虎门国际购物中心项目市调报告.ppt

虎门国际购物中心市场调研报告,InternationalCenter,虎门 CBD,共创虎门商业新高度,前言,项目实地调研内容：共计49个商业网点（批发/专业市场31个、大型商场5个、商业街6条、特色商业3个、电器市场4个），在租在售项目10个，本地小商家访谈30家、项目四至及人车流等。批发/专业市场：服饰鞋帽类：富民商业大厦、大莹东方国际时装城、大莹女装城、黄河时装城、裕隆时装批发市场、富民鞋业皮具城、富民小商品内衣批发市场、金辉童装城等共计25个；布料辅料类：富民布料辅料市场、国际布料交易中心、富民布料大市场、兴裕布料辅料市场、财富布料市场、金香江布料市场；零售类：大型商场：虎门步行街、TESCO乐购、百佳购物广场、荣大商业中心、中联数码广场；商业街：虎门大道、太沙路、金龙路、长德路、连升路、新园路；特色商业：兴裕富民日夜市场、富民酒吧街、名门盛宴；电器市场：国美电器（2个）、苏宁电器、时尚电器；在租在售：虎门地标、虎门1号、富民国际商贸城、国际布料交易中心、丰泰东海山庄、颐和居、鼎盛时代广场、富民商业街、东逸翠苑、众源五金商品城；案例：深圳保利文化广场、上海百联西郊购物中心。,市场调研11个工作日（，）,（备注：中间两星期因下雨中断）,报告内容,一、市场分析,1.1宏观背景分析,虎门概况,经济运行分析,房地产发展,商业网点规划,虎门规划,分析总结,宏观因素,虎门镇位于珠三角腹部，处在广州、深圳、珠海经济走廊的中心；虎门多年来名列全国经济强镇前列，2006年在全国首届小城镇综合发展水平1000强评比中排名第一名；虎门镇是中国服装女装名城，服装制造业发展迅速，是目前国内较具影响力的服装生产基地和服装批发中心，并带动了相关产业的发展。,虎门镇概况,经济运行分析,2007年全镇国内生产总值182.89亿元，比上一年增长23.6%,增长幅度相较2006年增加了约7个百分点。,国民生产总值,虎门国民生产总值增长较快，经济运行状况势态良好。,备注：以上资料来自东莞市规划局。,经济运行分析,全镇2007年社会消费品零售总额78.88亿元，相比上年增长15，增长速度明显，居民消费意识逐渐增强。,2007年虎门镇三次产业比例为0.57：51.42：48.01。第三产业所占比例已逐渐与工业相持平，表明虎门第三产业发展迅速，是该镇的产业发展重点。,社会消费品零售总额,三次产业结构,经济运行分析,2007年末，全镇总人口约73万，户籍人口约12万人，外来人口约61万人。其中有35万人从事服装相关行业工作，每天来虎门的客商约810万。,2007年虎门居民人均年纯收入13915元，近年保持平稳增长，但基数较低。,虎门外来人口占绝对比例，属于流动性开放城镇，怎样吸引外来人口前来消费以弥补本地居民的消费力不足是本项目的关键。,人口,收入,虎门房地产特点相对于虎门的经济发展，房地产发展相对滞后。虎门着重发展商贸，镇区内居住环境不佳，住宅小区规模较小，以单体楼居多，社区品质一般。,虎门房地产发展,虎门房地产趋势“创业型”地产向“安居型”地产转型。2006年，政府提出“人居虎门”的战略规划，大环境的改善，使虎门房地产迅速发展。未来市场将会出现越来越多的高品质生态宜居楼盘。,房地产最新政策分析,07年房地产调控主基调：从严从紧，调整住房结构、稳定住房价格；调控的主要火力集中于住宅市场；调整方向：调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨，同时规范整顿市场秩序；调控方式：土地供应从严从紧控制新增建设用地，同时盘活存量、提高使用效率；财税政策将发挥更大的作用，有保有压，对政策支持的小户型会区别对待；银行金融贷款。