9月杭州考察报告(30页 .ppt

,杭州考察总结报告,2011.9.15,西溪天堂（9.10am）杭州大厦（9.10pm）南宋御街（9.10pm）西湖天地（9.10pm）,第一天,西溪天堂,简介 悦榕庄酒店 心得,世界级国际旅游综合体“西溪天堂”位于西溪国家湿地公园东南角，有国际知名品牌悦榕庄、悦椿、喜来登、曦轩艺术主题酒店、国际青年旅社、西溪布鲁克酒店以及由矶崎新、史蒂文.霍尔、戴卫.奇普菲尔德、马里奥.博塔、哈维尔.皮奥斯等五位大师设计的国际俱乐部共同构筑“西溪天堂”国际酒店集群。,曦轩,悦榕庄,布鲁克酒店,悦榕庄作为知名的国际高端酒店品牌，其品牌特质是能结合当地风景和人文底蕴做出不一样的产品。在丽江的和在杭州的悦榕庄是不尽相同的，但其带给客户以私密、高端、尊贵的产品享受这一本源则是相同的。,悦榕庄酒店,客房,1.政府项目，支持力度和关注度优势明显。2.位于著名西溪湿地景区附近，地理位置和环境一流，杭州是浙江省省会城市，依托自身城市强大的消费力、位于长三角优势辐射至周边包括上海等城市目标客户群及全国知名旅游城市的影响力使项目从一开始就集万千宠爱于一身，备受关注。3.建筑由国际大师设计，超前的设计理念和建筑物料的使用使建筑群本身就具备稀缺价值。4.以“高端酒店集群”为核心的理念贯穿始终，取西溪湿地的景，借国际知名高端酒店的名，以超前卓越的建筑群为本，规划中集休闲、餐饮、展览、住宿、娱乐、购物、景观地产于一体的综合区。在国内这样的规划具有唯一性，以此来带动项目内可售物业的价格是必然的。,西溪天堂优势,5.目前西溪天堂内的商业街即将开街。运用大量的玻璃和绿植来构造次级景观，使建筑物的天际线和外观协调而不单调。结合杭州作为江南水乡的特点在景观上运用水系、桥、垂柳来凸出具备休闲气质的项目特质。,简介/地理位置、业态组合、动线设计、定位、商业地位等 心得,杭州大厦,杭州大厦购物城雄踞于杭城商业核心区块-武林广场，呈“Z”字型分布。购物城总建筑面积近18万平方米，西起D座华浙店，东至坤和店，横跨环城北路至杭州大厦B座、A座，均用空中走廓实现无缝衔接，坐拥得天独厚的地理条件和商业氛围。,杭州大厦,杭州大厦,杭州大厦购城-杭城首个大型商贸旅游综合体，将依托所处的地理优势和强大的名品阵营，成为杭州乃至浙江消费者购物、娱乐、休闲的首选场所，打造杭城商业航母。处于杭州最繁华的商业核心圈武林商圈，也是各大商家的必争之地。武林商圈不仅积聚了相当好的人气基础，还具有非常成熟的商业形态，商业集中、交通便捷、基础设施完善。商圈内居民多具备较强的经济实力，能够形成有效的消费。武林商圈内的包容性非常强，涉及的业态也非常广。,购物城集购物、美食、休闲娱乐、会议展览、住宿、办公写字楼为一体，汇聚了LV、HERMES、CARTIER等国际顶级奢侈品品牌及奢华家居知名品牌，负一层有“城市生活超市”等精致生活配套业种，强大的品牌阵容，丰富的商品种类，完善的生活配套，引领着高端品质时尚生活。针对的客户群为具备高消费力、追求生活品质的高端客户群体。,杭州大厦,杭州大厦购物中心处于杭州传统商圈武林商圈内，现已升级至省级商圈的地位，辐射力及影响力深远。杭州市强大的消费力是支撑和根本。一个城市的经济发展水平和消费习惯是决定商业是否繁荣的不二法则。作为杭州市老牌十大商厦之一，杭州大厦购物中心在积极调整品牌组合和定位的基础上成为杭州商业航母。但作为老建筑，其动线设计和电梯的设置还是逊色于万象城。在杭州大厦可以看到商业发展的轨迹，从百货到盒子式的商业再到综合体，也说明商业需要集聚。,杭州大厦,简介/地理位置、业态组合、动线设计、定位、商业地位等 心得,南宋御街,南宋御街,清河坊历史街区地处杭州老城区，主要路段位于河坊街与中山中路交汇处，处于杭州市黄金地段，历代都是最繁华的商业街区。南宋御街，是南宋都城铺设的一条主要街道，横跨临安城，是全城中轴线占据核心的地位。河坊街拥有浓厚的市井商业文化气息，有文脉存在的老城区。