商铺回迁安置方案.ppt

商业回迁安置方案,回迁对业主和租户的优势,对于业主：一、旧城区改造带来的巨大商铺升值空间。二、集中式商业运营可提升租金收益。三、为业主提供质优价廉的充足货源，业主可自营，也可利用货源优势来吸引租户。四、未来汇雄新天地将成为香坊区的商业核心区，业主的商铺生意会更加兴隆，发展前景巨大。对于租户：一、经营环境改善，有利于吸引更多人群，可更好服务于新老客户。二、统一宣传和管理，可提高商家的知名度，提升客户服务质量。三、为租户提供质优价廉的充足货源，提高利润空间。四、开发商重金打造商业品牌效应，可以为租户带来巨大客流。五、租户回迁，不仅不会失去原有客户群，还会迎来更多新客源。五、未来汇雄新天地将成为香坊区的商业核心区，租户高瞻远瞩占据核心商业区的绝佳位置，生意必定兴隆。,旧城改造是商铺升值的重要驱动因素,旧城改造是城市发展的必然规律，主要推动力来自于政府的城市规划力量，同时与实力雄厚的开发商合作改造。旧城改造对于商业的发展来说无疑是一个整合现有商业资源，同时吸引更多商业资源，不断繁荣壮大的一个过程。对于商户来说，已经在经营地聚拢了人气，并且占据了一定市场份额，通过回迁安置，不仅不会失去原有客户，同时还会迎来新的客源。,案例1：旧城改造，激活商业热点，十年租金涨十倍,案例2：旧城改造，商业价值被重新发现,集中式商业运营可提升租金收益,回迁商铺的安置管理,商铺拆迁过程中的难点,提到城市建设，离不开土地；提到土地，离不开征地拆迁；提到征地拆迁，无论是各级政府部门，还是项目开发商、业主都觉得是非常困难的问题。征地拆迁是否能顺利进行，极大地影响着工程的规模、进度、资金的使用。如果控制不严，将会出现很多棘手问题，甚至会出现犯罪等情况。如何在友好协商、保持社会稳定、不影响工程进度的情况下，顺利开展征地拆迁工作是一个十分敏感和艰难的问题。下面就拆迁过程中的难点进行分析：一、征地操作不规范，管理不够完善1、拆迁户伪造虚假资料，骗取拆迁补偿款。2、征地拆迁人员不专业，将不该补偿的面积计入补偿范围。3、开发商对项目用地不停修改，边建、边拆，造成多征或者少征地的情况，浪费拆迁成本。4、开发商和拆迁公司出现沟通问题，造成拆迁进度放缓，影响进度。二、政策法规不够完善，补偿标准不够统一1、拆迁补偿是拆迁中最难达成一致的问题，往往是拆迁户永远都不满足拆迁补偿的标准，协商不成，就会出现强拆和钉子户现象。2、拆迁补偿一定要以哈尔滨市棚户区改造项目房屋拆迁补偿相关政策的规定为标准，不能低于最低补偿标准。三、农村房屋的历史遗留问题难解决 由于农村管理或历史等原因，存在一些房屋没有土地使用证、房产证和其他相关的手续资料。这类无证照房屋的补偿，没有一定的法规依据，应不给予补偿，但实际上在征地拆迁过程中对房屋不给予一定补偿，并在征地拆迁后，不对这类弱势群体做好生活保障，征地拆迁的进度势必遇到空前的阻力和麻烦。,四、征地后，弱势群体的生存问题解决 征地拆迁款一次性交给被征地拆迁户后，没有政策法规对失地群众的就业、医疗、保险等作出保障。由于土地征用的补偿是一次性的，拆迁户以后的生计成为难题。五、群众观念尚未转变 由于我国土地征用制度尚在摸索试验阶段，而相关政策对失地群众的养老、医疗、就业等社会保障，以及再就业等方面的后续保障还不完善。征地拆迁的思想工作还没做到位，所以在征地拆迁的过程中，群众对征地拆迁工作持不同的意见和做法。有的对征地拆迁工作持抗拒情绪，认为政府无故征用其土地，侵害其利益；有的认为补偿标准太低，产生极大抵触，以种种原因阻扰征地拆迁的进行。