长沙综合体项目调研报告(终稿 98页 .ppt

同致行（中国）长沙分公司市场研究部2010年4月,长沙综合体项目调研报告,策划纲领,长沙概况宏观市场调研典型案例调研区域市场调研竞争项目调研,策划纲领,长沙概况宏观市场调研典型案例调研区域市场调研竞争项目调研,长沙地理位置及城市地位,长沙据中华腹地，扼南北要冲，素有“荆豫唇齿，黔咽喉”之称，战略位置十分重要。又位于上海、广州、重庆、武汉四大全国性商贸中心聚辐的交错地带，东南西北四大城市的辐射作用可在长沙地区产生叠加效应。长沙市是湖南省省会，全省政治、经济、文化、科教、信息中心，作为房地产二线投资城市和“长株潭经济圈”的区域中心城市，未来发展潜力巨大。,行政区分及布局,长沙市下辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花五区，长沙、望城、宁乡三县和浏阳市。长沙总面积11819平方公里，其中市区面积556.33平方公里；东西长约230公里，南北宽约88公里。2020年主城区城市建设用地规模将达253平方公里。“十一五”期间，长沙主城区城市建设用地规模将以平均每年约8.3平方公里的速度扩张。,本项目,岳麓区,开福区,雨花区,芙蓉区,天心区,交通,城市建设为长沙市经济发展的龙头。十五期间，“六桥三环”、“八纵八 横”的路网格局基本形成，大规模推进城市基础设施和生态环境建设。,长沙市作为“中部崛起”中部六省“承东启西”的重要枢纽，加快城市交通建设将有助于提升长沙市整体城市竞争力，吸引更多外来房地产商来长投资，从而进一步加快房地产市场的发展。,建设现状,交通,城市轨道,长沙城市轨道交通远景线网由号线及其支线线，号线及其、，号线和号线共条线组成，总约172公里，形成网格加放射形状的网络系统。,到2015年，在城市东西和南北两条最重要的交通走廊上，轨道交通将成为主要客运方式；远景看，在主要交通发展轴上，轨道交通为骨干交通方式，与公共交通共同构成城市客运交通的主体。,多核化发展 从城市发展进程看，长沙正由单中心向多中心演变，多组团发展，城市外扩趋势明显，是城市向城市群发展的重要过渡：多核化发展,单核发展阶段,西文东市，拓南兴北,“东提南进、西拓北聚、长望融城、浏宁扩容”,城市结构：年以前，以五一商圈为核心，省 府、市府聚集，城市单核特 征明显；,十五期间，按照“尊重历史、面向未来”和“西文东市、拓南 兴北”的规划思路，以经营城市 的理念，通过五一大道的改造、市府、省府的搬迁等，拉开城市 扩张骨架；,十一五规划提出，“一带两区、三线四城”的发展战略；“一带”即将湘江风光带作为城市的品牌来打造；“两区”是以省府、市府为中心的两个新城 区，充分发挥其带动作用和辐射作用；“三线”是致 力于高速铁路、城际高速公路和城市轨道交通建设，积极推进长株潭一体化；“四城”指暮云、捞霞、高 星、含浦四大组团建设。,市府麓谷板块,麓南含浦板块,城北,中心板块,星沙板块,城南,东城,月湖,策划纲领,长沙概况宏观市场调研典型案例调研区域市场调竞争项目调研,2010年2月长沙经营性土地供求,宏观市场研究土地供求,2010年2月长沙经营性土地溢价率情况列表,2009年1-2010年2长沙经营性土地供应情况表,宏观市场研究政策,宏观市场研究经济指标,国内经济走势分析V 型强势反弹 终保八目标无忧图1-1-1：2009 中国GDP 同比增速走势曲线,宏观市场研究经济指标,面对08 全球经济下趋势，中国政府制定出台十大举措以及两4 万亿元投资的激经济方案。