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注册物业管理师培训课程物业经营管理,物业经营管理,房地产投资部分,房地产经营管理部分,房地产市场和市场分析房地产投资及其区位选择房地产投资分析技术收益性物业价值评估,物业经营管理概述租赁管理成本管理合同及风险管理财务管理与绩效评价写字楼物业经营管理零售商业物业经营管理物业经营管理的未来发展,五大管理,内容框架,第一章 物业经营管理概述,物业经营管理的概念,物业经营管理的层次与工作内容,内容,第一节 物业经营管理的概念,物业经营管理的内涵,物业经营管理服务的目标,内容,物业经营管理活动的管理对象,物业经营管理企业,一、物业经营管理内涵,内容,性质,对象,内涵,技术、手段、模式,二、物业经营管理活动的管理对象写字楼零售商业物业出租型别墅或公寓工业物业酒店和休闲娱乐设施,（一）写字楼1、等级及其相应标准甲级写字楼乙级写字楼丙级写字楼2、划分依据12个因素,（二）零售商业物业1、分类依据建筑规模经营商品的特点商业辐射区域的范围2、类型及其相应标准区域购物中心市级购物中心地区购物商场居住区商场邻里服务性商店特色商店,（三）出租型别墅或公寓1、别墅2、公寓,（四）工业物业,（五）酒店和休闲娱乐设施 酒店与休闲娱乐设施在软硬件设置和运营管理模式各有特色。具体差别表现在：服务对象不同地理位置不同服务内容不同建筑设计和装潢风格不同,三、物业经营管理服务的目标业主角度经济寿命 净收益最大化 保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力,四、物业经营管理企业（一）物业管理企业的性质1、服务性单位2、经营性企业组织（二）三种类型1、管理型物业管理企业2、专业型物业管理企业3、综合型物业管理企业（三）三个层次1、公司管理2、现场管理3、现场作业,第二节 物业经营管理的层次与工作内容,物业经营管理中的战略性工作,物业经营管理的层次,内容,物业经营管理不同层次之间的关系,物业经营管理的常规工作,一、物业经营管理的层次1、物业管理和设施管理以运行管理为主2、房地产资产管理3、房地产组合投资管理,以策略性管理为主,二、物业经营管理不同层次之间的关系及职责物业管理和设施管理现场操作层面资产管理组合投资,三、物业经营管理中的战略性工作,确定战略,确定标准,构建信息基础,决策分析,进行资产组合,四、物业经营管理的常规工作（一）概述（二）现金流和成本管理1、支出的分配2、费用和成本3、租金4、服务费（三）日常维修和维护（四）未来维修和维护（五）设施设备管理（六）物业保险管理,第二章 房地产投资及其区位选择,内容,房地产投资房地产投资的风险房地产投资区位的选择,第一节 房地产投资,内容,房地产投资的概念房地产投资的形式房地产投资的特性房地产投资的利弊,一、房地产投资的概念资本收益或增值目的：财富最大化,二、房地产投资的形式（一）房地产直接投资1、房地产开发投资2、房地产置业投资（二）房地产间接投资1、房地产企业股票和债券投资2、投资于房地产投资信托基金3、购买住房抵押支持证券,三、房地产投资的特性1、位置固定性或不可移动性2、寿命周期长3、适应性4、各异性（独一无二性）5、政策影响性6、专业管理依赖性7、相互影响性,四、房地产投资的利弊（一）房地产投资之利1、相对较高的收益水平2、能够得到税收方面的好处抵税3、易于获得金融机构的支持房地产抵押4、能抵消通货膨胀的影响保值、增值5、提高投资者的资信等级,（二）房地产投资之弊1、流动性差2、投资数额巨大3、投资回收期较长4、需要专门的知识和经验,第二节 