建设项目用地预审管理实务.ppt

建设项目用地预审管理实务,省国土资源厅 熊进军2012年12月 广州,主要内容,一、粤国土资规划发2012 110号文解读二、用地预审含义及审查原则三、审批程序及审查要点四、需要注意的几个问题,一、110号文解读,（一）关于规划1.何谓列入规划？凡列入土地利用总体规划“重点建设项目表”的水利项目，按符合土地利用总体规划办理建设用地预审及用地报批手续。,2.占用基本农田的项目如何办理用地预审手续？项目列入土地利用总体规划中“允许占用预留基本农田建设项目清单”的，所占用的基本农田从项目所在地预留的基本农田中扣除，按占用一般耕地办理用地手续。未列入清单的，需按规定补划基本农田经验收后再办理相关用地手续。,3.未列入规划如何办理用地手续？修改规划（224号文）条件：三种程序：两种程序,（二）关于预审与立项的衔接1.审批类水利项目。凭投资主管部门批复的项目建议书批复文件申报用地预审。2.直接审批可行性研究报告或初步设计报告的水利项目，分别不同情况处理。（附表）,3.核准类水利项目且未列入有关规划的，申请用地预审时，需提供路条。4.备案类项目。根据备案证明申报用地预审。,（三）关于可不办理用地预审的水利项目类型及确认要求包括两种类型：一是不涉及新增建设用地、在已批准建设用地范围内的改扩建项目；二是在已取得土地使用证地块上的建设项目。,确认程序：一是用地单位向国土资源部门提出申请并附上有关资料；二是与项目立项部门同级别的国土资源部门出具确认可不办理用地预审手续的函件。,类型一需提供以下材料：用地单位申请；项目属改扩建项目的证明材料；项目建设用地批准文件；已批准建设用地四至坐标以及拟用地四至坐标。审查要点：不涉及新增用地、拟用地在已批准的建设用地范围内；属改扩建项目。,类项二需提供以下材料：用地单位申请；土地出让合同；土地使用证；拟用地四至坐标以及土地使用证四至坐标。审查要点：拟用地通过招拍挂方式出让；2012年5月1日前取得土地使用证；拟用地位于土地使用证四至范围内。,（四）关于用地指标省级重大基础设施项目计划指标主要用于省人民政府及省发展改革委等部门审批、核准的水利等五类独立选址的建设项目，优先保障水利工程用地指标。,各地在安排年度土地利用计划指标时，对于由市县立项的水利项目，要在省下达的计划中优先安排水利项目建设用地指标，优先保障水利项目建设用地。,（五）关于绿色通道对材料齐全、符合要求的水利项目建设用地预审申请，国土资源管理部门应在10个工作日内出具用地预审意见或在 10 个工作日内转报上级国土资源管理部门。,二、用地预审含义及审查原则,（一）用地预审含义1.用地预审是在项目建设前期阶段，国土资源管理部门参与项目建设审查的一项重要的制度安排。根据土地管理法规定，建设项目可行性研究论证时，土地行政主管部门可以根据土地利用总体规划、土地利用年度计划和建设用地标准，对建设用地有关事项进行审查，并提出意见。,2.根据法律规定及国家投资审批体制改革要求，预审管理办法明确了建设项目用地预审的含义，即：指国土资源管理部门在建设项目审批、核准、备案阶段，依法对建设项目涉及的土地利用事项进行的审查。,注意事项：一是用地预审意见不是项目建设用地批准文件，通过用地预审并不表示可以建设用地；二是未经预审或者预审未通过的，不得批复可行性研究报告、核准项目申请报告；不得批准农用地转用、土地征收，不得办理供地手续。,（二）审查原则（四项原则）1.符合土地利用总体规划。主要根据镇级土地利用总体规划（2010-2020年）进行审查，不符合土地利用总体规划的不能通过用地预审，符合规划的也不一定就能通过用地预审，还需符合供地政策、用地定额标准等。,审查方式介绍：目前，厅里主要利用土地规划管理信息系统进行规划审查，通过导入项目用地坐标，在选址地的土地规划图上生成项目用地红线，由系统自动生成项目用地规划地类情况，审查手段科学，结果精确。,2.保护耕地，特别是基本农田。重点审查补充耕地方案是否可行，即补充耕地资金标准及费用安排情况。,特别要注意两点：一是，由于我省的可调整农用地均已纳入耕地保有量，用地预审的补充耕地方案中，应将可调整农用地纳入补充耕地范围，在费用安排上应予以保证。二是，补充耕地标准省里有明确规定，有些市是通过购买补充耕地储备指标来补充耕地，但在预审阶段尚未落实，用地单位需根据省里的标准安排补充耕地费用。,3.合理和集约节约利用土地。主要依据：工程项目建设用地指标，包括河港通用码头、海港通用码头、电力工程、石油天然气工程、煤炭工程、铁路、公路等类建设项目用地指标。