通过终的“消费、促内需”，09 GDP 增速呈“V”形强势反弹，前三季GDP 同比增速持续上扬，第三季接超8%；第四季增长强劲，预计增速将达10.8 个百分点；全GDP 增速实现“保八的预期目标已毫无悬。固定资产投资增速高位运 终大调整图1-1-2：2009 中国城镇固定资产投资同比增速走势曲线,宏观市场研究经济指标,09 年，城镇固定资产投资同比增速一直保持高位运行，前11 月月均增速在31%以上，全年月均增速接近30%；其中第二、三季度增速稳定，保持在33%左右。在国家4 万亿元经济刺激方案的作用下，固定资产投资作为主要的经济增长点，09 年GDP 增速的贡献值将近70%。消费增长缓慢 经济复苏根基不牢靠图1-1-3：2009 中国城镇固定资产投资同比增速走势曲线,宏观市场研究经济指标,全市各项主要经济指标在全省的占比进一步提升，在全省的核心增长极作用日益突出。GDP增速高于全省1.1个百分点；GDP总量占全省的29%，人均GDP高于全省平均水平36394元。全社会固定资产投资、社会消费品零售总额、一般预算收入和规模以上工业增加值占全省的比重分别为31.7%、31%、29.1%和26.8%。城镇居民人均可支配收入高于全省平均水平5154元；农民人均纯收入高于全省平均水平4522元。,全市城镇居民人均可支配收入突破两万元大关，达到20238元，同比增长13.1%，其中，工资性收入增长17.2%，经营净收入增长26.5%，财产性收入增长61.1%。农村居民人均可支配收入8986元，同比增长17.8%。其中，工资性收入增长20.9%，第一产业生产经营收入增长6.3%，第二、三产业生产经营收入增长25.3%，财产性收入增长29.4%，转移性收入增长35.2%。,宏观市场研究经济指标,2006年长沙住宅供应情况表,2006年商品住宅累计供销比为1.05：1（期间商品住宅批准预售面积：期间商品住宅销售面积）。分区情况是芙蓉区全年销售量大于供应量，市场供应明显吃紧，天心区供销比达到1.5：1，滞销现象明显。,目前长沙的商品房市场供应量整体增幅较大，销售量缓慢增长，导致今年以来商品房累计待售面积达61.21万，其中，商品住宅待售面积为31.18万；批准预售量主要集中在雨花、天心、岳麓三个区；批准预售同比增幅较大的是天心区、岳麓区。销售量绝对值最大的是雨花区，其次为岳麓区；销售量同比增幅前二位是岳麓区、开福区，住宅销售量同比增幅前二位是岳麓区和雨花区。这样的数据进一步正式了河西与城南的发展势头，区域的前景被市场最大化的利用，地产更是推波助澜，供需比的差距正说明了“机会与威胁”的对等原则。,2007年长沙住宅供应情况表,2007年全市商品房、住宅供应情况,2007年全市商品房、住宅销售情况,2007年长沙全市及各区供销对比,2007年商品房供销比为1.05：1，其中商品住宅供销比为0.95：1，供销已基本平衡。这表明虽然受去年宏观调控政策的影响，停止了一段时间的规划建设审批，导致了今年上半年商品房供应有所脱节，但随着今年下半年各楼盘的陆续上市，供求关系仍然在年内得到了明显改善。分区来看，开福区、天心区、雨花区商品房供销比大于1，市场供应相对放大；岳麓区、芙蓉区供销比小于1，市场供应相对趋紧。,全市商品房供给和销售同比保持同向增长，供应量在年末超过销售量，达到供销平衡。分区来看，岳麓区、芙蓉区今年以来商品房供销均表现欠佳，芙蓉区供应量仅增长11%，岳麓区供应量甚至为负增长；销售量虽同比有所增长，但增幅在全市五区中位置靠后。