开发产品成本.ppt

第十二章 开发产品成本,学习目的及要求,（1）了解房地产开发企业开发产品成本的概念和构成内容。（2）土地开发成本、配套设施开发成本、房屋开发成本的核算。（3）了解代建工程开发成本的核算。（4）掌握开发间接费用的核算。,第一节 开发产品成本概述,一、开发产品成本的分类,（1）土地开发成本：指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。（2）房屋开发成本：指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、代建房等）所发生的各项费用支出。（3）配套设施开发成本：指房地产开发企业开发能有偿转让的大型配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。（4）代建工程开发成本：指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。,二、开发产品成本的构成,（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价：因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。（2）前期工程费：土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。（3）基础设施费：土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。,二、开发产品成本的构成,（4）建筑安装工程费：土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。（5）配套设施费：在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如锅炉房、水塔、居委会、派出所、幼儿园、托儿所、消防、自行车车棚、公厕等设施支出。（6）开发间接费：房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费等。,二、开发产品成本的构成,（4）建筑安装工程费：土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。（5）配套设施费：在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如锅炉房、水塔、居委会、派出所、幼儿园、托儿所、消防、自行车车棚、公厕等设施支出。（6）开发间接费：房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费等。,三、开发产品的成本核算对象,（1）一般的房屋或土地开发项目，应以每一独立编制的设计概算，或每一独立的施工图预算所列的单项工程作为一个成本核算对象。（2）同一地点开发、结构类型相同的群体开发项目，如果开、竣工时间相近，又由同一施工队伍施工，可以合并为一个成本核算对象。（3）对规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的要求，按开发项目的一定区域或部位划分成本核算对象。,第二节 开发间接费用,一、开发间接费用的构成内容,（1）职工薪酬：企业在职工在职期间和离职后提供的全部货币性薪酬和非货币性福利，包括提供给职工本人的薪酬，以及提供给职工配偶、子女或其他被赡养人的福利等。（2）折旧费：开发企业内部独立核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等提取的折旧费。（3）修理费：开发企业内部独立核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等发生的修理费。（4）办公费：开发企业内部独立核算单位各管理部门办公用的文具、纸张、印刷、邮电、书报、会议、差旅交通、烧水和集体取暖煤等费用。,一、开发间接费用的构成内容,（5）水电费：开发企业内部独立核算单位各管理部门耗用的水电费。（6）劳动保护费：用于开发企业内部独立核算单位职工的劳动保护用品的购置、摊销和修理费，供职工保健用营养品、防暑饮料、洗涤肥皂等物品的购置费或补助费，以及工地上职工洗澡、饮水的燃料费等。（7）利息支出：开发企业为开发房地产借入资金所发生而不能直接计入某项开发成本的利息支出及相关的手续费，但应冲减使用前暂存银行而发生的利息收入。开发产品完工以后的借款利息，应作为财务费用，计入当期损益。（8）其他费用,二、开发间接费用的会计处理,开发间接费用的归集，需设置“开发间接费用”科目。房地产开发企业发生的各项开发间接费用，应借记“开发间接费用”账户，贷记“应付职工薪酬”、“累计折旧”、“长期待摊费用”、“银行存款”等科目。