市场报告及预判(内部文献).ppt

2010年度市场报告及预判,销售管理部 2010年12月15日,一、2010年度政策回顾及市场情况,政策回顾及市场情况,土地市场分析,市场小结及整体大势预判,全国政策&市场重庆政策&市场,二、重庆市场发展分析,城市未来发展及将出台政策预估及分析,重点企业发展策略案例,协信应对策略思考,2010年政策回顾及市场情况,政策回顾及市场反应,一、2010年全国性政策回顾,今年以来各项调控政策空前严厉及密集的出台；以4、9月的两次调控为标志，预示着政策紧缩时期的来临；,全国,全国,二、全国各城市市场情况,4月新政后，全国市场成交短期放缓，5-7月市场普遍量跌价稳，8月左右开始逐渐反弹又现量升价稳；10月新政后，一线的北京、深圳环比成交有所下滑；二线城市普遍仍为上涨趋势。,1、成交量情况：,4月新政后，北京上海的价格短期下降，而整体市场价格平稳；9月新政后，短期呈现“量跌价滞”的情况，而随着政策效果减弱，11月呈现“量升价滞”局面；,2、各城市价格情况：,全国,新建住宅同步涨幅继续回落，环比涨幅小幅上升。,房地产开发投资同比增长36.5%，其中商品房住宅投资3万亿，同比增长34%，占总比重约70%；销售面积同比增长9.8%，其中办公楼及商业用房增长迅猛，分别增长48%和50%在调控背景下，办公楼及商业房前景看好；房屋施工与竣工面积比值达到了8倍左右，反映了未来楼市供大于求的风险已达到历史高值；,全国,3、行业总体数据分析：,全国,三、全国市场情况分析：,10年初开始的调控政策，层层推进，然而效果有限，呈现政策与市场博弈的态势；被称为史上最严格的四月“新国十条”对于市场的影响仅仅只维持了4个月，各地的房地产市场在进入三季度以后便开始普遍回暖；由此，政府在9月底再次出台调控政策，10月，银行收紧信贷，市场调控再加码；11月后，再连续出台调控政策，上调购房契税、首度加息、上调土地增值税等；并明年初房产税将可能空转实，政策紧缩时代来临，调控将成为常态。,重庆,一、2010年重庆房地产政策回顾,2010.4，地税局发布通知加大土地增值税力度；政府发布意见提出市十条。,2010.6，对高于市价3倍的高价房增收1%房产税；,2010.8，重庆收紧银行信贷，严格执行3套房及外地人购房政策，利率最低85折；,2010.10，地税转发通知，对出售自有住房并1年内购房的不再减免个人所得税；,重庆房地产调控思路：“低端有保障、中端有市场、高端有遏制”,11年初，重庆将成为房产税最先试行的城市之一；,重庆,后市政策分析：,12月10日，房地产调控政策再加码。重庆市政府办公厅出台关于进一步加强房地产市场调控的通知：将加快房产税改革试点，积极做好征收高档住房房产税的准备工作。房产税预测：先对别墅、200平方米以上“大房子”和评估价值超过主城区平均售价3倍以上的住房开征；按面积计，实行累进税率；征收范围首先是增量部分，存量部分视情况开征；每户家庭拥有普通住宅超过四套，可能被征税；外地人炒房，可能被征税。,重庆将“保障低端、培育中端、遏制高端”，通过大量建设保障性住房，抑制投资购房，对高端住宅征重税等方法来调节并保障重庆房地产市场的健康发展。,应对建议：,2011年房地产政策最大悬念：房产税！,在收紧信贷、限购、加息、上调存款准备金、严格土地政策等诸多调控动作后，终于迎来了“房产税”的开征；与以上短期政策不同，房产税对房地产市场的影响将十分深远；我司应该提前做好应对准备，对房产形势做好充分预估，在调控已成为常态的时期，研发并尝试适应新形势下的产品类型、产品形态，对各在售项目准确定位，对于现金流项目应该小步快跑，降低风险。