上海未未来项目营销推广.ppt
“未未来”项目营销推广 专题研究3.0版本,2009-9-11成全机构 策划中心 黄章林 林风 陈悦 姜健 夏玉莹 何晓锐,成全机构，798战略专家。致力于成为中小户型住宅营销专家，全面关注全国7090项目。,出发点,未未来，凭什么在逆势之下屡获佳绩，值得学习和反思。,放眼上海，未未来，在地产过冬的大背景下，勇夺上海市6-10月份10000-20000元/平米楼盘销售冠军。以网上备案的14781元/合同均价计，总销金额约14.1亿元。,关注点,思考点,写在前面,报告目录,贰。再回顾,目前阶段 营销策略 企划推广 销售情况,壹。看项目,区域概况 项目指标 合作团队 整体规划 户型介绍,叁。得与失,值得学习 有待改进,壹,看项目,未未来在哪里？,五角场,市中心,三林,金桥镇,张江镇,未未来,张扬北路,五洲大道,未未来,五洲路站,6号线,在建浦东大型绿肺深兰绿地，构建外环线内最大生态绿地。面积相当于2个世纪公园，重现世纪公园联动效应。,新式商业街，弥补生活配套不足在建新源恺商业街，并将建设开放式公园、社区配套服务等多种商业形态。,五洲大道、轨道六号线串联浦江两岸，迅速拉近高行与市中心距离。,教育环境提前优化证大试验中学、高行中学、金苹果中学、世纪星双语幼儿园、金苹果双语幼儿园、东沟幼儿园等一批师资力量雄厚的学校已坐落，师资力量日趋强大。,品牌发展商纷纷进驻，区域价值逐渐凸现绿地、仁恒等纷纷进驻，不仅在产品规划上实现了高度的融合与互补，也不断提升着区域的整体层次。继高桥、张江等本地客户后，大批崇尚生活品味的浦江对岸客户也跨江而至，供需两旺将成为高行楼市近一两年内的主旋律。,板块潜力凸显区域价值高行更甚于三林、杨浦的便捷交通、舒适环境等，“多赢”魅力已非常明显。可以预见，未来的高行极有可能重现今日杨浦、三林的辉煌，且有过之而无不及。,4大规划 2大发展 升级区域价值,区域概况 项目指标 合作团队 整体规划 户型介绍,未未来位于浦东张杨北路2899号，其三大创新建筑产品花园洋房（组合式TOWNHOUSE）、复式公寓（高层TOWNHOUSE）、精品公寓（空中院馆），均为顺应“90/70”大潮流的创新型产品，绝大多数户型有超高附加值的建筑空间。通过便捷的交通，本项目未来到达五角场大学区、外高桥港区、小陆家嘴金融贸易区、金桥出口加工区等上海最重要的几个现代服务业产业聚集区极为方便。周边配套：中小学：高行中学、金苹果学校、福山外国语小学（外地人及本地人都可就近免试入学）综合商场：联华超市、农工商、易初莲花、家乐福幼稚园：东沟、小博士 银行：农业银行邮局：高东邮电局 医院：市七医院、长海医院其他：文化艺术中心、体育公园、sunpark绿地交通状况：6号线五洲大道站、东周线，610,五洲大道站,外高桥保税区站,洲海路站,世纪大道站,陆家嘴站,张江高科站,6号线,2号线,6号线07年年底已通车,区域概况 项目指标 合作团队 整体规划 户型介绍,化工区,下只角。动迁房。怪味道。只有年轻的新上海人 才不会有阴影。,多噪音,八车道五洲大道。六车道张扬北路。轨道交通6号线。,高成本,金地楼板价3411元江苏新城楼板价2561元宝冶建设楼板价2611元绿地威廉楼板价2596元,竞争猛,同时间推出55万平方米、容积率类似的物业，都为90平米以下小户型同质化竞争前所未有的猛烈。,区域概况 项目指标 合作团队 整体规划 户型介绍,资料来源：金地招标说明书,物业类型：普通住宅销售状态：在售建筑类别：多层 高层 装修状况：精装修（其中高层TOWNHOUSE根据客户要求或毛坯或精装修交付）楼层状况：22栋5层多层（花园洋房）、3栋14层高层（高层TOWNHOUSE）、7栋15层高层（空中院馆）所属板块：外高桥板块所属商圈：高行售楼地址：张扬北路2899弄（五洲大道口）售楼电话：021-68971818物业管理费：2.60元/平方米月容积率：1.6绿化率：35%占地面积：96383 平方米建筑面积：154212 平方米总户数：1611套停车位：1025个开盘时间：2008-06-8交房时间：2009-12,区域概况 项目指标 合作团队 整体规划 户型介绍,开发商：金地集团上海公司 上海深翔房地产开发有限公司 物业公司：金地物业建筑设计：上海日清建筑设计有限公司景观设计：ACLA傲林国际全程营销：上海新聚仁机构,区域概况 项目指标 合作团队 整体规划 户型介绍,注：上海新聚仁机构成立于一九九八年。