7房地产投资资金融通.ppt

房地产投资资金融通,主要内容：1.房地产投资资金融通的必要性；2.房地产开发投资资金融通渠道；3.房地产置业投资资金融通渠道；4.房地产投资资金融通决策。,一、房地产投资资金融通的概念 1.含义房地产投资者为保持流动性、规避风险或追求更大利益的需要，在房地产金融市场运用相关金融工具获得资金支持，以保障房地产投资的顺利进行的行为或过程。,2.房地产投资资金循环及其特点,特点：资金占用数量大、时间长，周转速度慢；资金运动受区域范围的影响。资金的筹集和利用成为投资成功与否的关键因素之一。,3.房地产投资资金融通的必要性（1）资金需要量巨大与企业自有资金有限的矛盾资金投入集中、巨大且占用时间较长、周转速度较慢；追求项目规模效应而超出了开发商自有资金；规避风险而投资多项目的需要，超出了开发商自有资金。（2）购置所需资金量大与当前支付能力有限的矛盾当时资金实力不够；保持对资金的主动性；资金压力在时间上摊薄；货币价值的变化；提前实现房屋购买行为。特点：融资规模大、偿还期较长、资金缺乏流动性、高风险高收益。,房地产投资资金融通与房地产金融 房地产价值的提高，投资者从自有资金到贷款、股票或债券，而房地产也成为资金提供机构的资产。,二、房地产开发投资资金融通银行贷款资本市场融资信托融资其他融资方式,1.银行贷款贷款便捷、成本较低，但期限较短，使用常受到限制。房地产开发企业流动资金贷款贷款者对房地产开发企业发放的用于城市综合开发的生产性流动资金贷款，主要用于补充公司日常经营运作而产生的资金缺口，并不针对具体项目或工程，其特点是贷款期限短、周转性强、融资成本低，使用最频繁。也称短期透支贷款。贷款条件：借款人、项目；贷款用途：城市综合开发、商品房开发以及旧城改造等项目所需的生产性流动资金，不得挪用于开发企业自身固定资金投资或作为开发项目投资性贷款；贷款方式、期限及利率：一般不超过2年。,房地产开发贷款：金融机构向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。包括住房开发贷款、商业用房开发贷款、土地开发贷款以及房地产企业流动资金贷款。房地产开发贷款的条件除一般贷款条件外，还包括：企业满足的条件：营业执照，银行开立账户保持正常业务往来，企业的性质、股东构成、资质信用等级等；项目满足的条件：土地使用权，项目相关合法证件（“四证”）及市场前景，预算合理且自有资金达到项目预算总额的35%）；开发商对建设的房地产进行保险，且第一受益人为贷款银行。,住房开发贷款贷款人向借款人发放的用于商品住房及其配套设施开发建设的贷款，其中包括经济适用住房以及对住宅部分投资占总投资比例超过50%的综合性房地产项目。贷款条件：借款人、项目；贷款期限及利率：一般不超过3年。,商业用房开发贷款贷款人向借款人发放的用于宾馆（酒店）、写字楼、大型购物中心及其配套设施等商用项目建设的贷款，其中包括对非住宅部分投资占总投资比例超过50%（含）的综合性房地产项目。贷款条件：借款人、项目。贷款期限及利率：出租、自营项目最长不超过15年，出售、转让项目最长不超过8年。土地开发贷款商业银行向房地产开发企业发放的用于土地开发的贷款。其中，土地储备贷款是其中的一种特殊类型。,房地产抵押贷款：房地产金融的核心借款人（抵押人）以其合法拥有的房地产作为抵押，向贷款人（抵押权人/受押人）申请长期贷款，并承诺在约定的期限内以一定的形式偿付贷款本息。当借款人违约时，贷款人有权取消借款人对抵押房地产的赎回权，并将抵押房地产处置，从中获得补偿。借款金额：一般最高不超过抵押物现行作价的70%；贷款期限：短期建设贷款以建设周期为限，35年；长期经营贷款1530年；利息：实行按季结息的办法，收取方法是由贷款人按季直接从借款人的存款账户中收取。经营性抵押贷款：以租约（总租金额）作为抵押，获得较长时期一定比例的贷款。租金是唯一还款来源。2005年开办此项业务。,2.土地储备贷款向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款，用于支付征地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、场地平整费等。土地储备贷款的借款人仅限于负责土地一级开发的机构（储备中心或受托进行储备开发的企业）。