,我国政府对占有国有资产的企事业单位发生何种资产业务需要评估的规定,（1）整体或部分改建为有限责任公司或者股份有限公司；（2）以非货币资产对外投资；（3）合并、分立、清算；（4）除上市公司以外的原股东股权比例变动；（5）除上市公司以外的整体或者部分产权（股权）转让；（6）资产转让、置换、拍卖；（7）整体资产或者部分资产租赁给非国有单位；（8）确定涉讼资产价值；（9）法律、行政法规规定的其他需进行评估的事项。,我国政府对占有国有资产的企事业单位发生何种资产业务需要评估的规定,占有单位有下列行为之一的，可以不进行资产评估:（1）经各级人民政府及其授权部门批准，对整体企业或者部分资产实施无偿划转；（2）国有独资企业、行政事业单位下属的独资企业（事业单位）之间的合并、资产（产权）划转、置换和转让。占有单位有下列行为之一的，应当对相关非国有资产进行评估：（1）收购非国有资产；（2）与非国有单位置换资产；（3）接收非国有单位以实物资产偿还债务。,第四节 资产评估的主体,一、资产评估的主体1、评估机构（法人）2、专业评估人员（自然人）,二、资产评估的客体,（一）资产的含义 资产一般是指国家、企业、事业或其他单位以及个人所拥有或控制的，能以货币计量的经济资源，包括各种财产、债权和其他权利。,（二）资产评估对象的分类,与会计分类相似，但是有其特点，表现在两个分类上:1、按被估资产是否具有综合获利能力：单项资产与整体资产定义 单项资产指单台（件）资产。评估的是单个生产要素的价格。整体资产指一组单项资产组成的具有获利能力的资产综合体。企业评估的是资产综合体的获利能力,整体与单项的区分标准：一是看是否由多个单项资产组成；二是看能否单独计算获利能力。企业单项可确指资产的价值总和并不一定等于企业整体资产的价值。应是：企业整体资产价值=单项可确指资产价值+不可确指的商誉（或资产的经济性贬值）,2、根据被评估的资产能否独立存在分类，可以分为：可确指(辨认）资产与不可确指资产 可确指的资产是指能独立存在的资产，所有的有形资产与除商誉外的无形资产均为可确指的资产。不可确指的资产是指不能独立于有形资产而单独存在的资产，如商誉。,可确指资产,不可确指资产：商誉,有形资产,除商誉外的无形资产,3、根据评估对象分类：机器设备评估、房地产评估、流动资产评估、无形资产评估、长期投资评估、企业整体评估、资源性资产评估。,第五节 资产评估的工作原则,一、独立性原则二、客观性原则三、科学性原则四、专业性原则,思考题,什么是资产评估？它由哪些基本要素组成？简述资产评估的特点。如何理解资产评估的工作原则？,