六、工程仓促上马，增大征地拆迁成本 目前，较多的工程项目由于前期工作做得不够细致、工程仓促上马，并要在限期内完成，工程规模一再改变，容易使被拆迁人提出苛刻要求，为不影响工期，拆迁单位往往只能让步，提高拆迁成本。,在征地拆迁过程中，最重要的问题就是要解决拆迁补偿条件的问题，住宅居民、商铺业主、租户，众多利益体都想在拆迁过程中获得更多利益回报，因此开发商与拆迁户之间就是一场利益、智慧、心理的博弈。,接上页,尽管拆迁工作中会遇到很多难题，但是只要抓住问题的关键因素，就能够解决好问题，顺利按计划完成拆迁工作。下面就提出一些解决问题的对策：一、拆迁管理不专业的问题 项目开发商在实施征地拆迁过程中，要严格把关，深入到第一线进行征地拆迁资料的调查核实工作，杜绝某些人或单位通过虚假资料骗取征地拆迁款的情况发生。二、补偿标准标准不一的问题 建议政府相关职能部门以公开、公平、公正的原则，通过对各区的广泛的调查研究，及时调整、制定和完善征地拆迁补偿标准和相关的政策法规。明确征地拆迁的程序、手续并对各区征地项目的补偿标准进行监控，统一征地拆补偿标准，避免出现厚此薄彼的现象。对于同一区域相同的拆迁对象，不能因为投资建设的开发商不同、项目性质类别不同而实行不同的补偿标准。三、历史遗留资料不全问题 遇到由于管理或历史原因出现的无房产证等资料的房屋（不包含违规建筑），由于这部分房屋大多属于弱势群体所有，开发商应及时到现场了解实际情况，并请示相关政府职能部门，对这类房屋作一定的征地补偿。四、解决拆迁户后续生存问题 征地后，以农民为代表的群体在土地失去后，生活只能靠征地拆迁款来维持。建议有关部门从实际出发，对被拆迁群众提供就业机会，免费提供技能培训以便尽快就业，并解决他们子女的读书问题。无后顾之忧，征地拆迁工作才能顺利进行。对于经营性商铺的拆迁，可采取商业回迁安置的办法解决，开发商在新建的项目中拿出一部分面积和商铺业主进行产权对换，并给与租户在过渡期间适当的经济补偿。,商铺拆迁过程中解决问题的对策,五、做好征地拆迁的群众思想工作 首先要从舆论开始，在社会上广泛地进行城市、交通建设和征地拆迁的宣传工作，让群众了解城市发展的需要和征地拆迁的相关政策，预先打好“预防针”。在实施征地拆迁前，要逐家逐户做好思想工作，反复介绍和解释征地拆迁的政策，了解被征地拆迁户的实际困难，尽力予以解决。在实施征地拆迁时，尽量维护征地拆迁户的利益，发生问题要耐心进行思想工作，说明征地拆迁的需要和相关法规，避免发生冲突，争取大多数群众的支持。六、控制好拆迁成本 建议在工程的实施前，给予足够的时间进行前期的调研工作，科学论证，规划好工程的规模，在实施过程中控制好工程征地拆迁的工期和范围，减少征地拆迁的成本。,征地拆迁是一项复杂而艰巨的工作，重点是要和拆迁户做好协商和沟通，避免发生钉子户问题、强拆问题。拆迁公司和被拆迁户之间是利益博弈的问题，如何通过法律法规、耐心协商而顺利达成拆迁补偿协议，关键是使双方之间的利益要平衡。,遇到顽固不化的钉子户，需要耐心了解矛盾的根本原因，在合理的现金补偿的基础上给予拆迁后生活帮扶的条件，如安置就业、安置回迁、解决子女教育、赠送养老保险等，以促使钉子户迅速搬走。总之，征地拆迁过程中最重要的是要做好沟通，不要激化矛盾，不要发生强拆事件，否则对开发商的形象不利，更会影响后后续的销售和招商。,接上页,商铺价值评估中的难点与建议,一、店铺（商场）拆迁评估的难点城市房屋拆迁基本上都是旧城区的改造，从合法性和权属的归属来讲，非居住房屋都有各自的特点：有的是居改非的房屋且有合法的手续；有的虽持有营业执照却没有合法的居改非证明；还有的非居住房屋是居委会为了给下岗工人及特困户一个谋生的手段，而在街道内搭建的简易铺面或利用天井搭建的小卖铺，这种店铺基本上没有办理合法手续。