房地产投资的风险,内容,房地产投资风险的基本概念系统风险个别风险风险对房地产投资决策的影响,两种类型的风险,一、房地产投资风险的基本概念1、风险的含义投资有增加收益的潜力风险报酬投资面临着风险损失,2、风险与不确定性标准方差大风险大标准方差小风险小,3、风险分析的目的三点房地产投资风险的体现资金安全性期望收益可靠性投资项目流动性资产管理复杂性,二、系统风险1、通货膨胀风险/购买力风险2、市场供求风险3、周期风险4、变现风险5、利率风险6、政策风险7、政治风险8、或然损失风险,三、个别风险1、收益现金流风险2、未来经营费用风险3、资本价值风险4、比较风险5、时间风险6、持有期风险,预期和实际不一致,四、风险对房地产投资决策的影响根据项目风险大小确定相应的投资收益水平根据风险管理能力选择投资风向根据风险周期变化特点把握投资时机,第三节 房地产投资区位的选择,内容,区位的含义不同类型房地产投资对区位的特殊要求,一、区位的含义,地理位置狭义含义在城市经济活动中的位置在整体市场供求关系中的位置在未来城市发展建设中的位置,含义,广义含义,重点考察,二、不同类型房地产投资对区位的特殊要求（一）居住物业1、市政公用和公建配套设施完备的程度2、公共交通便捷程度3、环境因素4、居民人口与收入,（二）写字楼物业1、与其他商业设施接近的程度2、周围土地利用情况和环境3、易接近性,（三）零售商业物业1、零售商业物业投资区位选择依据辐射区域分析2、商业辐射区域分析内容可能的顾客流量消费者行为消费者喜好和偏好购买能力3、商业辐射区域的构成主要区域60-75%次要区域15-20%边界区域5-15%,（四）工业物业,第五章 房地产市场与市场分析,内容,房地产市场概述房地产市场的供求关系房地产市场结构与市场指标房地产市场的特性与功能房地产市场分析物业经营管理计划,第一节 房地产市场概述,内容,房地产市场的概念房地产市场的运行环境推动房地产市场转变的社会经济力量,房地产市场,价格,主体,客体,资金,运行机制,运行环境,技术环境,资源环境,国际环境,房地产法律制度环境,经济环境,政治环境,社会环境,金融环境,推动房地产市场转变的社会经济力量（一）社会经济因素1、社会因素2、经济因素3、政策因素（二）社会经济力量1、金融业的发展2、信息、通信技术水平的提高3、生产和工作方式的转变4、人文环境的变化5、自然环境的变化6、政治制度的变迁,内容,房地产市场的需求房地产市场的供给房地产市场的机制,第二节 房地产市场的供求关系,一、房地产市场的需求1、收入的变化2、其他商品的价格变化3、对未来的预期4、政府政策的变化,Q,P,Q1,D,D1,二、房地产市场的供给1、房地产开发成本2、政府政策的变化3、对未来的预期,Q,P,Q1,S,S1,三、房地产市场的机制,P,Q,E,S,D,D1,E1,内容,房地产市场结构房地产市场细分房地产市场指标,第三节 房地产市场结构与市场指标,一、房地产市场结构1、总量结构2、区域结构3、产品结构4、供求结构5、投资结构,二、房地产市场细分1、按地域细分主要划分方式2、按房地产用途细分3、按存量增量细分4、按交易形式细分5、按目标市场细分,三、房地产市场指标（一）供给指标1、存量2、新竣工量3、灭失量4、空置量5、空置率6、可供租售量7、房屋施工面积8、房屋新开工面积9、平均建设周期10、竣工房屋价值,（二）需求指标1、国内生产总值2、人口数3、城市家庭人口4、就业人员数量5、就业分布6、城市家庭可支配收入7、城镇登记失业率8、城市家庭总支出9、房屋空间使用数量10、商品零售价格指数11、城市居民消费价格指数,（三）市场交易指标1、销售量2、出租量3、吸纳量4、吸纳率5、吸纳周期6、预售面积7、房地产价格指数8、房地产价格9、房地产租金,内容,房地产市场的特性房地产市场的功能房地产市场的政府干预,第四节 房地产市场的特性与功能,一、房地产市场的特性（一）市场供给的特点（二）市场需求的特点（三）市场交易的特点（四）市场价格的特点,二、房地产市场的功能1、配置存量房地产资源和利益2、显示房地产市场需求变化3、指导供给以适应需求的变化4、指导政府制定科学的土地供给计划5、引导需求适应供给条件的变化,三、房地产市场的政府干预（一）目标1、实现房地产市场持续健康发展2、使存量房地产资源得到最有效的使用3、保证为各类生产生活需要提供适当的入住空间4、引导新建项目的位置选择5、满足特殊群体的需要,（二）手段1、土地供应政策2、金融政策3、住房政策4、城市规划5、地价政策6、税收政策7、租金和价格控制,内容,房地产市场分析的概念房地产市场分析的作用房地产市场区域的确定房地产市场分析的内容,第五节 