,政策对项目的影响,随着土地市场政策的调整，供应加快，原有囤积房将陆续推出，未来房产市场竞争将加剧；商业用房购房贷款首期和利率提高，对本项目商业的销售影响较大，项目在规划时一方面控制单店面积和总价，一方面提高自身商业价值，做到物超所值，从而大大提升客户的投资信心；新政的出台可能降低市场整体向好的速度，但无法改变市场向好的趋势。,虎门商业网点规划,重点建设分别以银龙路为主轴线、以白沙拟建铁路枢纽为中心、以在建国际商贸城为主力网点的三个“1平方公里”的商业集聚区。将中心区部分现有批发市场外迁至规划中商贸城商圈，原地改造为面向城市居民服务的商业、休闲娱乐区；本项目位于中心区商圈和商贸城商圈的外延。,以上资料来自东莞市城市总体规划（2000-2015）,虎门镇中心南片区规划,中心南片区规划总用地475.80公顷。功能定位：虎门城镇发展的重要的启动区，高尚、生态型住区，是提升整个虎门房地产业质量的突破点，同时也是虎门未来的商业储备基地。核心内容：“两带、三轴、三大版块、七大组团”。,本项目接驳中心南片区西部高尚居住板块的北部商务组团，毗邻连升路综合发展轴，未来高尚住宅区聚集，消费力强。,项目周边规划,项目位于虎门规划的新行政文化中心区，目前尚处于开发阶段；周边有多块空地：空地1：规划为新行政文化中心，预计2年后开工，目前是临时的汽车客运站；空地2-5：高尚住宅区。其中地块2为虎门地标开发商所有，预计今年9月开工，地块3是龙泉地产地块，已开工建设。,备注：以上为调研资料，仅供参考。,项目处于虎门房地产发展热点区域，周边高尚住宅楼盘云集，将为项目带来大量潜在消费群体，发展潜力看好。,连升路：规划为集商业、居住、办公综合发展的综合发展轴，虎门镇的主要经济发展轴线。未来连升路将成为虎门新的商业带。,分析总结,1.2商业市场分析,商业市场,区域商业分析,虎门商业发展趋势,分析总结,虎门商业概况,虎门商业概况,服装批发商圈：业态：大型服饰批发市场为主，零售为辅，业态丰富齐全 优势：形成较早，网点集中、发展最成熟 不足：同业态竞争激烈、配套设施不足、交通 拥堵；布料批发商圈：业态：以布料辅料专业市场为主 优势：交通便利，规模优势 不足：位置较偏，业态单一CBD中央商圈：业态：目前以餐饮为主，处于发展的初步阶段 优势：区域发展潜力大，交通便利，规划合理 不足：商业氛围不足，商业规模偏小。,本项目位于CBD中央商圈，区域优势明显；同时，本项目的开发又将带动片区商业的发展和成熟。,虎门商业网点主要沿虎门大道、银龙路、人民路和太沙路分布，形成了服饰批发商圈、布料批发商圈、CBD中央商圈：,区域商业分析,专业/批发市场,零售商业市场,区域商业,服装专业/批发市场,布辅料专业/批发市场,分析总结,服饰专业/批发市场,服装专业/批发市场主要分布在服饰批发商圈，有大型服装专业批零商场18个，经营服装商铺达8,600家，商业网点分布密集，区内商场可优享客流、配套、物流等优势资源。,潮流服装、品牌服装,服饰专业/批发市场,该类经营面积约35万，约70%为女装，兼顾经营鞋、内衣、皮具等。,备注：以上为调研资料，仅供参考。,鞋,服饰专业/批发市场,目前鞋类总体商业面积约61500，以富民鞋业皮具城经营情况为最好。,备注：以上为调研资料，仅供参考。,服饰专业/批发市场,童装、内衣经营面积分别约17000、5000。商业规模相对较小，目前整体经营情况较一般，部分较差。,童装、内衣,富民商业大厦,备注：以上为调研资料，仅供参考。,楼层平面图,时装铺位占900多个，占80%，以经营女装为主，商场经营全部为批发；虎门第一家服装专业市场，发展较为成熟，租金水平较高，当时商场规划设计理念较超前，如螺旋式货梯，采光天顶，大型中庭等的设计使项目在较长时间内仍不落后；由于周边缺乏规划，目前已凸显较多问题，如设施老化，配套不足，周边人车拥挤，停车位不足等。,富民商业大厦,备注：以上为调研资料，仅供参考。