伟业-小珠山项目第一阶段报告.ppt

青岛小珠山项目整体运营理念及功能定位研究第一阶段报告,伟业顾问针对本项目的研究思路是在对项目背景和基础条件进行初步分析基础上确定的，鉴于本项目规模较大，涉及物业复合，因而项目的基础调研工作也是从青岛城市、旅游、创意产业、项目本体和住宅、别墅市场等多角度展开的。第一阶段报告旨在通过伟业顾问对区域发展趋势、项目本体条件及所在市场环境的研究与理解，对项目整体发展方向和住宅部分定位特征作出初步判断，并为项目下一阶段工作的深入进行提供依据。,报告说明,项目印象,地理位置：与开发区交界行政区位：隶属胶南市灵山卫镇灵山卫：开发区与胶南市交界位置，重要的纽带位置。,距离开发区CBD：2公里距离胶南政府：10公里,本项目位于城市重点发展区“边缘”未来发展属性是什么？,我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以客户目标为导向,青岛黄岛开发区胶南市灵山卫镇小珠山本案,凤凰岛旅游资源发展目标是什么？本案内部旅游资源的利用？,项目自然资源背小珠“山”，观“海”景,我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以客户目标为导向,项目印象,复合地产：“旅游”“产业”“居住”,我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以客户目标为导向,总用地面积：726.47万平方米其中：A地块：114.52万平米，综合用地B地块：243.38万平米，居住用地为主C地块：281.2万平米，旅游用地为主D地块：87.37万平米，旅游用地为主,产业对项目的意义是什么？动漫创意在青岛的发展前景是什么？项目的整体开发模式如何确定？,项目印象,项目体量特征超“大”盘,我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以客户目标为导向,青岛房地产市场发展状况如何？黄岛房地产发展阶段？市场空间在哪里？,项目印象,项目研究工作的阶段划分,第一阶段（初期）整体运营理念及功能定位,2007/9/28,2007/11/7,第三阶段（终期）项目产品概念规划设计,工作,最终成果,山东及青岛城市发展/宏观经济研究青岛市旅游资源调研青岛市创意产业调研青岛市房地产调研项目地块解析及客户定位,青岛市城市发展线研究旅游发展线研究产业发展线研究房地产发展线研究项目本体研究,提交第一阶段整体定位报告,市调结论回顾项目整体定位及发展战略开发模式判断启动区建议,2007/12/5,至今工作,市场调研阶段,2007/12/19,根据甲方建议深化研究国内典型大盘开发模式调研项目分期研究各方案经济测算比较,提交第二阶段报告,第二阶段（中期）总体开发模式及分期研究,产品概念方案规划设计建议,提交概念草图设计任务书,伟业顾问专案团队在过去的一个月中，围绕客户目标开展了大量调查研究,伟业顾问从小珠山项目现状诊断入手，明确第一阶段核心要解决的问题是什么？,1,项目整体定位？,2,项目总体开发模式？,3,居住部分的市场定位？,居住区与产业区、公园区的互动关系产业区是否动，先动还是后动？公园区如何搭配住宅部分？居住物业自身的开发模式问题高带低？低开高走？,市场定位 首开区的定位，产品建议,第一阶段研究思路,基于本体，寻求项目优劣势,基于房地产市场，发现项目机会,项目整体定位,开发模式假设住宅初步定位,大势分析，看区域发展方向,城市发展线 从整个山东半岛规划的发展来看青岛的城市战略地位；从青岛规划看西海岸的城市功能和发展；从开发区、黄岛、胶南的城市分工明晰灵山卫镇承上启下的功能站位。旅游发展线 从黄金海岸旅游资源对全市GDP的贡献度看旅游对青岛经济发展的支柱作用；从西海岸凤凰岛规划看区域资源整合和纳入大北方视线的时机。