房地产市场分析,概念,二、作用1、开发商2、置业投资者3、金融机构4、设计人员5、营销经理6、地方政府7、租户和使用者8、物业管理者,三、市场区域的确定1、影响市场区域形状和大小的关键因素2、物业类型和市场分析目的对确定市场区域的影响,宏观因素分析市场供求分析相关因素分析,四、房地产市场分析的内容,供给分析需求分析竞争分析市场占有率分析,内容,房地产经营管理计划的概念编制物业经营管理计划的基础工作构造物业管理方案物业管理计划中的预算技术,第六节 物业经营管理计划,一、物业经营管理计划的概念1、制定物业管理计划的基本原则2、物业经营管理计划的用途3、物业管理计划的表现形式年度计划战术层次中短期计划介于战术与策略层次长期计划策略层次,二、编制物业经营管理计划的基础工作1、区域宏观环境分析2、房地产市场分析3、邻里分析4、物业现状分析5、业主目标,三、构造物业管理方案（一）可能性1、更新及现代化2、改变建筑物的用途（二）物业管理计划的主要内容1、建筑物管理计划2、租赁计划3、财务收支计划4、物业运行绩效评估及与业主沟通计划,四、物业管理计划中的预算技术1、年度运营预算2、资本支出预算3、长期预算,第六章 租赁管理,内容,物业租赁概述租赁管理与租赁方案房屋租赁合同租户关系管理,内容,物业租赁概念及其特征租赁管理的分类物业租赁管理模式房屋租赁的行政管理,第一节 物业租赁概述,一、物业租赁概念主体：出租人/承租人出租人必须是房屋所有权人出租人将房屋出租给承租人使用，包括三种情况。,二、房屋租赁特征1、房屋租赁不转移房屋的所有权2、房屋租赁的标的是作为特定物的房屋3、房屋租赁关系是一种经济要式契约关系4、房屋租赁关系不因所有权的转移而中止5、租赁双方都必须是符合法律规定的责任人,三、物业租赁的分类1、按房屋所有权的性质划分2、按房屋租赁期限划分3、按物业租金的内涵划分4、其他划分方式,四、物业租赁管理模式（一）包租转租模式（二）出租代理模式（三）委托管理模式,1、具体做法2、双方责任及利弊,五、房屋租赁的行政管理1、一般程序申请审查领证2、房屋租赁的条件3、违法行为及处罚,内容,租赁管理的概念与内容租赁方案与策略租户选择租金确定与调整租约谈判与签约管理租赁管理中的市场营销,第二节 租赁管理与租赁方案,一、租赁管理的内容租约签订前租约执行过程中租约期满时,二、租赁方案与策略1、确定可出租面积和租赁方式2、编制租赁经营预算3、定位目标市场4、确定租金方案5、明确吸引租户的策略,三、租户选择（准则）潜在租户所经营业务的类型及其声誉财务稳定性和长期盈利的能力所需的面积大小及空间组合需要提供的特殊物业管理服务,四、租金确定与调整1、租金的计算单位和所包含的内容2、基础租金与附加租金3、租金的调整,五、租约谈判与签约管理,六、租赁管理中的市场营销市场推广的四个方面:1、价格优势2、物业本身的素质3、良好的声誉4、经济实用,内容,房屋租赁合同的概念房屋租赁合同的法律特征房屋租赁合同的基本条款,第三节 房屋租赁合同,一、房屋租赁合同的概念,债权合同,二、房屋租赁合同的特征1、双务合同2、有偿合同3、诺成合同4、要式合同5、继续性合同时间,三、房屋租赁合同的基本条款1、当事人姓名或者名称及住所2、房屋坐落、面积、装修及设施状况3、租赁用途4、租赁期限5、租金及支付方式6、房屋的修缮责任住宅非住宅,7、转租的约定8、变更和解除合同的条件自然终止人为终止9、租赁双方的权利和义务10、当事人约定的其他条款税收与保险费的分担改建的规定保证金,内容,客户关系管理理论简介租赁管理中的租户关系管理,第四节 