土地一级开发流程.ppt

,首都经贸大学城市学院 土地资源与房产管理系 2007年7月,土地制度变革土地开发制度和交易制度的基本框架,主要内容,第一、土地交易制度变革的节点“8.31大限”第二、土地一级开发制度的基本框架第三、政府对土地一级开发成本的监管与控制第四、对有关问题的讨论,第一部分 土地交易制度变革的节点“8.31大限”,11号令叫停土地协议出让土地,2002年5月9号国土资源部招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定叫停已经沿用多年的土地协议出让方式，要求从02年7月1日起各类经营性用地必须以招标、拍卖、挂牌方式进行公开交易。业界称为新一轮土地革命的开发始。北京市90以上的土地是协议出让的，11号令后也有公开出让土地，数量极少而且是象征性的。,北京继续协议出让土地,33号文2002年6月出台，重申了经营性土地必须以招、拍、挂的形式公开交易，但留了四个口子：第一，绿化隔离带项目 第二，开发带危房改造项目 第三，小城镇建设项目 第四，国家级开发区和科技园区外的非生产加工型一般高科技项目用地。到2004年底北京协议出让的土地约为为1000万多建筑面积平方米。,03年土地违法严重,土地领域内违法违规严重，在农村，开发区占用和随意征地导致耕地减少严重，在城镇，则存在大量土地违法交易与粗暴拆迁。从土地圈占的情况来看，各地的房地产公司圈占土地早已成了房地产市场一个顽疾。据报道，全国由开发区圈占的土地面积达 36000 平方公里，超过了全国城镇建设用地总量。全国几十年才建设了这么多城镇，而开发区只用几年时间就超过了所有城镇建成区的总面积。,8.31大限、土地一级开发和148号文,1、2004年8月31日终止协议出让经营性用地（包括绿隔项目、危改项目等），处 理完所有历史遗留问题；2、项目全部筛查 过关项目（北京市共288个），未过关项目，转为土地一级开发商，只有一纸合作开发协议的出局，；3、土地一级开发商作为征地主体，完成征地拆迁工作，将熟地交到土地储备中心，实施出让土地的招牌挂，土地一级开发商不能直接获得该块土地的房屋开发权。,土地出让环节土地协议出让的弊病,划拨土地的原用地单位多元供地 暗箱操作寻租 没有价格信号为核心的市场信号体系 交易方式粗放 土地收益流失 政府监管难到位 易侵害弱势群体利益 宏观调控手段缺乏 土地利用效率低下、土地滥用,土地协议出让条件下房地产运作方式,非市场化土地获取渠道价格体系不完备低成本获取土地方式与多元土地供应方协议政府毛地价的分期、延期、协议式给付方式土地拆迁成本弹性被拆迁主体的弱势状态开发商土地对市政及公共配套投入的规避大规模圈地与分期开发规划的软约束越早从毛地状态拿地，与规划职能部门对话的能力强、时间长、空间大。资金链上的工程垫付预售回款再盖房子和成本模糊利润空间巨大税收弹性,4号令关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定,北京市国土房管局联合四部门制定的4号令700字6条，整个北京市土地市场的游戏规则被完全改变。2004年1月9日以前，未取得有关部门批准文件的项目用地，停止 地协议出让，堵住四个口子；经营性土地交易方式一律实行招、拍、挂；2004年1月9日之前取得立项批复和规划批准文件的项目切在有效期内并主体一致的可以安协议出让的规定继续办理有关手续；对与分期开发项目的扫尾部分，可以继续安协议出让的规定办理相关手续4号令土地交易暗箱操作的终结者。,8月31日大限国土资源部监察部关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法检查工作的通知,要求各地必须在2004年8月31日前，将协议出让经营性土地使用权的历史遗留问题处理完毕，对8月31日以后仍以历史遗留问题为由，以协议方式出让经营性土地使用权的，要从严查处。