开福区今年以来商品房批准预售同比增幅最大，销售量增幅也居于全市第二位，是今年以来全市各区中房地产市场成长最快区域；天心区商品房销售面积同比增幅最大，去年以来的商品房存量得到良好消化；雨花区继续保持供销两旺，供给、销售所占比例继续在全市中保持首位。,2008 年长沙全市及各区商品房、住宅供应情况,2008 年长沙全市及各区商品房、住宅销售情况,2008 年长沙全市及各区供销对比,2008 年商品房供销比为 1.81：1，其中商品住宅供销比为 1.83：1，供销失衡情况明显。供销差距最大的是雨花区，供销比达 2.12：1；最小的是芙蓉区，供销基本平衡。,从批准预售数据来看，除芙蓉区外，其他各区商品房批准预售量均有不同程度的增长，增幅同比均超过 30%，特别是雨花区，商品房批准预售量同比增幅超过六成，其批准预售量仍居各区之首，约占总量的 38%；从销售情况来看，除开福区外，其他各区同比减幅百分比均超过两位数，特别是天心区、岳麓区、芙蓉区，同比减幅超过三成，雨花区销售比例依旧占据各区首位，约占全市商品房总销售量的 32%。,2008年长沙住宅供应情况表,从全来看，纯商品房、纯商品住供应双双告罄。长沙纯商品房供应达887.3万方，而销售却高达1097.8 万方。供应缺口高达210.5 万方；其中纯住计成交1018.15 万方，供应770.24 万方，供求缺口247.91 万方。从月供求比走势看，07 以来长沙经历两轮供应高潮。第一轮为07 9 月至081 月，月供求比处在1.5 水平；第二轮出现在08 4 月至08 11 月，期间月供求比最高达3.2，市场存迅速囤积。09 仅4 月、9 月、10 月供大于求，其他月均供应求。,数据来源：长沙房地产局政务公开网,07 6 月-09 长沙纯商品房/住供求比,新开/加推项目分析,据完全统计，09 长沙主城区及郊县项目（主要为望城星、暮云及星沙区域）通过报广、网络等媒体渠道发布开盘加推计132 次，计数80 家。其中雨花区、岳麓区新开盘或加推楼盘最多。雨花区全有21 个楼盘加推新货，平均开盘次数在1.5 次以上。岳麓区在恒大华府、保麓谷语等盘数次开盘影响下，计开盘次数达31 次；其他各区新增供应规模小，新开盘数稀少。,09 长沙各区楼盘开案/加推次数,据统计，09 全市新增项目产品供应38054 套。全新增产品以三房以下户型为主，计供应32829 套，占总86.27%。其中二房供应套数占总37，三房占36；四房以上户型及别墅类高端产品供应规模偏小，计供应仅5225 套。此表明09长沙市场需求以二房和三房需求为主，两房、三房为市场供应主产品。,09 长沙新增住供应户型饼图,2009 长沙新增供应各物业类型比重（按套计算）,新增楼盘一房户型面积主要集中在41-60，31-40段产品有少分布；两房户型面积主要在81-110，紧凑型两房较小；三房面积跨较大，从81-140均有分布；81-100平米紧凑型占总一半，101-120平米产品约占三成以上；四房面积跨较大，121-140之间均有分布；五房面积集中，多在180平米以上；复式主要集中在180平米以上；别墅类产品面积多在180平米以上，少数联排别墅面积在180以下。