租户关系管理,一、租户关系管理的含义,供应商,客户,策略,二、对企业的作用1、能够整合客户、企业和员工资源，优化业务流程2、能够提高企业、员工对客户的响应、反馈速度和应变能力3、能够提高企业销售收入4、能够改善企业服务、提高客户满意度,三、本质1、是一种管理理念而非管理软件CRM管理思想核心CRM软件信息平台2、是营销管理的创新,四、租赁管理中的租户关系管理（一）租赁管理中实施CRM是市场化的要求（二）在租赁管理中实施CRM涉及到的工作1、建立详细的租户档案2、租赁期内的服务3、租金缴交的管理4、数据统计与分析5、个性化服务,第七章 成本管理,内容,物业管理中的成本及其分类成本估算方法成本预算成本控制,内容,物业管理中的成本物业管理中的分类,第一节 物业管理中的成本及其分类,一、物业管理成本的含义,生产费用,管理成本,经营管理费用,营业成本,二、物业管理成本的构成（一）营业成本1、直接人工费2、直接材料费3、间接费用（二）期间费用或经营管理费用1、管理费用2、财务费用（三）划清营业成本与期间费用的界线,三、物业管理成本的分类1、按照经济性质分类2、按照经济用途分类,3、按照与业务量的关系划分固定成本变动成本半固定或半变动成本,4、按照计算依据不同划分目标成本定额成本计划成本实际成本,5、按照与决策的关系划分边际成本差异成本机会成本估计成本沉没成本可缓成本可免成本附加价值成本,内容,成本估算的目的主要成本项目的估算方法成本估算结果汇总,第二节 成本估算方法,一、成本估算的目的 1、包干制的构成物业管理服务成本法定税费利润2、酬金制的构成物业管理服务支出酬金,二、主要成本项目的估算方法1、人工费的估算2、办公费估算3、共用部位与共用设施设备的日常运行和维护费估算4、保安费估算5、清洁卫生费估算6、绿化养护费估算7、固定资产折旧费估算8、保险费估算9、专项维修资金,三、成本估算结果汇总,计算公式：P=Fi/S,内容,成本预算的意义与要求成本预算的编制方法成本预算的编制程序,第三节 成本预算,一、成本预算的含义,二、成本预算的基本要求1、成本预算必须同其他预算相协调2、成本预算要以各项定额为基础3、成本预算应有相应的技术经济措施保证4、成本预算要全面权衡，提高资金使用效益5、成本预算既要符合实际，又要适当留有余地,三、成本预算的编制方法1、固定预算2、弹性预算3、零基预算4、滚动预算和概率预算,四、成本预算的编制程序（一）编制方式二下一上式（二）编制程序（三）不同成本的预算编制营业成本预算以收入预算为基础管理费用预算零基预算财务费用预算预算值为零,内容,成本控制的含义与分类成本控制的原则与程序成本控制的组织体系成本的日常管理,第四节 成本控制,一、成本控制的含义对目标成本本身的控制对目标成本完成的控制和过程的监督在过程控制基础上，着眼于未来，为今后成本的降低指明方向。广义,狭义,二、成本控制的分类1、按控制的时间特征分类事先控制设计阶段事中控制执行阶段事后控制考核阶段2、按控制的机制分类前馈性控制防护性控制反馈性控制,三、成本控制的原则1、全面控制原则2、讲求经济效益原则3、责权利相结合原则4、例外管理原则重要性特殊性一贯性,四、成本控制的程序确定 执行 分析 纠正 考核,五、成本控制的组织体系成本中心控制营业成本为主费用中心控制运营费用为主综合性定量指标物业增值率,六、成本的日常管理1、利用物业管理周期理论进行成本控制2、严格实施预算的凭证控制费用手册3、建立健全费用开支与报销审批制度 审核原始凭证,第八章 合同与风险管理,内容,物业管理中的主要合同类型物业服务合同招投标阶段的合同管理风险管理理论保险与物业保险,合同,风险管理,内容,合同的概念物业管理活动中主要的合同类型物业管理合同的构成要素,第一节 物业管理中的主要合同类型,一、合同的概念,二、物业管理活动中主要的合同类型1、物业建设单位在开发过程中所订立的合同2、前期物业服务合同与物业服务合同3、业主所签订的与物业管理活动有关的合同4、物业管理企业与专营公司订立的有关物业管理活动的专项服务合同,三、物业管理合同的构成要素,内容,物业服务合同的类型物业服务合同的特征物业服务合同的主要内容物业服务合同签订要点,第二节 