工业项目建设用地控制指标。,工程项目建设用地指标分项目总体指标和单项指标。总体指标适用于项目可行性研究阶段和项目用地预审；单项指标适用于项目初步设计阶段和项目用地审批，也可用于可行性研究报告阶段。工业项目控制指标由投资强度、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重、绿地率五项指标构成。工业项目建设用地必须同时符合上述五项指标。,4.符合国家供地政策。新建、扩建和改建的建设项目都应根据国土资源部关于印发限制用地项目目录（2006年本增补本）和禁止用地项目目录（2006年增补本）的通知（国土资发2009154号）、限制用地项目目录（2006年本）、禁止用地项目目录（2006年本）的有关规定进行审查。,预审时应注意：一是，凡列入限制用地项目目录的建设项目或者采用目录所列工艺技术、装备的建设项目，必须符合目录规定条件，方可办理预审手续。二是，凡列入禁止用地项目目录的建设项目或者采用所列工艺技术、装备的建设项目，一律不得办理用地预审手续。三是，违反规定办理用地预审手续的，要承担相关责任。,三、审批程序及审查要点,（一）审批程序,地级以上市国土资源部门对转报的材料进行审查，符合要求的，出具用地预审意见或转报省国土厅。,县级国土资源部门对用地单位的用地预审申请进行审查，符合要求的，转报地级以上市国土资源部门。,省国土厅部门对转报的材料进行审查，符合要求的，出具用地预审意见或转报国土资源部。,审查是否符合规划、用地标准、供地政策等,审批程序应注意三点：1.审批期限要求。对于用地预审申请，应在收到符合要求的材料后，20个工作日出具用地预审意见或向上级转报。,2.要分清预审权限。注意不要越权审批。3.对于符合规划需报省厅预审的项目，县（市）国土资源部门可直接向省厅申请用地预审。（根据省政府令第98号）,（二）审查要点（5+2）1.立项材料审查。立项文件是项目申报用地预审的依据，也是确定项目预审级别的关键文件，要做好用地预审管理工作，应对投资管理制度有一定的了解。,背景材料：2004年7月，国务院印发关于投资体制改革的决定（国发200420号），对投资项目的审批进行了全面改革，区别不同情况将立项审批改为审批、核准、备案三种。,审批类项目：政府投资项目是指由政府通过财政投资，发行国债或地方财政债券，利用外国政府赠款以及国家财政担保的国内外金融组织贷款等方式独资或合资兴建的固定资产投资项目。,对于政府投资项目，实行审批制，审批的环节主要有：审批项目建议书。直接审批项目可行性研究报告或初步设计。用地预审意见是审批项目可行性研究报告的必备文件。,核准类项目：广东省政府核准的投资项目目录(2004年本)（粤府2005121号）目录以内的项目实行核准制。用地预审意见是项目核准的必备文件。,备案类项目：政府投资项目和广东省政府核准的投资项目目录(2004年本)以外的企业投资项目。企业投资项目，是指企业利用自有资金、融资等非政府性资金进行的固定资产投资项目，分基本建设投资和技术改造投资两类项目。广东省企业投资项目备案办法（粤府2005120号）,审查立项材料时，要分别不同情况，区别对待：一是标准的审批项目。项目建议书批复文件作为项目申报用地预审的依据。,二是直接审批可行性研究报告或初步设计报告的审批类建设项目-将项目建议书合并到可研报告或初步设计报告中。对于此类水利项目应是民生水利四项工程规划中的项目，申报用地预审时，需提供相关规划。若未列入上述规划，申报预审时，需提供投资主管部门有关文件。,注意事项：项目可行性研究报告中应有土地利用章节，有关用地内容应与申报材料一致。,2.规划情况审查。规划审查中，关键是要提供符合要求的刻录有项目用地红线坐标的光盘。建设项目用地红线坐标采用与第二次全国土地调查、土地利用规划数据库统一的技术标准，并参照国土资源部办公厅关于统一土地储备数据坐标系的通知（国土资厅函20091279号）中对位置坐标的规定。,具体要求（详见关于进一步规范土地利用总体规划审核中建设项目用地红线坐标格式的通知（粤国土资规划发201258号）：坐标系：采用80国家大地坐标，高斯克吕格投影方式，3度分带（中央经线分别为111o、114 o、117 o）。,坐标文件：坐标文件以建设项目用地预审、用地报批文件命名，文本格式（扩展名为.txt），如“粤东灌区续建配套与节水改造工程.txt”。,注意事项：1.建设项目用地红线坐标应当闭合。2.