,宏观市场研究小结,一、房地产调控政策以稳定房地产市场为主二、土地政策闲置土地回收方面：由于开发商囤地现象较为严重，特别是2年未开发土地现象严重，因此，可能主要针对该部分闲置用地加强处理，加大闲置用地回收的执法力度；集体建设用地流转方面：鉴于广东省内部分城市集体建设用地流转相对较为成功，而2009年国家也对集体用地流转方面出台了部分政策，因此，2010年可能对集体建设用地流转出台相关的细节文件。三、金融政策由于2009年底金融政策有所收紧，而2009年中央的4万亿投资效果上不明朗，因此，预计2010年金融政策方面应偏于保守。四、市场供求环境市场供应：根据目前在售项目的市场存量及明年预计上市量以及明年即将上市项目的预计推量推测，明年市场的供应量大概在13841581万平方米，市场供应将创历史新高。市场需求：拆迁需求：按照政府旧城改造计划，2010年，拆迁面积将达200万平方米以上，根据09年拆迁户购房情况推算因拆迁而带来的市场需求及其带动的需求将在250-300万平方米之间；,政策环境对长沙房地产市场的影响,开发商利润越高，所交纳的税率越高，如何实现利润最大化成为关键难题；各类资源向大型开发商倾斜，缺乏实力和品牌意识的开发商很难在市场上立足市场；土地价格大幅上涨，国家落实土地增值税，开发商拿地更加重；由于竞争激烈，对产品品质与服务越发关注；小开发商逐渐退出，大品牌实力开发商陷入鏖战。,对开发商的影响：,对消费者的影响：,对于投机与短期投资性购房有所压抑；沿海城市高房价，使得长沙市场的价格洼地作用开始显现，生活在沿海的湘藉人士开始返湘置业，带动长沙房地产市场的房价和销售。,269,政策环境对长沙房地产市场的影响,对房价的影响：,连续的调控政策初见成效，但是置业刚性需求的放大会使房价平稳上涨，但 是随着金融政策的落实，观望氛围从沿海地区开始扩散现已波及到长沙，长沙观望氛围浓厚。,对产品的影响：,由于对别墅及低密度、大户型产品的控制，使这些高端大户型产品开始走俏市场，由于调控前拿地量较大，最近几年长沙市场并不缺乏别墅等高端产品，甚至是竞争极为激烈，因此其稀缺价值需几年后方能显现。城市中心土地资源的稀缺，房价升高使得消费者对于实用型，小户型产品需 求开始明显增大。,270,策划纲领,长沙概况宏观市场调研典型案例调研区域市场调研竞争项目调研,典型案例研究湘江世纪城,项目简介,典型案例研究湘江世纪城,周边情况,房价走势,典型案例研究湘江世纪城,典型案例研究新城新世界,项目简介,典型案例研究新城新世界,周边情况,房价走势,典型案例研究新城新世界,典型案例研究藏珑,项目简介,周边情况,典型案例研究藏珑,典型案例研究藏珑,房价走势,典型案例研究上河国际花园,项目简介,周边情况,典型案例研究上河国际花园,典型案例研究上河国际花园,房价走势,项目简介,典型案例研究华盛世纪新城,典型案例研究华盛世纪新城,周边情况,项目简介,典型案例研究幸福里（润城）,典型案例研究幸福里（润城）,周边情况,房价走势,典型案例研究幸福里（润城）,项目简介,典型案例研究恒基凯旋门,典型案例研究恒基凯旋门,周边情况,房价走势,典型案例研究恒基凯旋门,项目简介,典型案例研究尚都花园城,典型案例研究尚都花园城,周边情况,房价走势,典型案例研究尚都花园城,项目简介,典型案例研究中信新城,典型案例研究中信新城,周边情况,房价走势,典型案例研究中信新城,项目分析,针对我们这次调研的项目来看，各个楼盘的价格在一定程度上得到提升，由此可以看出长沙房价的上升趋势。,项目分析,劣势：,优势：,典型案例研究天健芙蓉盛世,1.地理位置位于伍家岭商圈中心地带，升值潜力巨大。2.周边配套齐全，交通方便。3.