,大莹东方国际时装商贸城,备注：以上为调研资料，仅供参考。,于2007年3月开业，打造唯一的厂货直批中心，但内部商家零售占较大比例，批发零售混杂，定位不清晰，目前经营情况不理想；创新的物流方式，一层为汽车客运站，货运方便，商城每层设有货车中转站，客商可在同层商场上下卸货；广州十三行作为主力店置于最高层，带动整个商场的发展；由于周边人车拥挤等问题降低了交易效率，同时市场竞争过于激烈，项目尚需经过一定培育期。,大莹东方国际时装商贸城,备注：以上为调研资料，仅供参考。,黄河时装城,备注：以上为调研资料，仅供参考。,开业10多年，商场内业态布局趋于合理，批零兼营；引进华润超市及餐饮于高楼层拉动人流，为以服装为主、超市餐饮为辅的大型百货；各层业种细分，并引进香港时装，成为区域最大的品牌服饰交易中心，形成了特色化经营；商场设施老化，过道狭窄，采用商场内部照明，光线黑暗略感压抑，已不能满足现代批发市场的需求；周边人车拥挤，降低了商场内部货运、外部转运等的工作效率。,黄河时装城,备注：以上为调研资料，仅供参考。,虎门的服装批发较为成熟，对发展商的运营管理能力要求较高，目前虎门大型商场主要由经验丰富的运营商富民、黄河、大莹集团运营；富民等集团运营时间长，能得到政策方面的支持，商家认可度较高；市场进一步细分，竞争十分激烈，随着未来超大型批发市场综合体富民商贸城的面市，未来新入行业者面临较大的操作风险；大型的专业市场多建在客运站旁边，对交通的便利性要求较高。,服饰专业/批发市场分析总结,（注：辅料包含拉链、钮扣、织带、垫肩、花边、衬布、里布、衣架、吊牌、饰品、划粉、钩扣、商标、线绳、填充物、配件、印标条码等）,布辅料专业/批发市场,目前虎门主要布辅料专业商场6个，集中分布于虎门汽车站周边，借助交通形成集群优势。,布辅料专业/批发市场,虎门布料市场总体商业规模约 22.8万，多数商业规模在3万左右，主要为2007年新入市的国际布料交易中心。,备注：以上为调研资料，仅供参考。,实景图片：,布辅料专业/批发市场,国际布料交易中心,备注：以上为调研资料，仅供参考。,国际布料交易中心,2007年进入市场，目前一期经营情况较差，二期将于2008年入市，使布料市场供应量急剧增加；其租售水平远低于服装市场水平，市场投资热情不高。,备注：以上为调研资料，仅供参考。,近年来，布料辅料市场年增供应量变化不大，但随着2007年国际布料交易中心的入市，2007年市场供应量陡增；目前布料辅料市场处于初步发展阶段，市场供应已趋于饱和，各商场经营情况一般，部分较差；虎门国际交易中心招商率较差，商场内人气淡薄。,市场现状,目前虎门布料市场尚处初步发展阶段，随着国际布料交易中心大体量商铺的入市并实现销售，未来几年的布辅料市场投资空间已严重透支。,备注：以上为调研资料，仅供参考。,布料辅料市场尚处起步阶段，租售价格水平较低，出租率不高；随着国际布料交易中心二期的入市，2007年市场规模陡增，市场趋于饱和，新增供应量需待市场消化；布辅料均为批发经营，因其自身经营特点市场形象不佳，均位于虎门汽车客运站周边。,布辅料专业/批发市场分析小结,专业/批发市场总结分析,规模大（）本项目商业面积约7万，有一定规模，但与10万以上的黄河、大莹及新建的富民相比，不具规模优势；充足的资源（）开发商无专业市场开发经验，资源有限；交通便利（）本项目临主干道，与虎门新汽车站相接驳，交通便利；集中化（）本项目位于新规划的行政中心区，周边商业氛围不浓，位置相对独立。