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土地增值税业务,财产行为税处 张运福,一、纳税人土地增值税的纳税人，是指有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，并取得收入的单位和个人。单位包括：各类企业单位、国家机关、社会团体、事业单位及其他组织(包括外商投资企业、外国企业、外国驻华机构)。个人包括：个人(自然人)、个体工商户以及外国公民、华侨、港、澳、台同胞等。,二、征税范围凡转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的行为都应当缴纳土地增值税。（地上建筑物是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。建筑有厂房、仓库、商店、医院、学校、住宅、地下室、游泳池、围墙、烟囱等；各种附属设施是指与建筑物不可分割的设施，如电梯、中央空调、暖气和各种管道、线路等。附着物是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品，如附着于土地上的各种花、草、树木等）,这样界定土地增值税征税范围有三层含义：1、土地增值税仅对转让国有土地使用权征收，对非法转让集体土地使用权不征税。2、土地增值税只对转让房地产征税，不转让的不征税。3、以继承、赠与方式无偿转让房地产的不征税。,三、计税依据土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算缴纳。转让房地产取得的增值额就是土地增值税的计税依据。增值额为纳税人转让房地产的收入减除法定扣除项目金额后的余额。(一)转让房地产收入房地产转让收入包括货币收入、实物收入和其他收入。,是指房产的产权所有人、土地使用人将房屋产权、土地使用权转移给他人而取得的货币形态、实物形态、其他形态等的全部价款及有关经济收益。对于纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的或转让房地产成交价格低于房地产评估价格又无正当理由的，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估，地税机关依据或参照评估价格确定转让房地产的收入。,(二)扣除项目金额 土地增值税的扣除项目须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。扣除项目金额主要有下列6项：1、取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。,取得土地使用权支付的地价款具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。按国家统一规定交纳的有关费用，是在取得土地使用权过程中办理有关手续，按规定缴纳的有关登记、过户手续费。,2、开发土地和新建房及配套设施的成本。包括土地征用及拆迁补偿费；前期工程费；建筑安装工程费；基础设施费；公共设施配套费；开发间接费用。这些成本可按实际发生额扣除。土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。,建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。,3、开发土地和新建房及配套设施的费用(简称房地产开发费用)。包括销售费用、管理费用和财务费用。房地产开发费用并非全部据实扣除，而是按下列方法扣除：房地产开发费用之一的财务费用中的利息支出，凡能够按转让项目计算分摊，并提供金融机构证明的允许据实扣除，但最高不能超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额。除利息支出以外的房地产开发费用按“取得土地使用权支付的金额”及“房地产开发成本”之和的5予以扣除。凡利息支出不能按转让房地产项目计算分摊或不能提供金融机构证明的，所有房地产开发费用的扣除按“取得土地使用权支付的金额”及“房地产开发成本”的10计算扣除。,房地产开发企业既向金融机构借款，又向其他借款的，其房地产开发费用计算扣除不能同时适用上述5%和10%两种方法。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。在土地增值税清算时，已资本化计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。,4、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题（1）纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，条例第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起到转让年度止每年加计5%计算。其计算公式为：扣除金额=发票所载金额1+5%n(年),计算扣除项目时每年按购房发票所载日期起至售房发票开具之日，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%扣除的基数。（2）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由有资质的的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。,对旧房及建筑物不按建造时所实际支付的成本和费用作为扣除项目金额，而采用评估价格作为扣除项目金额，主要是考虑到旧房及建筑物的转让收入中包含一定的受通货膨胀因素影响的价格上涨部分。如果按建造时的造价作为扣除项目金额，则对因通货膨胀而带来的增值也征了土地增值税。重置成本价的含义是，对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。成新度折扣率的含义是，按旧房的新旧程度作一定的比例的折扣。,例：一栋房屋，建造时的造价为1500万元，按转让时的建材及人工费用计算，建造同样的房屋需花费4500万元，该房屋有六成新，则该房屋的评估价格为4500万元*60%=2700万元。（3）纳税人转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据中华人民共和国税收征收管理法（以下简称税收征管法）第35条的规定，实行核定征收。,5、与转让房地产有关的税金。包括营业税、城市维护建设税、印花税(不含房地产开发企业缴纳的印花税)。因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。6、加计扣除。即对从事房地产开发的纳税人，可按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”之和加计20的扣除。,例：一个房地产开发项目，其扣除项目有以下几项：取得土地使用权所支付的金额10000万元；实际支出的房地产开发成本5000万元；按规定计算的房地产开发费用1500万元；与转让房地产有关的税金550万元。