物业服务合同,一、物业服务合同的类型1、前期物业服务合同2、物业服务合同,二、物业服务合同的特征1、物业服务合同的订立以当事人相互信任为前提2、有偿的3、双务合同、诺成性合同4、劳务合同,三、主要内容1、物业基本情况2、委托服务事项3、双方权利义务4、物业服务要求和标准5、物业服务费用和维修费用6、专项维修基金的管理和使用7、物业管理用房8、物业经营费用9、委托服务期限10、违约责任,四、签订要点1、宜细不宜粗原则2、不应有无偿无限期的承诺3、实事求是、留有余地4、明确界定违约责任与处理方式,内容,物业管理招投标概述物业管理招标物业管理投标物业管理企业投标的关键事项,第三节 招投标阶段的合同管理,一、内涵,二、原则三公一合理,三、特点早期介入阶段性,四、招标的方式1、公开招标2、邀请招标3、议标,五、编制与标底确定1、要与本物业的档次相协调2、要反映业主、使用人的经济承受能力和消费意向3、要以招标文件中的管理目标为依据4、此外，还要严格遵循国家及地方政府颁布的有关规定，同时也要注意与物业管理市场的行情相协调,六、投标的程序,七、投标书的编制,八、投标的关键事项1、决定参与投标的关键因素2、投标过程中六项关键环节3、不同阶段的主要工作安排,内容,风险理论风险管理理论,第四节 风险管理理论,一、风险的含义,二、风险的特征负面性不确定性可测性,三、风险的类型纯粹风险与投机风险财产风险、责任风险与人身风险自然风险、社会风险、政治风险、经济风险和技术风险基本风险和特殊风险,四、风险的成本1、防范、分散或转移风险的费用2、风险所带来的损失及处理费用3、风险的社会成本宏观角度,微观角度,五、风险管理的含义,六、风险管理的步骤1、风险识别2、风险评估3、风险控制回避自担或保留预防与抑制事前和事中转移保险和合同4、风险调整,内容,保险的概念保险合同概述物业保险的目的物业保险的主要险种物业管理中的投保决策,第五节 保险与物业保险,一、保险的含义,二、保险的特征,三、保险的原则1、诚信原则首要原则2、可保利益的原则3、近因原则最直接因果关系4、比例分摊原则,四、保险合同的含义,五、保险合同的特征1、要式合同2、附合合同/格式合同3、有偿合同4、射幸合同,六、保险合同的主体1、当事人保险人投保人被保险人2、关系人受益人保险代理人保险经纪人,七、保险合同主要当事人的义务1、投保人的义务如实告知义务危险增加通知义务出险通知义务防灾减损的义务及时交付保费的义务,2、保险人的义务赔偿义务,八、保险合同的一般内容,九、保险单,十、索赔概念,十一、索赔程序,十二、物业保险的目的1、分散意外损失2、利于善后工作,十三、物业保险的主要险种（一）财产保险1、火灾保险2、物业火险的投保范围3、物业综合险,（二）雇主责任保险1、责任范围2、除外责任3、赔偿额度4、保险费的计算5、扩展责任,（三）公众责任保险1、保险责任2、除外责任3、保险费率及保险费的计算4、赔偿限额与免赔额,十四、物业管理中的投保决策过程详细调查确定所需的保险保险金额和保险费的确定选择保险公司分析保单条款,第十章 写字楼物业经营管理,内容,写字楼及写字楼物业管理写字楼租赁管理写字楼安全与风险管理写字楼物业管理企业的选择与评价,内容,写字楼物业的特点影响写字楼分类的因素写字楼物业管理的目标写字楼物业管理的工作模式写字楼物业管理的内容写字楼管理中的策略,第一节 写字楼及写字楼物业管理,一、写字楼物业的特点1、所处区位好、规模大2、多为现代化的高层建筑3、功能齐全、配套设施完善4、多由专业物业管理企业管理5、保持产权的完整性是写字楼物业保值增值的关键,二、影响写字楼分类的因素1、分类（1）按照写字楼的使用方式不同，分为：自用型写字楼租售型写字楼（2）按照写字楼物业所具备的功能差异，分为：单纯型写字楼商住型写字楼综合型写字楼,2、因素位置交通方便性声望或形象建筑形式大堂电梯走廊写字楼室内空间布置为租户提供的服务建筑设备系统物业管理水平租户类型,三、写字楼物业管理的