,集中化 服饰类批发市场与布料辅料批发市场均有集中区，形成了两个独立的商圈,充足的资源 开发商拥有足够的厂家/商家资源，如富民等运营时间长，拥有无法比拟的资源优势,专业/批发市场特点,交通便利 大小交通均十分方便，多依附大型汽车客运站,规模大 市场经营情况较好、影响力大的专业市场均在10万以上,本项目不适宜专业/批发市场的定为方向,区域商业分析,专业/批发市场,零售商业市场,区域商业,大型商场,电器卖场,商业街,餐饮业,休闲娱乐业,零售网点分布图,虎门零售商业网点主要集中在服装批发商圈，沿虎门大道、太沙路分布，以超市大卖场、专业零售店为主，百货/家居类商家较少。,主要零售商场列表,备注：以上为调研资料，仅供参考。,虎门大型零售商场较少，以超市为主，缺少百货类商家；单店规模较小，辐射范围小，缺少区域型的一站式购物中心。,中科数码文化城,百佳购物广场,乐购,荣大商业中心,零售商业发展情况,虎门步行街,虎门步行街是虎门第一个大型零售类购物中心，商业体量大；天河城百货、国美电器层进驻本项目，经营不理想后撤场，调整招商后，经营情况有所改善，但高楼层仍有较多铺位空置。,备注：以上为调研资料，仅供参考。,一层业态,品牌商家,天桥对视线有较大阻隔影响,商户调整过,虎门步行街实景图,虎门步行街业态布局,原主力店天河城、国美电器因经营不善，已调整为购书中心、体育用品及大型餐饮。调整目标，加大了休闲娱乐及餐饮业态的比例。,原为天河城百货,原为国美电器,领跑体育,星宇影城,星宇影城,美食广场（目前空置）,酒楼（目前空置）,任贤齐早教中心,健身会所,目前空置,快乐比动漫体验中心,目前空置,备注：以上为调研资料，仅供参考。,虎门步行街分析,调整招商前,虎门步行街分析,调整招商后,调整后,经营情况较调整前有所好转，逐步得到市场的认可，可见集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体的一站式中高档购物中心符合市场需求，但虎门步行街在硬件方面的缺陷影响其后期经营，本项目更有机会打造成虎门的标杆性商业。,虎门步行街1F,虎门步行街经营情况分析，1F国际名牌旗舰店和-1F好又多超市经营情况较好，2-4层情况较差，多数店面空置，反应出中高档品牌店及大型卖场在虎门有较强的生存空间。1F业态个数比例分析，以休闲服饰、珠宝精品、化妆品/个人护理占比较大，集中了ESPRIT、LEVIS等虎门唯一店。,备注：以上为调研资料，仅供参考。,乐购,TESCO乐购整体经营状况较好，市场知名度较高，是虎门为数不多经营较好的大型零售商业；商业体量不大，以超市为主，附带一些百货、休闲餐饮等业态，较为单一；品牌商家不多，档次中偏低，尤其是百货档次与批发商场区分不明显，无竞争优势。,备注：以上为调研资料，仅供参考。,乐购业态分析,TESCO乐购属于典型的超市驱动型商业，仅一楼为零售店铺，面积占比较小；从业态个数分析，服饰鞋帽、珠宝精品占比较多，达到33.3%和24.1%，其他品类占比较小，均不足10%。传统的超市+百货的经营模式，餐饮/休闲娱乐比例偏少，不属于典型的购物中心类型。,备注：以上为调研资料，仅供参考。,乐购出入口人流统计,TSECO乐购共有两个出入口，通过统计，每分钟每个出入口有约20人进入商场、22人走出商场，提袋率达到54.88%；较高的进出人流及提袋率，反应了TSECO较好的经营情况，并在虎门形成了一定的市场扩张力。,备注：以上为调研资料，仅供参考。,兴裕富民日夜商场,位于虎门开发新区，周边人气较淡，与项目相隔较近；现状：酒吧街有四间在营业，其他空置，经营情况2家较好、2家较差；味道食街以低档大排档为主，12间空置，经营情况较差；服装商场档次较低、形象差，晚上经营情况较好。,备注：以上为调研资料，仅供参考。,兴裕富民日夜商场业态布局图,名门盛宴,新住宅裙楼商业，环境、形象较好，停车位、电梯等配套设施充足；位于开发新区，周边人气环境较淡，市场培育期较长，导致商场空置率高，但发展潜力较好。,备注：以上为调研资料，仅供参考。,电器卖场类,虎门有4家大型电器卖场，主要沿虎门大道分布。