土地竟拍作业指导课件.ppt

二0一0年十二月,宜昌天龙房地产公司电教讲义,1,宜昌市天龙房地产有限公司 学习课件-房地产项目操作实务引导,课件编号：CZYD 01号课程类型：电 教编写:王永才 万详诚制作:宋巧莉 万详诚 王永才审稿:王永才适用范围:全 体 员 工,二0一0年十二月,宜昌天龙房地产公司电教讲义,2,宜昌市天龙房地产有限公司 学习课件-房地产项目操作实务引导,课件编号：CZYD 01号课程类型：电 教编写:王永才 万详诚制作:万详诚 王永才审稿:王永才适用范围:全 体 员 工,二0一0年十二月,宜昌天龙房地产公司电教讲义,3,本课主题：土地竞拍作业引导,学习重点内容：1.获知土地出让信息2.编制工作进度计划3.现场踏勘调研 4.编制土地竞拍可行性分析报告及竞拍方案 5.审核批准作业6.参加竞拍 7.竞拍工作全过程的保密纪律：8.签署拍卖（挂牌）成交确认书9.签订国有建设用地使用权出让合同10 资料文件归档,二0一0年十二月,宜昌天龙房地产公司电教讲义,4,土地竞拍作业引导,学习目的：了解流程;知晓步骤;懂得方式;明确职责。学习要求:做好笔记 温固知新 把握重点 死背硬记 通过考试 增加功底,二0一0年十二月,宜昌天龙房地产公司电教讲义,5,土地竞拍作业引导作业目的,规范进行项目前期用地取得阶段工作，为项目开发提供合法合规用地和进行土地储备，提高工作效率，规避投资风险，促进公司稳健发展。,二0一0年十二月,宜昌天龙房地产公司电教讲义,6,土地竞拍作业引导作业依据,公司年度项目开发计划，政府土地管理部门、土地交易中心或省级国土部门核准的土地拍卖公司发布的土地公开拍卖（挂牌）出让信息。,二0一0年十二月,宜昌天龙房地产公司电教讲义,7,岗位作业责任分工,决策岗位 总经理：负责审批土地竞拍作业的立项，批准竞拍方案，决定竞买底价，签署土地拍卖（挂牌）成交确认书，签订国有土地使用权出让合同。,二0一0年十二月,宜昌天龙房地产公司电教讲义,8,岗位作业责任分工,主管岗位副总经理：布置作业任务，部署作业安排，督导、主持作业立项评审和竞拍准备工作，初审上报调研报告、竞拍方案、竞买底价报总经理批准。,二0一0年十二月,宜昌天龙房地产公司电教讲义,9,岗位作业责任分工,协管岗位总经理助理：调查洞悉土地现场内外环境综合情况，对调查专班人力、物力资源实行全程支配与领导，负责在规定时间内完成调查任务，组织编制调研、可行性报告；估测本公司的竞拍报价范围，并对土地竞拍价格作敏感性分析。工程部经理：熟悉现场内外环境情况及地质情况，从工程角度提出对调研报告的建议方案，协助总经理助理按时完成调研任务。财务部经理：及时反馈所在区域土地市场价格走势情况；估测土地成本；提供土地交易相关财税、金融政策法规资料；制定筹资方案，对方案的可靠性负责；按时提供作业所需资金。,二0一0年十二月,宜昌天龙房地产公司电教讲义,10,岗位作业责任分工,主办岗位经营部经理：落实执行调研任务；负责向各相关岗位提出所需信息资料收集的具体要求，并负责按时汇总，协助编制调研、可行性报告；拟制竞拍方案；综合确定竞买报价范围；组织竞拍。,二0一0年十二月,宜昌天龙房地产公司电教讲义,11,岗位作业责任分工,协办岗位经营部副经理、策划专员：负责现场调研的具体工作、编制调研报告；取得直观的地块信息，按时限按要求提供书面的信息资料，并对其的真实性和客观性负责；为决定是否参加竞拍和编制土地竞拍可行性报告作好前期资料准备；对竞拍对手的背景和综合实力进行调查，收集与该土地招竞拍有关的各项信息，及时反馈给主管岗位、协管岗位。财务部会计：调查收集所在区域土地市场价格走势情况；协助财务部经理制定筹资方案；提供有关银行资信（信誉等级、存款证明）等方面的文字材料。财务部出纳：作业期间各项资金准备；按时交付竞拍保证金、索取收据凭证；按约定期限交付土地成交价款。工程部副经理、土建工程师：参加现场踏勘调研工作，协助编制调研、可行性研究报告。办公室主任：作业期间的各项工作协调；后勤保障服务；参加现场调研工作，协助编制调研报告；修改、编辑、安排校对、打印送审的调研、可行性报告清样。总经理秘书：作业期间总经理决策所需各种信息资料的收集、汇总；随时报告作业各项工作进展情况，传达总经理指示；各次有关会议的记录、整理工作。办公室干事：作业期间的各项文字打印、校对工作；竞拍申请手续办理，准备并提交申请所需各项资料；作业完成后的各项资料、重要文件的收集、整理、移交归档。,二0一0年十二月,宜昌天龙房地产公司电教讲义,12,前期工作条件,获得准确可靠的土地拍卖信息和政府规划部门对拍卖土地下达的规划条件（各项经济技术控制指标），办理了竞拍申请手续。,二0一0年十二月,宜昌天龙房地产公司电教讲义,13,作业描述(本课重点),1.获知土地出让信息2.编制工作进度计划3.现场踏勘调研 4.编制土地竞拍可行性分析报告及竞拍方案 5.审核批准作业6.参加竞拍 7.竞拍工作全过程的保密纪律：8.签署拍卖（挂牌）成交确认书9.签订国有建设用地使用权出让合同10.资料文件归档,二0一0年十二月,宜昌天龙房地产公司电教讲义,14,作业描述一、获知土地出让信息,1、实行每周搜索报告制度。经营部策划专员、总经理秘书、办公室职员应坚持每周采取网上搜索、电话咨询、调查研究、相关部门问询等多种办法和途径获取土地出让信息。