某物业管理前介、承接查验、开荒保洁、装修管理、空置房屋管理方案.docx

某物业管理前介、承接查验、开荒保洁、装修管理、空置房屋管理方案一、物业管理筹备为了做好XXX项目的物业管理各项筹备工作内容，我司对此高度重视，将成立相关工作小组，统筹各项工作。（一）XXX项目物业管理筹备的基本情况分析我司对XXX项目的相关工作非常重视，一旦我司顺利中标，我司将成立物业管理筹备工作小组，并且派出优秀团队来承接该项目的各项筹备及接管工作。初步方案如下：1、工作组的领导机构1）组长：物业集团商业物业事业部总经理负责统筹、协调全公司人力、物力鼎立支援XXX项目前期筹备和进驻。2）项目经理具体负责指挥、筹备XXX项目接管前和进驻时的全面工作，并专门负责与XXX项目业主和客户的沟通、协调工作。2、工作组的执行机构1）秩序维护分组，由拟配备的安保部负责人担任小组长，筹划和安排进驻前和进驻时的各类会议、活动中的秩序维护、交通指挥、应急处理等事务。2）客户服务分组，由拟配备的客服部负责人担任小组长，负责筹划客户进场的准备，负责租户装修的协调和跟进，负责租户档案的建立。3）清洁保洁分组，由拟配备的环境部负责人担任小组长，负责落实开荒清洁，以及各种会议和活动前、活动中及活动后的保洁工作。4）设备设施分组，由拟配备的工程部负责人担任小组长，负责物业管理前期介入，以及配合XXX项目做好物业本体及各类设备、设施接管验收、质量反馈、跟进落实工作，并做好各种会议和活动中的供电、通讯、视频等保障工作。5）绿化养护分组，由拟配备的环境部负责人担任分组长，负责在召开会议、举办进驻活动前制订植物租摆方案报深圳市特区建发投资发展有限公司审定，然后按审定方案落实。6）综合后勤分组，由拟配备的综合部负责人任小组长，负责人员招聘、基本业务培训、外聘培训讲师组织培训和培训效果考核，为新招聘人员办理签订劳动合同，以及处理金地物业公司对外的文件收发工作。落实进驻前服装、大型设备、工具、日常服务易耗品等物资的采购，以及负责落实XXX项目授权采购的物资，及做好其他后勤保障工作。（二）物业管理筹备工作内容1）物业管理用房的协商与确认。2）保洁开荒。3）按照与深圳市特区建发投资发展有限公司确定的方式，实施开办物资的采购。4）对物业管理及服务人员实施培训。5）编制物业管理的公共制度,协助深圳市特区建发投资发展有限公司制订管理规约。6）编制物业管理整体设想及策划，包括管理定位、管理目标、管理模式、管理措施等。结合XXX项目的规划布局，建筑风格，智能化硬件设施配置及本物业使用性质特点等，提供满足项目管理的组织架构及管理团队，提出XXX项目物业管理项目的愿景、服务定位、目标、实施措施、管理服务的宗旨、设想与特色，服务的重点及难点，采取高标准、高水平的管理模式及措施，将XXX项目打造成与国际接轨的甲级商务写字楼。7）配合业主方开展业主、租户入驻前的各项服务工作，提供物业接收方案，为业主方及租户顺利进驻提供保障。8）后勤工作：确定物业服务中心用房后一周内，负责办公室的布置及物资配备购置，包括各种办公设备设施、各种通讯设备、员工制服、雨具、警械、安保用品、工具和维修用品等。（三）运作实施流程图（四）项目服务中心的组建1、组建计划1）项目服务中心管理及技术骨干到位，员工按业主方的要求完成岗前培训。2）物资装备及办公用品、工具器材、耗品等计划准备到位，按需采购。3）工具间、仓库建立可用。4）宿舍、食堂等后勤准备工作就绪。2、与建设各方的管理协调由业主方组织，金地公司与参与XXX项目项目建设的分包单位召开专题会议，参加单位应有XXX项目后勤管理单位、XXX项目建设方代表、施工总承包商、安装公司、设备供应商、电梯、网络、智能化等专业公司、监理公司等。会议商定在前期介入管理至接管验收期间,各方在现场的工作内容和工作方式，并确定各方的沟通方式和具体联络人员。（五）接管阶段派驻的人员与前期工作职责1、公司商业物业事业部总经理：前期工作职责：全面督导物业项目服务中心筹建、前期介入、接管验收至日常管理服务等工作。2.XXX项目项目经理：前期工作职责：1）协助商业物业事业部总经理工作。