（机构网站：http:/,会所,社区入口,北面,区域概况 项目指标 合作团队 整体规划 户型介绍,1.6的容积率，设计花园洋房、复式公寓、精品公寓3种产品。产品的设计与目标客群锁定有很大关系，这从产品的配比上就可看出。根据项目地块，东北面建高层，建立城市地平线，同时又隔离外围工厂、轻轨的噪音及粉尘。使花园洋房拥有相对的清新空气和减少噪音。而高层又可向内看洋房片区，景观度较好。洋房靠南，高层靠北，保证高层户户朝南，采光较好。同时，必须指出的是：未未来项目整体抬高地平面，确保全地下交通系统和赠送大量的面积。,要点综述：,区域概况 项目指标 合作团队 整体规划 户型介绍,组合式TOWNHOUSE在保证南向最大舒适度的情况下，采用层层退台设计，一层拥有三个庭院和地下室；二层拥有南向超大露台的同时，更创新设计了地下室并设有专属通道；四、五层为区域罕见的90平方三房设计。高层TOWNHOUSE空间充分利用的再突破，打破传统户型平面的局限性，5.7米挑空复式，并不可思议的把面积控制在90平方米以下。空中院馆采用南向拉宽和多露台设计，解决了中间套南北通风的难题和户型的变化，极具功能延展的特点。,设计特点：,区域概况 项目指标 合作团队 整体规划 户型介绍,花园洋房,（组合式TOWNHOUSE),（共5个户型）,一层二层各占一半地下室，面积分配合理，且采光度好，产品设计创新。四、五层为90平方米以下花园洋房，迎合政府小户型优惠政策，减少客户购置成本，扩大客户面。,区域概况 项目指标 合作团队 整体规划 户型介绍,A1 四房149.74平方米，送75.99平方米地下室；A2四房141.93平方米，送45.91平方米地下室；A3三房115.29平方米；A4三房88.8平方米；A5三房88.8平方米，送屋顶花园与阁楼。,花园洋房,（组合式TOWNHOUSE),（共5个户型）,一梯两户一栋五层十户,区域概况 项目指标 合作团队 整体规划 户型介绍,赠送的露台和阳台面积见图。,资料来源：金地招标说明书,花园洋房,A1户型 4房2厅2卫 约150,（组合式TOWNHOUSE),（共5个户型）,区域概况 项目指标 合作团队 整体规划 户型介绍,赠送约76,资料来源：未未来官方网站,花园洋房,（组合式TOWNHOUSE),A2户型 4房2厅2卫 约142,（共5个户型）,区域概况 项目指标 合作团队 整体规划 户型介绍,赠送约46,资料来源：未未来官方网站,花园洋房,（组合式TOWNHOUSE),A3 户型 3房2厅2卫 约115,（共5个户型）,区域概况 项目指标 合作团队 整体规划 户型介绍,资料来源：未未来官方网站,A3户型 四房二厅二卫 约167.26平方米,花园洋房,（组合式TOWNHOUSE),A4 户型 3房2厅1卫 约89,（共5个户型）,区域概况 项目指标 合作团队 整体规划 户型介绍,资料来源：未未来官方网站,花园洋房,（组合式TOWNHOUSE),A5户型 3房2厅1卫 约89,（共5个户型）,区域概况 项目指标 合作团队 整体规划 户型介绍,赠送屋顶花园与阁楼,资料来源：未未来官方网站,90平方米以下，约5.7挑高客厅，挑高入户花园，前所未见。户户朝南，优化客户生活。外立面时尚前卫新颖独特，很未来式，属于区域地标性建筑。北面大走廊，东西两头电梯上下，类似学生宿舍。,复式公寓,（高层TOWNHOUSE),（共2个户型）,区域概况 项目指标 合作团队 整体规划 户型介绍,资料来源：未未来官方网站,复式公寓,（高层TOWNHOUSE),（共2个户型）,空中townhouse，两层复式，两房可变为四房，88.86平方米。