产品注重细节，品质高端。,1.栋间距小，密度大，安全系数低，私密性不高。2.小区绿化面积小，居住环境不佳。3.靠近马路及高架桥，噪音灰尘都比较大，影响居住环境。,项目分析,劣势：,优势：,典型案例研究新城新世界,1.香港品牌开发商，资金实力雄厚。2.地处体育新城板块，占据长沙市东南两个方向出入城市的交通要道，交通便捷，升值潜力巨大。3.综合体项目，集百货、酒店、住宅一体化，配套完善。,1.项目周边物业参差不齐，物业类型繁多，影响项目的品质提升。2.周边商业氛围还有待发展。3.户型设计一般。,项目分析,劣势：,优势：,典型案例研究藏珑,1.品牌开发商，资金实力雄厚2.傍湖而居，湖山造道，环境优美。3.小区洋房、高层、别墅多种物业形态建筑，错落有致。4.文化、教育、高科技、商贸、居住一体化的综合性区域，发展潜力巨大。,1.周边商业配套不够完善。2.户型面积较大和价格高。,项目分析,劣势：,优势：,典型案例研究上河国际花园,1.知名的湖南本土开发商，实力雄厚。2.项目商业配套齐全，沃尔玛的进驻，更增加其本身的竞争力和投资潜力。3.交通便利。4.周边社区配套、教育配套、医疗配套完善。,1.户型设计一般。2.园林设计无亮点。,项目分析,劣势：,优势：,典型案例研究中信新城,1.国企大品牌，实力毋庸置疑。2.项目规模大，物业丰富，集合购物、旅游、文化、休闲、娱乐、酒店、餐饮、总部经济、高尚居住等9大形态为一体，配套完善。3.户型设计紧凑实用。,1.交通状况还在完善中。2.项目规模大，开发周期长，影响前期入住业主。,项目分析,劣势：,优势：,典型案例研究幸福里,项目分析,劣势：,优势：,典型案例研究幸福里,项目分析,劣势：,优势：,典型案例研究恒基凯旋门,项目分析,劣势：,优势：,典型案例研究华盛世纪新城,1、规模体量较大。2、项目规划定位较高。3、居住人群素质较高4、处于红星商业圈内，增值潜力较好,1、项目地理位置目前较为偏僻，出行不方便。2、分期开发，对于已居住的业主影响较大。3、项目二期规划为商业及酒店，对后续的物业管理方面带来较大的难度。,策划纲领,长沙概况宏观市场调研典型案例调研区域市场调研竞争项目调研,综上述所示，望城市府、麓南含浦、南城板块是最具产品线竞争的板块。北城、星沙及东城主要是以特定区域为竞争的板块。,区域市场调研板块竞争,区域市场调研楼盘获知渠道分析,获得楼盘信息渠道主要为展销会、平面广告和口碑,区域市场调研区域驱动力、物业类型、客源分析,各板块总结：,进入产品竞争时代，各楼盘逐步将重心放到产品设计上。由粗放型设计阶段到产品细处理的阶段跨越，主要是受市场竞争格局影响。东市西文，南帝北丐的城市区域印象逐步消隐，跨区域置业以成为普遍现象。在规划和户型设计、文化内涵、物业管理方面的差异性较大，缺乏原创元素。营销方向以项目销售为导向，缺乏战略营销和品牌营销理念。,大盘云集，引领潮流2010年的长沙楼市将是大盘天下，南有恒大城、郡原美村、龙湾国际、水岸新都；北有湘江世纪城、万国城MOMA、万科城、恒大月湖项目、北辰新河三角洲；东有恒大绿洲、万科金域华府、新城新世界；西有保利麓谷林语、恒大华府、恒大名都、金科东方大院、钰龙天下、新地东方明珠等几十个大盘亮相明年市场，大盘竞争进入白热化阶段。,策划纲领,长沙概况宏观市场调研典型案例调研区域市场调研竞争项目研究,竞争项目研究（一）湘江世纪城,湘江世纪城,项目简介,湘江世纪城,政府机关：开福区政府休闲配套：新河三角洲（两馆一厅）商业配套：五家岭商圈、四方坪商圈医疗配套：湘雅医学院交通配套：汽车北站,周边情况,价格走势：08年4月底一期开盘价为3900元/，到7月一直呈逐步上涨的态势，直到8月有轻微下滑。