北京登记的历史遗留项目共1091宗涉及尚需办理出让的土地面积为16362公顷规划建筑面积约20189万平方米根据国土资源部和监察部要求在8月31日前将历史遗留问题加以界定并处理完毕的要求，北京市国土房管局已将处理方案上报市委，拟否定其中至少13643公顷，占83；并收购储备约6194公顷,北京市历史遗留土地问题的三类划分和比例,第一类两个批文都全 已取得计划和规划两部门批准文件的项目。共528宗，土地面积5513公顷，建筑面积约7670万平方米。占规划建筑面积的38。第二类仅有其中一个批文 取得计划或规划其中一个部门批准文件的项目。共181宗，涉及土地面积1981公顷，规划建筑面积约1914万平方米，占规划总面积的9.5%。第三类没有有效批文的 未取得计划、规划批准文件或取得的文件均已过期的项目。共382宗，涉及土地面积8868公顷，规划建筑面积约10605万平方米,占规划面积的52.5,北京市遗留土地处理方案北京市遗留土地处理方案,否定其中的大部分项目 要否定的项目用地至少为13643公顷，占总数的大部分，约83 收购储备其中的约三分之一引导部分项目转为土地一级开发通过招标方式消化一批 通过招标方式来消化。原开发建设单位可以选择招标方式。在同等条件下，政府将给予原开发建设单位优先权 通过闲置土地查处收回一批 对征用或划拨后2年未按期开发建设的土地收回国有土地使用权,城市土地储备制度一般运作模式,土地储备制度的基本框架,土地储备机构依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地。土地储备机构并可以组织实施储备土地的一级开发，也可以通过公开招标等方式选择有资质的房地产开发企业实施一级开发。一级开发后的储备土地依照土地供应计划供应市场。商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。,政府土地储备制度的意义与特点,通过土地储备体系的建立,政府掌握了“统一收购权”收回了原用地单位经营交易土地的权利“垄断供应权”由多元供地向一元供地制度转变 政府能够把分散的土地经营交易权重新集中起来,使城市土地的“批发权”牢牢掌握在政府手中。“一个渠道进水，一个口子放水”“一个池子蓄水，一个龙头出水”建立一套完备的土地供应制度，大大推进了土地资源配置市场化进程。,北京两级开发制度的建立,土地一级开发房产开发两级开发制度首先是政府扼住了土地供应的源头形成了开发商之间的竞价土地成为政府宏观调控的手段城市规划对城市建设用地的约束征用越来越强土地部门对用地预审成为土地运作的前提条件,发改委立项前的土地预审制度,实行建设用地供应计划管理制度 本市国有建设用地供应均应纳入年度土地供应计划管理未纳入年度土地供应计划的土地，不得供应。年度土地供应计划报经市人民政府批准后实施。从土地一级开发管理流程中可以看到 年度土地供应计划中包括1、征收的农民集体所有土地、转用的国有农用地增量土地 新增国有建设用地要严格按照国家批准的计划执行。2、现有国有建设用地存量土地,第二部分 土地一级开发制度的基本框架,土地一级开发制度基本概念,概念 在北京市土地储备和一级开发暂行办法（京国土市2005540号）中规定：土地储备和一级开发，（以下简称土地储备开发）是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。土地一级开发可以界定为：政府或市场主体按照区域总体规划和土地利用规划的要求,对一定区域内的城市国有土地和农村集体土地进行统一的拆迁、补偿、安置、城市基础设施建设和社会公共设施建设,使区域内的土地达到“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”或需求者要求的建设条件(熟地)。