,两梯十一户一栋十四层七十七户,区域概况 项目指标 合作团队 整体规划 户型介绍,资料来源：金地招标说明书,复式公寓,（高层TOWNHOUSE),E1户型 2房2厅1卫 约89.6,（共2个户型）,区域概况 项目指标 合作团队 整体规划 户型介绍,5.7米挑高，2房变4房,挑高入户花园,资料来源：未未来官方网站,复式公寓,（高层TOWNHOUSE),E2户型 1房2厅1卫 约82.6,（共2个户型）,区域概况 项目指标 合作团队 整体规划 户型介绍,资料来源：未未来官方网站,全部90平方米以下小户型，紧跟政策脉搏。从阳台、露台、到花池，多种送面积手段增加产品附加值，有效吸引客户。,精品公寓,（高层空中院馆）,（共10个户型）,区域概况 项目指标 合作团队 整体规划 户型介绍,资料来源：未未来官方网站,B1 两房两卫 84.38平方米，可变为三房两卫。B2 一房一卫 63.31平方米，可变为两房1卫。B3 两房两卫 83平方米，可变为三房两卫。C2 一房一卫 54.65平方米。C3 两房一卫 69.37平方米，可变为三房一卫。C4 两房一卫 80.83平方米，可变为三房一卫。D2 两房一卫 84.03平方米，可变为三房一卫。,精品公寓,（高层空中院馆）,（共10个户型）,两梯四户 一栋十五层 六十户,区域概况 项目指标 合作团队 整体规划 户型介绍,资料来源：金地招标说明书,精品公寓,（高层空中院馆）,B1户型 房2厅1卫 约88.6,（共10个户型）,区域概况 项目指标 合作团队 整体规划 户型介绍,资料来源：未未来官方网站,精品公寓,（高层空中院馆）,B2户型 1房2厅1卫 约65.7,（共10个户型）,区域概况 项目指标 合作团队 整体规划 户型介绍,资料来源：未未来官方网站,精品公寓,（高层空中院馆）,B3户型 2房2厅1卫 约88.6,（共10个户型）,区域概况 项目指标 合作团队 整体规划 户型介绍,资料来源：未未来官方网站,精品公寓,（高层空中院馆）,C1户型 2房2厅1卫 约86.1,（共10个户型）,区域概况 项目指标 合作团队 整体规划 户型介绍,资料来源：未未来官方网站,精品公寓,（高层空中院馆）,C2户型 1房2厅1卫 约54.3,（共10个户型）,区域概况 项目指标 合作团队 整体规划 户型介绍,资料来源：未未来官方网站,C3户型 2房2厅1卫 约89.1,精品公寓,（高层空中院馆）,（共10个户型）,区域概况 项目指标 合作团队 整体规划 户型介绍,资料来源：未未来官方网站,C4户型 2房2厅1卫 约88.3,精品公寓,（高层空中院馆）,（共10个户型）,区域概况 项目指标 合作团队 整体规划 户型介绍,资料来源：未未来官方网站,D1户型 2房2厅1卫 约89.1,精品公寓,（高层空中院馆）,（共10个户型）,区域概况 项目指标 合作团队 整体规划 户型介绍,资料来源：未未来官方网站,D2户型 2房2厅1卫 约88.9,精品公寓,（高层空中院馆）,（共10个户型）,区域概况 项目指标 合作团队 整体规划 户型介绍,资料来源：未未来官方网站,D3户型 2房2厅1卫 约89.1,精品公寓,（高层空中院馆）,（共10个户型）,区域概况 项目指标 合作团队 整体规划 户型介绍,资料来源：未未来官方网站,贰,再回顾,空中院馆,24#25#,72#73#,【注】未未来总户数：1611套，时间截止2009年9月10日。,工程进度：,高层、花园洋房、高TOWN都已全部售罄。,销售进度：,结构封顶，年底交房。