,重庆,2010年4月春交会成交价格达到峰值6113元/，9月后重回峰值并节节攀升；5月后受新政影响和经适房的大量入市，价格、成交面积均有大幅的下滑；6月受两江新区利好影响，量价又持续上涨。11月成交建面均价6651元/，环比增长0.4%，同比增长42.3%，达到历史以来最高。,二、2010年重庆市场情况,重庆,9月新政后价格仍持续上扬，10月成交未受其影响，而11月则呈现供应量显著增长，供大于求并成交量大幅萎缩的情况，总体“量跌价涨”。,重庆,历史成交情况来看，政策调控可以对重庆楼市起到明显作用，08年受07年9.27政策影响市场下行，跌入低谷；09年政府救市，楼市强势反弹，全年整体量价齐升明显；10年开始市场持续回暖，“4.15新政”出台进行第一轮调控，5、6月市场调控显现，市场迅速转冷；6月两江新区挂牌后，市场再次出现回暖，成交持续走高；9月更是达到顶峰，9月29日晚，国家紧急出台新政，第二轮调控正式启动。,近三年重庆成交数据,成交数据趋势分析：,重庆,与去年相比，10年成交量总体持平，5-7月由于受新政影响成交量萎缩，而8月后成交量即恢复并增长，总体市场情况稳定；成交价格与去年同比增长32.7%，且今年12月成交均价由于一些高端楼盘相继上市预计更高；,纵然有众多调控政策出台，且重庆明年将试点开征房产税；但房市热度不减，在两江新区等诸多利好下，重庆正成为国内资金投资热土，仅房地产业在前三季度既吸金542亿元！,重庆,重庆市场情况分析,新政的持续推出，并未阻挡重庆房产价格的节节攀升，原因有四：1、重庆发展的利好频出，各方对城市发展的持续看好，国内外资金纷纷进入重庆掘金；2、城镇化程度进一步加快，催生了大量的刚性需求；3、CPI指数屡创新高，通货膨胀加剧，老百姓缺乏投资渠道，利用房产保值增值；4、价格洼地显现，各地投资热钱的大量涌入；,市场风险因素：调控层层加深，4月史上最严调控后又是9月新政，11月又连续出台上调购房契税、加息、上调土地增值税等组合拳，后续政策未有放松迹象，如房价一直居高不下，政府可能动用更严厉的政策手段甚至是行政手段；重庆作为房产税试点城市之一，房产税开征在即，对投资者及购房者影响未可估量；土地、资金竞争压力加剧，未来各项资源将对大型品牌房企倾斜，中小企业面临洗牌；房价上涨过快，催生房产泡沫，楼市与政府调控出现博弈胶着状态；,土地市场情况,全国,全国土地成交情况：,土地需求：1-11月累计成交住宅用地3.0万公顷，同比增长39%。与一季度土地成交疯狂增长不同，4月新政后土地成交平稳，同比略有上扬，显示出开发商在政策紧缩时期的谨慎态度；,土地价格：11月住宅用地楼面地价环比上涨，但溢价率仍低于去年同期；频繁的政策调控让开发商对价格预期有明显影响，09年疯狂地王的时代已成过去；,全国,土地政策回顾：,2010年3月11日，国土部下发关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知明确：开发商拿地保证金提高至20%。土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款；国土资源部宣布，从现在9月开始到明年底，将开展土地和矿业权交易市场专项整治，规范土地使用权交易市场，进一步深化国土资源管理制度改革；9月16日，国土资源部发文明确从明年4月开始，土地储备机构将不再直接从事土地一级开发工作。26日晚，国土资源部、住房和城乡建设部联合下发关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知，通知明确规定，对企业因自身原因导致土地闲置一年以上的，将禁止企业及其控股股东参与土地竞买。