条件：要求借款人资本金充足、管理规范，土地的整体情况（性质、权属关系、测绘情况、土地契约限制、规划用途与预计开发计划等），土地价值；借款金额：最高不超过抵押物现行作价的60%。,3.在建工程抵押贷款抵押人为取得在建工程后续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。一般是在取得了预售许可证后，土地使用权抵押贷款转化而成，并在房屋出售后注销在建工程抵押，便于购房合同的执行。特点：有利于开发商解决在建工程续建资金需求；在银行的监控下，可以促进开发商提高经营管理水平，降低风险。,贷款要点：工程已完部分与土地使用权同时抵押，核实已完部分工程数量，并由工程监理机构和工程质量监督部门确认工程质量；土地使用权必须是有偿取得，已领取国有土地使用权；工程未完部分应有开发商与施工单位签订生效的工程承包合同（房屋期权），预算造价重新审核，以确定其抵押价值和贷款价值比率，并按各个部位形象进度确定分阶段抵押价值；抵押期内可在银行的许可和监管下预售，销售收入由银行代收、监管，专户存储。,4.房地产企业上市融资股份制房地产企业在投资开发项目时，通过IPO、增发股票等方式筹集资金，购买股票的个人或企业由此获得对房地产股份公司的部分所有权，并有权按持股份额分得公司的经营收益。IPO发行条件：连续三年盈利；净资产收益率每年不得低于10%；累计对外投资额不超过净资产的50%；总资产负债率低于70%；所有者权益至少5000万元。,香港和内地IPO比较,5.发行房地产债券房地产公司在筹集房地产资金时按照合法手续向社会发行的一种书面权利凭证，承诺按照约定利率和日期支付利息，并在特定的日期偿还本金。债券购买者与发行者之间是一种债权债务关系，债券发行人即为债务人，债券持有人即为债权人。,发行条件净资产额的限额：股份有限公司不低于3000万元，有限责任公司不低于6000万元；累计债券总额不超过公司净资产的40%，累计债券总额指公司成立历来发行的所有债券的尚未偿还部分，发债额度不能超过整个项目所需资金的20；最近3年平均可分配利润足以支付1年的利息；筹集的资金投资方向符合国家产业政策；债券利率不得超过国务院规定的利率水平；国家规定的其他条件。,提示：房地产开发经营所需资金的时点、数量、期限与债券之间具有高度的相似性。,6.房地产信托信托公司通过资金信托方式集中两个或以上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，以不动产或其经营企业为运用标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。此处的不动产，包括房地产及其经营权、物业管理权、租赁权、受益权和担保抵押权等相关权利。,办理信托业务的条件对土地的整体情况进行调查分析；对拟开发、建造的房地产项目进行可行性分析；对房地产信托资金使用企业或房地产项目实际管理人的基本背景、资信状况、内控制度与流程、既往管理与开发经验进行评价分析；了解房地产信托资金的受托方、保管方和该信托资金的使用方是否存在关联关系，房地产项目与信托资金使用方是否存在关联关系；通过律师事务所出具法律意见书，了解信托资金使用方的有关情况。,信托业务中涉及的不动产经营企业应具备的条件有国家认可的执业资格；注册资本不少于1000万元人民币；具有完善的法人治理结构；具备足够的人力、组织及技术资源，其中至少有2人在房地产投资管理方面具备5年以上可追溯的记录；中国银监会要求的其他条件。,房地产信托资金的运用方式（一）用于土地收购及土地前期开发、整理；（二）投资于不动产经营企业进行商业楼房及住房开发、建造；（三）用于购买土地商业楼房或住宅并予以出租；（四）以住房抵押贷款方式运用；（五）信托文件约定以不动产为标的的其他运用方式。信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法（征求意见稿）第一章第五条。,房地产信托资金的运用机制,提示：发行信托计划；房地产所有权的名义转让；资金所有权的名义转让。,7.房地产产业投资基金通过向多数投资者发行基金份额设立基金公司，由出资人自任或另行委托基金管理人管理和运用基金资产，委托基金托管人托管基金资产，主要投资于房地产类证券、房地产投资信托和非上市房地产投资开发企业等，收益按出资股份共享，风险由投资者共担。