2）拟定前期介入总体实施方案。3）审核各部门经理提交的工作计划，报商业物业事业部总经理批准后督促实施。3、综合部人事行政专员：1）定期组织检查工作，根据需要对工作计划予以调整。2）复核拟聘用人员名单，项目经理同意后报公司领导审批。3）组织全员考核内容的培训I,并督导各部门考核内容的培训I。4）审核物资采购装备计划报商业物业事业部总经理审批。5）按相关规定考核各部门经理，并将拟奖罚名单报商业物业事业部总经理同意后上报公司审批。6 ）协调办公室工作，接待来宾等。7 ）安排落实食堂、宿舍等后勤工作。8 ）领导交办的其它工作。9 .工程经理：前期工作职责：1 ）负责房屋及设备设施的接管验收及管理运行。2 ）配合XXX项目项目竣工验收并提供专业整改意见。3 ）结合XXX项目设备设施情况，提交切实可行技术改造节能方案。4 ）初审拟选派机电人员名单，报商业物业部总经理复核。5 ）负责组织工程部部门考核内容的培训I。5）负责机电部门的人员的管理和工作安排，按有关规定考核，并将考核的结果上报项目服务中心。6）拟定机电部门的工作计划，报项目服务中心批准后实施。7）拟定物资装备的采购计划，提交项目服务中心审批后安排采购。8）负责与建设主管部门、施工单位、设备供应商进行业务联络，参加技术交底：组织设备使用的培训I,签署权限范围内的资料或文书，需公司授权代表签署的技术文书确认后转呈项目服务中心经理签署。9）完成领导交办的其它工作。5.环境主管：前期工作职责：1）拟定环境部门的工作计划，报项目服务中心批准后实施。2）初审拟选派保洁及绿化人员名单，报经理复核。3）负责组织环境部门考核内容的培训。4）负责环境部门的人员的管理和工作安排，按有关规定考核，并将考核的结果上报项目服务中心。5 ）拟定保洁绿化需用的器材、工具、耗品、劳保等采购计划，提交项目服务中心审批后安排采购。6）参与绿化工程的接管验收以及设计施工方的养护技术交底。7）签署权限范围内的资料或文书，需公司授权代表签署的文书确认后转呈项目服务中心经理签署。8）完成领导交办的其它工作。进驻时间：大楼接管验收时起6 .安保主管：前期工作职责：1）拟定安保部门的工作计划，报项目服务中心批准后实施。2）初审拟聘用安保人员名单，报项目经理复核。3）负责组织安保部门员工业务培训及考核。4 ）负责大厦日常治安防范、消防管理、公共安全工作的管理。5 ）积极配合XXX项目客户进驻的秩序维护服务。6 ）完成领导交办的其它工作。进驻时间：全程二、物业承接查验为保障经营期项目的正常、平稳的运作，前期的承接查验工作尤显得重要。承接查验与竣工验收不同，竣工验收是建设工程完成后，由施工单位向建设单位移交物业的过程，承接验收是物业管理委托人与物业管理单位之间的物业移交过程。（一）承接查验的基本要求承接查验相比竣工验收更全面、更详细、更深入，承接查验的完成，标志着物业正式投入使用，物业管理企业正式开始履行管理和服务职能。物业的承接查验是一项重要的工作,其完成质量的好坏，直接影响到客户是否能够顺利收房、入伙，以及后期物业管理服务工作的正常开展。1 .承接查验的组织架构为做好XXX项目的承接杳验工作，保证J顺利地完成各系统的承接查验，需提前组织配备一支经验丰富的承接查验小组，此小组将全面负责并确保承接查验工作的顺利进行，避免日后出现不必要的问题。承接查验组织架构如下：备注：上述小组成员含甲方工程人员组成。各组职责安管组负责接管本大厦的全面安管工作，主要负责对进出人员进行查验、货物进出放行、车辆进出管理等。电气组负责正常照明、应急照明、疏散照明、泛光照明、变配电室、发电机房、配电柜、配电箱、各机房控制柜控制箱、各强电竖井、电梯、消防梯等的承接杳验工作。暖通空负责新风机房、送排风系统、会所餐厅排烟、VRV系统、温控器、新风风道及调节阀、燃调组气工程等的承接查验工作。给排水负责给水系统、消火栓系统、喷淋系统、软水设备、直饮水系统、热泵系统、排水系统、污水系统、雨水系统、淋浴间、卫生间、地漏、管道间等承接查验工作。弱电组负责消防系统、视频监控系统、综合布线系统、有线电视系统、停车收费系统、大堂、车库电梯厅、闸机系统、手机信号增强系统、弱电竖井、烟感及温感探测器等的承接杳验工作。