因此，在评估中如何掌握合法性、客观原则和最佳使用原则是个难点。即便是在同一拆迁地点，店铺类型也是千差万别。从临街状况来分，有临主要商业街的店铺，有临次要道路的店铺，也有街道内的店铺等；从集聚效应来分，有特色成片的商铺，也有普通零散的店铺等。如何将一个拆迁地点内如此繁杂的店铺的价格平衡好是个难点。,二、店铺（商场）拆迁评估的思路及建议在店铺(商场)拆迁评估中应将合法原则和最高最佳使用原则有机结合。合法原则是估价对象的合法取得、合法使用。最高最佳使用原则应是法律上允许、技术上可能，经济上可行，经过充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用方式。房地产价值是一种权益价值，房地产只有在合法取得不非法使用时，其权益才受法律保护。其次，在合法前提下，房地产只有在最高最佳使用状态下才能发挥最大效用。店铺(商场)拆迁评估有其特殊性，它是对被拆迁人的一种补偿评估。店铺(商场)可能是被拆迁人赖以生存或者是被拆迁人得以养活几十，甚至几百下岗工人的生产资料。合法原则可理解为取得方式合法或权属合法，在此条件下再充分考虑最高最佳使用原则，即市场对估价对象所处的区域位置和临街状况的一种价值认可。,本项目商铺拆迁评估建议,一、区域概况 本项目拆迁商铺位于香坊大街两侧，横道街东侧、通站街北侧和红旗大街西侧，商铺总数量197个左右，总面积14263平方米左右，目前出租率90%，商铺单体面积大部分在100平米以下，以餐饮、通讯产品、日用品、食杂店、小型仓买为主。二、评估思路 首先，选取拆迁区域中最有名气的一个店铺作为典型店铺，用市场比较法和收益法求取基准价格。由于区域内店铺繁多，为了谨慎起见，基准价格的求取采用层次修正法结合专家打分法，充分发挥公司各位估价师对店铺的认知。其次，在基准价格确定的基础上，再考虑区域内各店铺因临街状况的差异，存在的收益级差。通过市场调查了解各道路店铺租金水平的差异，求得级差修正系数。再次，在拆迁区域中每条道路临街店铺中再选取三个典型店铺通过级差修正系数和个别因数修正求得到这三个店铺的基准价格。最后，通过个别因素修正分别求取各估价对象的最终价格。,商铺价值评估需要考虑的因素,商铺拆迁的风险分析,开发商、商铺业主、租户之间利益平衡风险,利益平衡的方法,不能准确把握拆迁户的心理，造成拆迁时间成本加大的问题（1/2）,拆迁户心理活动阶段,不能准确把握拆迁户的心理，造成拆迁时间成本加大的问题（2/2）,拆迁户心理活动分析,拆迁公司不专业，造成拆迁态度强硬，从而激化矛盾,面对钉子户，无计可施，导致拆迁计划延迟，造成拆迁成本加大,拆迁安置补偿办法建议,商铺货币补偿金额计算方法：商铺总补偿金额=确认的合法面积（经评估的店面区位补偿价*元/+旧房补偿单价）+货币补偿奖励+按期搬迁奖励+刺激政策奖励+其他项目补偿金额。,商铺一次性基金补偿的计算方法,说明：其他补偿项目：装修费、经营损失补偿、电话费补偿、网络宽带费补偿等。按期搬迁奖励：优先安置就业、优先安置子女上重点学校、赠送全套新家电等。刺激政策奖励：按搬迁时间顺序先后来选择商铺回迁的位置（先搬先选）；对于积极配合拆迁的商铺在安置回迁时候，可赠送1-3平米不等的使用面积等。,难点：1、合法面积的确定：很多拆迁户通过小道消息得知拆迁的消息后就开始大肆建设违规建筑，以获得更多的资金补偿，这对开发商确定合法面积来说，难度加大。2、评估店面的补偿单价：开发商需要邀请专业的房地产评估公司来进行专业的评估，以保证补偿价格得到拆迁户的认可。3、在其他的补偿项目中，除了必须用现金来补偿的，尽量用社会福利、保险、教育、医疗等方面的扶持政策予以补偿。