吴忠市商品房预售资金监管实施细则（征求意见稿）.docx

附件1吴忠市商品房预售资金监管实施细则（征求意见稿）第一章总则第一条为加强我市商品房预售资金监管，维护商品房交易双方合法权益,促进房地产业健康发展,根据中华人民共和国城市房地产管理法城市商品房预售管理办法住房和城乡建设部人民银行银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见、宁夏回族自治区商品房预售资金监管办法等法律法规，结合我市实际，制定本细则。第二条全市范围内商品房预售资金的收存、支取、使用及其监督适用本办法。第三条本细则所称商品房预售资金，是指房地产开发企业预售商品房时，购房人按照商品房买卖合同约定支付的全部房价款，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款等。第四条吴忠市住房和城乡建设局负责指导、监督全市预售资金监管工作及市区商品房预售资金局具体监管工作，各县（市、区）住房和城乡建设部门具体负责本行政区域内商品房预售资金监管工作。人民银行分支机构按照账户管理有关规定负责指导商业银行做好监管账户管理工作。金融监管部门负责对商业银行预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查。第五条商品房预售资金监管遵循专户专存、专款专用、节点控制、全过程监管的原则。第二章监管银行及账户设立第六条市住房和城乡建设部门会同人民银行、金融监管部门通过公开招标方式，综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平等因素，确定能够承接本辖区内商品房预售资金监管业务的商业银行，并与中标的商业银行签订商品房预售资金监管金融服务协议，建立监管银行名录，服务有效期为3年。第七条各县（市、区）住房和城乡建设部门应当对进入监管银行名录的商业银行在服务协议有效期内组织考核评价，并及时反馈至市住房和城乡建设局。由市住房和城乡建设局依据考核结果实施动态调整，及时淘汰未履行监管职责及无法承担预售资金监管工作的银行。第八条房地产开发企业应当在本地区公示的监管银行名录中选择一家商业银行，在申请商品房预售许可前完成预售资金监管专用账户（以下简称“监管账户”）开立工作。各县（市、区）住房和城乡建设部门、商业银行、房地产开发企业三方应当签订商品房预售资金监管协议，明确各方全力、义务和职责，约定预售资金的收存、支取、使用、监管额度及违约责任等内容。第九条房地产开发企业按照一次预售许可可申请对应一个账户的原则开设商品房预售资金监管账户，商业银行应协助开发企业开立监管账户，监管账户应当在商品房预售许可证商品房买卖合同上予以载明，在商品房销售现场醒目位置进行公示。第十条房地产开发企业需变更监管银行、监管账户、开户范围、企业名称、项目名称等相关信息的，应当经属地住房和城乡建设部门、商业银行同意后方可办理相关变更手续。原则上监管银行、监管账户等信息在未正式启用前可变更一次，监管银行变更期间，监管机构暂停该项目商品房买卖合同网上签约。第三章预售资金的收存、支取和使用第十一条商品房预售资金应当全部直接存入监管账户，不得存入其他账户。开发企业及其销售代理机构不得以任何形式直接收存商品房预售资金。房地产开发企业与购房人签订商品房购房合同后，应当向购房人开具监管账户缴款单。购房人应当凭缴款单，将购房款直接存入监管账户。购房人申请商业银行按揭贷款和住房公积金贷款的，监管账户作为贷款唯一到账账户。第十二条各县（市、区）住房和城乡建设部门要健全房屋网签备案系统，办理房屋交易合同网签备案时，商品房预售资金应当按要求同步存入监管账户。开发企业与购房人解除商品房买卖合同的，开发企业可持属地住房和城乡建设主管部门出具的商品房买卖合同备案撤销证明向监管银行申请原途径退回购房款。第十三条监管资金分为重点监管资金和非重点监管资金。重点监管资金是监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度，重点资金监管额度不得低于该项目最低建安成本。最低建安成本由各县（市、区）住房和城乡建设部门在每季度自治区造价站公布的建安成本上浮20%后确定。全装修交付商品房项目，应将装修成本纳入重点资金监管。非重点监管资金是指超出监管账户内重点资金监管额度以外的资金。第十四条重点监管资金实行专款专用，必须用于本开发项目工程建设，包括项目建设必须的建筑材料、设备、施工进度款和农民工工资等相关支出，不得用于支付任何借（贷）款本金和利息、缴纳土地款、罚金、营销费用及房地产开发企业员工工资等费用。各县（市、区）住房和城乡建设部门可以依据房地产开发企业动态考核、信用评价及资产负债等情况，适当降低或提高其节点留存重点监管资金额度。非重点监管资金可由房地产开发企业提取使用，优先用于项目工程建设和运行开支等。商品房预售资金在监管账户存续期间，商业银行不得擅自扣划；设立子公司的房地产开发企业集团公司不得抽调。第十五条签订三方监管协议时，应根据开发企业实时信用等级，分级设定重点监管资金额度。