土建及负责石材、幕墙、室外广场、道路、绿化、公共区域装修、防雷系统等的承接查验工作。装修组资料交负责产权资料、设备设施资料、工程技术资料、验收资料、操作密码等资料的接收工作；接组负责备品备件的交接及保存管理。负责各设备机房、管理用房等钥匙的接收工作。保洁组负责承接后所有区域的清洁工作。现场保负责对承接查验合格的设施设备以及房屋的保护工作。护组分小组配合工程竣工验收，跟踪验收存在的问题；竣工验收完成后，各小组在项目服务中心的统一调度及协调下配合业主方对设施设备系统进行承接查验记录、汇总存在问题。承接查验采用"边承接查验，边接管，边运行”的方式。项目服务中心负责将各小组记录问题汇总报业主方，得到确认后，委派相关小组人员监督施工方对存在问题进行跟踪处理。承接查验完成后，正式办理移交手续。物业承接直验2 .承接查验小组工作职责承接查验小组主要承担以下职责：(1)根据甲方需要派出相关工程技术人员定期亲临现场，指导甲方工程接管人员对工程收尾的监理工作及竣工验收工作，主要是了解整个物业所配置的设备设施、熟悉各类设备的构造、性能和产地，熟悉水、电、气管道线路的铺设位置及走向，参与机电设备的安装调试，为承接查验及入驻后的管理、维修养护打下基础。(2)主动与开发商和施工单位联系沟通，协商物业验收、移交事宜，商定移交注意事项和具体时间，根据商定结果制订承接查验验收方案，统一验收标准。(3)根据实际情况，制订切实可行的承接查验工作计划表。(4)准备承接查验需要的各类工具、设备及表格资料。(5)组织各专业验收组进行承接查验的实操演练工作，及时发现问题并做出调整、改进和完善。(6)组织各专业验收组成员分类对物业资料文件、房屋建筑本体、各种设施设备和公共设施逐一进行检查、测试、验收和接管。(7)根据承接查验工作的进度情况，及时召开三方(开发商、施工单位、物业公司)联席会议，对本阶段的工作进行总结协调，并提出书面意见，三方签字确认。(8)对在验收中发现的问题，及时进行整理、登记并提交给开发商和施工单位签字存档，限期进行整改，并跟进整改进程及结果。(9)将承接查验情况整理归档，并知会项目服务中心其他相关人员，为今后日常管理服务工作提供便利。(10)与物业承接查验工作有关的其他事务。（二）物业承接查验工作内容1、在办理物业承接验收手续时，由甲方督促建设单位向物业服务企业移交下列资料：a、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；b、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；c、物业质量保修文件和物业使用说明文件；d、物业管理所必需的其他资料。2、物业管理所需的图纸和资料等的接收、整理和归档。3、合同委托范围内的物业场地、建筑物、构筑物、设施设备等。4、其它委托的内容。（三）承接查验的实施流程1 .在项目入伙1个月之前，由物业公司指定项目负责人（一般是项目经理）与业主方指定人员组成综合验收小组，并对整个验收工作逐项明确承接杳验时间。列出书面验收"工作计划进度表”。2 .根据验收小组人员专业特长，合理分工，对各项工程质量进行详细验收。3 .机电设备的验收，需对照设备的安装设计说明，对所有功能进行逐项测试，并详细记录。4 .建筑公共部位、公共设施、配套机电设备验收后，指定专人根据验收情况整理填写物业移交验收情况通报表,呈交承建商和/或施工单位代表签字确认，并及时跟踪处理情况。5 .各责任人对各个单元房屋的房屋质量、配套设施进行验收，并记录在"房屋验收记录表上。6 .验收中发现的不合格项，及时以书面形式提交发展商或建筑施工单位进行整改，并对整改情况进行跟进，直至整改完毕，进行再次验收。7 .每一项工程验收完毕,对相关的技术资料和钥匙进行交接,并填写"钥匙移交清单二8 .对于承接查验过程中移交的工程、设备、资料,交接时应填写"物业资料移交清单"，移交完成后回旨定专人整理归档,建立详细目录。9 .所有项目验收合格，相关资料移交完毕后，由项目负责人与业主方办理书面移交手续，签署物业管理正式接收文件。