对涉及跨县级土地利用规划数据库项目，需按照县级土地利用规划数据库为单位分割上报。,3.用地规模审查。严格按照建设用地定额指标进行审查，超标准的，要核减用地，直至符合用地指标。对于在指标文件中没有规定的项目，可要求用地单位提供项目详细建设内容、建设规模等相关材料，判断其用地规模是否合理。,用地单位申报文件应对项目建设类型、建设规模、技术条件等予以说明，以便国土资源管理部门对照有关文件核查其用地规模是否符合要求。部分类别如高速公路、水利、电网工程等项目的功能分区用地情况，建议根据国家标准统一表述，以便于审查。,4.供地政策审查（与国家宏观调控政策密切相关）。符合限制用地项目目录规定条件，方可通过供地政策审查。如：单机容量在30万千瓦及以下的常规燃煤火电机组发电项目，则不能通过用地预审审查。,列入禁止用地项目目录的项目，不能通过用地预审。如：实心粘土砖生产项目已列入禁止用地项目目录，审查时不能通过用地预审。,根据国家产业政策，凡不符合国家产业政策的项目，不能通过用地预审审查。如2010年7月，国家发改委和经信委印发关于进一步加强高耗能高排放和产能过剩行业固定资产投资项目管理坚决制止违规建设行为的通知（发改产业20101635号），要求加强钢铁、水泥、平板玻璃、造船、维C等产能过剩行业管理，国土资源管理部门在办理上述项目用地预审时，应严格执行国家宏观调控政策，没有投资主管部门路条的，不予办理用地预审。,5.补充耕地、征地补偿、被征地农民社保、土地复垦等费用标准和资金安排情况审查。相关费用标准应符合国家和省的规定，并需根据项目用地情况和费用标准计提资金，纳入项目投资预算。（征地补偿应分地类分地区-按镇分列，列明具体标准）,上述5项审查内容，包括立项、规划、用地规模、供地以及补充耕地、征地补偿、被征地农民社保、土地复垦等费用标准和资金安排情况等内容审查是每宗用地预审都需要审查的内容，审查时不能遗漏。,6.压覆矿产情况和地质灾害评估情况审查审批项目不包括直接审批可行性研究报告或初步设计报告的审批项目备案项目预审时只对上述两类项目审查压覆矿产情况和地质灾害评估情况。,审查注意事项：这两项不是每种类别的预审项目都需审查的事项核准类及直接审批可行性研究报告或初步设计报告的项目不需提交上述资料，故不需审查这两项内容。此外，对于需要审查的项目，各级国土资源部门较易忽视审查这两项内容。,需提交国土资源部门出具的未压覆重要矿产资源证明或压覆重要矿产资源储量登记有关材料，已设置探矿权或采矿权的，还需取得探矿权人或采矿权人的同意，否则，不予受理其用地预审申请。具体规定详见国土资源部关于进一步做好建设项目压覆重要矿产资源审批管理工作的通知（国土资发【2010】137号）。,项目地质灾害评估报告需通过专家审查并备案，否则，不予受理其用地预审申请。查询压覆矿产资源范围和地质灾害评估范围应大于或等于申报用地范围。,四、需要注意的几个问题,（一）未对材料进行审查。有个别地方的同志，对用地单位的材料不做审查，做甩手掌柜，直接将用地单位材料转送省厅。有的市对县里的材料也不审查，省厅收到材料后，发现大量明显错误，补正时个别市、县的同志也不认真审核，有的需要多次补正，降低了用地预审的效率。,（二）审查内容不全表现：1.部分地方将用地预审审查等同于规划审查，其他一概不予审查。2.个别地方几乎每一宗预审请示中都有审查内容遗漏，每一宗都要补正。注意：用地预审审查时应按审查要点要求逐一进行审查。,建议大家根据省厅下发的关于进一步加强建设项目用地预审审核工作的通知（粤国土规划发2011206号）有关请示模板，调整用地预审请示文件表述，避免遗漏审查内容。附：国土资源管理部门用地预审请示模板 用地单位申请预审文件模板,(三）申报材料一致性差1.市县国土资源部门的申报材料不一致，用地单位和国土资源部门的申报材料不一致，如：有的市级请示中说项目用地符合规划，县的请示说不符合规划；有的地类面积不一致；有的申报面积与坐标红线面积不一致；征地补偿标准与现状地类未能一一对应；总面积与各功能分区面积之和不相等等。,2.有的用地单位用地预审申请文件完全照抄国土资源部门的预审请示文件，申请文中说项目符合土地规划，用地规模符合国家标准，符合国家供地政策，一致性是比较好，但站错了位置，代替国土部门对自己进行审查，这也是不符合要求的。,（四）材料形式不符合要求存在的问题有：用地单位申报文件没有红头，规划图件没有名称、图例和规划期限，图件不加盖公章，用旧的预审申请表，数据光盘不按要求制作，文件不装订直接用活页递交，提交不需要的材料等等。,谢谢！,