加计扣除数为：（10000万元+5000万元）*20%=3000万元扣除项目金额合计为：10000+5000+1500+550+3000=20050万元。,四、税率土地增值税采用四级超率累进税率，最低税率为30，最高税率为60。增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。,增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。细则第十条规定：条例第七条所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。,五、应纳税额的计算应纳税额=增值额适用税率凡增值额超过扣除项目金额50以上，即应同时适用两档或两档以上的税率，需分档计算应纳税额。为便于计算，可利用速算公式，具体如下：（一）增值额未超过扣除项目金额50的土地增值税应纳税额=增值额30,（二）增值额超过扣除项目金额50，未超过100的土地增值税应纳税额=增值额40-扣除项目金额5（三）增值额超过扣除项目金额100，未超过200的土地增值税应纳税额=增值额50-扣除项目金额15（四）增值额超过扣除项目金额200的土地增值税应纳税额增值额60-扣除项目金额35公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。,六、土地增值税的计算（一）确定房地产转让收入；（二）计算确定扣除项目金额；（三）计算增值额（增值额转让房地产收入扣除项目金额）；（四）计算增值率(增值额与扣除项目金额之比即增值率)；（五）确定适用税率计算应纳税额。应注意：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。,例：某房地产开发公司建造并出售了一栋写字楼，取得10000万元的销售收入（营业税税率为5%，城建税税率为7%，教育费附加3%）。该公司为建造写字楼支付了1000万元的地价款，建造此楼时投入3000万元的房地产开发成本，计算该公司转让此写字楼应纳的土地增值税。第一步，确定转让房地产的收入。转让收入为10000万元；第二步，确定转让房地产的扣除项目金额；取得土地使用权所支付的金额1000万元；房地产的开发成本为3000万元；房地产开发费用为（1000+3000）*10%=400万元；,转让房地产有关的税金为10000*5%*（1+7%+3%）=550万元；从事房地产开发的加计扣除为（1000+3000）*20%=800万元；转让房地产的扣除项目金额为1000+3000+400+550+800=5750万元；第三步，计算转让房地产的增值额10000-5750=4250万元；第四步，计算增值额与扣除项目金额的比例4250/5750=73.91%；第五步，计算应纳的土地增值税税额4250*40%-5750*5%=1700-287.50=1412.50万元。,七、征收管理（一）纳税项目登记：从事房地产开发与建设的纳税人应在取得土地使用权并获得房地产开发项目开工许可后30日内，向项目所在地主管地税机关办理税务登记。（二）纳税地点：纳税人应向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，转让房地产座落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。,（三）纳税义务发生时间：直接转让房地产的，为取得收入的当天；以赊销或分期收款方式转让房地产的，为本期收到价款的当天或合同约定应收到价款日期的当天；采用预收价款方式转让房地产的，为收到预收价款的当天。（四）房地产开发项目以房地产成本核算的最基本核算项目或核算对象登记。成本核算和扣除项目的分摊方法一经确定，在土地增值税清算前，不得变动。,（五）征收方法：1、土地增值税预征土地增值税预征:纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。细则第十六条,(1)普通住宅，按预售(销售)收入1%预征率预征土地增值税。非普通住宅，除普通住宅以外的其他开发品(包括:非普通住宅、车库、营业用房等)按预售(销售)收入2%预征率预征土地增值税。(2)对房地产开发公司既建造普通住宅又建造其他类型商品房的，其销售收入应分别核算，否则按从高的预征率预征土地增值税。,(3)纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让、房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。,2、土地增值税清算:土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写土地增值税清算申报表，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。,土地增值税清算单位:土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非又建造非普通住宅，纳税人必须按照不同开发品普通住普通住宅的，应分别计算增值额。我市规定房地产开发企业既建造普通住宅、非普通住宅、车库、营业用房，分别计算收入、扣除项目金额、增值额和增值税，计算缴纳土地增值税。,我市规定，房地产开发项目包括纳税人成片受让土地使用权后分期分批开发的项目，以发改委及有权立项备案部门备案的项目为清算单位，也可以规划局颁发的建设工程规划许可证注明的分期项目为清算单位。纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。,符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。,土地增值税清算主体土地增值税清算主体应为房地产开发企业（以下简称纳税人）。纳税人应依照税收法律、法规以及土地增值税有关政策的规定，正确计算应缴纳的土地增值税税额，如实填写土地增值税清算申报表及其附表，完整报送相关资料，并对土地增值税清算申报的真实性、税款计算的准确性和申报资料的完整性承担相应的法律责任。,主管税务机关应在规定期限内，对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行认真审核，要以核实不同类型房地产开发产品单位计税成本为核心，以财务会计核算规定与税收规定不一致的纳税调整为重点，辅导纳税人进行土地增值税清算。纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：（1）房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表；,（2）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；（3）主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的土地增值税清算税款鉴证报告。