至今价格走势较平稳。,成交情况：从08年4月开盘和5月，周销量一直为长沙商品房全市销量榜首位。6月过后，月销量相对平稳，一直保持在长沙商品房全市销售榜前10的位置。,价格情况,湘江世纪城,湘江世纪城,户型配比,分析：湘江世纪城主要针对的人群为中等收入人群，所以在户型面积方面以两房两厅及三房两厅为主。大大提升了客户的需求。这也正是该项目一直处于长沙各个楼盘中销售前三甲的原因所在。,从2008年4月首次开盘至今，共销售房源约17000套。,销售情况,湘江世纪城,当期（2010/3-2010/4）销售情况：,分析：该项目的推售方式为每月推出一批房源，营销模式采用“团购”形式。在我部门对其进行调研时，正好遇上一百多人的团购客户。客户对项目的关注点主要集中在户型选择较多、江景房、配套比较齐全这些方面。,已售房源中，90-100两房和125-135三房为主要去化房型，选择此类房型的客户基本以首次置业和改善型购房动机的客户为主。,去化分析,湘江世纪城,2008年8月4日 8月三重好礼 一重好礼：活动期间落定客户，均可抽取现场大奖,二重好礼：为庆祝“八一”建军节，活动期间，凡军人及其直系家属持有有效证件购房，可享受额外2%特惠 特等奖：价值9500元液晶电视一台 一等奖：价值7000元笔记本电脑一台 二等奖：价值5000元冰箱或洗衣机一台 三等奖：价值2500元空调一台 二重好礼：为庆祝“八一”建军节，活动期间，凡军人及其直系家属持有有效证件购房，可享受额外2%特惠 警察、医生、护士、教师及其直系亲属持有效证件购房，可享受额外1%特惠 老客户成功介绍新客户，免1年物业管理费 三重好礼 活动期间，凡前往湘江世纪城看房客户，均有机会获赠精美礼品一份,2008年8月27日 抽奖获9500元液晶电视、7000笔记本电脑、5000元冰箱,2008年11月10日 湘江世纪城铂金旺铺火热认筹，6300元/平米起，37平米、65平米、96平米多面积可供选择,2009-12-24 湘江世纪城，12月26日年度开盘盛典，85-95两房变三房，106-110紧凑三房，129-135奢享三居，141-167豪华四居，特惠认筹仅剩最后2天，按揭购房可享受2%的优惠，一次性付款可享4%优惠；认筹5千抵8千；签约当天购买车位，可额外享受总房款1%优惠,2010年1月21日 湘江世纪城1月21日至3月8日公共工作日每日百万好礼相赠，“迎新春感恩回馈”抽奖活动100%中奖率，最高可获1000元购物卡，感恩回馈新老客户,项目动态,湘江世纪城,根据图表显示，该项目的客户主要群体还是以开福区为主。,客户情况,湘江世纪城,成交客户置业构成分析,根据图表显示数据表明，该项目的客户群体较为广泛。,成交客户主要来源区域分析,户型分析,经济两房90.79一梯两户,板式结构.面积较为合理的舒适型两居，体现了湘江世纪城一贯主张的舒适型居家理念，使两居生活变得不再拥挤和紧促。.,标准三房137.66一梯两户,南北通透.12超大入户花园.开敞的客厅和面积适度的卧室，整个户型的紧凑布局，但不显拥挤，主卧独立卫生间仍体现以人为本的原则，保障主人生活的私密性，从而使得两代或三代同堂依然有私密可言。,湘江世纪城,户型分析,大气三房156.71一梯两户,南北通透.12超大入户花园.11.5阳光户内花园步入式衣柜.