三、开荒保洁开荒是清洁工程之首，开荒工程的好坏，直接影响到日后保洁工作的质量和档次。一栋大楼开荒保洁做得好，可以为以后的日常清洁保养工作打下一个良好的基础，所以做好开荒保洁工作相当重要。开荒保洁(一)XXX项目开荒保洁的工作思路XXX项目项目开荒保洁工作重点关注以下几个方面：1、重点部分的开荒保洁。主要包括业主方主要领导办公楼楼层和安装重要设备的相关楼层。2、特殊部位的开荒保洁，对于特殊材料的开荒保洁工作，如大理石地面、玻璃幕墙，我司将采取最先进的保洁工具，派驻富有工作经验的清洁工作人员，来完成相关开荒保洁工作。(二)开荒前的准备工作。现场杳看开荒前，负责开荒的主要管理人员亲赴现场，详细查看即将开荒的项目。一方面了解需要开荒的各个部分是由什么建筑材料，装修材料建成的。另一方面，要检查在建筑装修过程中，已有哪些材料受到损坏，及时向甲方报告，以便划清责任。0物料准备实地查看工地现场后，根据项目的规模，所用的装修材料，制定开荒计划，并按照计划准备好一定数量的机器、工具和清洁剂。物品准备的品种、数量、质量以适用、多用为原则。物品准备的充分，可以提高工作效率，降1氐劳动成本。0人员动员开荒工作劳动强度大，时间要求紧，涉及面广，在具体实施过程中，随时都有出现一些想不到的事，因此要求管理人员事前要向员工介绍项目的基本情况，强调注意事项，明确各道工序的工作范围。（三）开荒保洁区域1、办公区域：墙面、窗户、窗台、玻璃、灯罩、空调口、排风口、门板、门框、门建、木地板、地砖等清洁擦拭。2、会议室、业务洽谈区：墙面、窗户、窗台、玻璃、灯罩、门板、门框、门缝、地砖、设施设备等部位的清洁擦拭。3、大堂、接待厅、空中花园：接待台、墙面、装饰品、门窗、玻璃、窗户、窗台、灯罩、门板、门框、门缝等清洁擦拭。4、天台：地面、围栏、扶手、绿化带、渠口等清洁擦拭。5、电梯厅：墙面、地面、电梯门、电梯轿箱内壁、天花及灯罩、风口、电梯槽等清洁擦拭。6、消防通道:楼梯梯级、扶手、护栏、顶面、灯饰、排风口、开关、防火门、扶手、墙面地脚线等清洁擦拭。7、洗手间、茶水间：天花、灯罩及风口、地面、隔板、墙面、大小便器、洗手盆及台面、镜面等部位的清洁擦拭。8、地下车库：地面、天花、地沟、管道、排水沟、消防设施等部位的清扫及擦拭。9、设备房、工具房：地面、墙面、天花、设施设备等部位的清扫及擦拭。10、外墙：清洁剂清洗、清洁玻璃面及全面清洁工作。11、外围地面：清扫灰尘、冲洗脏物、铲除杂物、清理路沟积物、景观水池等部位的清理及清洗工作。（四）开荒作业顺序开荒作业顺序是先顶部，后立面和地面往下顺延；其他专项作业最后进行。具体为：1 .第一步，从每一栋大楼高楼层往低楼层逐步清除所有建筑施工遗留污染物，如玻璃胶，水泥等；2 .第二步，清洁办公区域、公共区域天花板，照明设施，墙壁门窗；3 .第三步，清洁各种标牌及不锈钢，铝制材料，清洁电梯，电梯厅；4 .第四步，全面清洁卫生间各种附属设施与内部设施；5 .第五步：所产生垃圾完全运送至集中地集中清理。6 .第六步：进行打磨、抛光、打蜡等专项作业。（五）开荒保洁作业要求和质量标准项目位置对象清洁程序标准大堂、办公地面、墙面及墙面装饰去除建筑遗留物、全面擦拭无尘、无污溃、室、会议室、保持石料本色业务洽谈室天花板、排风口、灯饰、悬挂用清洁剂擦拭一次、必要设施上干净、无尘渍、装饰，摆放物增光腊明亮玻璃、门窗、窗台装饰用玻璃等专用水全面清洗清刮无尘灰、手印、一次光洁明亮不锈钢设施、装饰物擦拭灰尘，保持亮度，上不锈钢无尘、无污渍、油清洁保养光亮无手印指示牌、宣传牌等用清洁剂全面擦拭无灰尘、污渍、手印，光洁明亮设施设备擦拭表面灰尘保持干净、无尘、内部无杂物天台、空中地面去除建筑遗留物、地面冲洗干净、无杂物、花园无污溃绿化带清理垃圾干净、无垃圾、无杂物渠口清理干净无垃圾、无杂物围栏、扶手抹净一次、扶手上油保洁保洁无尘、无污渍楼梯、消防通道灯柱、钢架等地面及梯级天花、灯饰、排风口清洁一次全面清洗一遍，铲除边角水泥及去除建筑遗留物擦拭保洁一遍无尘溃、干净无尘、无渍、无垃圾无尘、无杂物、干净墙面清抹