,二、开发间接费用的会计处理,例12-1 甲房地产开发公司下设开发现场管理部门，该部门2006年5月发生各项费用合计65 408元，其中：职工薪酬19 250元，折旧费21 000元，大修理费7 350元，办公费4 410元，水电费2 478元，劳动保护费5 250元。大修理费、办公费、水电费和劳动保护费已用银行存款支付。另外开发房地产专项借款本月利息支出4 200元，及发生的其他间接费用合计1 470元，已用银行存款支付。该企业本月开发间接费用归集的会计分录如下：,三、开发间接费用的分配,开发间接费用明细分类账所归集的费用，应于月末分配计入各开发成本项目。1预算间接费比例法分配率=本月实际发生的开发间接费用本月各开发项目预算（计划）开发间接费用总和 某项开发项目应负担的开发间接费用=该开发项目预算（计划）开发间接费用分配率 2直接费比例法分配率=本月实际发生的开发间接费用本月各开发项目直接费用总和某开发项目应负担的开发间接费用=该开发项目直接费用分配率,三、开发间接费用的分配,例12-2 甲房地产开发公司在2006年10月共发生开发间接费用87 360元。应分配开发间接费用的各开发产品实际发生的直接费用共计1 040 000元，其中：A商品房100 000元，B商品房240 000元，A出租房150 000元，B出租房140 000元，大型配套设施（商店）160 000元以及商品性土地250 000元。按直接费比例法分配开发间接费如下：,第三节 土地开发成本,一、土地开发成本核算对象的确定和成本项目的设置,（一）土地开发成本核算对象的确定（1）对于一般的土地开发，可以每一独立的开发项目即“地块”作为成本核算对象。（2）对于开发面积较大，工期较长，分区域开发的土地，可以一定区域作为成本核算对象。（二）土地开发成本项目的设置 企业对土地开发成本的核算，可设置如下几个成本项目：土地征用及拆迁补偿费；前期工程费；基础设施费；开发间接费。,二、土地开发成本的会计处理,（一）土地开发成本的归集（1）企业开发商品性建设场地所发生的费用，直接记入“开发成本土地开发成本”明细账的成本项目中。（2）企业开发自用建设场地所发生的费用，能够分清负担对象的，直接记入该对象的“开发成本房屋开发成本”明细账的成本项目中，无需单独核算土地开发成本。（3）企业开发自用建设场地所发生的费用，如果涉及两个或两个以上成本核算对象的，应先归集其发生的费用，记入“开发成本土地开发成本”明细账的成本项目中。待土地开发完成投入使用时，再按一定的标准将其分配计入有关房屋建筑物等开发产品成本。,二、土地开发成本的会计处理,（二）土地开发成本的会计处理（1）企业为有偿转让而开发的商品性土地，开发完成后，将其实际成本转入“开发产品”账户结转时，借记“开发产品商品性土地”账户，贷记“开发成本土地开发成本”账户。（2）企业自用的建设场地，应在开发完成投入使用时，将其实际成本结转计入有关商品房、出租房等开发产品的成本中。结转时，借记“开发成本房屋开发成本”账户，贷记“开发成本土地开发成本”账户。（3）企业自用的建设场地，开发完成后近期暂不使用的，应将其实际成本先转入“开发产品”账户，即借记“开发产品自用土地”账户，贷记“开发成本土地开发成本”账户。当企业再进行房屋开发建设时，再将其土地开发成本自“开发产品”账户转入“开发成本”账户，即借记“开发成本房屋开发成本”账户，贷记“开发产品自用土地”账户。,二、土地开发成本的会计处理,例12-3 甲房地产开发公司现有A，B，C三块土地正在开发建设，土地A开发完成后直接用于1号商品房开发项目；土地B开发完成后供2号商品房和3号商品房使用，其中2号商品房使用65的土地面积，3号商品房使用35的土地面积。土地C开发完成后将有偿转让。2006年6月发生如下经济业务：（1）6月2日，用银行存款支付土地征用及拆迁补偿费共计180万元，其中：土地A支付80万元，土地B支付60万元，土地C支付40万元：（2）6月6日，用银行存款支付前期工程费60 000元，其中水文地质勘探费40 000元，土地A应负担20 000元，土地B应负担15 000元，土地C应负担5 000元；支付土地开发设计费20 000元，土地A应负担10 000元，土地B应负担5 000元，土地C应负担5 000元：,二、土地开发成本的会计处理,例12-3（3）6月15日，由某施工企业承包的基础设施工程已竣工，应付工程款80万元，其中：土地A应负担40万元，土地B应负担20万元，土地C应负担20万元：（4）6月20日，土地A不能有偿转让的公共设施配套水塔已竣工，实际成本300 000元，工程款尚未支付：（5）月末，分配开发间接费用60 000元，其中：土地A负担22 600元，土地B负担26 000元，土地C负担11 400元：（6）6月30日，土地开发完成，土地A的开发总成本是1 552 600元，土地B的开发总成本是846 000元，土地C的开发总成本是621 400元：,第四节 配套设施开发成本,一、配套设施的种类及其支出归集的原则,（1）对能分清并直接计入某个成本核算对象的第一类配套设施支出，可直接计入有关房屋等开发成本，并在“开发成本房屋开发成本”科目中归集其发生的支出。