独立主卧卫生间.客厅超宽观景窗.,面积：128-132平米长沙市场上难得的紧凑型小四居，功能齐备，布局合理。户型虽紧凑，但各个功能区面积控制恰到好处，大入户花园及阳台拓展了生活空间，工人房同样可更改为书房亦或为储藏室，多一个房间，房子的实用性不言而喻。,湘江世纪城,产品亮点,湘江世纪城,开发商品牌,世纪金源集团是著名实业家、旅菲爱国华侨黄如论先生创办的综合性跨行业国际集团，目前在中国大陆已投资1000多亿元人民币，集团以“房地产开发、星级大饭店、大型购物中心、金融资本运营矿业开发、物业管理”为六大支柱产业.在2007年“中国房地产业排行榜”中名列第5位，具备中国房地产开发一级资质.到目前为止，世纪金源集团房地产总开发面积为1000万平方米，为改善市民居住环境和城市基础配套设施的建设做出了突出贡献。在福州、南昌、北京、重庆、昆明等地留下了许多经典之作。,所得荣誉：2007“中国服务业企业排行榜”中第120位 2007“中国房地产业排行榜”中第5位 2006城市建设杰出贡献奖,产品亮点,规模,自然景观,市政配套,通路设计,园林绿化,户型设计,规模：超大型复合型地产项目 占地面积约100万平米，总建筑面积约400万平方米，商品房数量约20000套，规划入住居民数量约为6万人。包括普通住宅、高级住宅、大型购物中心、六星级标准酒店、学校、商业等多种物业类型，建成后的湘江世纪城将成为长沙市规模最大的高尚综合社区。,自然景观：三面环水 全览江景 位于开福区五合垸湘江东岸湘江滨江风光带一段，是湘江、浏阳河、捞刀河一江两河汇聚之地。项目东临湘江大道，西临湘江，南至浏阳河与湘江交汇处，北至捞刀河与湘江交汇处。湘江流水由南向北，浏阳河、捞刀河自东而西，形成三面环水的绝佳格局。,市政配套：两馆一厅 项目所属区域为捞霞组团。湘江世纪城紧邻的滨江文化园，是政府即将开发的超大型市政项目，规划将其打造成长沙标志性建筑群，工程建设为1.5万平方米音乐厅，2.5万平米图书馆，2万平米博物馆区。,通路设计：全城人车分流 首创中国独一无二的“全城人车分流”人性化道路布局系统，实现彻底的人车分流，创建人居环境的典范社区。整个地下层、近百万平米的面积全部架空，设置市政交通层和地下车库，将车流全部导入到地下，除了必要时的消防车外，在地面上根本见不到任何机动车辆。,园林绿化：独享湘江风光带 湘江世纪城精心打造这片瑰丽的风景、创造最具特色的湘江风景，强调湘江风光带的文化内涵，作为湘江世纪城的天然私享花园，将所属的湘江风光带设计为怀古惜今（精品开放式公园园区）、缤纷四季（精品花木景区）、渐行渐悟（自然风格景区）三大景区，多角度体现湖湘文化的精彩。,户型设计：户户尽揽湘江美景 建筑户型设计秉承以人为本的原则，精心雕琢每一寸空间。在各项功能分区明晰的前提下，考虑不同所需，保证室内空间的精确度，全面满足购房人需求。湘江世纪城户型南北通透、户户朝阳、户型方正无浪费面积，住宅为23-33层的南北向板楼结构设计，绝大部分住宅还设置私家入户花园，充分保证多方向采光及观景;大部分楼座还设置观光电梯，让业主尽揽湘江美景。,湘江世纪城,项目分析,劣势：,优势：,1.品牌实力，项目在市场成功打造“长沙第一城”的宏大形象。2.项目为一江两河汇聚之地，生态环境较好。3.绿化做得较精致，掩盖了其高密度的缺陷。4.项目为超大型综合体项目，自身配套齐全、投资潜力大。,典型案例研究湘江世纪城,1.房屋品质较差，业主投诉率较高。2.