,土地一级开发的主要内容,土地一级开发商的任务筹措资金、项目报批手续、办理规划、征地拆迁和大市政建设等，完成土地的“七通一平”或“三通一平”；征地方需要优先安置被征地方劳动力，并按照北京市148号令补缴“三险”；征地单位（一级开发商）不能直接获得房屋开发建设权，需要参与招拍挂的集合竞价，但不能确保能将土地开发权拿到手；一级开发商（征地单位）可以获得投入总资金8的收益，由政府卖地后返还;一级开发商要在授权期时与土地方签订土地拆迁补偿协议，与政府签订土地一级开发受权协议，向监管帐户打入协议规定的资金，并按照协议承若推进拆迁进程，否则政府有权收回一级开发权。,土地一级开发的基本流程,土地一级开发模式比较,1、政府运作模式政府作为土地的土地储备主体，将土地一级开发列为土地整理储备中心的一项职能，由土地整理储备中心组建实施机构完成全部的一级开发工作。土地储备机构负责项目的立项、筹资、组织实施一级开发。该机构是受政府委托实施开发职能的机构，是非盈利的，它的作用是保证国家土地所有权的土地收益的实现，而不是利用这种特权去谋取自身利益。土地储备机构实施土地一级开发只可在成本上加收2%管理费。由土地管理部门会同其它职能部门制定土地挂牌价，开发后的熟地进入土地公开交易市场。,2、市场化模式,市场化土地一级开发模式：政府通过招标的形式让专门的土地一级开发商进场，政府给予开发商地块的一级开发授权 一级开发商获得授权进行土地的一级开发,完成征地补偿,拆迁安置,土地平整,地上、地下市政基础设施和社会公共配套建设,把“生地”开发成具有土地出让条件的“熟地”,然后政府再以回购的形式把“熟地”买过来。其中回购价值以经审定的一级开发成本和合理利润（8%）的加总。由土地管理部门会同其它职能部门制定土地挂牌价。,土地一级开发的市场准入,土地一级开发项目通过公开招标方式确定项目承担主体招标投标是指招标人对列入年度土地储备开发计划中的土地一级开发项目，土地一级开发项目应当在招标前编制土地一级开发实施方案招标方案和招标文件，组织招标、投标、开标和评标确定中标人政府土地一级开发授权。,土地一级开发实施方案的内容,（一）土地一级开发项目用地的范围、面积、四至、地上（下）物情况和规划条件等；（二）拟实施土地一级开发的工作内容，包括前期手续办理、征地拆迁组织和市政基础设施建设等（三）完成开发的时间和周期；（四）土地一级开发预计成本（低限、高限）及收益测算。实施方案由市国土局会同相关行政主管部门共同审核。,土地一级开发获取土地的重要方式,进入土地一级市场是进入二级市场的一种方式，可以获得更多的土地信息、与地方政府的关系融通、前期资金地垫付形成的成本优势，增大了拿地时的竞争力等。与土地方的征地关系可以有两种方式：包干方式；具实发生 土地一级开发进入的风险 对土地运作能能力的要求 对政策的把握能力_政府对土地一级开发商的苛刻要求 对资金实力的要求 对疑难问题的处理能力,不同类型公司 的企业行为,国有公司的父子关系市场化进程中的“华丽转身”“地产国家队”，由北京城开集团与北京天鸿集团两大国有企业合并重组的“北京首都开发控股(集团)有限公司”(简称“北京首开集团”)正式在京挂牌成立。该企业注册资本金10亿元，总资产519亿元，净资产36.9亿元，身形巨大。国资委公布以房地产开发为主业的第二批8家中央直属企业名单，加上今年6月圈定的5家巨头，一共有13家央企获得分食国资委旗下总值达1800亿元的房地产业务大蛋糕的机会。市场化公司的机制灵活市场进程中的专业化和精细化宏观调控中的融资通道、完成了全国战略布局和土地储备。没有土地资源和融资渠道的项目公司生存遇到了严重的挑战,土地两级市场中的资金要求,两级开发市场的市场准入对资金的要求开发建设进程对资金的要求信贷部门对资金的监管和放贷条件预收房款的置后开发公司土地贮备和项目周期合理安排的要求土地交易形式的变革彻底改变了房地产开发企业的资金链条原来的以小搏大、以少盈多开发模式一去不复返了大规模的资金运作使资金的成本大大增加增加了建设成本,政府对土地一级开发成本的控制与监管,政府审核一级开发成本原则,1、权责发生制原则按照经济业务所引起实质影响的期间进行确认；2、真实性原则以实际发生的经济业务为依据；3、实际成本原则实际发生时的现金及等价物计价；4、土地一级开发方案为成本和算和审核的依据。