区域市场调研报告.ppt

区域竞品分析,竞品分析 中环城,项目位置：繁华大道与艺术馆西路西石鼓路交叉口,徽园往西600米开 发 商：合肥中恒置业有限公司项目概况：中环城由住宅，公寓，酒店，写字楼，商业，艺术馆6大业态组成，总占地面积约266亩，总建筑面积达70万平米，绿化率高达40%，18栋新古典主义ARTDECO风格的高层建筑、2栋国际公寓、近1万平米唯美艺术馆、25万平米一站式综合商业、10万平米的主题酒店、高级商务写字楼共同构成，随着建设成熟，商业逐步发展，形成新的城市CBD中心。二期云邸共9栋32-34层的高层住宅。公寓组团A栋B栋，产品面积为6090，5.4米层高，70年产权。37-125社区商业旺铺同期发售。竞争物业销售状况：中环城三期复式公寓A座、B座在售61-92平米，均价8500元/平，住宅产权，5.4米挑高，目前还剩不到20%房源；一期底商在售，38-1000（整层）社区沿街商业旺铺，价格15万/平米，均价3万/平左右，目前仅剩6套左右,分析：中环城主要由住宅、公寓、写字楼、酒店、商业、艺术馆六种物业组成，其中公寓为5.4米挑高、70年产权，小户型60-70平米广受市场青睐，由于项目商业价值充分体现，以及地段配套完善，销售均价高于周边其他项目同类产品，公寓从2011年4月3日开始认筹，现去化量达到75%；写字楼暂时未开始销售；商业部分主力店大润发进驻并开业，现在整体运营良好。,A,B,公寓,写字楼,竞品分析 港澳广场,项目位置：翡翠大道与芙蓉路交口北50米（安医大二附院对面）开 发 商：安徽美安达房地产开发有限公司项目概况：项目总建筑面积15万方，其中商业总规模近6万方，由A（总层4层）、B（总层4层）、C（总层3层）、D（总层3层）、E（总层3层）五个多层商业区和两栋写字楼公寓楼（总层16层）组成。竞争物业销售状况：公寓部分现所剩2-5套朝北户型，均价在4500-5500元/平米；写字楼A座2011年7月份开始销售，现写字楼在售精装修A座60-1000平米，515层朝北向均价5800元/平，其他房源价格在6300-6900元/平之间，去化量达到60%左右；现在购买A区写字楼达到三套含三套，可享受三年的地下车位使用权；商铺目前B、D、E区均在售，一楼均价在30000元/平米，二层均价在25000元/平米。,公寓,办公,分析：港澳广场主要由商业、公寓、写字楼组成，公寓为40年产权，但带有燃气，去化量较快，面积在60平米左右户型最受市场欢迎，现只剩下北边几套尾房在售，写字楼为现阶段重点推售部分，总体推量较慢，均价在6500元/平米左右，总体溢价能力较差。,竞品分析 凤凰国际,项目位置：合肥经济开发区繁华大道与松谷路交口开 发 商：合肥凤凰城房地产开发有限公司项目概况：项目位于安徽省合肥市经济技术开发区，占地30.13亩，土地用途为商业用地，规划建筑面积为15万平方米以上，是一座集酒店、办公写字楼、酒店式公寓为一体的综合性建筑，主体建筑高度约为120米，建成后将成为合肥市新的地标性建筑。竞争物业销售状况：2012年3月份推出公寓，现凤凰国际公寓66-102平米在售，372套房源，毛坯公寓均价6000元/m2，（117层毛坯房），精装公寓均价为：7800元/m2，(1834层精装房)。写字楼2011年10月30日开始认筹，2012年1月份正式销售，现在售写字楼4-8层100-1176平米，均价7100元/m2。,五星级酒店,写字楼,公寓,分析：该项目主要由三栋楼组成，分别为五星级酒店、5A级高档办公楼和一栋公寓组成，其中公寓为40年产权，有天然气、集中供暖、中央空调硬件配套，户型在66-102平米，其中60平米户型销售情况最好，总体销售状况良好，去化量在45%左右，写字楼为5A级高档写字楼为里面为干挂石材，整体销售均价在7000元/平米，楼层越高价格越高，现阶段产品销售情况不佳，溢价能力较差。,竞品分析 澳中财富中心,项目位置：经开区合安路与繁华大道交口开 发 商：澳中财富（合肥投资置业有限公司）项目概况：澳中财富中心位于合肥经济技术开发区合安路与繁华大道交口的黄金地块，由澳大利亚玫瑰集团与方圆控股联合开发。