时尚电器是东莞本土品牌，经营时间长，市场影响力大；国美电器、苏宁电器均看好虎门市场，计划再开分店。,备注：以上为调研资料，仅供参考。,虎门街区商业分析,虎门大道和太沙路是虎门的主要商业街，商业发展成熟、氛围浓厚，集中了众多品牌零售商家。,项目周边主要商业街，以餐饮业态为主。,长德-花园路商家列表1,备注：以上为调研资料，仅供参考。,长德-花园路商家列表2,备注：以上为调研资料，仅供参考。,长德-新园路商家业态分析,个数比例：餐饮、服务配套、茶/酒庄位列前三；面积比例：餐饮、休闲娱乐、美容美发位列前三；餐饮是项目周边最主要的业态，个数/面积占比约50%，多为低档小商家，通宵经营，大排档为主，生意较好，晚上人流较大；租金：80150元/月。,备注：以上为调研资料，仅供参考。,虎门大道商家业态分析,虎门最旺的商业街，经营情况较好，业态齐全；服饰鞋帽、餐饮、服务配套所占比例较高，餐饮、休闲娱乐业态占到26.1%；主要品牌商家：国美、千色店、上岛咖啡、元通回转寿司、忠记川菜食府、中域电讯、音乐龙KTV、鱼美人减肥中心、NIKE等；租金：200280元/月。,备注：以上为调研资料，仅供参考。,太沙路商家业态分析,服务配套、餐饮、数码通讯占比较大，众多中高档大型餐饮在此开店，且经营情况较好；数码通讯在太沙路集中布点，中域电讯、大地通讯均开设有23家店；品牌商家：屈臣氏、耐克、KAPPA、中域电讯、大地通讯、东城食府、今一靓汤、六千馆等；租金：150220元/月。,备注：以上为调研资料，仅供参考。,中心区品牌餐饮商家列表1,备注：以上为调研资料，仅供参考。,中心区品牌餐饮商家列表2,备注：以上为调研资料，仅供参考。,中心区餐饮业分析,区位分布：主要集中在虎门大道和太沙路，分别占比30%以上，项目周边的连升路、金龙路、长德路也有较强的餐饮氛围；主要菜系：各菜系比例较平均，反应虎门消费者喜欢尝试各类风味美食，不拘一格；经营情况：普遍较好。如上岛咖啡、今一靓汤等餐饮均开有2家以上分店，也反映出虎门餐饮消费力较强。,备注：以上为调研资料，仅供参考。,项目周边餐饮业分析,区位分布：项目南侧长德路及连升南路；经营档次：中低档；存在形态：大排档、农民房裙楼小店；经营情况：大排档通宵经营，晚上生意火爆，明苑裙楼品牌餐饮经营较好；发展趋势：项目处于规划中的CBD，周边有5星级酒店、高尚住宅区楼盘，未来对中高端餐饮有较大需求。,项目周边餐饮氛围浓厚，可规划形象好的中高档餐饮与现有餐饮互补，提高商圈餐饮的辐射力，满足片区各消费群体需求。,备注：以上为调研资料，仅供参考。,休闲娱乐商家列表,备注：以上为调研资料，仅供参考。,休闲娱乐业分析,虎门休闲娱乐业发展较成熟，酒吧、KTV、桑拿足浴、美容SPA、健身等；项目周边有虎门酒吧街（house bar、holidi、壹歌bar、百分百）、亮典5家酒吧，人均消费80元左右，经营情况较好。,项目可引进一定比例休闲娱乐，丰富项目业态。,备注：以上为调研资料，仅供参考。,零售商业分析总结,本项目需结合市场现状及发展趋势，寻求市场空白和机会点，以特色化、差异化定位顺利推出市场。,零售商业分析总结,国际品牌超市、中高端百货存在市场空白,片区餐饮、休闲娱乐业态急需升级换代,家电家居未来需求量大,沃尔玛、吉之岛等国际品牌大超市正在拓展虎门市场，本项目应把握机会加以引进，迅速提升市场认知度；百货业态主要集中在批发兼零售商场，以中低档为主，中高端百货存在市场空白，本项目应抓住市场需求，迅速抢占市场。,片区已形成较强的餐饮、休闲娱乐市场，但档次低、形象差，已不能满足未来的发 展需求，亟需升级换代，本项目可规划形象较好的品牌店与已有市场互补，增强片 区餐饮休闲娱乐的辐射力度。,中心南片区规划有约200万建面的高尚居住区，新房入住，家电家居将会出现大 量的市场需求。