此项目工作作为常规工作实行每周向办公室报告制度，办公室建立报告台帐。2、搜索报告范围。凡宜昌市境内的土地出让信息全部在搜索报告之列，在湖北省区域内上列人员认为有必要报告的也在报告之列。3信息获取后的反馈。责任人获取出让信息后要在第一时间报告。,二0一0年十二月,宜昌天龙房地产公司电教讲义,15,作业描述二、编制工作进度计划,竞拍期限一般较短，短期内工作量繁重，而且时间不容拖延，故从公司决定参加竞拍时起，主管岗位应立即召集各协管岗位、主办岗位研讨制定周密、细致的作业进度计划，根据作业流程确定其中作业分项工作的责任分工、工作要求和工作截止期限，注意进度计划应比竞拍截止日期提早两天以上，留有一定的时间余地。,二0一0年十二月,宜昌天龙房地产公司电教讲义,16,二、编制工作进度计划调查收集土地背景资料,1土地外部环境情况1.1城市发展规划对土地开发的影响，如：交通运输系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等；1.2土地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位，如：土地处在全国或省、地市重点开发区的情况。1.3土地所属地域特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。,二0一0年十二月,宜昌天龙房地产公司电教讲义,17,调查收集土地背景资料,2土地权属现状2.1土地所有权归属；2.2土地使用权归属；2.3土地的用途；2.4有关项目用地现状的政府文件（注明批号或主要内容，复印件作为附件）。,二0一0年十二月,宜昌天龙房地产公司电教讲义,18,调查收集土地背景资料,3.取得土地使用权行政办理程序3.1取得土地使用权的程序；3.2取得土地使用权需要的工作日；3.3取得商品房用地土地使用权所需条件；3.4取得土地使用权的风险及控制（取得土地使用权存在的不确定因素及解决）。,二0一0年十二月,宜昌天龙房地产公司电教讲义,19,调查收集土地背景资料,4土地性质变更的评估（已是商业或商品房用地可不调查）4.1土地性质变更的程序和理由；4.2土地性质变更的政策支持或障碍；4.3土地性质变更需要的工作日；4.4有关项目用地规划的政府文件（写明批号或主要内容，复印件作为附件，并索引）。,二0一0年十二月,宜昌天龙房地产公司电教讲义,20,调查收集土地背景资料,5.土地规划设计控制要点5.1总占地面积、代征地面积、净用地面积、拆迁面积、绿化面积、道路面积；5.2住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积；5.3综合容积率、住宅容积率；5.4建筑密度；5.5控高；5.6绿地率；5.7居住停车率、公建停车位；5.8其他。,二0一0年十二月,宜昌天龙房地产公司电教讲义,21,三、现场踏勘调研,（一）作业要求1、现场踏勘调研需要组织多次，每次踏勘的重点有所不同，可根据需要组织不同的专业人员，从不同内容角度选择调研项目；2、现场踏勘调研必须编制调研报告，调查内容必须完整，形式由摄影照片和文字说明组成，可以是纸质照相簿，也可以是电子相册文件；3、本作业形成的调研报告的编制完成后送分管副总审查修改，再送总经理审查定稿，其质量接受总经理的检查和评价。,二0一0年十二月,宜昌天龙房地产公司电教讲义,22,三、现场踏勘调研,（二）作业组织由副总经理召集协、组织，协管岗位、主办岗位、协办岗位参加。其中营销策划重点对现时周边市场情况进行详细调查，完成市场分析、市场预测，以及未来开发项目的产品定位（总经理认为有必要时，市场调研业务可委托专业咨询公司进行）。土地开发重点对地块及四周一定范围内的道路交通、建筑朝向、市政及公建配套状况、城市建设规划等情况进行详细调查，初步确定规划设计方案的技术指标。,二0一0年十二月,宜昌天龙房地产公司电教讲义,23,三、现场踏勘调研,（三）弄清土地基本现状一、土地位置土地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。二、土地现状1、四至范围；2、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；3、地面现状，包括土地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；4、地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及土地开发进度的影响；5、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑、结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；6、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；7、地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流沟壑、高压线等内容；地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆、光缆等。