灰尘、铲除遗留物无尘、无渍、干净扶手擦拭干净、无尘、无滴落涂料消防栓、门、窗及设备擦拭无尘、无溃、无杂物、玻璃窗光洁明亮手间、茶水间天花、灯罩及风口擦拭无尘、无污溃、干净瓷砖地面去除建筑遗留物、洗地机清洗无污渍、无水渍、保持干净、光洁明亮洗手间门面用毛巾擦拭门板、帽头、边框、干净、无尘、无门锁地面用拖把配清洁剂清洁干净、无污溃、墙身及隔板用清洁剂清洁、铲除遗留水泥无污溃、无尘、干净、光洁大小便器皿清洗，冲洗污垢无垢、无污、无臭、保持干净，光洁明亮洗手盆及台面擦拭水渍、清除洗手盆污物无水渍、无污垢、光洁玻璃镜面清洗、清刮干净、无水渍、无尘、无手印、光洁明亮电梯不锈钢电悌门（内、夕HM）及不锈钢电悌门框、不锈钢桥箱内壁面、按钮及面板（内外）天花不锈钢部分等用毛巾配合不锈钢清洁剂抹净，上不锈钢油一次，清抹手印、污渍；天花不锈钢部分用不锈钢清洁剂清抹一次，上不锈钢油一次无污渍、无尘、保持干净、光亮，无手印天花及灯罩、风口等用清洁剂清抹无灰尘、蛛网、污渍，光亮干净尘溃、痰溃，地板明洁如镜电梯门SMS首先用专用工具清理槽内的杂保持干净，关开物畅通地下车库地面用水冲洗面，铲除遗留水泥、清表面干净、无杂物滴落涂料顶面管线站在高梯上清理上面杂物、清扫无灰尘垃圾、杂赃物地沟用扫把、铁锹，铲除杂物垃圾沟内无堆积物积水沟清扫里面的脏物、杂物保持干净、无蚊虫消防设施用抹布清洁灰尘、用铲刀铲除水外观整洁、干净泥及垃圾设备房、工地面、墙面、消防栓、通风口、地面清扫、去除建筑物遗留物、无表面垃圾、灰具房地漏、排水、门板、设备外壳清掏污物、擦拭浮尘尘、无堆积杂物外墙墙面、玻璃墙面、钢架清）薪Il清洗、用玻璃刮清洁玻璃墙面无污迹、玻面、全面清洁璃面无污渍、水痕、无灰尘、污渍，外围地面、车道、绿地清理垃圾、杂物、去除建筑遗留无表面垃圾、灰物、冲洗灰尘路沟、地漏、排水设施、雨井清除垃圾、铲除建筑遗留杂物、无堆积杂物清掏污物路标、路牌、外围景观设施清洗擦拭干净表面无灰尘、保持美观（六）开荒保洁的管理1、开荒区域成品及现场的杳验1）物业服务商与业主、施工方，确认对现场成品杳验的时间，必须要求三方一起到达现场，以便于三方对现场情况的统一确定。2 ）与业主确认是否可开荒，及开荒的具体时间段，得到业主开荒许可后即与清洁供方协商，安丹滇体事宜，主要是确认开荒时间，人数，及开荒标准问题。3 ）钥匙移交问题：确认开荒日期时即与业主协商钥匙移交具体工作，原则上讲，施工方应把钥匙移交业主，业主再亲手移交给物业，同时需要施工方陪同逐把确认钥匙，记录相关数据缺少的钥匙，不符的钥匙,并三方签字确认，物业拿到钥匙后，要给安管一套，避免开荒时门打不开现象。2、开荒工作现场管理D现场组织工作开荒现场由XXX项目开荒组长负责；由开荒主管负责现场指挥，管理各个开荒班、小组的开荒工作，负责和业主协调工作区域的安排、调整，负责质量的现场监督和协调后勤、安全、人力资源保障等工作。负责按计划书的要求，组织协调好施工现场的开荒工作，与业主密切配合；按照作业的质量标准和进度安全的完成开荒工作，与业主的现场管理人员协调好关系。2）现场质量检直内部检查：质量检查员根据XXX项目现场提供的开荒范围和质量标准对开荒队各个小组的作业情况进行检查。内部检查合格后，才能交于业主验收。外部检查：业主根据开荒范围和质量标准对我公司的开荒工作进行整体检查。检查合格后,签字验收合格。不合格的可以要求我公司返工。业主应该尽量派专人进行随时质量检查，也可根据工程进度进行集中检查。3）现场成品保护成品保护检查必须在开荒工作开始之前和开荒工作结束之后，坚持及时、高效的原则。由业主相关负责人和我方开荒主管共同检查并签字生效。业主应在最快时间内完成成品检查。我公司也将在开荒作业结束后的第一时间内通知业主进行成品检查。凡是造成成品破坏的，双方负责人应当立即就成品破坏责任、成品造价和赔偿费用、补救措施进行确定。有必要的可以封闭现场进行进一步调查。4）现场协调工作我公司将在开荒前向业主提供开荒管理人员职能表及他们的联系方式,便于业主在发现问题时与我方相应的负责人取得联系。在开荒期间业主也应就开荒工作指定专人进行协调和管理，以配合我们工作。