同时严控容积率，严格限制低密度大户型住宅项目的开发，住宅用地容积率必须大于1；打击囤地，土地交付后一年内要开建，自开工之日起三年内要竣工；10月22日国土资源部副部长贠小苏在国土资源系统视频会议上说，从今年起，国土资源部将每季度向社会公布未按出让合同和划拨决定书约定时间开、竣工的宗地信息，对信息上线和实地核查不落实的，将通报挂牌，督促整改查处。,今年以来，尤其是9月后，土地政策持续收紧，显示了政府对土地环节的规范及调控和对开发商实力的更高要求，在这样的背景下，各开发商拿地均趋于谨慎保守。,重庆,一、重庆土地成交情况（1-11月）：,土地成交分析：主城成交最活跃的地区依次为：三北地区、北碚区、九龙坡区、南岸区和沙坪坝区（其中沙区的7宗地有5块为大学城板块）；热点区域除传统区域外，新增了北碚区；楼面均价最高的地区为北部新区和渝中区，而本年度最高楼面地价出现在江北区；趋势分析：2010年1-11月土地成交总面积779万方比09年同期的638万方同比增长约22%，各开发商拿地热情不减；10年楼面均价2143元比09年的1737元同比增长约24%，；,重庆,土地市场小结：,2010年重庆土地市场仍然活跃，无论是同比成交面积还是成交价格均比去年有小幅提高，开发商拿地热情不减；今年除传统三北区域、南坪、大学城、九龙坡的热点区域外，北碚片区土地市场表现十分突出，与去年相比土地成交面积和数量有显著提高；北碚蔡家组团作为新兴区域及距主城最近的周边区县，应成为11年重庆公司重点关注区域之一；,土地市场地价高企，11年公司可重点关注重庆新兴重点发展板块，占得先机；在政策紧缩时期，商业地产将迎来发展机遇。,政策：调控层层加剧，并逐渐深入，若未达到政府期望，2011年调控政策还将加深；房产税在明年将在上海、重庆试运行，对购房者心理影响和对后市的影响将十分深远；房产市场：市场方面由于城镇化程度加深、城市利好不断、热线不断涌入、投资渠道单一等各因素影响，市场仍非常活跃，价格也不断攀升；市场与政府期望将产生一定的背离，因此，预计将会有一段博弈胶着时期，明年房市缓慢增长的可能性较大；土地市场：土地市场活跃而不疯狂，保持良性增长状态，由于热点地块竞争十分激烈，地价较高，对开发商资金提出了较高的要求；因此，建议公司重点关注新兴热点发展地块或成熟度较高的中型地块，降低拿地风险，并抢得市场先机；,市场总结及预判,重庆发展趋势分析,城市未来发展及政策预估,一、重庆宏观经济分析：,今年以来，随着适应性调控措施效应充分释放，经济发展的内在动力增强，全市各项经济指标全面快速增长，总体延续了年初以来平稳运行的良好态势。前三季度，全市实现地区生产总值5631.67亿元，同比增长17.1%，高出全国水平6.5个百分点，增速居全国第三、西部第一。重庆与一线城市相比，还是有较大的差距，然而随着一线城市增速放缓，重庆的差距正在逐年缩小；,与一线城市GDP对比,三大产业比重走势,2010年1-3季度三次产业态势较好。第一产业实现增加值464.90 亿元，同比增长 6.3%；第二产业实现增加值3193.87亿元，同比增长23.1%；第三产业实现增加值1972.90亿元，同比增长 11.2%。三次产业比重为 8.3：56.7：35，第二产业增速为直辖以来新高，高于 14.3%的年均增速 8.8个百分点，比 2008年上半年20.0%的最高增速高出 3.1个百分点。,2009年，受国际金融危机的不利影响，重庆城市居民人均可支配收入增速有所减缓。2010年1-3季度，城市居民人均可支配收入和消费性支出均保持持续增长的态势。