（2）对不能直接计入有关房屋开发成本的第一类配套设施支出，应先在“开发成本配套设施开发成本”科目进行归集，于开发完成后再按一定标准分配计入有关房屋等开发成本。（3）对能有偿转让的第二类大型配套设施支出，应在“开发成本配套设施开发成本”科目中进行归集。,二、配套设施开发成本核算对象和成本项目的设置,一般说来，对能有偿转让的大型配套设施项目，应以各配套设施项目作为成本核算对象，以便正确计算各设施的开发成本。至于这些配套设施的开发成本，在核算时一般可仅设置如下四个成本项目：（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费。,三、配套设施开发成本的会计处理,对发生的土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费等支出，可记入“开发成本配套设施开发成本”科目的借方和“银行存款”、“应付账款应付工程款”等科目的贷方。对能有偿转让大型配套设施分配的其他配套设施支出，应计入各大型配套设施开发成本明细分类账的“配套设施费”项目，并记入“开发成本配套设施开发成本”科目的借方和“开发成本配套设施开发成本”科目的贷方。对能有偿转让大型配套设施分配的开发间接费用，应计入各配套设施开发成本明细分类账的“开发间接费”项目，并记入“开发成本配套设施开发成本”科目的借方和“开发间接费用”科目的贷方。,三、配套设施开发成本的会计处理,对配套设施与房屋等开发产品不同步开发，或房屋等开发完成等待出售或出租，而配套设施尚未全部完成的，经批准后可按配套设施的预算成本或计划成本，预提配套设施费，将它记入房屋等开发成本明细分类账的“配套设施费”项目，并记入“开发成本房屋开发成本”等科目的借方和“预提费用”科目的贷方。,三、配套设施开发成本的会计处理,开发产品预提的配套设施费的计算，一般可按以下公式进行：某项开发产品预提的配套设施费=该项开发产品预算成本（或计划成本）配套设施费预提率配套设施费预提率=该配套设施的预算成本（或计划成本）应负担该配套设施费各开发产品的预算成本（或计划成本）合计100式中，应负担配套设施费的开发产品一般应包括开发房屋、能有偿转让在开发小区内开发的大型配套设施。,三、配套设施开发成本的会计处理,例12-4 某开发小区内幼托设施开发成本应由甲、乙商品房，丙出租房，丁出租房和戊大型配套设施商店负担。由于幼托设施在商品房等完工出售、出租时尚未完工，为了及时结转完工的商品房等成本，应先预提幼托设施的配套设施费并计入商品房等的开发成本。假定各项开发产品和幼托设施的预算成本如下：甲商品房 800 000元乙商品房 1 000 000元丙出租房 600 000元丁出租房 900 000元戊大型配套设施商店700 000元 幼托设施 320 000元 各项开发产品预提幼托设施的配套设施费为：,三、配套设施开发成本的会计处理,例12-5 甲房地产开发公司根据建设规划要求，在开发小区内负责建设一间商店和一座水塔、一所幼托。上述设施均发包给施工企业施工，其中商店建成后，有偿转让给商业部门。水塔和幼托的开发支出按规定计入有关开发产品的成本。水塔与商品房等同步开发，幼托与商品房等不同步开发，其支出经批准采用预提办法。上述各配套设施共发生的有关支出见表：,三、配套设施开发成本的会计处理,三、配套设施开发成本的会计处理,例12-5（1）用银行存款支付征地拆迁费时：（2）用银行存款支付设计单位前期工程款时：（3）将应付施工企业基础设施工程款和建筑安装工程款入账时：（4）分配应计入商店配套设施开发成本的水塔设施支出时：（5）分配应计入商店配套设施开发成本的开发间接费用时：（6）预提应由商店配套设施开发成本负担的幼托设施支出时：,四、已完配套设施开发成本的结转,（1）对能有偿转让给有关部门的大型配套设施，如上述商店设施，应在完工验收后将其实际成本自“开发成本配套设施开发成本”科目的贷方转入“库存商品配套设施”科目的借方。（2）按规定应将其开发成本分配计入商品房等开发产品成本的公共配套设施，如上述水塔设施，在完工验收后，应将其发生的实际开发成本按一定的标准（有关开发产品的实际成本、预算成本或计划成本），分配计入有关房屋和大型配套设施的开发成本。（3）对用预提方式将配套设施支出计入有关开发产品成本的公共配套设施，如上述幼托设施，应在完工验收后，将其实际发生的开发成本冲减预提的配套设施费,第五节 房屋开发成本,一、开发房屋的种类及其核算对象和成本项目,（一）开发房屋的种类及其核算对象（1）一般房屋开发项目，以每一独立编制设计概（预）算，或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。