土地增值税清算规程.ppt

土地增值税清算规程,总 则前期管理清算操作程序清算审核核定征收,总 则,清算的概念责任主体内容征纳双方的责任纳税人：申报税务机关：审核,前期管理,项目管理国税发199590号国税发2006128号国税发2007114号项目档案项目台账全过程监控,清算操作流程,税务受理税务审核清算结论资料归档,清算发起,清算发起应清算发起人：纳税人发起形式：书面申请报告可清算发起人：税务机关发起形式：清算通知,：（纳税人识别号：）事由：土地增值税清算通知 依据：国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知（国税发200991号）通知内容：你（单位）开发的_房地产项目，已符合土地增值税清算的条件。你（单位）应当在收到本通知之日起90日内提供有关清算资料，办理土地增值税清算手续。逾期未按规定办理土地增值税清算手续的，将依据中华人民共和国税收征收管理法有关规定处理。如对本通知不服，可自收到本通知之日起六十日内依法向_申请行政复议；或者自收到本通知之日起，三个月内依法向人民法院起诉。税务机关(签章)年 月 日,_税务局税务事项通知书（清算通知）税通 号,逾期限改,清算期限应清算：满足条件之日起90日内可清算：收到清算通知之日起90日内逾期限改逾期责任,_税务局 责令限期改正通知书 税限改 号,_：（纳税人识别号：）你（单位）开发的 房地产项目，已符合土地增值税清算的条件，但未在规定的期限办理土地增值税清算手续。根据中华人民共和国税收征收管理法，限你（单位）于接到本通知之日起30日内办理土地增值税清算手续。逾期仍未按规定办理土地增值税清算手续的，将依据中华人民共和国税收征收管理法有关规定处理。如对本通知不服，可自收到本通知之日起六十日内依法向_申请行政复议；或者自收到本通知之日起，三个月内依法向人民法院起诉。税务机关（签章）年 月 日,申报资料,土地增值税清算表及其附表 房地产开发项目清算说明 相关表、证、单、书纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的土地增值税清算税款鉴证报告,税务初核,符合性审核是否以项目或分期项目为清算单位是否符合清算条件不同类型房地产是否分别计算增值额报送资料是否完备逻辑性审核主表与附表的逻辑关系是否对应报表内部的逻辑关系是否对应数据计算是否准确,税务局税务事项通知书（受理通知）税通 号,：（纳税人识别号：）事由：土地增值税清算受理通知 依据：国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知（国税发200991号）通知内容：经初步审查，你单位于 年月日到本机关办理 房地产项目的土地增值税清算手续，符合受理条件，现予受理。如对本通知不服，可自收到本通知之日起六十日内依法向 申请行政复议；或者自收到本通知之日起，三个月内依法向人民法院起诉。税务机关(签章)年 月 日,税务局税务事项通知书（补证通知）税通 号,：（纳税人识别号：）事由：补正土地增值税清算材料通知 依据：国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知（国税发200991号）通知内容：经审查，你（单位）申请的 _房地产项目的土地增值税清算，需补正清算材料。请你（单位）于接到本通知之日起30日内补正有关清算材料。补正材料时间不计入你（单位）的 项目土地增值税清算审核时限。需要补充提交的清算材料及要求如下：1、2、如对本通知不服，可自收到本通知之日起六十日内依法向 申请行政复议；或者自收到本通知之日起，三个月内依法向人民法院起诉。税务机关(签章)年 月 日,清算审核,审核时限审核形式案头审核实地审核审核结论结果执行,实地审核,前期准备审核实施账外调查账内调查资料归集收集证据审核底稿审核报告,前期准备,内部：调取、查阅、消化税收征管信息资料外部：充分利用现有信息手段获取审核对象涉税信息资料分析数据，发现异常制定方案（确定范围、重点、策略、时间、进度、人员分工等）制作税务执法文书,账外调查,通过座谈等形式总括了解审核对象基本情况和经营状况责成提供相关文件资料前往工程部、售楼部等部门了解情况并索取涉税资料实地查看、核对审核对象提供反映情况的真实性如有必要，可持税务检查通知书对其他与案情有关的单位和个人进行调查,账内调查,详细查阅涉税期间的会计资料报表、帐簿、凭证（全查、抽查、顺查、逆查）根据需要要求被查对象经办人员汇总、统计相关数据资料；对上述数据资料进行抽查核对以确保真实可靠,土地增值税审核重点,清算单位的确定开发产品的审核销售收入的审核征税类型的确定扣除项目的审核,清算单位的确定,土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。（实施细则第八条）土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。