,房地产产业投资基金的运用方式：,小结：房地产项目融资方式,三、房地产置业投资资金融通1.商业性住房抵押贷款购房抵押贷款，即香港称谓的按揭，是指购房者将其与房地产商签订的住房买卖合同项下的所有权益抵押给金融机构（商业银行），或将其向房地产商购买的住房抵押给商业银行，银行将一定数额的款项长期贷给购房者并以购房者的名义交付给房地产商所有，购房者则支付购房首期款并承诺以年金形式定期偿付贷款本息。当借款人违约时，贷款人有权取消借款人对抵押房地产的赎回权，并将抵押房地产拍卖以获得补偿。购房抵押贷款可分为单位或机构购房抵押贷款和个人住房抵押贷款（住房消费信贷），其中以后者为主。目前我国两种典型购房抵押贷款形式是个人住房商业性贷款和个人住房公积金贷款。,贷款程序开发商与银行签订合作协议，约定开发商开发的物业，银行可向购房者提供按揭贷款，并约定开发商在购房人取得房屋产权证办理抵押登记以前为其贷款提供不可撤销的保证；开发商与购房者签订商品房买卖合同，约定购房者支付房屋价款的方式为首付款加上银行贷款；购房者向指定银行申请贷款，银行对借款人的资信进行审查；购房者与银行签订个人住房借款合同（含个人住房抵押合同），进行抵押登记，银行将贷款额划至开发商账户。,2.住房公积金贷款由住房公积金管理中心运用住房公积金，委托银行向购买、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存人和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的贷款。住房公积金制度结合我国城镇住房制度改革情况而实行的一种房改政策，是有关住房公积金的缴存、归集、管理、使用、偿还等环节有机构成的整个运作机制和管理制度。,住房公积金贷款申请条件一是按规定履行缴存住房公积金义务的职工；二是款项用于购买、建造、翻建、大修自住住房。住房公积金贷款申请程序借款人向住房公积金管理中心提出书面贷款申请；住房公积金资金管理中心审核、决定；通知借款申请人；受托银行办理贷款手续。,3.住房组合贷款缴交住房公积金的职工在购买住房时，在其公积金抵押贷款的额度不能满足购房需要时，分别与银行签订“住房公积金抵押贷款合同”和“个人住房担保贷款合同”，同时使用住房公积金贷款和商业性住房贷款。,住房组合贷款申请条件（1）同时符合住房公积金贷款和商业贷款的条件和规定；（2）贷款申请额度不得超过房价总价的70%，公积金贷款额度住房公积金当地最高可贷额度，则商业性住房贷款金额购房申请贷款额度公积金贷款额度；（3）贷款申请期限，住房组合贷款期限最长不超过15年，公积金贷款和商业性住房贷款借款合同起止日必须相一致。,以建设银行为例的组合贷款条件有合法的身份；按时足额缴存住房公积金的职工；有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；有合法有效的购买、大修住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件；有所购（大修）住房全部价款20以上的自筹资金，并保证用于支付所购（大修）住房的首付款；有贷款行认可的资产进行抵押或质押，或（和）有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人；符合当地公积金管理部门规定的借款条件；贷款行规定的其他条件。,4.商业用房贷款购买以商业为用途的各类型房产的机构或个人，以所购买房地产作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。贷款条件：面向已经通过竣工验收的商用房地产，贷款价值比通常不超过60，期限不超过10年，贷款利率较高。,5.其他融资方式典当高利贷开发商贷款免息分期付款以租代售,6.贷款新产品一：循环授信业务个人住房循环授信业务：是指自然人（授信申请人）以其所购住房作最高额抵押向银行申请循环授信额度，在不超过授信有效期和可用额度的条件下，被授信人可向银行多次申请具有明确消费用途的个人贷款，循环使用的业务。也称“随借随还”、“循环贷”等。加按揭：对已处于按揭状态原有住房的已还款部分、或者贷款额度可随房价上升以及重新评估值的上升而增加，再进行按揭贷款的业务。