,商铺补偿的激励和支持政策,商铺拆迁过渡期注意的问题,商铺拆迁补偿项目案例,五城投201126号关于要求调整安徽省五河县漴河及周边区域综合改造房屋拆迁补偿安置方案的报告县住建局：为实施五河县旧城改造，完善漴河及周边区域市政设施，提高城市品位，进一步加快漴河及周边区域综合改造工作步伐，我公司根据实际情况，对原五河县漴河及周边区域综合改造房屋拆迁补偿安置方案进行局部调整，现将调整后的方案随文呈报，请予审批。附件：五河县漴河及周边区域综合改造房屋拆迁补偿安置方案 二0一一年四月二十九日五河县漴河及周边区域综合改造房屋拆迁补偿安置方案一、拆迁范围：该项目位于国防路东、大桥路以北、淮河大堤以西、漴河北店闸以南。项目总占地约181万m2，拆迁面积约58万m2,拆迁户数约3900户。由于该项目拆迁区域大、历时长，本次拆迁区域为CH21（工商局以东）、CH15、CH 11（造纸厂周边）和CH08（农机局周边）三个地块详见拆迁区域图。二、拆迁补偿安置：本次拆迁补偿安置工作由拆迁人五河县城市建设投资经营有限责任公司委托五河县房屋拆迁事务所具体实施，依照法定程序进行。（一）拆迁补偿方式：本次拆迁采取产权调换与货币补偿两种方式。（二）拆迁补偿的标准：各类房屋的拆迁补偿标准按房地产评估价（经公示无异议后）依法确定，评估机构由被拆迁人从拆迁人提供的候选名单中公开选定（评选办法另定）。（三）补偿安置具体措施：1、货币补偿：被拆迁人选择货币补偿的，补偿额按评估的同类、同性质房屋评估价确定。装饰装修、附属物及设备移装另行补偿，具体补偿标准见附件一。非住宅公房除法规规定和本方案相关规定外，一律按评估价予以货币补偿，不予产权调换。,2、产权调换：被拆迁人选择产权调换的，可从本次综合改造范围内提供的安置房或吴家嘴安置房中自主选择进行产权调换，合法产权按照1：1产权调换找补差价，找补差价原则上应根据被拆迁人房屋评估价和本拆迁人提供的优惠安置房价进行结算，并在指定区域安置。选择本次综合改造范围区域内安置房的，其中：（1）、CH21（工商局以东）地块安置房1：1面积内的房屋单价按每平方米均价2900元计算（具体标准见附件二）。根据安置实际需要，确需增加安置面积的，实际安置面积超出拆迁面积的部分按均价每平方米3180元计算(具体标准见附件二)。（2）、CH15、CH11（造纸厂周边）地块安置房1：1面积内的房屋单价按每平方米均价2600元计算（具体标准见附件三）。根据安置实际需要，确需增加安置面积的，实际安置面积超出拆迁面积的部分按均价每平方米2780元计算(具体标准见附件三)。（3）、CH08（农机局周边）地块安置房1：1面积内的房屋单价按每平方米均价3100元计算（具体标准见附件四）。根据安置实际需要，确需增加安置面积的，实际安置面积超出拆迁面积的部分按均价每平方米3280元计算(具体标准见附件四)。选择在吴家嘴进行产权调换安置的（土地性质为国有划拨）实行各计各价，被拆迁房屋按市场评估价，安置房均价按优惠价格执行，安置房1：1面积内的单价按每平方米均价1600元（具体楼层标准见附件五），产权调换差价由本拆迁人与产权调换人及时结清。根据安置实际需要，确需增加安置面积的，实际安置面积超出拆迁面积部分，按每平方米均价1800元计算（具体标注见附件五）。3、被拆迁人在规定时间签订协议并让出房屋的，按每平方米不高于600元依时序梯次奖励。具体奖励时序及标准为：自选房公告之日起，15天内完成拆迁协议签订、房屋腾空并搬迁的，奖励每平方米600元；第16天到第22天内完成拆迁协议签订、房屋腾空并搬迁的，奖励每平方米200元；第23天至第25天内完成拆迁协议签订、房屋腾空并搬迁的，奖励每平方米100元。