3、开荒后勤管理1）公司在开荒的前将所用的材料送达开翻!场。2）开荒工作开始后，每天开荒主管提前半小时，根据开荒当天物料需要量从临时库房领取当天所用的物料。同时，临时库房管理员做好随时向现场紧急供应物料的准备。3）每天开荒结束后，开荒主管收集当日剩下的物料交由临时库房代为保存。并做出当天物料消耗统计。同时可以提交第二天用料申请单。4 ）临时库房管理员除了保证物料能够及时送往开朗!场外，还必须每天向公司通报物料消耗情况。并通知公司运送已经短缺的物料，或预计短缺的物料。5 ）临时库房管理员注意对物料的整理，保证物料摆放有序。6 ）临时库房管理员要保证临时库房的安全，做好防火防盗工作。7 ）开荒现场物料使用受临时库房物料管理员的监督，临时库房管理员有权利对物料的使用情况进行质询，开荒主管必须给予答复。8 ）临时库房直接接受开荒后勤保证小组的管理，对开荒项目组长负责。开荒工作进行中,在没人看守的情况下，开荒物料不在开荒现场过夜。9 ）开荒工作中紧急需要而临时库房没有的物料，临时管理员需报公司总部库房审批后才能现场购买或采购。10 ）开荒现场备有简单药品，供员工小伤小病使用。11 开荒安全管理D对开荒及其它清洁工作前，对工作现场进行安全确认。2）在进驻开荒现场以前，开荒主管必须协同业主开荒负责人对作业现场安全性再次进行核实。3）凡在作业中出现用电项目，安全保证小组必须提前检查电源可靠性，并向业主征询相关技术参数，确定可以使用后开荒人员方可使用。4）开荒作业过程中,现场开荒班、组长注意观察建筑结构和构造，凡是危险的区域都要放置警示牌提醒开荒人员注意。同时注意听取业主负责人关于作业安全的意见和建议。5）开荒主管应该在进驻开荒区域以前，掌握本区域的作业安全隐患，并向开荒班、组长和业主负责人通报。同时教育员工注意相关作业程序。6）在进驻XXX项目之前，开荒主管必须把需要开荒的特殊区域（如高空作业）的方案报项目服务中心经理审核，保证万无一失。7）顶部擦拭时，开荒主管必须亲自到场指挥作业。并委派专人作为安全协助员，协助直接作业员工作业。8）如果出现安全问题，是财产损坏的及时通知业主并协助查明责任。是人身伤害的应先救治伤者，同时保护现场协助业主查明责任。9）严密组织员工进出开荒现场，保证不造成业主财物的丢失。携带开荒材料进出开荒现场的，开荒主管应协助现场保安进行检查。12 开荒质量管理1）在进驻开荒现场前三天，项目主管就业主提供的开荒范围和标准对开荒工作人员进行讲解。让所有工作人员了解质量标准。2）根据质量标准，开荒主管提前五天勘察现场制定开荒程序，和相关注意事项。对于重点区域、难点区域、和普通区域进行划分。3）开荒质量保证小组派专人每天到作业现场巡视抽查各小组作业质量，抽查不合格的及时返工。同时填写质量抽查表，上报开荒环境管理部。4）项目经理5各个开荒队和开荒小组的质量工作负责，对质量问题应及时发现及时解决。所有开荒项目必须经过质量保证小组内部检查合格后，向业主提出验收要求。四、空置房屋的管理为了保障空置房屋的安全，我们制订以下空置房屋的管理措施。（一）空置房屋的建档登记1、客户服务部做好负责房屋状态的登记、收集、分析，及时编制、修订空置房屋情况登记表，送财务及物业服务中心秩序、工程、环境等部门。2、空置房屋钥匙由客户服务部统一保管，各专业部门巡查、维护过程中使用钥匙须到客户服务部办理借用等相关手续，登记在钥匙借用登记表上。(二)空置房屋的维护和管理1、空置房屋的检查(1)每月客户服务部应适时组织或安排相关人员，对空置房屋进行一次全面检查，检查内容包括：环境卫生、安全情况，主体、设施、设备的完好情况，并填写空置房屋日常巡查服务记录表，如果存在问题及时安排相关人员整改。(2)巡逻秩序维护员、工程维修员及楼道保洁人员要利用工作之便，做好空置房屋的日常巡查，发现异常及时向主管领导汇报，并及时通知客户服务部。(3)涉及尚未装修及投入使用的房屋，客户服务部需跟进管理，并及时将巡查情况反馈甲方，并做好登记。2、空置房屋的保洁服务中心每月安排保洁人员对空置房屋进行一次保洁保洁内容包括墙体除尘、除蛛网；玻璃清洁；地面扫拖。