（2）同一开发地点，结构类型相同的群体开发项目，开竣工时间相近，同一施工队伍施工的，可以合并为一个成本核算对象，于开发完成算得实际开发成本后，再按各个单项工程概（预）算数的比例，计算各幢房屋的开发成本。（3）对于个别规模较大、工期较长的房屋开发项目，可以结合经济责任制的需要，按房屋开发项目的部位划分成本核算对象。,一、开发房屋的种类及其核算对象和成本项目,（二）开发房屋成本项目的设置（1）土地征用及拆迁补偿费；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费；（5）配套设施费；（6）开发间接费。,二、房屋开发成本的会计处理,（一）土地征用及拆迁补偿费 房屋开发过程中发生的土地征用及拆迁补偿费或批租地价，能分清成本核算对象的，应直接记入有关房屋开发成本核算对象的“土地征用及拆迁补偿费”成本项目，并记入“开发成本房屋开发成本”科目的借方和“银行存款”等科目的贷方。,二、房屋开发成本的会计处理,（一）土地征用及拆迁补偿费 房屋开发过程中发生的自用土地征用及拆迁补偿费，如分不清成本核算对象的，应将其支出先通过“开发成本自用土地开发成本”科目进行汇集，待土地开发完成投入使用时，再按一定标准将其分配计入有关房屋开发成本核算对象，并记入“开发成本房屋开发成本”科目的借方和“开发成本自用土地开发成本”科目的贷方。,二、房屋开发成本的会计处理,（一）土地征用及拆迁补偿费 房屋开发占用的土地，如属企业综合开发的商品性土地的一部分，则应将其发生的土地征用及拆迁补偿费，先在“开发成本商品性土地开发成本”科目进行汇集，待土地开发完成投入使用时，再按一定标准将其分配计入有关房屋开发成本核算对象，并记入“开发成本房屋开发成本”科目的借方和“开发成本商品性土地开发成本”科目的贷方。如开发完成商品性土地已经转入“开发产品”科目，则在用以建造房屋时，应将其应负担的土地征用及拆迁补偿费计入有关房屋开发成本核算对象，并记入“开发成本房屋开发成本”科目的借方和“开发产品”科目的贷方。,二、房屋开发成本的会计处理,（二）前期工程费 房屋开发过程中发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等各项前期工程支出，能分清成本核算对象的，应直接记入有关房屋开发成本核算对象的“前期工程费”成本项目，并记入“开发成本房屋开发成本”科目的借方和“银行存款”等科目的贷方。应由两个或两个以上成本核算对象负担的前期工程费，应按一定标准将其分配记入有关房屋开发成本核算对象的“前期工程费”成本项目，并记入“开发成本房屋开发成本”科目的借方和“银行存款”等科目的贷方。,二、房屋开发成本的会计处理,（三）基础设施费 房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、绿化、环卫设施以及道路等基础设施支出，一般应直接或分配记入有关房屋开发成本核算对象的“基础设施费”成本项目，并记入“开发成本房屋开发成本”科目的借方和“银行存款”等科目的贷方。如开发完成商品性土地已转入“开发产品”科目，则在用以建造房屋时，应将其应负担的基础设施费（按归类集中结转的还应包括应负担的前期工程费和开发间接费）计入有关房屋开发成本核算对象，并记入“开发成本房屋开发成本”科目的借方和“开发产品”科目的贷方。,二、房屋开发成本的会计处理,（四）建筑安装工程费 采用发包方式进行建筑安装工程施工的房屋开发项目，其建筑安装工程支出，应根据企业承付的已完工程价款确定，直接记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，并记入“开发成本房屋开发成本”科目的借方和“应付账款应付工程款”等科目的贷方。如果开发企业对建筑安装工程采用招标方式发包，并将几个工程一并招标发包，则在工程完工结算工程价款时，应按各项工程的预算造价的比例，计算它们的标价即实际建筑安装工程费。,二、房屋开发成本的会计处理,例12-6 甲房地产开发公司将两幢商品房建筑安装工程进行招标，标价为1 000 000元，这两幢商品房的预算造价为：A商品房 720 000元B商品房 480 000元合 计 1 200 000元则在工程完工结算工程价款时，应按如下方法计算各幢商品房的实际建筑安装工程费：某项工程实际建筑安装工程费=工程标价（该项工程预算造价各项工程预算造价合计）,二、房屋开发成本的会计处理,（四）建筑安装工程费 采用自营方式进行建筑安装工程施工的房屋开发项目，其发生的各项建筑安装工程支出，一般可直接计入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，并记入“开发成本房屋开发成本”科目的借方和“原材料”、“应付工资”、“银行存款”等科目的贷方。如果开发企业自行施工大型建筑安装工程，可设置“工程施工”、“施工间接费用”等科目，用来核算和归集各项建筑安装工程支出。