,南宋御街因为历史上是御街，整体肌理不同于一般街道，街道宽度含两边风雨廊、水系在内大约在20米左右。从运营角度看，目前御街上灯箱、店招、广告位均保持一致，细节处很好的体现了作为历史街区的韵味。建筑物外立面无论新旧建筑都保持一致颜色整体清雅而不单调。整条街区景观和水系让人流连，鲜花常开流水潺潺。,南宋御街,从运营角度看，御街内的标识即兼顾到实用也体现当地历史文化底蕴。建筑风格融合了多种风格。,南宋御街,主街上街道宽阔，行道树茂密，但行人歇息的石凳是在水系边且数量不多，不利于游人亲水，另一方面也不利于充分利用人流风雨廊的设计很人性化但由于过于纵深而使临街的店铺十有八空，昭示性不是很好。业态集中在快捷酒店、珠宝、特产、酒吧，而大型餐饮和高端餐饮缺乏。中间出租的小木屋出售的商品不具有独特性，且管理呈现杂乱。,南宋御街,在临近的美食街上，建筑物多为仿古风格的中式建筑，店招和灯箱整体色彩张扬，一派热闹景象。业态集中为杭帮菜和土特产店，集聚了大量人气，弥补了建筑物的单调。运营的角度，不同业态组合构成不同气质的街区，在针对不同客户群的基础上满足不同诉求点，但是客户群之间会有重叠。商业成功与否评判标准是实践，人流最重要，即是否能吸引和满足一定量客户群的需求，从而盈利。,美食街,美食街街道正中有一连串的民俗工艺活的展示和售卖，包括捏面人、绘脸谱、捏糖人等，互动性强、管理成本低，给步行街增添趣味的基础上集聚了大量人气土特产店如茶叶店有意识的将文化底蕴融合，店铺的装修和店招等做的比较有文化和品位，值得借鉴。,美食街,西湖天地的主要投资商是香港瑞安集团，用现代手法演绎杭州西湖传统园林和历史建筑文化。采用了玻璃、钢框建筑等现代元素与杭州的园林、建筑结合，创造出更加迷人的环境，把自然的山水作为息息相关的背景。西湖天地针对的客户群广泛，既有本市小资、文艺、追求生活品质的群体，也有外地游客包括住在周边高端酒店的和商务出差人群。西湖天地与西湖边的滨湖路商圈及名品一条街互成呼应和补充，休闲味更浓，时尚与餐饮、酒吧、娱乐、休憩完美结合。位于西湖边，得天独厚的消费力和山水资源构成杭州时尚坐标。,西湖天地,华润万象城（9.11am）乌镇西栅（9.11pm）,第二天,简介/地理位置、业态组合、动线设计、定位、商业地位 心得,万象城,杭州万象城秉承一贯的理念致力打造一站式购物城，业态丰富，是当下最新的商业发展模式。万象城整体建筑风格现代简约，建筑内利用中庭来扩充、丰富空间，有高大的绿植。颜色整体柔和明亮，氛围很好，动线流动，电梯设置明显，商铺开间和层高大尺度，舒适度高。LOGO和围墙设计、店招等充满简约活力，针对年轻白领群和家庭消费者。,万象城,业态丰富，有国际知名奢侈服装品牌FENDI、DIOR等，也有快速时尚服装品牌如H&M，还有高端家居品牌等。在万象城，有华润万家旗下高端精品生活超市OLE和苏宁电器精品店，满足多类人群多种需求。设置有溜冰场和影院，大量积聚人流，多以家庭消费和年轻群体为主，在其周边以餐饮如杭州有名的川味观、豆捞坊等和家居用品店为配套。大食代、亚洲天地异域美食、甜品店等以及六楼上的高端餐饮提供多种选择。引入尚泰百货，赋予更多国际色彩。,万象城,简介/地理位置、业态组合、动线设计、定位、商业地位 心得,乌镇,乌镇作为杭州市桐乡5A旅游景区被誉为中国最后的枕水人家，美名远扬的江南水乡具有不可替代的景观资源和优越的地理位置。前期的策划推广和借助电视剧及名人效应使乌镇家喻户晓，与上海、江苏等长三角城市临近的地理位置为其提供了大量优质消费力。乌镇西栅形成了以步步莲花为代表的酒吧一条街，水疗、小型餐饮、精品民宿的业态构成。集娱乐、休闲、住宿为一体，但大型餐饮尚缺。,乌镇,乌镇西栅整体灯光经过规划，颜色柔和，屋脊等边际线、店招等处灯光昭示性好。指示牌设置运用木材、马灯等元素构造水乡气质，古色古香的店招保留住老店的感觉。乌镇的成功说明作为旅游地产，稀缺的景观资源是根本，当地的原住民保留住了乌镇的精髓，将休闲度假和旅游消费结合。,乌镇,