对于样板房，应视情况定期对木器、大理石、金属器具进行打蜡、上油等防护处理。3、空置房屋的维修客户服务部在接到秩序、环境部等部门的空置房屋维修信息后，应及时告知工程维修部及时处理或相关单位衔接解决，并进行督促和跟进。五、装修管理XXX项目中写字楼部分自用、部分对外出租，又有对外租售的商业和公寓配套。因此，加强装修监管将是我们的工作重点，尤其是装修消防安全管理。我们将制订完善的装修管理方案，确保大厦各大楼装修阶段的消防安全管理和装修现场管理规范。(一)XXX项目装修管理的基本情况分析大厦各大楼的装修工作量大，加上将有多家装修单位参与装修，人员众多，情况复杂，做好监管是我司的重中之重，一方面要保证大厦各大楼的整体结构和外观不受破坏，保障大楼和大厦的安全和业主的利益，另一方面又要加强与有关装修单位的沟通协调，保证装修现场的有效管控。(二)装修管理服务目标保障大厦各大楼装修区域无任何安全事件发生，保障日常工作环境正常有序。(三)装修管理措施1.加强宣传、正确引导物业服务中心将指派专人负责宣传、解释XXX项目有关装修管理规定，并采取主动联系，规范施工单位和用户的装修行为，引导施工单位自觉遵守本项目的各项装修管理制度。2、确定联络、加强与租户的沟通指定专人负责与租户相关管理人员事先沟通，了解情况，再与施工单位联络，确定双方紧急联络人员、方式等，同时约定好相关事项，签署施工装修保证协议。3、密切关注开展培训物业服务中心将为全体进场施工人员安排12小时的专门培训I,包括介绍本项目基本设施设备情况、管理要求、应急措施等，使全体施工人员都能按规范施工。4、严格审批、加强巡查在装修审批过程中，物业服务中心要严格按作业规范开展工作，采取仔细审阅、严格验证、管理和技术人员双层把关的方式，保证装修内容和装修单位合乎规定，装修申请符合手续；同时加大装修监管力度，24小时巡查监控，认真记录施工巡查，发现问题及时处理。5、谨慎验收、不留隐患装修验收过程中,由物业服务中心各专业工程师消防管理人员组成验收小组联合验收,从结构、供电、给排水、空调、消防、安全等方面，按标准严格验收，查找隐患。对存在隐患的部位，责令整改，并跟踪检查，消灭隐患，保障安全。（四）装修日常巡查工作标准巡查项目工作标准巡查人员资格、制装修许可证、相关管理规定、联系电话等是否按规定在现场张贴于醒目位置。工程人员消防设施是否按规定数量、位置摆放灭火器材。安管人员材料进场材料是否按规定时间、路线和计划进场，有无损坏公共设施设备。安管情况人员设备工具使用设备、工具是否与进场设备验放清单相符，有无使用不规范的电器、工具工程等。人员材料堆放材料堆放是否整齐，有无标识。客服标识人员危险物品油漆、天那水、沥青、酒精、氧气瓶等易燃、易爆物品是否按规定放置在远离工程保管火源的安全位置，标识是否醒目、完整。人员动火作业有无办妥动火作业报批手续。安管人员配电、供有无乱拉电线，私接水管、煤气等现象，配电盘等接插件是否规范，绝缘、接工程水地情况良好，负荷与部分容量满足要求。人员空调系统中央空调（风机盘管、风口及隔断墙对空调效果有无影响）O工程师作业情况有无凿、打房屋梁、柱、天花、地板现象；有无不按操作规程使用切割、电焊、工程电锯等；作业人员有否采取相应的安全防护措施。人员消防报警消防报警（烟感器、喷淋头、管道线路等是否移位，遮挡及损坏）工程系统房屋结构结构（梁、柱、板、墙、等）有无受到到破坏。工程人员（五）物业装修管理工作要求1、装饰装修管理控制程序物业服务中心将严格执行装修管理规定,参照建设部第IlO号令按以下的程序对房屋装修实施有效管理和控制：A.装修申报B.现场管理C.装修垃圾管理D.装修验收2、装修管理规定1 .为保证建筑物结构和楼栋使用安全，严禁下列行为：A.改变房屋承重结构及配套设施的使用功能；8 .在承重墙、梁、柱、天花、地面上打孔；C.不适当增加楼面静荷载，包括在室内砌墙、超负荷吊顶、安装大型灯具、铺设大理石地板（超过10毫米）等；D.任意刨凿、重击顶板、外墙内侧及排烟管道，不经穿管直接埋设电线或改线；E.擅自改动、暗藏燃气管道设施。2.为保持楼栋统一美观，严禁下列行为：A.