目标（一）宏观目标社会效益（二）常规目标1、经营目标收益部分使用率最大化2、管理目标物业资产保值率和升值率最大化3、服务目标物业所有人与使用人满意率最大化（三）微观目标各部门岗位目标,四、写字楼物业管理的工作模式,五、写字楼物业管理的内容1、写字楼物业市场营销2、制定租金收取办法3、协调与业主和租户的关系4、组织和控制,六、写字楼管理中的策略1、分阶段提供物业管理服务，清楚界定服务范围2、确保提供合同服务，适时提供超值服务3、合理保证非收益部分的使用需要共用空间的合理配置管理服务空间的合理配置设备空间的合理配置,内容,写字楼的租户选择写字楼租金的确定与调整写字楼的租约制定,第二节 写字楼租赁管理,一、写字楼的租户选择1、租户的商业信誉和财务状况2、所需面积的大小15-20平方米/人可能面积的组合寻租者经营业务的性质寻租者将来扩展办公室面积的计划3、需要提供的物业管理服务,二、写字楼租金的确定与调整1、计算可出租或可使用面积2、基础租金与市场租金3、出租单元的面积规划和室内装修4、租金的调整,三、写字楼的租约制定1、租赁合约中的标准条款2、折让优惠和租户权利的授予,内容,写字楼安全管理写字楼风险管理写字楼的物业保险,第三节 写字楼安全管理与风险管理,一、写字楼安全管理（一）工程安全安全首要问题（二）消防安全（三）治安安全（四）应急预案,二、写字楼风险管理1、写字楼物业风险的特点全员性全期性动态性,2、写字楼物业管理风险的种类工程隐患风险设备运行风险消防防范风险保安防范风险自然灾害风险非人为原因,人为原因,3、应对策略风险回避风险转移风险减轻风险承担风险分担应急措施,三、写字楼的物业保险1、投保范围2、投保特点,内容,物业管理企业的选择标准物业管理工作的评价写字楼物业经营管理的绩效评价,第四节 写字楼物业管理企业的选择与评价,一、选择标准1、能否令业主满意2、专业服务的水平3、向业主提供信息的能力4、管理计划,二、物业管理工作的评价1、与租户有良好的沟通2、及时收取租金3、及时处理租户的投诉4、达到了出租率目标5、物业维修状况良好6、经营费用没突破事先的预算7、及时提供有关物业报告8、为业主的利益主动提出建议9、对业主的批评或建议反应迅速,三、写字楼物业经营管理的绩效评价1、服务满意度感性服务快慢/冷热/好坏理性服务全缺/有无/明暗2、物业经济指标租赁经营方面的指标物业管理服务方面的指标3、物业品牌化,内容,零售商业物业及其分类零售商业物业经营管理中的经济学原理零售商业物业的租赁管理零售商业物业的现场管理风险与安全管理,第十一章 零售商业物业经营管理,内容,零售商业物业简介零售商业物业的发展简史零售商业物业经营管理的内容零售商业物业经营管理的类型,第一节 零售商业物业及其分类,一、零售商业物业简介二、发展简史,三、零售商业物业经营管理的内容1、招商及承租户组合2、零售技术3、物业维护4、营销5、保险及风险管理6、财务管理,四、零售商业物业经营管理的类型1、策略与运行管理2、现场管理按管理组织形式不同分类按专业和分包形式的不同进行分类,内容,选址与规划经营与运作,第二节 零售商业物业经营管理中的经济学原理,一、选址和规划1、市场容量2、进出交通3、地点显著4、规模大小5、内部设施因素,二、经营与运作1、中心地理论2、同类零售店聚集理论3、需求的外部效应理论4、理论应用租户组合应实现多样化引入主力店以带来大量客流空间安排实现相互促进效应,内容,租户选择租金确定与调整租约制定,第三节 零售商业物业的租赁管理,一、租户选择1、声誉2、财务能力3、租户组合与位置分配4、租户需要的服务,二、租金确定与调整1、基础租金2、百分比租金3、代收代缴费用和净租约4、租金的调整,三、租约制定1、关于每一独立承租单元的用途2、限制经营内容相似的租户3、限制租户在一定地域范围内重复设店4、营业时间5、公用面积的维护6、广告、标志和图形7、折让优惠8、其他条款,内容,策略与计划管理范围管理目标,第四节 零售商业物业的现场管理,一、策略与计划（一）现场管理策略1、经营策略树立品牌形象，参与市场竞争。