（国税发2006187号）,清算单位的确定,某企业以8,500万元的价格（含契税）取得32,000平方米的土地使用权，整个项目发生房地产开发成本17,500万元，无法提供金融机构贷款凭证。,【案例1】纳税人申报情况,纳税人主张1、该项目总体规划与设想是一期全是沿街店面，作为整个项目的主力销售，以店面带动住宅销售。一期是：7-9#楼是2层店面；二期是：1-6#楼为17层住宅1-6#楼约占整块地总面积的60%，7-9#楼约占整块地总面积的40%，取得土地使用权所支付的总金额8560万元。2、应根据土增税实施细则第九条关于“纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊”规定进行土地价款的计算分配。,清算单位的确定,【案例1】税务机关审核情况,税务机关处理1、该项目的立项批文、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证均体现为一个开发项目，纳税人主张的“成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产”缺乏事实依据。2、政策依据（1）国税发2006187号第一点：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算”。（2）土增税规程第二十一条第五款：“同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用”。,清算单位的确定,税务机关处理3、分析（1）相关行政管理部门确定的“容积率”为该项目的地上建筑总面积与占地总面积的比率。因此，同一项目中的土地价款属于土地增值税的共同费用，其受益对象为总可售建筑面积，应由总可售建筑面积平均承担。而非由单体建筑占地面积承担。（2）本案中普通住宅与非住宅的土地价款分配率从4:6调整为7:3，非住宅的土地价款调减2600万元。（3）本案中普通住宅均价为5208.33元/平方米，非住宅均价为9500元/平方米,比价为0.55:1，说明非住宅的增值空间远大于普通住宅，（4）纳税人少分配普通住宅土地费用形成的增值额被优惠政策吸收消化。（5）土地费用的调整导致非住宅增值率跳档，加大了查补力度。,清算单位的确定,税务机关处理3、分析（1）相关行政管理部门确定的“容积率”为该项目的地上建筑总面积与占地总面积的比率。因此，同一项目中的土地价款属于土地增值税的共同费用，其受益对象为总可售建筑面积，应由总可售建筑面积平均承担。而非由单体建筑占地面积承担。（2）本案中普通住宅与非住宅的土地价款分配率从4:6调整为7:3，非住宅的土地价款调减2600万元。（3）本案中普通住宅均价为5208.33元/平方米，非住宅均价为9500元/平方米,比价为0.55:1，说明非住宅的增值空间远大于普通住宅，（4）纳税人少分配普通住宅土地费用形成的增值额被优惠政策吸收消化。（5）土地费用的调整导致非住宅增值率跳档，加大了查补力度。,清算单位的确定,某项目建设开发商业地产，总建筑面积120,000平方米，其中停车场建筑面积18,000平方米（不得销售,企业用于出租），公共配套设施建筑面积3,400平方米（已移交）。预售许可证标注可售建筑面积98,600平方米，已销售面积98,600平方米，取得收入128,000万元。整个项目发生扣除项目金额97,000 万元。已预征土地增值税 6400万元。,开发产品的审核,纳税人申报情况,【案例2】税务机关审核情况,纳税人主张 土地增值税的扣除项目金额由预售许可证上标注的“总可售面积”承担。税务机关处理1、该纳税人建成的地下停车场虽不允许销售，但其产权并未归业主所有，也不无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业，属开发商拥有或控制的资产，其发生的扣除项目金额，不得在当期已销售收入中扣除。2、政策依据国税发2006187号第四点：“房地产开发企业开发建造的与清算项目配套停车场等公共设施，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除”。,开发产品的审核,开发产品的审核要点,一、房地产开发经营业务1、土地的开发2、建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品二、开发产品是成本费用或扣除项目金额的承担者三、开发产品以建筑面积为基本计量单位（一般采用平方米表述）,开发产品的审核要点,四、基本原理 1、单位开发产品成本费用或扣除项目金额=总成本费用或总扣除项目金额开发产品总建筑面积 2、已售开发产品成本费用或扣除项目金额=单位开发产品成本费用或扣除项目金额已销售开发产品建筑面积,开发产品的审核要点,五、实际运用1、单位开发产品成本费用或扣除项目金额=总成本费用或总扣除项目金额开发产品总可售建筑面积2、已售开发产品成本费用或扣除项目金额=单位开发产品成本费用或扣除项目金额已销售开发产品建筑面积,开发产品的审核要点,六、“可售面积”的把握1、狭义的可售面积=预售许可证标注的“可售面积”2、广义的可售面积=总建筑面积-产权属于全体业主所有的建筑面积-无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的建筑面积3、土地增值税清算过程中扣除项目的承担者应为广义的可售面积。