,二0一0年十二月,宜昌天龙房地产公司电教讲义,24,三、现场踏勘调研,（四）调研土地所属区域外部环境一、生活环境：包括地理位置、周边商业、教卫、公交、娱乐设置、等布局情况；二、能源环境：包括供电，供水，供燃气等能源容量现状和与本地 块最理想的接口位置；三、市政环境：包括周边道路级别，有否拓路计划，雨水和排污管 径，有否改造计划，与本地块最理想的接口位置；四、建筑环境：特别注意地块南北两侧原有建筑的用途性质、层数、总高度等是否存在日照的相互影响；周边建筑的风格，色彩，档 次标准；对贴近规划红线的区外建筑还需调查其建造年代，结构 稳固状况；五、地质水文环境：了解地块地貌的历史变迁，是否有淹涝的历史 记载，是否存在高成本的地基处理可能性。,二0一0年十二月,宜昌天龙房地产公司电教讲义,25,三、现场踏勘调研,（五）调研土地所属区域内部环境一、地面障碍物：动拆迁进展情况或场地平整情况，有否需要保留的大树、古树、水面、建筑，如地形图上没有标记的应补上；二、对于基本平坦的地块须粗估场地现状与周边主要道路的标高差，对于 坡地起伏的地块须向当地测绘部门申领标有等高线的地形图；三、空中障碍物：有否途经和穿越本地块的架空线路，如地形图上没有标 记的应补上；四、地下障碍物：对照地区管线图，核实地块内有否需要搬迁或改道的管 线；五、用地区域比较理想的出入口位置；六、对于流经本地块的河流，须了解其上游的水质和下游的通畅程度，常 年的水位，打听有没有淹涝的历史纪录。,二0一0年十二月,宜昌天龙房地产公司电教讲义,26,三、现场踏勘调研,（六）调研土地所属区域内部环境一、地面障碍物：动拆迁进展情况或场地平整情况，有否需要保留的大树、古树、水面、建筑，如地形图上没有标记的应补上；二、对于基本平坦的地块须粗估场地现状与周边主要道路的标高差，对于 坡地起伏的地块须向当地测绘部门申领标有等高线的地形图；三、空中障碍物：有否途经和穿越本地块的架空线路，如地形图上没有标 记的应补上；四、地下障碍物：对照地区管线图，核实地块内有否需要搬迁或改道的管 线；五、用地区域比较理想的出入口位置；六、对于流经本地块的河流，须了解其上游的水质和下游的通畅程度，常 年的水位，打听有没有淹涝的历史纪录。,二0一0年十二月,宜昌天龙房地产公司电教讲义,27,三、现场踏勘调研,（七）调研土地周边的社区配套情况一、周边3000米范围内的社区配套1、交通状况（1）公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；（2）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；（3）现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；2、教育：大中小学及教育质量情况；3、医院等级和医疗水平状况；4、大型购物中心、主要商业和菜市场布局情况；5、文化、体育、娱乐设施情况；6、公园；7、银行；8、邮局；9、其他。附图：生活设施分布图，具体位置、距离。二、土地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状调查内容同上。,二0一0年十二月,宜昌天龙房地产公司电教讲义,28,三、现场踏勘调研,（八）土地周边社会环境（根据个案特性范围调查）一、治安情况；二、空气状况；三、噪声情况；四、污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）；五、危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）；六、周边景观；七、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等；八、其他。,二0一0年十二月,宜昌天龙房地产公司电教讲义,29,三、现场踏勘调研,（九）市政配套（查清距土地距离、接入的可能性和成本）一、道路现状及规划发展：包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）；二、供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间；三、污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间；四、通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等；五、永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等；六、燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置；七、供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。,二0一0年十二月,宜昌天龙房地产公司电教讲义,30,三、现场踏勘调研,（十）用地拆迁调研一、拆迁建筑面积、拆迁对象范围测算；二、拆迁对象（单位或个人）社会背景及基本情况资料（被拆迁单位经济性质、被拆迁个人家庭人口状况、人平经济收入、有证建筑面积、无证建筑面积、被拆迁单位或个人拆迁补偿方式意愿等）；三、当地拆迁补偿方式和标准规定；四、拆迁难易程度和拆迁成本估算。