中心与开发商建立密切联系，考虑长线战略联盟。必要的经济回报。2、管理策略管理模式管理承诺管理期限,一、策略与计划（二）现场管理计划1、机构设置2、费用测算3、特色服务内容4、工作流程5、规章制度,二、管理范围1、基本范围2、需要特别界定的区域,三、管理目标统一的店面管理统一的店面形象管理统一的员工管理统一的安全管理统一的承接租赁管理统一的物价质检管理,内容,零售商业物业管理的风险及其防护零售商业物业管理中的安全管理,第五节 风险与安全管理,一、风险种类1、管理模式风险2、产权与管理权相分离风险3、管理范围不确定风险4、垫款风险5、突发事件风险,二、风险防护1、建立风险防范机制预警制度2、把握重要环节,三、安全管理1、防火安全2、治安保卫3、劳动安全4、媒体风险防范,第十二章 物业经营管理的未来发展,内容,房地产组合投资管理大型企业物业资产管理设施管理不良物业资产管理可持续的物业管理新技术应用带来的变革,第一节 房地产组合投资管理一、房地产组合投资管理的概念三要素：管理者第一位管理对象管理方法,二、组合投资管理的内容和步骤（一）内容投资分析三个方面投资决策与运作两个方面投资绩效评估,二、组合投资管理的内容和步骤（二）步骤1、制定投资方针和政策2、投资分析3、构建投资组合4、投资组合的调整5、投资组合绩效评估,第二节 大型企业物业资产管理一、企业物业资产及其管理（一）企业物业资产建筑物在建工程土地租赁费用自然资源其他,一、企业物业资产及其管理（二）企业物业资产管理经营和管理过程知识规模经济使用和管理房地产及服务上的结盟稀有的专业技术知识的收集信息的机密性和可得到性正式和非正式网络风险共享行动和转变以竞争价格提供高质量服务战略规划、预期与创新,二、大型企业物业资产管理内容编制企业物业资产清单设定管理目标控制成本适时处置资产并获得收入进行多样化的物业投资结合企业主营业务选择物业占用形式建立合理的物业资产管理机构明确物业管理师的责任审慎选择物业资产管理顾问,三、企业物业资产管理信息系统,第三节 设施管理一、设施管理基本概念1、服务对象：人2、目标：提高办公室工作效率使建筑物保值增值,二、设施经理与设施管理的主要内容（一）设施经理非职业性工作职业性工作战略层次（二）设施管理,第四节 不良物业资产管理一、不良物业资产房地产不良贷款金融机构直接投资房地产形成的不良资产其他不良信贷资产中的房地产抵押物其他单位委托处置的房地产不良资产,二、原因及过程经济周期变化原始原因房地产虚假的泡沫繁荣推动器银行货币资金运动的中断根本原因,三、目标和原则（一）目标 我国处置不良物业资产的主要目标，是最大限度的出售不良物业资产，减少损失。（二）原则要始终围绕项目开展工作要先易后难、先大后小。要充分利用各种技术方法要广泛利用社会资源和市场力量，以“批发”为主。,四、不良物业资产管理1、评估（方法）市场法收益法成本法2、处置以资抵债将债权转为物权实施债转股将债权转为股权，通过阶段性持股后适时转让股权采取法律诉讼和减让清收的方式追偿债务重组公开出售,五、配套服务搭建直通车发挥房地产中介的梁桥租用创造良好的法律和政策环境,第五节 可持续的物业管理可持续发展要求下的物业管理1、控制空气质量，提高大气洁净度2、加强雨水、污水的排放、处理和再利用3、垃圾分类处理4、控制噪声5、建立生态绿化系统，美化住区环境6、注重采用新型建材饰材和自然能源7、提高物业管理的信息化水平,第六节 新技术应用带来的变革一、物业管理信息系统的含义事务处理软件,二、物业管理信息系统的特征功能覆盖物业管理的所有环节采用方便灵活的输入方法高效的查询与输出手段与其他软件有良好的兼容能力具有与外界交流信息的网络系统辅助管理人员的日常工作,三、物业管理系统的建立与应用建立以管理人员为中心的管理信息系统建立计算机使用制度对管理人员进行定期培训在应用中发展,四、智能化小区管理通信功能管理安全技术防范楼宇设备及家电控制信息服务康乐舒适功能社区服务功能,休 息,