,目前阶段 营销策略 企划推广 销售情况,资料来源：金地招标说明书,目前阶段 营销策略 企划推广 销售情况,NO.1 金地集团战略VS“未来”系产品,NO.2“未来域”升级版,资料来源：未未来官方网站,目前阶段 营销策略 企划推广 销售情况,超空间建筑，院次方生活,NO.1 物理性 VS 产品力,NO.2 契合开发商口味,NO.3 符合客群心理，突出高性价比,目前阶段 营销策略 企划推广 销售情况,NO.1 08年集团重要作品 NO.2 双城记VS未未来湾流域项目联动,目前阶段 营销策略 企划推广 销售情况,双城记形象楼书6.8日金地浦东“双城记”同天开盘,五角场,市中心,三林,金桥镇,张江镇,如果你来做未未来推盘策略？,花园洋房,高层TOWNHOUSE,空中院馆,注：1）资料来源于网上房产网http:/2）时间截止于2009年9月10日,资料来源：金地招标说明书,目前阶段 营销策略 企划推广 销售情况,目前阶段 营销策略 企划推广 销售情况,目前阶段 营销策略 企划推广 销售情况,从“无板块”的高行“不毛之地“到“6大板块”的“黄金点”,资料来源：未未来官方网站,目前阶段 营销策略 企划推广 销售情况,NO.1 据悉07年3月现场设计就已启动。NO.2 把售楼处、样板房、样板段规划、设计、时间 与工程施工进度、营销推广进度充分整合。,目前阶段 营销策略 企划推广 销售情况,金地格林郡（上海）销售代理：上海新联康金地格林春晓（上海）营销顾问:天启开启 整合推广：上海博思堂金地未来域（上海）销售代理：中原地产.,金地未未来 VS 全程营销：上海新聚仁,从目前金地官方网站还是官方发言上，在销售代理合作方面，基本无固定的合作伙伴，与万科相比，从另一个角度可见其目前的发展阶段。,目前阶段 营销策略 企划推广 销售情况,在渠道推广上，金地未未来也有一二手联动！,未未来销售代理共有聚仁及中原两支队伍，其中正规军聚仁负责销售现场上门客户接待签约，中原中介所带散客由销售现场中原一手销售人员接洽。聚仁与中原两者间无瓜葛，都是分别与金地协调沟通，分别获取佣金点数。,工地围挡,目前阶段 营销策略 企划推广 销售情况,工地围挡,目前阶段 营销策略 企划推广 销售情况,工地围挡,目前阶段 营销策略 企划推广 销售情况,现场包装,指示系统,小区外看板,小区内看板,目前阶段 营销策略 企划推广 销售情况,现场包装,楼体南面大字,楼体北面大字,目前阶段 营销策略 企划推广 销售情况,现场包装,目前阶段 营销策略 企划推广 销售情况,售楼处外面,售楼处外立面,售楼处外立面,儿童活动区,目前阶段 营销策略 企划推广 销售情况,售楼处,销控台,财务结算工作区,售楼处大厅,目前阶段 营销策略 企划推广 销售情况,售楼处,工作体验区,休息区,星级员工评定,沙盘,目前阶段 营销策略 企划推广 销售情况,售楼处,区域规划模型,获得奖项,洽谈区,公告栏,目前阶段 营销策略 企划推广 销售情况,学习“未未来”看房通道设计,两楼打通,目前阶段 营销策略 企划推广 销售情况,花园洋房样板房,空中院馆样板房,高层TOWNHOUSE样板房,售楼处,会所,看房通道,目前阶段 营销策略 企划推广 销售情况,两楼打通,目前阶段 营销策略 企划推广 销售情况,花园洋房样板房,空中院馆样板房,高层TOWNHOUSE样板房,售楼处,会所,学习“未未来”看房通道设计,看房通道,目前阶段 营销策略 企划推广 销售情况,两楼打通,目前阶段 营销策略 企划推广 销售情况,花园洋房样板房,空中院馆样板房,高层TOWNHOUSE样板房,售楼处,会所,学习“未未来”看房通道设计,看房通道,目前阶段 营销策略 企划推广 销售情况,两楼打通,目前阶段 营销策略 企划推广 销售情况,花园洋房样板房,空中院馆样板房,高层TOWNHOUSE样板房,售楼处,会所,学习“未未来”看房通道设计,小区实景,目前阶段 营销策略 企划推广 销售情况,样板房铭牌,目前阶段 营销策略 企划推广 销售情况,样板房铭牌,目前阶段 营销策略 企划推广 销售情况,样板房,花园洋房,（组合式TOWNHOUSE),目前阶段 营销策略 企划推广 销售情况,资料来源：未未来业主论坛,样板房,花园洋房,（组合式TOWNHOUSE),目前阶段 营销策略 