,人均可支配收入及支出,社会消费品零售总额,2010 年以来，在宏观经济向好和各项刺激消费政策的多重推动下，重庆市消费品零售额保持了平稳较快增长，各行业协调发展，城乡市场繁荣活跃，热点商品异彩纷呈。2010年1-3季度，全市实现社会消费品零售总额 2095.89 亿元，比上年同期增长 18.7%。重庆社会消费品零售总额增速列全国第8位、西部地区第2位。,房产及固定资产投资,2010年1-3季度，我市固定资产投资总量达到4338.87亿元，同比增长30.8%；其中用于房地产开发1031.81亿元，同比增长34.9%；我市房地产投资占固定投资比三季度约为23.8%，控制在25%合理范围内，表示我市房地产市场持续健康发展，房产泡沫较少；固定资产投资仍是拉动经济增长的最强动力，预计2010年全社会固定资产投资将达到6912亿元，其增速远远高于GDP，将达到30%。,重庆宏观数据小结：,重庆经济已进入高速发展期，“重庆发展模式”得到了中央政府的高度肯定及支持，在这一难得的城市发展期，房地产也必然迎来一个持续繁荣的市场；重庆政府大力引进跨国公司，建立大型IT产业链，鼓励实业及中小企业发展，实体经济及工业的快速发展正为一个城市繁荣强有力的经济支撑；同时，人均可支配收入持续增长，国民收入持续增加，老百姓手里积累的财富正急切需要找到出口及投资渠道，这都持续推动重庆房地产市场的繁荣发展；重庆2010年前三季度的房地产投资占固定资产投资比为23.8%，一直处于一个合理的范围内，表示房地产市场的泡沫很小，并持续健康发展；,总之，重庆经济持续高速发展，市民收入持续增长，房地产市场健康活跃，未来几年，仍是重庆房地产发展的黄金时期。,二、重庆未来新兴重点板块分析,重庆“二环时代”新兴发展组团,布局20个人口规模20万左右的大型居住聚集区,重庆进入二环时代 沙区、南岸、江津、九龙坡等4区将获益最大,沙坪坝80%区域进入二环以内 每年投40亿造西部新城,九龙坡巴福陶家间建水体公园将启动建设城市副中心,江津200平方公里土地入二环 吸引主城富裕人口居住,南坪规划建设主城最大人居中心,重庆“二环时代”新兴发展组团,各组团专业化产业分工,重庆“二环时代”新兴发展组团,第一等级：已经初步在发展，有多个项目或知名企业进驻，定位为全市的产业及 房地产发展重心；第二等级：有项目在发展，定位为新型城市发展方向；第三等级：政府开始进行规划，目前处于一级整治和招商阶段；第四等级：二环通车，政府远景规划。,组团排序,近五年房地产行业重点关注,重庆“二环时代”新兴发展组团,重庆“二环时代”新兴发展组团,“二环时代”的新兴组团为未来城市的发展方向和重点，我司应抓住机遇抢得重庆二次发展的先机；我司现已进入大学城及人和片区，建议明年拿地重点关注“第一、二等级”片区，如：茶园、空港、弹子石、蔡家、大竹林、北碚新城等。,未来重庆重点发展板块分析,组团优势 在等级排列中，属第一等级或第二等级；适合发展高档次产品、高溢价的产品，符合龙湖企业的发展战略；该区域为全新区域，需重新规划的区域，区域形象有较大的提升空间；该区域是一、二环之间较先发展起来的区域。,重点组团：大学城组团 茶园组团 悦来空港组团 蔡家组团 礼嘉组团 陶家组团,茶园组团,重点组团案例介绍,房地产开发情况,茶园组团,项目基本情况介绍,茶园别墅目前已开发55万方左右，价格约8000-12000元/；洋房已开发50万方左右，价格约5000-6000元/；高层已开发20万方左右，价格在4000-5000元/。未来预计还有约100万方别墅、300万方洋房和30万方高层供应。