,清算后再转让房地产的处理在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额清算的总建筑面积,3、土地增值税核定征收房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，核定征收土地增值税：（1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；,（3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（4）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；（5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。,八、减税、免税（一）纳税人建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额20，免征土地增值税。普通标准住宅，我市规定的普通标准住宅即：住宅小区建筑容积率1.0以上；单套最大建筑面积在144平方米或套内建筑面积120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.4倍以下的住房。同时符合上述三个条件的为享受优惠政策的普通标准住宅。,（二）因国家建设需要而依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。是指因城市实施规划，国家建设的需要而被政府征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产而取得的收入，免征土地增值税。（财税200621号中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第十一条第四款所称：因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。,（三）个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向地税机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免征土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。应注意：无论征免税项目转让，都要按规定在项目所在地向主管税务，进行纳税申报或办理有关免税手续。否则国土、房管部门不得办理土地使用权、房屋产权变更过户手续。土地增值税减税、免税一律报区县(自治县)地方税务局实行审核备案管理。备案资料按渝地税发2010167号文第七条、第八条的要求办理。,九、具体规定（一）关于分期分批开发扣除项目金额的确定及分摊问题纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定及分摊：1、在同一清算单位中，只有一种开发产品的，按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊。2、在同一清算单位中，凡有两种或两种以上开发产品的，按按建筑面积计算分摊。3、不在同一清算单位中，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。,如:某房地产开发公司在一块10000平方米的土地上进行房地产开发，其取得土地使用权所支付的出让金为1000万元。该房地产开发公司在这块土地上建了两座楼，一座为写字楼，占地面积（包括周围的道路及绿地等下同）4000平方米，建筑面积15000平方米；一座为住宅，占地面积6000平方米，建筑面积10000平方米。住宅已出售完毕，写字楼尚未转让。按转让土地使用权的面积分摊住宅应分摊的土地出让金为1000万元/10000*6000=600万元,按建筑面积分摊住宅应分摊的土地出让金为1000万元/（15000+10000）*10000=400万元可见按不同的分摊办法，其计算出的数额是不一致的。对于房地产开发企业建造的商品房，如果层次、建筑面积大体相同，则按土地面积分摊较为简单；如果层次、建筑面积相差很大，则按建筑面积分摊较为合理。（二）纳税人逾期开发缴纳的土地闲置费问题房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。,（三）纳税人土地使用者转让、抵押或置换土地问题土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。国税函2007645号,（四）关于视同销售和自用房地产的收入确认问题1、房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：(1)按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；(2)由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。2、房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。,（五）关于公共配套设施的处理问题房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：1、建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；2、建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；3、建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。,（六）关于房地产开发企业销售已装修的房屋的处理问题房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。（七）关于旧房的认定问题我市明确规定新建房建成后使用时间超过一年的为旧房。渝地税发【2007】214号,（八）关于土地增值税清算时收入确认的问题土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。,（九）房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。,（十）关于拆迁安置土地增值税计算问题1、房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。2、开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发2006187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。,3、货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。（十一）土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。,