企划推广 销售情况,资料来源：未未来业主论坛,样板房,复式公寓,（高层TOWNHOUSE),目前阶段 营销策略 企划推广 销售情况,资料来源：未未来官方网站,样板房,复式公寓,（高层TOWNHOUSE),目前阶段 营销策略 企划推广 销售情况,资料来源：未未来官方网站,样板房,精品公寓,（高层空中院馆）,目前阶段 营销策略 企划推广 销售情况,资料来源：未未来业主论坛,目前阶段 营销策略 企划推广 销售情况,目前阶段 营销策略 企划推广 销售情况,未未来 定位语：超空间建筑，院次方生活,目前阶段 营销策略 企划推广 销售情况,目前阶段 营销策略 企划推广 销售情况,休息一下，进入广告赏析,东方早报2007-11-30整版,报纸广告,目前阶段 营销策略 企划推广 销售情况,资料来源：佑威系统,租售情报2008年3月20日,杂志广告,目前阶段 营销策略 企划推广 销售情况,资料来源：佑威系统,上海楼市2008年4月10日,杂志广告,目前阶段 营销策略 企划推广 销售情况,资料来源：佑威系统,上海楼市2008年4月25日,杂志广告,目前阶段 营销策略 企划推广 销售情况,资料来源：佑威系统,上海楼市2008年5月26日,杂志广告,目前阶段 营销策略 企划推广 销售情况,资料来源：佑威系统,租售情报2008年6月5日,杂志广告,目前阶段 营销策略 企划推广 销售情况,资料来源：佑威系统,上海楼市2008年6月9日,杂志广告,目前阶段 营销策略 企划推广 销售情况,资料来源：佑威系统,上海楼市2008年6月25日,杂志广告,目前阶段 营销策略 企划推广 销售情况,资料来源：佑威系统,上海楼市2008年6月9日,杂志广告,目前阶段 营销策略 企划推广 销售情况,资料来源：佑威系统,时代报2008-9-3半版,报纸广告,目前阶段 营销策略 企划推广 销售情况,资料来源：内部人士提供,杂志广告,上海楼市,目前阶段 营销策略 企划推广 销售情况,资料来源：内部人士提供,杂志广告,上海楼市,目前阶段 营销策略 企划推广 销售情况,资料来源：内部人士提供,杂志广告,上海楼市,目前阶段 营销策略 企划推广 销售情况,资料来源：内部人士提供,杂志广告,新空间杂志,目前阶段 营销策略 企划推广 销售情况,资料来源：内部人士提供,杂志广告,房展会会刊20080831,目前阶段 营销策略 企划推广 销售情况,资料来源：内部人士提供,杂志广告,上海楼市20090410,目前阶段 营销策略 企划推广 销售情况,资料来源：内部人士提供,杂志广告,上海楼市20090425,目前阶段 营销策略 企划推广 销售情况,资料来源：内部人士提供,报纸广告,时代报20090430,目前阶段 营销策略 企划推广 销售情况,资料来源：内部人士提供,户外高炮,目前阶段 营销策略 企划推广 销售情况,资料来源：内部人士提供,户外道旗,目前阶段 营销策略 企划推广 销售情况,目前阶段 营销策略 企划推广 销售情况,策略语言文案语言,广告文案分析,阳台主卧，就是一个针对于产品的策略语言。创意有时候简单最好。,紧扣产品玩转户型,产品为王，“2房2房”，户型详细解码。,分门别类版块清晰,讲区域、讲产品、讲户型、讲价格、讲销售节点各就其位，具有极强划分广告页面版块的概念。,口号号召青年对味,号召性的语言，口号式的标语、快消品的路子、年轻人的简单,目前阶段 营销策略 企划推广 销售情况,广告设计分析,橙与黑组合，画面统一，亮丽、醒目，迎合目标客群口味。,突破传统的图形文字形式传播，而采纳了有趣的文字空间化，图片情景化等创新趣味性的方式来传递信息，从而打破常规，提升楼盘个性形象。,色调,创意,画面排版清晰，多处采用了字体形式及大小的变化来突出推广主题，基本能达到推广效果。,排版,“未未来”文字的相似性，容易给人观看的模糊感，所以很难达到让人过目不忘的效果。