毗邻江边，夜晚作业船只多，噪音灰尘都比较大，影响居住环境。3.直达公交只有一路，交通不便。4.项目偏大，物业管理较难。5.项目居住人口层次面较为复杂。,竞争项目研究（二）建鸿达华都,项目简介,建鸿达华都,周边情况,建鸿达华都,一期共有房源：一栋酒店（16楼为商业部分，716楼为大华酒店）酒店及商业部分为大华集团所有，并无参与销售。一栋小户型公寓，面积为6168二期共有房源：二期共推出五栋住宅楼，两梯两户电梯板楼，面积为150160三房；170190四房；200以上复式。,户型配比,建鸿达华都,价格走势：一期小户型开盘价格为6000元/，现价为9000元/；二期住宅开盘价格为4000元/，现价为5500元/，最高价格为8100元/；,建鸿达华都,价格情况,一期：小户型公寓2008年7月2009年6月已全部销售完毕二期：住宅2008年11月至今已销售90%，目前剩余二十多套大面积四房和复式未售。（数据截至至10年4月8日）,销售情况,建鸿达华都,一期,二期,分析：华都项目的体量并不大，项目之所以能够销售的这么好主要是借助了东塘这个长沙最老的商业圈。而华都并没有像其它楼盘做一些比较好卖的紧凑型户型，却选择了150300多平米的豪华板式结构户型。这样的定位也恰好得到了那些需要在核心商业圈投资居家的客户需求。可是也是正因为户型面积偏大，总价较高，将大部分的客户也挡在了门外。,已售房源中，150-160三房和170-180四房为主要去化房型，选择此类房型的客户基本以改善型客户和对生活品质要求较高的客户为主。小户型公寓目前已全部销售完毕，主要客户为周边重点学校学生家长作为伴读形式而购买，部分客户为投资形式客户（目前小户型公寓出租价格为2000元/月）,去化分析,建鸿达华都,项目动态,建鸿达华都,客户情况,建鸿达华都,该项目主要客源为周边区域的客户。有40%的客户属于地级市的外地客户购买，主要人群为私营企业老板和政府机关。小户型公寓主要是针对投资形式的客户为主，部分是周边重点学校的伴读家长所购买。,户型分析,一室两厅一卫65.51平米一室两厅一卫67.58平米 户型通透性比较好，可改造成两室一厅。具有投资潜力，目前租金为2000元/月,建鸿达华都,四室两厅两卫195平米三室两厅两卫160两梯两户,南北通透.,建鸿达华都,户型分析,03复式355平米两梯两户,南北通透.,建鸿达华都,产品亮点,建鸿达华都,开发商品牌,品牌：长沙资深开发企业具有很强的综合开发能力，经验丰富，成功开发了建鸿达现代城丶建鸿达现代公寓丶建鸿达巧克力空间等长沙知名地标项目，华都是建鸿达品牌旗下2008年度又一力作。,产品亮点,地段潜力,通路设计,投资价值,户型设计,市政配套：地处长沙最老的东塘核心商业区内。周边商场、学校、银行一应俱全。加上项目本身的四星级标准酒店及六层商业配套，更加提升了项目的投资价值。,通路设计：项目位于韶山路与劳动路交汇处，交通非常便利，有多路公交线路从此经过。,投资价值：地处核心商业区，加上项目本身的四星级标准酒店及六层商业配套，更加提升了项目的投资价值。,户型设计：酒店与写字楼结合，让投资丶自营的业主聚集财富的同时享受酒店的尊荣服务，独栋紧凑型小户公寓，为年轻小资精英量身打造，5栋大户板式高尚住宅，入户花园，宽景阳台，两梯两户，南北通透，是成功人士理想的居家之所，市中心绝版空中复式，单梯入户，挑高6m，共31席。,建鸿达华都,项目分析,劣势：,优势：,典型案例研究建鸿达华都,报告结束，Thanks！,