总建筑面积约20余万平方米，集5A级超高写字楼，五星级豪华酒店，酒店式服务公寓以及2万平米城市绿地于一体，建筑高度193米。竞争物业销售状况：澳中财富中心目前项目正在建设中，项目售楼部目前尚未开放,分析：该项目与本项目距离较近，也是以酒店、写字楼、公寓组成的物业形态，期规划是以五星级酒店形象带动整个项目，使得写字楼和公寓溢价能力更强，集体规划信息以及推售节点未定。,竞品分析 国耀花样街,项目位置：经开区石门路与引针路交汇处开 发 商：安徽国耀地产发展有限公司项目概况：国耀花样街位于经开区石门路与引针路交汇处，是国耀集团倾力打造的15000平米主题商业街，贴身为周边20万方高端社区业主提供养生、休闲主题性消费场所。整个街区布局分为北街、东街、南街三大街区，荟萃养生、休闲、美食、名品、娱乐等丰富商业业态，将打造成为一站式高端消费模式。竞争物业销售状况：国耀花样街2012年3月份开始认筹，目前在售为东街和南街30-500平商铺，均价为20000元/平米,分析：国耀花样街是区域典型的住宅底商的特色商业街打造，并单独赋予“国耀花样街”单独案名，是本项目后期打造特色商业街区可借鉴的竞争项目。,竞品分析 丰大国际,项目位置：繁华大道南、金寨南路东开 发 商：合肥丰大集团项目概况：项目用地位于经开区繁华大道北侧。紧邻明珠广场，会展中心，地理位置优越。东至：百乐门项目西地界；南至：繁华世家项目地界；西至：繁华世家项目地界；北至：繁华大道南红线总用地面积约69.62亩，其中商业用地面积25亩，居住用地面积44.62亩。共有9栋单体组成，分别为1栋37层酒店、1栋37层办公楼、6栋34层住宅楼和1栋3层酒店管理用房组成，地下二层，为设备用房及汽车库（部分为人防）。商业部分为酒店和写字楼双塔的布局模式，超高层，高130米。14层为酒店配套部分，包含餐饮、会议、购物等功能，4层以上为客房部分，共706间，（酒店全部自持）竞争物业销售状况：,分析：,竞品分析 经典华城,项目位置：开 发 商：项目概况：竞争物业销售状况：,分析：,竞品分析 百乐门国际名品广场,项目位置：经开区繁华大道与莲花路交叉口 开 发 商：合肥百乐门置业有限公司 项目概况：百乐门国际名品广场项目，位于合肥经济技术开发区，总投资规模计划10亿元，占地面积102.41亩，建筑面积约34.5万平方米。该项目让合肥的文化、娱乐、休闲业与百乐门直接画上等号，为经济技术开发区营造一个代表真正城市生活方式的美好社区，将大大提升经济技术开发区的生活品位、提升城市形象与价值。项目规划建设集演艺广场、美食街、名品店、休闲娱乐场所、星级酒店、酒店式公寓、办公楼和高档住宅等多种形态于一体。其中，约15万平方米的物色主题商业，中西文化、娱乐的合璧交融体现了特色商业的文化氛围，真正打造成为吃、喝、玩、乐、购一站式的新商业中心。竞争物业销售状况：,分析：,区域竞品分析小结,区域主要竞争项目多为综合体项目，物业形态多以商业、酒店、公寓、写字楼组成；由于区域内住宅项目较多，公寓产品相对较少，其销售情况较好，且40-60平米左右小户型市场接受度较高，除中环城，由于其整体规模较大，商业氛围的带动以及自身产品特点（70年产权+5.4米挑高）销售价格明显高于其他项目，周边公寓销售均价在6500元/平米，对比区域内住宅产品，其溢价能力不高。且70年产权的公寓，由于其住宅性质，通风采光均较为不错，销售价格及销售速度均相对好于商业性质公寓。本项目公寓部分为商业性质，如何在众多的公寓产品中脱颖而出并实现产品的溢价成为后期物业发展建议以及定位思考的关键。该区域写字楼分布特点为少而散，不能形成很好的集群效应，虽然众多项目以写字楼作为发展的物业形态之一，但大环境缺乏办公氛围，整体销售情况较差，在周边竞争项目中销售均价在7500元/平米左右，与住宅均价相差较小，溢价能力较差；区域商业街有集中式商业加商业街和住宅底商商业街组成，集中式商业商业街销售均价在3000元/平米，住宅式底商销售均价在20000元/平米，如何打造有特点的底商是本项目后期销售实现价格突破的关键。,THE END,