,缺点,户外灯箱,目前阶段 营销策略 企划推广 销售情况,目前阶段 营销策略 企划推广 销售情况,户外灯箱,目前阶段 营销策略 企划推广 销售情况,户外灯箱,目前阶段 营销策略 企划推广 销售情况,户外灯箱,目前阶段 营销策略 企划推广 销售情况,户外灯箱,地铁广告,目前阶段 营销策略 企划推广 销售情况,地铁广告,目前阶段 营销策略 企划推广 销售情况,地铁广告,目前阶段 营销策略 企划推广 销售情况,地铁广告,目前阶段 营销策略 企划推广 销售情况,地铁广告,目前阶段 营销策略 企划推广 销售情况,项目网站：http:/,目前阶段 营销策略 企划推广 销售情况,金地冠名今日房产 房地产与媒体合作深入,电视台,目前阶段 营销策略 企划推广 销售情况,网络,目前阶段 营销策略 企划推广 销售情况,未未来小说连载,搜房网,目前阶段 营销策略 企划推广 销售情况,上海新房网,目前阶段 营销策略 企划推广 销售情况,短信,目前阶段 营销策略 企划推广 销售情况,07.26,08.23,06.08,1、2007年11月19日浦东新区新市镇成就展“未未来”将作为外高桥新市镇建设的重要展示窗口之一参展。2、2008.1.25，未未来售楼处开始接待。3、2008年4月25日花园洋房样板房公开。4、2008年5月1日参加春季房展会。,1、2008年6月20日45名未来域老业主亲临未未来参观交流。2、2008年6月28，未未来第二类产品（高层TOWNHOUSE）样板区开始开放。,1、2008年8月9日，未未来第三类产品（高花）样板区开始开放。2、2008年8月16日，金地未未来举办“奥运助威夜”活动，同时正式公布了第三个产品空中院馆。3、2008年8月20日金地未未来高层townhouse户型设计优秀作品pk赛。,1、2008年9月12日“我们一家人”中秋联欢晚会。2、2008年11月15日，以“文化新社区、梦想新未来”定名的2大名校正式签约落户高行暨捐赠仪式在金地未未来新落成的公共活动中心隆重举行。3、老带新优惠活动。4、2009年1月17日，未未来将进行业主酬宾活动，庆祝未未来楼盘2008年双冠王。,导入期/花园洋房推广期（2007.11-2008.6）,高层TOWNHOUSE推广期（2008.06.09-2008.07.26）,高层TOWNHOUSE持续推广期空中院馆初步推广期（2008.07.27-2008.08.23）,空中院馆推广期/名校签约推广期（2008.08.24-2009.02.14）,未未来“活动推广”节奏图,时期,活动,花园洋房第一次开盘,高层TOWNHOUSE第一次开盘,空中院馆第一次开盘,空中院馆、花园洋房推广期&尾盘期（2009.02.14-2009.07.31）,空中院馆花园洋房推广期&尾盘期,02.14,1、2009年8月17日未未来发送电影宣传册给业主，可以免费看电影。每天放3部大片，分别在9：30，13：00，15：00点，要电话预约。,情感再相聚，未来再相约,2008年6月20日，45名未来域老业主亲临未未来参观交流。活动举办得热烈而富有成效，受到了一批老业主的赞誉。,目前阶段 营销策略 企划推广 销售情况,奥运助威夜,8月16日，金地未未来举办“奥运助威夜”活动，近300位业主带着家人朋友参加了活动。活动内容包括：n dance shown 歌手献唱n 连环抽奖另外，在此次活动中，未未来正式公布了第三个产品空中院馆。,目前阶段 营销策略 企划推广 销售情况,金地未未来高层townhouse户型设计优秀作品pk赛,8月20日，搜狐网焦点家居网携手金地.未未来组织了威能杯设计大赛首场活动-设计师集体看房活动，参加此次活动的设计师来自上海各个设计装饰公司。并积极参与了焦点家居网和金地.未未来举办的房型设计比赛。,目前阶段 营销策略 企划推广 销售情况,9月12日晚上19：30，金地未未来在中秋佳节来临之际成功举办了以“我们一家人”为主题的“梦圆中秋狂欢夜”活动。活动当晚，现 场异常火爆，新老客户带着新朋好友纷至沓来，舞台前的观众摩肩接踵。