4、对住房有关困难户的救助，采用政府廉租房和经济适用房等办法安置，具体参照政府有关规定办理。5、店面房选择产权调换的，采取1：0.8不找差价，就近安置的原则，超面积部分按市场价计算；当事人也可以选择店面房1：1安置差价互补、就近安置的办法，差价按照各自评估价进行结算，超面积部分按市场价计算。本次综合拆迁改造所涉及的国有和集体单位的非住宅类房屋一律实行货币化补偿方式予以补偿，不予安置。,接上页,接上页,6、本次综合改造区内简易房、工棚只补偿不安置。7、被拆迁人的临时过渡费搬迁费的补贴：（1）实行货币补偿的，给被拆迁人一次性补助6个月的临时过渡费，临时过渡费标准按每平方米4元执行；（2）就近产权调换或在吴家嘴小区进行产权调换的，按实际过渡月数给予补助，过渡期按相关规定执行，补助标准按每平方米4元执行；（3）被拆迁人实行货币化补偿的，搬迁费按一次性给予每平方米5元的标准补助。产权调换的搬迁费按2次给予补助。8、付款方法：签订拆迁合同，房屋搬迁腾空完毕经验收合格后按下列办法付款。（1）被拆迁人选择货币补偿的，拆迁协议各类补偿、补助、奖金等款项均一次付清；（2）被拆迁人选择产权调换的，产权调换差价款在本幢安置房具备交付钥匙条件时，由拆迁人与被拆迁人负责结清。超出结清时间30日的，视为被拆迁户放弃产权调换安置，按货币化补偿方式予以处理。（四）拆迁房屋补偿安置的相关问题说明 1、凡公房拆迁，涉及资产处置的，按国有资产处置规定处理；2、单位职工经分配居住本单位的住宅公房未房改的，依照有关规定进行房改（不符合房改条件的，不予房改）后，享受与居民同样的补偿安置政策；3、因历史原因造成建房手续不全的房屋拆迁，未经规划部门确认且不能或无法补办手续，又不在法定处罚时效内的，属本次拆迁所称的历史遗留问题，拆迁时可以按下列方式处理：（1）凡1990年4月1日（含4月1日）以前或者94年航测图已标明的房屋，按合法产权予以安置补偿。（2）对手续不全的，按下列标准进行补偿：凡1994年航测图未标明的至2008年4月1日（含4月1日）期间建房的，有合法土地证或用地批准手续，无合法房产证或规划许可手续，所建房屋按评估价90%予以补偿；有合法房产证或规划许可手续，无合法土地证或用地批准手续的，所建房屋按评估价80%予以补偿；没有合法土地、房产证照，但有其他建房相关手续的，所建房屋按评估价60%予以补偿。凡2008年4月2日以后建房未经合法审批的，属违法建设，一律不予补偿。（3）对手续不全选择产权调换的，其安置面积按上述相应的补偿比例予以安置。,接上页,（4）被拆房屋没有任何手续的，属违章建筑，按照先拆违，后拆迁的办法处置。4、被拆迁房屋用途、性质的确认。（1）被拆迁房屋用途分为住宅与非住宅。非住宅包括商业（含门面房和其他非门面商业用房）、生产、经营、办公、仓储等用房。（2）住宅与非住宅的认定以房屋所有权证记载的设计用途为准。房屋所有权证未标明用途的，以产权档案记载为准；非住宅房屋的使用功能的认定，以房产证、土地证或建设工程规划许可证等相关有效文件或证书记载的使用性质为准。（3）1990年4月1日（含4月1日）以前已建成的，按合法房确认，无证据证明的，可参考1994年我县航测图标注且根据未改变房屋面积、结构及使用功能的情况认定，认定后的房屋比照合法房屋处理。（4）1990年4月1日（含4月1日）中华人民共和国城市规划法施行前，未经批准，已经改变房屋用途进行经营活动的房屋，须同时具备以下条件的，可以认定为商业经营性用房予以补偿安置：A、经营部位在房屋所有权证确认的合法建筑面积范围内；B、持有合法有效的工商营业执照、税务登记证；C、拆迁公布时正常营业的。