,服装商业区,布料商业区,商贸城商业区,CBD中心商业区,虎门商业发展趋势分析,本项目,分析总结,虎门商业概况虎门是服装之都，商业市场以服装批发市场为主，形成了两大商圈服装商业区、布料商业区。大型零售类商场较少，以超市等配套为主。,区域商业分析专业/批发市场：随着富民商贸城的建成，市场趋于饱和，本项目不适合此定位方向；零售商业市场：大型商场较少，缺少业态齐全的一站式购物中心，受批发市场竞争，百货类发展有难度。,发展趋势虎门零售商业中心将逐渐向CBD商圈转移，本项目发展潜力看好。,1.3在售项目调研概况,我司对虎门及周边镇共计10个在售物业进行了实地调研，其中虎门5个，厚街4个，长安1个。,虎门镇在售商业调研,商业类物业：暂未推出的虎门地标和虎门1号距项目近，计划引进大型主力店，是本项目主要竞争对手。,备注：以上为调研资料，仅供参考。,虎门地标商业,南地块,北地块,备注：以上为调研资料，仅供参考。,富民国际商贸城,国际商贸城规划图,备注：以上为调研资料，仅供参考。,销售45年使用权，凭借富民在虎门的市场知名度，销售价格高于普通的使用权商铺。,富民创丰商务大厦1F,丰泰东海山庄,社区配套商业，位置较偏，周边人口少，自身商业规模小，辐射范围有限；销售情况较差，销售率不足55%，售价受地段限制不到2万/。,备注：以上为调研资料，仅供参考。,周边镇在售商业调研,周边镇中厚街在售商业物业较多，其中鼎盛时代广场与项目区位环境类似，可比性较强。,备注：以上为调研资料，仅供参考。,厚街鼎盛商业街,铺面划分单铺面积过大，进深过长（17.5m进深为主），销售情况一般。,卖点TESCO的市场号召力,备注：以上为调研资料，仅供参考。,厚街富民商业街,卖点富民集团的市场影响力,备注：以上为调研资料，仅供参考。,厚街富民商业街,在售公寓调研,市场在售的公寓较少，虎门镇主要分布在新的行政文化中心区，与项目距离近，参考意义较大；国际布料交易中心的酒店式公寓与项目在定位、周边环境上差异明显，借鉴作用不大；其他镇仅厚街镇有推出公寓物业，区位环境与项目类似，可比性较强。,备注：以上为调研资料，仅供参考。,虎门地标公寓,推广语城市尖峰国际生活特区,样板房,公寓/裙楼商业,备注：以上为调研资料，仅供参考。,虎门地标户型,58-65一房户型层高3.8m，一房可变2房/3房,厚街颐和居,单身公寓户型图,5、6、7幢8户/层，06/07号房是单身公寓户型,备注：以上为调研资料，仅供参考。,在售项目总结,虎门及周边镇在售的公寓类物业较少，仅虎门地标、颐和居、国际布料交易中心三个，其中后者为酒店式公寓，对项目参考意义不大。销售价格：5500元/左右。,商业,类型：9个商业物业6个销售产权，3个销售30-45年使用权。售价：产权街铺：受地段影响较大，中心区约3万元/以上，周边区2万元/以下；无产权街铺：均价在2万元/以下，因富民集团在虎门市场具有较强影响力，富民商贸城无产权商铺售价高于平均水平。,公寓,1.4市场分析总结,宏观背景,虎门经济实力强，居民具有较高的消费潜力；虎门规划利于项目的发展。,区域商业,重点发展服装等批发专业市场，零售业发展较落后，本项目不适合批发类专业市场的定位方向。,在售项目,市场在售项目不多，同类可比项目少。虎门地标、虎门1号规划有大型商场，是项目未来的主要竞争对手。,二、项目分析,项目区位分析,本项目位于虎门镇新规划的行政管理中心区，区位优势明显。,优势：区域规划层次分明；基础设施完善，交通便利；市场认知度较高；房地产热点区，未来潜力大；劣势：商业氛围较淡，非传统的商业区；短期内人流量较小。,项目四至分析,北面是虎门行政办公区，未来规划为商务区。,西面是金洲北纺市场，展示面受遮挡，给项目的环境和形象带来负面影响。,南面是旧住宅区，临街裙楼有一条低档餐饮街，已形成一定的商业氛围，晚上人气较旺。