金地未未来精心准备了丰富多彩的表演节目，来自拉美的TC乐队唱起情深意浓的中文歌 曲，热情奔放的现代小提琴激荡人心，民间特技川剧变脸扣人心弦，杂技表演惊心动魄，更有上海著名滑稽大师陈国庆带来的滑稽表演等等。,金地未未来“我们一家人”中秋联欢晚会,目前阶段 营销策略 企划推广 销售情况,11月15日，以“文化新社区、梦想新未来”定名的2大名校正式签约落户高行暨捐赠仪式在金地未未来新落成的公共活动中心隆重举行。活动当天，金地未未来全新落成的会所内，包括高行镇政府、两大学校、金地未未来的领导、业主、新闻媒体等众多人士济济一堂，共同见证高行新市镇“文化新社区、梦想新未来”的起飞。,两大名校签约,目前阶段 营销策略 企划推广 销售情况,第六师范附属小学,南门幼儿园（托管）,帮助新业主享受 免一年物业费(价值3000元左右，直接在买房的时候抵扣在房价内)推荐第一套老业主可以享受2000元的交通卡，推荐第二套及以上奖励3000元等值交通卡。这个交通卡我们会打折转让掉，回收的现金小部分奖励当天付出时间和精力陪带新业主的老业主，大部分冲入业主基金，以便充实业主活动经费、宣传费、组织费、以及稍后跟上的未未来自己业主论坛的制作费和运营费。,老业主带新客户优惠活动（时间：2009年1月1日）,目前阶段 营销策略 企划推广 销售情况,老业主看电影活动,目前阶段 营销策略 企划推广 销售情况,2009年8月17日未未来发送电影宣传册给业主，可以免费看电影。每天放3部大片，分别在9：30，13：00，15：00点，要电话预约。,楼书,目前阶段 营销策略 企划推广 销售情况,资料来源：未未来官方网站,户型单页,目前阶段 项目定位 企划推广 销售情况,目前阶段 营销策略 企划推广 销售情况,双城记楼书,目前阶段 营销策略 企划推广 销售情况,未未来快讯,目前阶段 营销策略 企划推广 销售情况,地铁封套,目前阶段 营销策略 企划推广 销售情况,目前阶段 营销策略 企划推广 销售情况,前沿生活手册,目前阶段 营销策略 企划推广 销售情况,未未来笔记本,易拉宝,目前阶段 营销策略 企划推广 销售情况,抽奖板,目前阶段 营销策略 企划推广 销售情况,工作体验苹果电脑,苹果电脑,目前阶段 营销策略 企划推广 销售情况,上海金地未未来销售一览表,目前阶段 营销策略 企划推广 销售情况,花园洋房第一次开盘（销售均价16000元/）高层IOWNHOUSE预约,高层TOWNHOUSE第一次开盘（销售均价13000-16000元/）,空中院馆第一次开盘（销售均价12000-14000元/）,07.26,08.23,06.08,导入期/花园洋房推广期（2007.11-2008.6）,高层TOWNHOUSE推广期（2008.06.09-2008.07.26）,高层TOWNHOUSE&空中院馆推广期（2008.07.27-2008.08.23）,空中院馆推广期/名校签约推广期（2008.08.24-2009.02.14）,推广语,1、08金地浦东又一力作。2、2008年，这座城市有了未未来。3、第四代精装修洋房。4、除了宽还是宽，90平米可以这样做。,1、90平米百变复式的高汤革命！2、WHATS高汤？,1、上海90平米2房总攻略！2、阳台主卧？！,1、90百变复式的高汤革命。2、教育无忧，孩子9年直读，不必搬家。3、教育无忧，住未未来，上优质学校更容易。4、恭贺新禧，09牛气冲天。5、2008下半年上海销售双冠王。,推量与销售信息,1、6月8日拿到220套洋房，77套高层TOWNHOUSE预售许可证。,1、2008年6月17日推出170套洋房，不摇号卖16500元/平米。2、2008年7月6日拿到100套洋房，77套高层TOWNHOUSE预售许可证。同时金地浦东双城记南有湾流域，北有未未来，联袂开盘，78套洋房开售16000元/平米。3、2008年7月18日拿到30套洋房 77套高层TOWNHOUSE预售许可证。,1、2008年9月13日，3号楼高汤开卖，比1号楼高500元/平米，要装修加1500元/平米。