包含虽不得对外销售（无法办证），但归开发商所拥有或控制（有限或不完整权利）的建筑面积。,开发产品的审核要点,七、总建筑面积的数据来源总产权登记面积或实测面积八、“不可售面积”的确定实际移交九、移交滞后的对策切忌直接使用狭义的可售面积,开发产品审核,转让收入审核,转让房地产并取得的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。条例第五条1、货币收入纳税人转让产权取得的现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券、股票等。其实质是转让方因转让土地使用权、房屋产权而向取得方收取的价款；2、实物收入纳税人转让产权而取得的各种实物形态的收入如钢材、水泥等建材、房屋、土地等不动产等。3、其他收入纳税人转让产权而取得的无形资产收入或其他具有财产价值的权利如专利权、商标权、著作权，专有技术使用权、土地使用权、商誉权等。,收入总额,1、国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函2010220号）第一条：土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。2、财税199548号第六条第一款:对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入,视同转让房地产收入额,国税发2006187号第三条第一款房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；（拆迁安置房）（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。,先判定住宅与非住宅，再将其中的住宅细分为标准住宅与非标准住宅,视同销售的情形、时点,分期收款的按全部价款确认；视同销售的按核定金额确认。,正常销售按合同或实测确认；视同销售按权属证书确认。,价格明显偏低的关联交易应予调整,一、纳税人自报转让情况二、税务机关审核转让情况 查阅预售许可证得知，*花园地下车位并不在预售许可之列。*花园地下车位使用权买卖合同明确规定*花园地下车库（位）的所有权（产权）归*房地产开发集团有限公司所有,转让收入的审核,三、纳税人土地增值税清算申报情况 应征 4,449,926.61元（税负0.74%）已征 7,010,861.05元，应退 2,560,934.44元。四、税务机关土地增值税清算审核结果 应征 14,699,015.83元（税负2.61%），已征 7,010,861.05元，应补 7,688,154.78元。五、前后相差10,249,089.22元,三、转让收入的审核,转让收入的审核,分析1、无法办理产权转移的地下车库（位），使用权转让价格较低，车库（位）作为收入并入计算土地增值税，势必拉高扣除项目金额，降低增值空间和增值水平，导致低税负。2、由于无法办理产权转移的地下车库（位）计入销售面积，使得销售率从77.06%人为地抬高到90.81%，多计扣除项目金额13.75%。,3、纳税人将取得的行政管理部门禁止出售（不予办理转移确权）的地下车库、地下车位、地下仓库的非转让收入纳入土地增值税征税范围，违反了中华人民共和国土地增值税暂行条例第二条关于“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人”和国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）第三条第二款关于“房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用”的规定。,转让收入的审核,转让收入的审核,*项目中，销售给关联企业*投资管理公司328个车位，销售均价20万元/个，每平方米销售价格低于成本50%，且远低于而同一时期销售给其他单位80万元/个的销售价格。应调增收入19560万元。分析（一）谁主张谁举证-操作性（二）重点关注：1、关联关系 2、偏低幅度 3、大量交易,转让收入的审核,*项目中，以每一楼栋的户均建筑面积和平均每平方米售价判定该楼栋内所有的房产类型，因A2-10号楼、A2-4号楼两指标同时满足标准，就将该两栋楼337户套、44808.44平方米、449,794,566元确定为转让普通住宅，其他楼栋或户均建筑面积或平均每平方米售价不满足标准，全部判定为转让其他商品房。