月末将其实际成本转入“开发成本房屋开发成本”科目，并计入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。,二、房屋开发成本的会计处理,（四）建筑安装工程费 企业用于房屋开发的各项设备，即附属于房屋工程主体的各项设备，应在出库交付安装时，计入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，并记入“开发成本房屋开发成本”科目的借方和“库存商品”科目的贷方。,二、房屋开发成本的会计处理,（五）配套设施费（1）配套设施与房屋同步开发，发生的公共配套设施支出，能够分清并可直接计入有关成本核算对象的，直接计入有关房屋开发成本核算对象的“配套设施费”项目，并记入“开发成本房屋开发成本”科目的借方和“应付账款应付工程款”等科目的贷方。如果发生的配套设施支出，应由两个或两个以上成本核算对象负担的，应先在“开发成本配套设施开发成本”科目先行汇集，待配套设施完工时，再按一定标准（如有关项目的预算成本或计划成本），分配计入有关房屋开发成本核算对象的“配套设施费”成本项目，并记入“开发成本房屋开发成本”科目的借方和“开发成本配套设施开发成本”科目的贷方。,二、房屋开发成本的会计处理,（五）配套设施费（2）配套设施与房屋非同步开发，即先开发房屋，后建配套设施。或房屋已开发等待出售或出租，而配套设施尚未全部完成，在结算完工房屋的开发成本时，对应负担的配套设施费，可采取预提的办法。即根据配套设施的预算成本（或计划成本）和采用的分配标准，计算完工房屋应负担的配套设施支出，计入有关房屋开发成本核算对象的“配套设施费”成本项目，并记入“开发成本房屋开发成本”科目的借方和“预提费用”科目的贷方。预提数与实际支出数的差额，在配套设施完工时调整有关房屋开发成本。,二、房屋开发成本的会计处理,（六）开发间接费用 企业内部独立核算单位为开发各种开发产品而发生的各项间接费用，应先通过“开发间接费用”科目进行核算，每月终了，按一定标准分配计入各有关开发产品成本。应由房屋开发成本负担的开发间接费用，应自“开发间接费用”科目的贷方转入“开发成本房屋开发成本”科目的借方，并计入有关房屋开发成本核算对象的“开发间接费”成本项目。,二、房屋开发成本的会计处理,例12-7 甲房地产开发公司在某年度内，共发生了下列有关房屋开发支出如表。（1）用银行存款支付征地拆迁费时：（2）结转出租房使用土地应负担的自用土地开发成本时：（3）将应付设计单位前期工程款入账时：（4）将应付施工企业基础设施工程款入账时：（5）将应付施工企业建筑安装工程款入账时：（6）分配应由房屋开发成本负担的水塔配套设施支出时：（7）预提应由房屋开发成本负担的幼托设施支出时：（8）分配应由房屋开发成本负担的开发间接费用时：,二、房屋开发成本的会计处理,三、已完房屋开发成本的结转,房地产开发企业对已完成开发过程的商品房、代建房、出租房，应在竣工验收以后将其开发成本结转至“库存商品”科目。会计人员应根据房屋开发成本明细分类账记录的完工房屋实际成本，记入“库存商品”科目的借方和“开发成本房屋开发成本”科目的贷方。“库存商品”科目应按房屋类别分别设置商品房、代建房、出租房等二级科目，并按各成本核算对象进行明细分类核算。上例中，应将完工验收的商品房、出租房的开发成本结转“开发产品”科目的借方,第六节 代建工程开发成本,一、代建工程的种类及其成本核算的对象和成本项目的设置,代建工程开发成本的核算对象，应根据各项工程实际情况确定。成本项目一般可设置如下几项：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、开发间接费。在实际核算工作中，应根据代建工程支出内容设置使用。,二、代建工程开发成本的会计处理,开发企业发生的各项代建工程支出和对代建工程分配的开发间接费用，应记入“开发成本代建工程开发成本”科目的借方和“银行存款”、“应付账款应付工程款”、“原材料”、“应付职工薪酬”、“开发间接费用”等科目的贷方。同时应按成本核算对象和成本项目分别归类计入各代建工程开发成本明细分类账。代建工程开发成本明细分类账的格式，基本上和房屋开发成本明细分类账相同。,二、代建工程开发成本的会计处理,完成全部开发过程并经验收的代建工程，应将其实际开发成本自“开发成本代建工程开发成本”科目的贷方转入“库存商品”科目的借方，并在将代建工程移交委托代建单位，办妥工程价款结算手续后，将代建工程开发成本自“库存确品”科目的贷方转入“主营业务成本”科目的借方。,二、代建工程开发成本的会计处理,例12-8 甲房地产开发公司接受市政工程管理部门的委托，代为扩建开发小区旁边一条道路。扩建过程中，用银行存款支付拆迁补偿费340 000元，前期工程费150 000元，应付基础设施工程款560 000元，分配开发间接费用70 000元，在发生上列各项扩建工程开发支出和分配开发间接费用时，应编制如下分录入账：,