,需要审核的一级开发成本的项目,1、政府（土地储备中心）投资的土地一级开发项目2、市国土局授权的土地一级开发项目需要进行成本审核的（土地投资主体提出的土地一级开发成本与原实施方案有重大出入的或超过原方案投资额15的）3、以招标形式确定主体的，按照招标文件规定需要审核的；4、需要阶段性成本审核的项目，如项目中断，需要进行成本清算的项目；土地一级开发管理部门发现有问题的项目。,成本核算内容,（一）前期费用1、一级开发可研费、方案费2、规划设计费3、勘查测绘费4、交评、环评5、地震影响评价6、定线订桩费7、市政咨询费8、招标文件编制费9、招投标代理服务费,（二）征地费执行148号令，最高不应超过该地区征地的平均水平1、土地补偿费2、人员安置补助费3、青苗补偿费4、其它地上物补偿以包干补偿协议的以协议金额为准，费用项目合并计算计入开发成本。,5、征地税费等（1）新增建设用地使用费（2）防洪费（3）超转人员安置费（4）耕地占用费（5）耕地复垦费（6）菜田基金以实际发生额计入，以税票、行政事业性收费收据为计算依据。,（三）拆迁费,1、拆迁费农居民房屋拆迁、国营、集体企业事业单位拆迁费2、树木代罚费、补偿费3、地下设施拆、改、移4、架空电线拆改移5、招标、评估、拆迁服务费等以上以签订的合同为依据,（四）市政基础设施建设费,1、道路 2、雨水污水3、上下水 4、煤气 5、热力6、电力1、7、通讯工程费8、有线电视传输工程费9、其它相关费用（包括招标费、监理费、施工扰民费、市政移交管理费等）上述费用是工程费的以中标文件、合同、工程结算报告为依据；服务费以合同为依据。,（五）回迁房工程费,1、回迁房及非经营性配套共建建安费；2、回迁房基础设施建设费及配套建设费；3、设计费4、监理费,（六）管理费和开发利润,1、土地储备机构开发的2%2、开发企业不高于成本8（七）财务费用-实际发生额,148号令北京市建设征地补偿安置办法,148号令是征地拆迁的指导性文件，主要内容包括：管理职能部门土地部门、劳动部门、民政部门等；征地费用的确定征地补偿费由征地双方依法协商确定。征地费用支付征地单位应当足额、按时支付征地补偿费。最低保护标准本市征地补偿费实行最低保护标准制度。征地补偿的内容土地补偿、安置补偿、地上物补偿等。征地协议主要内容 签订征地补偿安置协议前是否履行民主程序 征地补偿费专户存储 转非劳动力安置的一系列规定 超转人员安置的一系列规定,148号令关于转非劳动力的有关规定,劳动力安置方针征地单位优先招用、劳动者自主择业、政府促进就业的方针。谁安置谁得一次性就业安置费 一次性就业补助费 计算方法本市最低工资标准的4860倍转非劳动力要同工同酬签订无期限用工合同,并不得约定试用期 补缴转非劳动力的社会保险以以市政府批准征地文件之日为时点，补缴前期的养老保险（建立基本养老保险个人帐户）、失业保险、医疗保险 后续的三险需要劳动力接受单位或自谋职业个人继续缴纳，仍以市政府批准征地文件之日以后的时间计。,转非劳动力“三险一费”的缴纳,转非劳动力“三险一费”的使用,养老金的返还转非劳动力达到国家规定的退休年龄时，累计缴纳基本养老保险费满15年及其以上的，享受按月领取基本养老金待遇；不满15年的，不享受按月领取基本养老金待遇。医疗保险的使用办理退休手续后按规定享受退休人员基本医疗保险待遇；不符合上述条件的不享受退休人员基本医疗保险待遇，个人帐户余额一次性支付给本人。失业保险的使用,41号文关于征地超转人员生活和医疗补助若干问题意见的通知,超转人员界定超转人员生活费缴纳超转人员医疗补助缴纳超转人员生活费和医疗补助费的使用,谢 谢 二六年六月,