抽查销售明细表发现，A2-10号楼、A2-4号楼个别楼房的单套建筑面积超过140平方米，却被判定为普通标准住宅；也发现其他楼栋的许多楼房同时满足普通标准住房，却被判定为非普通住房。,转让收入审核,某房地产企业2008年初以10,000万元的价格（含契税）取得30,000平方米的土地使用权；2009年开始并完成整幅土地的“三通一平”，发生开发成本500万元；2010年获得工业厂房项目立项，规划许可用地面积15000平方米，工业厂房后续投入开发成本1000万元。无法取得金融机构贷款凭证。该企业房地产转让情况如下：（一）2008年12月31日转让土地5000平方米，转让收入2000万元，缴纳流转税费112万元；（二）2009年12月31日转让土地10000平方米，转让收入5000万元，缴纳流转税费280万元；（三）2010年12月31日整体转让工业厂房在建项目，转让收入9000万元，缴纳流转税费504万元。,土地增值税征税类型,纳税人土增税申报情况,税务机关土增税审核情况,土地增值税的计征类型（扣除项目组成）,一、转让土地（一）转让生地：地价+规费+税费（二）转让熟地：地价+规费+开发成本（1+20%）+税费二、转让存量房（一）按评估价：实际支付的地价+规费+重置成本价成新 度折扣率+税费（二）按发票额：发票额（1+持有年度 5%）+税费三、转让增量房：地价+开发成本+开发费用+转让税费+加计扣除（一）预征：分类预征（二）清算 1、查实征收 2、核定征收（1）大核定：按收入额定率征收（2）小核定：核定收入、核定扣除项目金额,取得土地使用权所支付金额的审核,土地征用及拆迁补偿费的审核,建设工程勘察设计合同管理,怵目惊心的“设计费”、“咨询费”,规划设计计费标准,一般发生在立项开工前应严格对号入座，防止“管理费用”挤列本项目,前期工程费的审核,形式方面审核：款项必须支付、凭证必须合法有效。对于“预提”、“暂估”应予剔除。,实质方面审核：1、实地查看；2、与预概算、施工、决算中介、审计等进行分析比对,已开票未支付的质量保证金除外,建安预警值,建筑安装工程构成,建安发票是否在项目所在地税务机关开具,建筑安装工程内容,为新建、扩建、改建建筑物及构筑物所进行的施工工作而完成的工程实体叫建筑安装工程。在工程项目里是以各个单位工程单体出现，按照GB50300-2001统一标准，每个单位工程由地基与基础、主体结构、装饰装修、建筑屋面、建筑电气、通风与空调、智能建筑、电梯等九个分部组成。代垫水电费、劳务派遣费、家具电器购置费不属于建筑安装工程费,建安工程费的审核,【案例8】*项目规划建设用地227,753.77平方米，绿地率30%，绿化支出高达494,550,812.52元，平均每平方米绿地费用7,238.09元。该公司同期在相邻周边开发建设800亩主题公园，存在严重“串户”问题。【案例9】*公司与*园林绿化工程有限公司签订园林建筑工程施工合同，承包形式为包工包料，工程结算书合计为3,810,214.48元，取得的凭证为商业企业专用发票填写内容为“绿化工程款”。,基础设施费,形式方面审核：款项必须支付、凭证必须合法有效。对于“预提”、“暂估”应予剔除。,限定于小区内且为工程支出，不含各类管理费用,多项目受益应按各用地面积或各建筑面积（规划）分配,基础设施费审核,【案例10】某项目公共配套设施费23，000万元，占开发成本近30%，经审核，系代为政府建设位于其他地块的接待中心的建造费用，不属于本项目的公共配套设施费，不得扣除。,（四）公共配套费,公共配套费的审核,【案例11】某项目自报开发间接费用25,060,615.34 元。一、审核发现：1、将管理费用并入了开发间接费用进行了列支，具体是包括会议会、业务招待费、差旅费、公务用车、通讯费等；2、将所有部门发生的房屋租赁费、办公费、折旧费、采暖费和所有人员的工资、福利费、社会保险等计入开发间接费用。二、责成重新归集直接组织、管理开发项目发生的费用，确认金额为5,370,526.44元。三、调整减少项目扣除金额19,690,088.90元。,（五）开发间接费,【案例12】某项目自报开发间接费用为45,374,226.67元（其中：管理人员工资29,824,053.73、职工福利费4,578,258.91、折旧费371,072.00、修理费2,127.61、办公费4,832,395.53、水电费1,200,320.43、劳动保护费30,489.55、社会保险4,535，508.91）。核实直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等仅为8,488,253.28 调整减少扣除项目金额36,885,973.39元,（五）开发间接费,开发间接费的审核,开发费用审核,财务费用中的利息支出：是否从成本中调整；是否合理分摊；闲置专项借款取得的投资收益是否冲减利息支出。其他房地产开发费用：审核计算的基数，代收费用是否剔除。,关联方交易的审核,收入：低记支出：高记,核定征收,条件：程序：告知核查审核合议通知文书：税务事项告知书 审核结果,谢 谢 大 家,