2、11月15日全新89平米观景2+1房全面上市。,时期,未未来“销售推广”节奏图,1、2008年8月23日拿到600套空中院馆预售许可证。,空中院馆花园洋房推广期&尾盘期（2009.02.14-2009.07.31）,1、多一室，生活更多灵动空间2、多一层幸福，成全更多倍分享3、阳台？卧室！？想变就变,空中院馆 花园洋房尾盘期（销售均价空中院馆18000元/花园洋房26000元/）,1、2009年2月14日，推案为6、7、36、37、47、48号楼，推案量21118平米，推案套数260套。,02.14,（注：资料来源于搜房网http:/,目前阶段 营销策略 企划推广 销售情况,（注：资料来源搜房网）,目前阶段 营销策略 企划推广 销售情况,叁,得与失,本次专题研究重点关注未未来营销推广，但因一些背景及内部信息等不详，以下评论只做参考。,值得学习 有待改进,推盘与销售模式,专业联盟，实现“3度合1”。（工程进度、销售进度、推广进度）3者高效对接，紧密配合，强力执行。提前一年准备现场营造整体设计（售楼处、样板房、样板段）采用价格表象先高后低的推盘策略，即先走花园洋房，锁定周边的改善型客群，立价格标杆；再卖高层复式、通过户型创新快速冲击市场，在建立品质感和口碑后，最后推高层的精品公寓。,值得学习 有待改进,“区域价值”的重塑,一块不毛之地，有污染，没配套，故事是怎么诞生的？说未来，论前景，还有现场氛围整体打造；再借6号线07年年底通车之际，大势宣传“轨道交通”事件!。,”未未来“地图是如何炼成的？,高行板块,外高桥保税区,五角场,浦东国际机场,金桥加工区,陆家嘴,外高桥保税区,五角场,浦东国际机场,金桥加工区,陆家嘴,重新建立坐标系,坐标原点未未来,人民广场,未未来,做项目，要学会画地图！,值得学习 有待改进,现场决定现金,现场“5有”模式有时间：07年年初开始初定样板房设计，并与工程进度实现联动；有配合：”开盘先看房“，3次推不同类型的产品，提前约1个月开放该产品的样板房，进行充分释放产品价值和集聚客群；有数量：做15套样板房，实现量变到质变上的转变；有细节：看房动线安排合理，售楼处后面就是样板房，两分隔楼栋的样板房打通，大大节省了看房时间。有亮点：现场售楼处外立面设计和内部设计都非常时尚、现代、大气。,值得学习 有待改进,媒体整合策略,在户外媒体上，重点投放沿线地铁广告；与搜房网形成战略联盟；采用“网络小说”连载形式说项目。,可以做得更好！,值得学习 有待改进,项目之于金地品牌贡献不够！,“未未来很好，是万科做的！”未来域与未未来的双城记联动有名无实，未未来销售很成功，但金地品牌突围并不成功。超越未来域？上海青年社区领导品牌？浦东超越万科？目标貌似均没实现。我们在陆家嘴写字楼做过小范围的调查，目前竟还有人以为未未来是万科做的。卖得好，真的一切都好？,值得学习 有待改进,硬件一流，软件急需提升！,接待客户时，发现吧台竟有人嗑瓜子，还不停地。到未未来，无门前引导，我们居然集体从后门进入售楼处，置业顾问的接待流程尤其对同行不是很专业，样板房客服人员被要求背销讲，但是多次回答问题不甚专业。目前上海金地旗下项目，包括未未来，无同行接待日。不知何故？,值得学习 有待改进,金地，不贩卖生活？,未未来。一种很前沿的产品而已。唯“产品论”没错，但产品的背后是生活，是生活方式和生活思维的引导。这是未未来2008狂销背后，所严重缺乏的。一种很前沿的居住，停留在产品而已，人群与生活，心有旁骛，置之不顾。,补,启发,甲乙方气质相同,金地聚仁产品主义者！,另一种全程营销,广告服务，金地与企划部单独合同,请相信专业分工,充裕准备期流程管理强势执行！,THANKS,成全在路上,上海成全置业顾问有限公司上海全成营销策划有限公司地址：上海市南京西路580号南证大厦B座715-717室邮编：200041电话：021-62172636传真：021-62170991 http:/,