转按揭：是指已在银行办理个人住房贷款的借款人，向原贷款银行要求延长贷款期限或将抵押给银行的个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。,7.贷款新产品二：固定利率贷款贷款合同签订时即设定好一个固定的利率，不论贷款期内市场利率如何变动，借款人都按照固定的利率支付利息，不会随行就市。这是每国面向优质客户的主要贷款产品，适用于经济较为稳定、利率较为稳定或短期利率低于长期利率的情形。,小结：可能获得的融资数量商业银行需要掌握的借款人的信息：目前收入的合理性及未来行业发展对收入水平的影响，贷款偿付能力；所购房产的目的及拥有意愿等因素；所有住房贷款的贷款成数不超过80；住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下，月所有债务支出与收入比控制在55以下；抵押物价值的确定以该房产在该次买卖交易中的成交价或评估价的较低者为准；对再交易房，应对每个用作贷款抵押的房屋进行独立评估；与90/70政策相配套的首付的区别；以户定义的第二套房首付和利率水平的区别。注：房产支出收入比（月还款额月物业费）/月均收入,房地产贷款偿还方式与供款负担个人住房贷款的主要还款方式：期限在年以内（含年）的到期本息一次性清偿，等额本息还款法和等额本金还款法。等额本息还款法支付特征：初期更多资金用于支付利息，较少支付本金；利息总负担较重，但压力摊薄。等额本金还款法支付特征：初期更多地资金用于支付本金，较少支付利息；总的利息负担相对较轻，但初期压力较大。,贷款偿还方式适用群体等额本息还款法：对收入中等但未来的收入预期会稳步上升的贷款人（主要是年轻人），除了付按揭外，还要考虑日常的生活开销、教育投资以及将来的婚姻筹备费用等，因此最近几年还款压力不应该太大，并且贷款期限最好适当长些。等额本金还款法：对于目前收入较高、但未来的收入预期会下降的贷款人（如部分垄断行业从业人员、未来几年将离任的企业高管等），前几年还款压力可以相对大些。,2.资金融通决策的程序（1）组建融资组织既有项目法人，新设项目法人；企业性质：独资企业、一般合伙企业，有限责任合伙企业、有限责任公司，股份有限公司，房地产投资信托（2）编制房地产投资项目资金使用计划表资金投入计划资金收入计划资金流动计划,（3）拟订可能的筹资方案资金筹集的币种和数额，资金筹集的流量，资金来源结构，融资成本，融资风险评估，融资方式，融资步骤。（4）融资方案的选择可选的方案应是融资风险小、融资成本低、融资渠道和融资方式可行。即对备选的融资方案进行多方面的综合评价。,正常融资组合；冒险融资组合；保守融资组合,国内商业地产通用融资渠道及模式,【附1】资金成本：（1）含义投资者在房地产开发项目实施中，为筹集和使用资金而付出的代价，包括资金筹集成本和使用成本。资金收集成本：一次性费用，主要包括借款手续费、各项代理发行费用等；资金使用成本：经常、定期支付的费用，主要包括股利、贷款利息以及其他利息费用等。,（2）资金成本的衡量绝对数和相对数,（3）个别资金成本、综合资金成本和边际资金成本不同资金筹集方式的资金成本债务成本：银行贷款和债券的资金成本特点：表现形式为利息，且事先确定；利息率一般固定不变，按期支付，税前扣除，本金到期偿还权益成本：发行股票和企业留存收益的资金成本特点：表现形式为利润，且事先并不确定，由企业经营状况决定，税后支付，无减税效应,（4）长期借款资金成本率,【例1】某房地产企业长期借款200万元，年利率10.8，借款期限3年，每年付息一次，到期一次还本，企业所得税率25，筹资费用忽略不计，试计算这笔长期借款的资金成本率。,【解】,10.8(125)=8.1,提示：上述公式仅适用于每年末支付利息、借款期末一次全部还本的情况。,如果利息的支付采取贴现的形式，在借款中预先扣除，则公式为：,（5）债券资金成本率,提示：注意票面金额与实际筹集资金之间的差别。,【例2】某房地产开发企业发行总面值为500万元得10年期债券，票面利率为8，发行费率为5，发行价格550万元。公司所得税税率为25，试计算该公司债券的资金成本。如果房地产公司以350万元发行面额为500万元的债券，试计算其资金成本率。