对信用等级AA级的开发企业，商品房预售资金重点监管额度不低于项目总预售款的20%o对信用等级A级的开发企业，商品房预售资金重点监管额度不低于项目总预售款的30%。对信用等级B级的开发企业，商品房预售资金重点监管额度不低于项目总预售款的50%。第十六条商品房预售资金使用应严格按照预售资金三方监管协议，由房地产开发企业提出资金使用申请，经所在属地住房和城乡建设部门核实同意，商业银行应及时拨付。第十七条监管项目符合下列条件的，开发企业可根据项目工程建设进度节点，向监管机构申请支取商品房预售重点监管资金：（一）工程主体结构验收后，申请使用资金额度不得超过重点监管资金的30%；（二）工程竣工备案后，累计申请使用资金额度不得超过重点监管资金的90%；（三）完成不动产首次登记的，可以申请使用剩余所有重点监管资金。第十八条开发企业申请支取重点监管资金时，应当向监管机构提交经建设、监理企业和施工企业签字盖章的商品房预售资金拨付申请表、项目形象进度确认表及以下资料：（一）工程主体结构验收节点，提交由建设、设计、监理、施工等单位签字盖章的主体结构分部工程质量验收记录表；（二）工程竣工备案节点，提交经备案部门审核确认的工程竣工验收备案表。（三）不动产首次登记节点，开发企业提交不动产首次登记证书。属地住房和城乡建设主管部门受理开发企业申请支取重点监管资金的资料后，应当对监管项目工程建设现场进行查勘，2个工作日内完成重点资金审核、拨付工作；不符合条件的，应及时告知企业存在问题。第十九条各县（市、区）住房和城乡建设部门要会同金融监管部门推动房屋网签备案系统和商业银行业务管理系统对接，加强房屋网签备案、监管账户资金、银行按揭贷款等数据信息共享。第二十条监管项目完成房屋所有权首次登记后，按照预售资金三方监管协议，房地产开发企业申请解除商品房预售资金监管的，开发企业应当向所在地住房和城乡建设主管部门提交撤销资金监管的申请、不动产权首次登记证明及有关材料，属地住房和城乡建设部门审核通过后，监管银行办理账户销户手续，并将剩余资金及利息拨付开发企业。第二十一条商业银行按照市场化、法治化原则，与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务的，按照中国银保监会办公厅住房和城乡建设部办公厅中国人民银行办公厅关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知（银保监办发2022）104号）执行。第四章监督管理第二十二条各县（市、区）住房和城乡建设部门应当认真履行监管责任，做好日常指导和监督工作，每季度联合属地金融部门最少开展1次预售项目巡查工作。第二十三条商业银行要严格按照预售资金三方监管协议做好监管账户管控，每月与属地住房和城乡建设部门进行对账，发现房地产开发企业存在违规挪用监管额度内资金问题的，应当停止拨付，并立即告知属地住房和城乡建设部门，属地住房和城乡建设部门要联合属地金融部门立即暂停存在问题项目预售资金监管业务，并按照相关规定进行处理。第二十四条人民法院保全、执行商品房预售资金的，监管银行应当在1个工作日内书面告知属地住房和城乡建设主管部门，并严格执行最高人民法院住房和城乡建设部中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知（法2022）12号）。第二十五条商业银行违反预售资金三方监管协议，未经属地住房和城乡建设主管部门核实同意，存在下列行为之一的，属地住房和城乡建设部门有权责令其限期整改，逾期不整改的，可与其解除商品房预售资金监管合作协议：（一）擅自拨付商品房预售重点监管资金的；（二）未按规定办理预售资金拨款手续的；（三）不遵守预售资金专用账户监管协议的；（四）不执行本细则相关规定的。第二十六条房地产开发企业的预售项目有下列情形之一的，商业银行应按照预售资金监管协议约定，配合属地住房和城乡建设主管部门暂停使用预售资金。逾期不改的，属地住房和城乡建设主管部门应当按照法律法规规定和信用管理处理，记入企业信用信息系统。情节严重的，依法追究其法律责任。（一）未按规定将商品房预售资金全部存入监管账户的；（二）变相逃避商品房预售资金监管的；（三）未按规定使用商品房预售资金的；（四）提供虚假资料骗取监管内资金的；（五）其他违反本办法或监管协议的行为。第二十七条施工单位、监理单位提供虚假证明材料或采取“提供商票”等其他方式协助房地产开发企业违规支取预售资金的，由属地住房和城乡建设主管部门依法对相关责任单位和责任人予以处理，构成犯罪的，依法追求刑事责任。第二十八条属地住房和城乡建设主管部门和商业银行工作人员在预售资金监管工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第五章附则第二十九条本细则自发布之日起施行，有效期至2028年9月22日。各县（市、区）参照本办法执行。如遇国家部委相关政策文件调整或废止的，按照新的政策规定执行。本细则发布前已签订资金监管协议的资金监管项目仍按原办法执行。