改变整个建筑的外观、造型，外墙的颜色；拆除连接阳台的墙体、门窗；B.擅自占用公共场所（地），在公共走廊等公共场所（地）上进行任何形式的搭建、安装和铺设；C.施工人员必须佩戴临时出入证进入施工现场，严禁串层、串户；施工人员及搬运装修材料只能使用货梯，违者将酌情给予处罚；D.在施工结束验收时，若发现装修实际情况与申报内容不符，又无重新申报审批，则按相关规定加以处罚。E.装修垃圾须用袋装，并按物业服务中心*旨定位置、方式、时间进行堆放和运送。F.装修材料及垃圾不得在公共场所隔夜堆放，应日产日清，运送到指定地点。物业装修期管理工作要求表工作内容工作时间/作业频度质量标准装修审核1天内办完符合规定，无危及安全和影响外观，无改变用途等。巡视2次/天严格按照巡查工作标准对照检查，做好记录，发现问题及时解决。跟踪、监督2次/天问题部位无重复违章现象。走访1次/周及时听取业主、客户意见，满足其合理要求，满意率100%。回访12小时内,100%记录完成情况，调查满意率100%o工作日记每日下午5点-5点半记录全面、真实、准确。收费12小时随需办理收费率100%巡检方式分片包干，现场人员巡杳，经理不定期抽查3、装修期间安全管理工作要求A.对施工现场作为重点部位，进行一班不少于四次的安全巡查。B.施工前，要求施工单位必须办理"施工许可证"、"施工人员临时出入证等相关证件,加强对施工人员的进出管理,要求其进出时必须配戴出入证。C.开工前要求施工单位对施工人员进行安全生产教育，遵守安全管理规定和规范操作。D.施工现场禁止吸烟,所有施工人员不准在施工现场住宿。E.因装修、改造设计需要而改变、挪用的消防设施，必须监督其经过消防监督部门审批,严禁私自挪用、损害消防设备设施。F.加强对施工现场的巡逻,与工程部联合实施交叉巡逻的方式,要求施工现场做到禁止存放化学及易燃易爆物品,禁止乱拉扯电线等违规现场发生。G.施工现场垃圾应及时清理，消除安全隐患，禁止任何物品堵塞消防通道。4、装饰装修期间环境监管工作要求客户装修期间，噪音、异味、灰尘等污染会接踵而来，金地物业针对此类情况制定了相应的大厦装修管理规程，在规程中制定了详细周密环境监管细则及环境维护公约：A.装修人员在施工期间进出大厦和大楼必须佩戴"临时出入证"，按指定的通道进入装修现场，在规定的区域内施工，未经许可，不得进入其它区域，以免给大厦其他投入使用区域带来装修干扰。B.装修材料、办公家私等物品进入大厦前办理相关手续，按物业服务中心安排的进场路绩口电梯进入大厦和大楼，对于所经路线的大楼地面、墙面、天花、电梯进行装修保护。C.监督施工单位不用各装修垃圾、各类胶、油漆等杂物倒入排水管道。D.监督施工单位不得在装修区内或公众区域随地大小便，不得将装修物料及泥沙等抛进抽水马桶内或将废物丢进小便尿池内。E.因违章施工造成管道、便池等堵塞、污染，疏通费由违章施工方负责。F.装修垃圾不得摆放在公众区域，以免阻塞通道或造成安全隐患。六、成品保护管理在项目竣工验收阶段后的这段时间和装修期间，由于施工单位撤场、租户装修、物品搬运以及对新设备使用不熟悉等原因,都会对大楼刚刚投入使用的一些设备设施造成一定损坏。这就要求我们加强成品的保护，保证物业的整体使用效果和外观效果，珍惜开发及施工单位的劳动成果，为物业使用人营造最佳的使用效果及观赏效果。1、做好部分成品的外在保护效果。如通过对电梯轿箱内增加保护膜、在楼梯间及电梯间墙壁、楼梯扶手加装保护板以避免磕碰、大堂及电梯间地面铺设地毯等方式对部分设施进行硬性保护。2、做好智能化系统的使用说明。在租户入驻期间设专人向租户讲解智能化系统的正确使用方法,避免因使用不当造成系统的损坏，增加不必要的麻烦。3、加强安管工作。要求秩序维护部对重点地区、重点设施设备进行专人看护，以保证正常使用。七、企业入住搬迁方案因XXX项目办公场所整体搬迁工程量巨大，需要搬迁的各类物资、设备等数量众多，为确保物资搬迁工作安全、有序、高效的进行，金地物业根据搬迁工作分段进行、分步实施的特点，制定本方案以全面配合深圳市特区建发投资发展有限公司和租户开展搬迁工作。项目入驻（一）XXX项