,【解】,（1）根据公式得：,（2）以350万元价格发行时的资金成本率为：,由于债券期限较长，为考虑资金的时间价值，可采用下式计算资金成本（每年支付利息、最后一次性还本）：,（6）普通股资金成本率,【例3】某房地产开发公司发行普通股正常市价400万元元，筹资费用率为5，第一年支付股利率为10，预计每年股利增长率为9，试计算其资金成本率。,【解】,根据公式得：,资本资产定价模型法公式：,【例4】某一期间证券市场无风险报酬率为10，平均风险股票必须报酬率为15，某房地产开发公司普通股值为1.10，试计算该普通股的资金成本。,【解】,根据公式得：,101.10（1510）15.5,（7）优先股资金成本率,【例5】某房地产开发公司为某项目发行优先股股票，票面额按正常市价计算为200万元，筹资费率为4，股息年利率为14，试求其优先股资金成本。,【解】,根据公式得：,（8）留用利润筹资成本率,（9）综合资金成本的计算,说明：个别资金占全部资金的比例即资金结构；确定资金结构可以按资金的帐面价值、市场价值或目标价值计算。,【例6】设某房地产开发项目拟定的筹资方案有关财务数据如下表所示，根据已知条件计算个别资金成本率和综合资金成本率。,【解】,（1）银行贷款资金成本率,（2）普通股筹资成本率,（3）优先股筹资成本率,（4）债券资金成本率,（5）留用利润资金成本率,（6）综合资金成本率,已知总筹资额40040040015002002900万元，则,可得综合筹资成本率为：,K5.9213.7913.0613.797.2213.796.8251.738.676.907.74,（10）边际资金成本的计算由于个别资金成本随着时间、筹资额与筹资结构的变化而变动，则新增加一个单位的资本而需要负担的成本，或因追加筹资而带来的资金成本。类别：边际成本和加权平均边际资金成本；作用：边际资金成本率应作为财务分析的贴现率。,情形一：追加筹资但成本不变的情况若资金结构不变，则筹资数额的变化不影响综合资金成本，即综合资金成本不变；若资金结构发生变化，则综合资金成本会发生变化，主要考虑新增资金的比例重新计算。,情形二：追加筹资成本随筹资规模扩大而变化的情况根据金融市场的资金供求确定各类资金成本分界点（资金成本发生前的最大筹资额）；确定目标资金结构；计算筹资总额成本分界点，列出相应筹资范围；分别计算不同筹资范围内的边际资金成本。,【例7】某房地产开发公司有关资本结构及其他资料如下表所示。试根据提供的资料为基础，来说明追加融资时，边际资金成本的计算方法。,【解】（1）假设该企业各种增资方案的资金成本如下表所示（单位：元）,（2）计算筹资总额分界点即各种筹资方式下成本发生变动的最大筹资总额，是根据最优资本结构和各种融资方式下资本成本发生变化的融资范围确定的。,根据上述公式，该公司筹资总额分界点计算如下表所示（单位：元）。,（3）计算边际资金成本,对这六个筹资范围分别计算加权平均资金成本，便可求得各种筹资范围的边际资金成本。,计算过程见下表。,余下类推.,【附2】资金筹集的风险：主要为财务风险，也称筹资风险或破产风险；产生的根源在于筹资决策信息缺乏或不可靠、经营环境的变化，直接原因在于不能按期支付利息和本金而致的财务危机。,财务杠杆及其作用财务杠杆即企业全部负债对总资产的比例关系。财务杠杆作用是指财务杠杆的变化会影响企业普通股收益，其衡量指标是财务杠杆系数（Degree of Financial Leverage，DFL）。,DFL每股收益变动的百分比/税息前利润变动百分比,在不存在优先股的情况下DFL变动前的税息前利润/（变动前的税息前利润利息）,一般地，当全部资金税息前利润率高于同期负债成本率时，财务杠杆使得企业在不增加权益资本投资的情况下取得更多利润，即有正效应；反之，则有负效应。,在存在优先股的情况下DFL变动前的息前税后利润/（变动前的税息前利润利息）（1所得税率）优先股股利,一般地，当全部股本税后利润率高于优先股利利率时，财务杠杆会对普通股权益产生财务杠杆收益；反之，则有财务杠杆损失。,资金筹集风险的控制（1）结合自身财务状况，合理编制资金筹集方案和选择资金筹集渠道。（2）加强债务管理，保证资金收支平衡。（3）采取措施分散筹资风险。,资金结构与财务杠杆收益、财务风险的关系,综合资金成本构成,（3）确定各判断因素的权重，并计算不同方案（i）的总评价值TPi。,其中，Wj：第j个判断因素的权重；s：判断因素的数量。,