,东面是空地和临时的汽车站，未来规划为虎门新的行政文化中心。,项目四至视野开阔，有多个空置地块尚处于规划阶段，目前人气较淡。,项目展示面分析,展示面A：临街长约250m，连升中路是虎门南北走向的重要交通干道，对面侧是虎门汽车站和虎门公园，对车和对人的展示性都较强；展示面B：临街长约220m，是项目四至商业氛围最浓的一侧，展示性较好；展示面C：对外展示受到金洲北纺综合市场的遮挡，比较封闭；展示面D：临街长约220m，教育路路面较窄，展示性一般。,项目项目地块三面临路，且临街长均达到200米以上，对外昭示性强。展示效果：AB DC,项目交通分析,项目位于虎门新的行政中心区，周边交通设施完善，可达性强；项目东侧临虎门的南北交通干道连升路，并与虎门东西交通干道虎门大道相连，周边还有长德路、教育路、培英路等，交通非常便利；项目附近区域公共交通工具较少。,项目人车流分析,数据来源：美格行项目小组实地调查,人车流统计地点,项目人车流分析,目前人车流：长德路连升路教育路，但按照未来的发展规划及趋势，连升路将成为本项目人车流最大的一侧。,1,2,3,项目地块商业价值判断：,连升中路 长德路 教育路连升中路与其它两路路口交汇处商业价值最高。,连升中路,教育路,长德路,2.2项目地块商业价值判断,本项目,数据来源：虎门之窗政府网及实地调研,目前，本项目1.5公里核心商圈范围内已有人口约13.3万，主要集中分布在图示的虎门镇中心北片区。,2.3项目核心商圈人口分析,现有居住人口,2.3项目核心商圈人口分析,规划区居住用地共104.27公顷，总建筑面积为227.40万平方米，按户均建筑面积120，户均人口3.2人，新增居住人口为6.06万人。未来，本项目南片区将新增约6万居住人口，主要分布在项目1.5公里核心商圈范围以内。,虎门镇中心南片区控制性详细规划图,南片区新增人口,已住人口+未来新增人口，未来本项目1.5公里核心商圈内，预计有19万左右的消费人口基数，囊括了虎门中高层次消费群体，具备一定的消费支撑。,1.5公里,项目周边业态以餐饮为主，经营情况普遍较好，已形成较强的餐饮氛围，目的性消费将带来大量客流。未来周边虎门地标、虎门1号规划有大型商业，是项目将来的主要竞争对手。,2.4周边商业环境分析,备注：以上为调研资料，仅供参考。,优势,地理位置好、交通便利、具备较好景观资源；CBD规划给项目带来的政策优势；商业发展具备一定的人口消费支撑；地块紧邻主干道，临街展示面长，展示效果好。,劣势,机会,威胁,片区发展处于起步阶段，商业氛围浅薄。,政府对中心片区的高起点规划，为本项目带来发展机遇；当地零售市场发展滞后，尚无一站式购物中心。,虎门地标、虎门1号等片区内项目威胁；其他区域项目潜在威胁。,项目SWOT分析,2.5项目SWOT分析,2.6项目分析总结,项目四至开阔、展示性好、交通便利、车流量大，具备较好的商业开发条件；周边区域尚处开发阶段，人气较淡、人流量小，市场培育期需要35年；周边商业以餐饮、休闲娱乐为主，已形成一定市场规模及影响力，给项目带来一定发展机会。,市调总结,定位方向,专业/批发市场特点及本项目属性，确定了项目的零售方向。,档次定位,寻求中高档品牌连锁经营，在档次定位上与批发市场差异化，避开直接的竞争。,项目自身条件优越，具备打造成区域型商业中心的客观条件。,项目分析,业态定位,零售类,中高档,一站式购物中心,通过对虎门零售市场及周边商业研究，本项目打造成业态齐全、环境舒适的的新型一站式购物中心。,中高档为主，业态齐全、环境舒适的，区域型一站式购物中心,区域型,THE END！THANK YOU！,谢 谢！,地 址：深圳市福田区深南大道大庆大厦25楼D/E电 话：0755-82984478 82984578 传 真：82984300 邮 编：518048 网 址：,