,二0一0年十二月,宜昌天龙房地产公司电教讲义,31,四、编制土地竞拍可行性分析报告（主要内容）,（一）参加土地竞拍的背景及摘要一、参加土地竞拍对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3至5年），在公司发展中的地位（是否为核心项目）二、公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；三、从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述参加土地竞拍的意义。,（二）竞拍土地概况一、土地基本现状；二、土地所属区域外部、内部环境；三、土地周边社区配套；四、土地周边社会环境；五、市政配套；六、用地拆迁。,二0一0年十二月,宜昌天龙房地产公司电教讲义,32,四、编制土地竞拍可行性分析报告（主要内容）,（三）土地价格和土地综合成本估算 土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。,（四）土地升值潜力初步评估。从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。近几年与本案相临地块的土地价格比较分析。,二0一0年十二月,宜昌天龙房地产公司电教讲义,33,四、编制土地竞拍可行性分析报告（主要内容）,（五）立即开发与作为土地储备优缺点分析（六）筹资方案,二0一0年十二月,宜昌天龙房地产公司电教讲义,34,五、审核批准作业,主办岗位应在最后日前三天向总经理报送土地竞拍可行性分析报告及竞拍方案,对总经理提出的问题进行补充修改留有时间余地。由总经理确定竞拍最高限价。,二0一0年十二月,宜昌天龙房地产公司电教讲义,35,六参加竞拍,参加当日竞拍人员的授权委托书；竞拍授权委托人（通常即为本主办岗位）应参加当日的开标，开标当日将竞拍文件装入指定文件袋，骑缝盖章，投入土地招竞拍现场指定的竞拍箱。竞拍当日现场应备有应急的通讯和交通工具。被委托人必须密切关注评标过程，及时向上级领导汇报,二0一0年十二月,宜昌天龙房地产公司电教讲义,36,六参加竞拍,（一）申请1、出让人应当至少在拍卖开始日前 30 日发布公告，公布拍卖出让宗地的基本情况和拍卖的时间、地点。招标拍卖挂牌公告应当包括下列内容：,1)出让人的名称和地址;2)出让宗地的位置、现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求;3)投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞买资格的办法;4)索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点及方式;5)招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等;6)确定中标人、竞得人的标准和方法;7)投标、竞买保证金;8)其他需要公告的事项。,二0一0年十二月,宜昌天龙房地产公司电教讲义,37,六参加竞拍：（一）申请,2索取土地出让文件,二0一0年十二月,宜昌天龙房地产公司电教讲义,38,六参加竞拍：（二）准备,总经理决策参与土地竞拍后，由总经理助理召集上述所有岗位举行竞拍准备会议，按竞拍期限制订工作计划并布置任务，各岗位明确责任、分工，在限定期限内把编写的文件经本部门主管审核后汇总到本主办岗位。,二0一0年十二月,宜昌天龙房地产公司电教讲义,39,七竞拍工作全过程的保密纪律：,1.所有参与竞拍的岗位人员，其个人电脑必须设置开机密码，收集和编写的文件资料必须集中在一个目录内并设置加密。2.文件资料向本主办岗位汇总时应通过内部局域网传送，未经授权不准打印和复制。3.各岗位对自用电脑内的竞拍信息承担保密责任，总经理助理对最终报价承担保密责任。,二0一0年十二月,宜昌天龙房地产公司电教讲义,40,八、签署拍卖（挂牌）成交确认书,竞得土地后，受权委托人现场与国土交易部门（或拍卖公司）签署成交确认书。,二0一0年十二月,宜昌天龙房地产公司电教讲义,41,九、签订国有建设用地使用权出让合同,总经理或总经理委托受权人按成交确认书约定与国土部门签订国有建设用地使用权出让合同（或者办理国有土地使用权人变更手续），在约定期限内交纳土地成交价款。,二0一0年十二月,宜昌天龙房地产公司电教讲义,42,资料文件归档,作业各有关岗位人员在作业完成一周内将各项有关资料、文件移交办公室，由办公室干事负责清收、汇总、整理报办公室主任审核后移交归档。,二0一0年十二月,宜昌天龙房地产公司电教讲义,43,本课作业:,1、如何收集土地背景资料？2、怎样开展现场踏勘工作？3、怎样获取土地信息？4、本节所涉及的主管、主办、协管协办岗位怎样独立地开展工作（各自必答题）？,二0一0年十二月,宜昌天龙房地产公司电教讲义,44,共同探讨完毕.请大家多提宝贵意见!,二0一0年十二月,宜昌天龙房地产公司电教讲义,45,下堂课,再见!,