（5）1990年4月1日（不含4月1日）以后，未经规划部门批准，擅自将非经营用房或房屋所有权证记载的原办公、生产、仓储等非商业经营用房改为商业经营性用房的，必须同时具备前项条件并延续经营5年以上（含5年），此类房屋补偿可以按改变后正在使用的商业用房评估价的70%给予补偿安置，延续经营不满5年的，仍按原用途补偿。5、非住宅经营性用房在原有补偿的基础上增加每平方米60元的经营补助。属于生产房、办公房、仓储房等非商业性非住宅房按货币化补偿（特殊问题可另议定）。6、没有建设或土地、规划等部门任何建房、用地手续的违法建设，依法不予补偿。7、根据被拆迁人房屋拆迁先后，确定取得安置、过渡房优先选择权。8、被拆迁人腾空房屋移交给拆迁人时，必须保持门窗完整，缺少部分按附表一标准计算，由被拆迁人赔偿，附件一中未列部分，按市场价计算，由被拆迁人赔偿。9、本方案未尽补偿安置事宜，按照城市房屋拆迁管理条例、省政府令153号等相关规定执行。,接上页,三、拆迁工作步骤、时间安排 1、准备阶段。此阶段的工作是对本次拆迁区域内的房屋进行核实、测算，向被拆迁人宣传改造的目的和意义，广泛听取被拆迁人的意见，取得其支持与理解，并做好拆迁许可、房屋评估等工作。2、拆迁阶段。主要工作：一是加大宣传力度，使所有被拆迁人了解并遵守法律、法规及本方案，促使被拆迁人积极主动配合做好拆迁工作；二是进一步摸底、核查，充分掌握应拆迁房屋的面积、性质、结构等工作；三是由评估机构评估房屋并公布，无异议后出具正式评估报告；四是与被拆迁人协商补偿、安置的方式与补偿金额并及时签订协议，直至拆迁完毕。四、本方案由本拆迁人在五河县住房与城乡建设局监督下负责解释。附件：1、五河县国有土地上房屋拆迁附属物、装修及设备移动补偿标准；2、本次综合改造区区域内CH21（工商局以东）地块小高层（1-11层）、高层118层）安置房具体楼层价格和超面积安置房楼层价格；3、本次综合改造区区域内CH15、CH11（造纸厂周边）地块小高层（1-11层）、高层118层）安置房具体楼层价格和超面积安置房楼层价格；4、本次综合改造区区域内CH08（农机局周边）地块小高层（1-11层）、高层118层）安置房具体楼层价格和超面积安置房楼层价格；5、吴家嘴安置房（1：1）、超面积安置房具体楼层价格。安徽省五河县城市建设投资经营有限责任公司 二O一一年四月二十九日,接上页,附件一：五河县城市国有土地上房屋拆迁附属物、装修及设备移动补偿标准,接上页,附件二：CH21（工商局以东）地块安置房楼层价格 备注：多层楼房六层价格为2620元/单位：元/CH21（工商局以东）地块超面积安置房楼层价格 备注：多层楼房六层价格为2800元/单位：元/,接上页,附件三：CH15、CH11（造纸厂周边）地块安置房楼层价格 备注：多层楼房六层价格为2320元/单位：元/CH15、CH11（造纸厂周边）地块超面积安置房楼层价格 备注：多层楼房六层价格为2500元/单位：元/,接上页,附件四：CH08（农机局周边地块安置房楼层价格 单位：元/CH08（农机局周边地块超面积安置房楼层价格 单位：元/,接上页,附件五：吴家嘴安置房楼层价格 单位：元/吴家嘴超面积安置房楼层价格 单位：元/,如何达到三方共赢,商业地产是长期型投资地产，在开发商、业主、租户的三方关系中，开发商的运营能力是实现三方共赢的核心。开发商通过其拿地、规划、建设、招商、销售、运营整个过程来实现与商铺投资者、租户的通力合作。,作为本项目回迁的商户，能够遇到旧城改造开发，并且获得拥有大型购物中心中的商铺的机会，是来之不易的绝佳的市场机会。,