,茶园组团,悦来空港组团,组团介绍,3,1,2,悦来空港项目分布图:,1,桃源居项目,2,东衡槟城,3,水木年华,5,强辉金色池塘,6,宝田项目,12,模具产业园项目,4,汇祥好莱坞,5,6,12,4,12,国际家纺城,9,9,御城华府,10,富悦麓山别院,11,泽科港城国际,7,华港翡翠城,8,10,11,7,8,注：本处项目分布主要为在售或潜在20万方以上项目，两路片区多为已建成区，且建筑体量多在20万方以下。,项目基本情况介绍,悦来空港组团目前主要开发洋房和高层产品，目前，洋房价格约6000-7000元/；高层价格约5000-6000元/。未来预计还有约70万方洋房、220万方高层供应，别墅供应量少。,悦来空港组团,蔡家组团,组团介绍,房地产开发情况,蔡家组团,项目基本情况介绍,蔡家组团目前主要开发别墅和洋房，别墅价格约8000-12000元/；洋房价格约5000-6000元/。未来预计还有约60万方别墅、100万方洋房供应、高层约420万方。,重庆板块发展情况小结：,两江新区挂牌、二环时代的来临、轨道交通的快速发展，均预示着重庆正进入一个新的高速发展时期，如何在新时期、新形势下抓住机遇，将为我司未来发展奠定基础。,重庆未来发展呈现功能分区、组团式发展等特点，我司未来应牢牢把握城市发展方向，紧跟政策动向，在成熟地块、新兴区域分别多角度布局；尤其是在城市发展的“第一、二等级”区域，现在还在发展初期，有较大的机会和空间，我司应该抓住机会，占据有利的战略地位。,重点企业发展策略案例,龙湖地产产品创新&营销创新,战略：“区域聚焦多业态”和“快速开发高周转”依靠快速开发高品质产品赢得市场份额,产品创新：“多业态”的战略经营，应对频繁变化的市场 新增产品类型：超高层豪宅 度假产品 生态旅游产品,营销创新：异地整合营销；大客户营销；体验式营销,龙湖地产,2010年全国完成销售目标248亿,动态：2011年杭州、无锡、重庆、成都等地的商业项目相继破土；到2015年底，在国内运营大型商业项目将达到18个，经营面积200万平方米。租金占总利润比例将在10%15%左右；2011年重庆经营业态为：2个近郊别墅+2个电梯洋房+1个滨江高层+1个城市综合体+4个近郊高层；,保利地产,保利地产增加商业比重 寻找利润增长点,战略概述：稳步加大商业地产投资，增加持续性经营收入占公司营业收入的比重；开拓旅游地产、养老地产和城市综合运营等业务，增加新的盈利增长点,2010年全国完成销售目标500亿,动态：2011年积极拿地，加快二三线城市土地储备，应对未来的市场调控；坚持快速周转的开发模式，同时积极向市场潜力大的二、三线城市群，实现产品快速复制和规模的迅速扩大；,万科地产,万科地产调控成常态 探索商业地产,战略：顺应市场环境 及时调整产品线及产品构成,战略概述：加大商业地产投入；加速二、三线城市进入1、针对新政调整其产品线，产品类型向适合首套购置的普通商品房靠拢；并同时拓展受新政影响较小的商业地产项目；2、由于此次新政对一线城市的打击力度会相对较大，万科拟调整原定的2010年城市拓展战略，向风险较低的区域倾斜；,2010年全国预计完成销售目标1000亿,思考总结,思 考：如何在新环境下持续发展，抢得先机？,在调控背景下，各地产龙头企业均不约而同采取了：加大商业项目比重，加快资金周转速度，由一线城市向二、三线城市转移等应对措施；在新政策环境下，可以多关注刚性需求及投资需求的增长，刚性需求普遍希望以较小的面积得到足够及合适的功能空间，投资需求由于贷款政策等因素逐渐转向了商业地产项目；拿地策略建议趋稳，可重点考虑新兴重点发展区域，以较低价格占得先机，但这需要对政府规划和政策的强力把控；,以上建议，供各位领导参考。,谢 谢！,