产业发展线 从影视之岛和动漫之岛的政策导向看创意产业在青岛市的发展方向；从现状水平看现阶段运作的操作难度；从大势判断创意产业对本项目整体的提升作用和对销售物业的促进。,【本 项 目 所 处 区 域 价 值 研 究】,城市发展线研究半岛规划青岛市规划及发展青岛开发区规划研究胶南市区域发展研究灵山卫发展研究旅游发展线研究产业发展线研究小珠山区域及用地研究,山东半岛是中国东部，太平洋西岸最具发展潜力的地区。,城市发展线研究,山东省半岛规划,山东半岛城市群由济南、青岛、烟台、淄博、威海、潍坊、东营、日照等8个设区城市构成的城市地域空间组合土地面积近7.4万平方公里，人口4244万。2006年，山东半岛城市群GDP总量为14484亿元，约占山东省总量的2/3。预计到2010年，山东半岛城市群城市化水平要达到60%。,半岛城市群概况,战略核心是培养青岛在山东半岛区域的龙头带动作用。,区域空间发展结构“双中心、两主轴、两次轴”,龙头城市：青岛双中心：青岛、济南副中心：烟台两主轴济南-淄博-潍坊-青岛日照-青岛-威海-烟台两次轴以烟台-莱州-潍坊日照-五莲-诸城-安丘-潍坊-寿光-东营,山东省半岛规划,城市发展线研究,青岛的城市功能定位：山东和黄河中下游地区的龙头城市；现代制造业和现代服务业的国际性港口城市；国际性滨海旅游城市。,山东半岛将成为继长三角、珠三角之后的中国重要经济增长极。青岛作为半岛的龙头城市，城市化膨胀速度快，到2020年将发展成为人口超过1000万的超大城市,城市发展线研究,山东省半岛规划比肩长三角、珠三角,战略定位：与长三角、珠三角比肩的增长极 区域经济指标：2006年，山东半岛GDP总量14484亿元，占全国的7%；GDP超过辽宁全省GDP总量，也超过京津唐3市之和。根据规划，到2020年青岛将发展成为超大城市，人口达到1200万，（对比2020年上海规划人口1600万），按照城镇化率70%计算，2020年青岛城镇人口将达到840万。,山东半岛,长江三角洲,珠江三角洲,数据来源：山东半岛城市群总体规划（20062020年）,十一五规划显示“2010年青岛GDP将达到4900亿元左右”，可预测：2007-2010年青岛GDP年增幅保持13-15 的快速增长。,经济发展状况,山东典型城市GDP对比中，青岛市位居榜首，超出第二位烟台800亿元。,2006年全市 GDP 3206.58亿元，比去年增长18.7，经济实力和持续发展能力进一步增强经济保持增长，近四年增幅稳定在18-20,青岛市宏观经济发展,城市发展线研究,高速提升的经济增长率推动青岛成为全国范围内的经济强市,根据国家统计局综合司2007年9月底公布数据，2006年中国城市总数661个，其中地级及以上城市287个，青岛在全国城市GDP排名中位列第10，占据前5位置，已经发展成全国的经济龙头城市。在全国城市GDP 排名前10位的城市中，青岛经济增长速度最快，未来发展潜力巨大。,青岛市经济发展状况,城市发展线研究,数据来源：各城市经济快报,青岛市人口增长&人均GDP水平,城市发展线研究,近几年青岛市人口增长幅度增加，增长幅度达到1以上，2006年总人口749.38万人，比上一年增长1.14。2006年人口比上一年增长83756人，其中自然增长18452人，机械增长65304人，人口机械增长占总人口增长的78，青岛正在成为吸引全国人口定居的开放城市。,人均GDP情况,2003年以后，青岛市人均GDP增长幅度保持过17-19以上增长。2006年人均GDP达到42785元。,从青岛人均GDP水平和增长幅度看，青岛已逼近一线城市，成为全国重要经济城市。,数据来源：青岛统计年鉴,数据来源：青岛统计年鉴,人口增长,对比上海人均GDP56733元，北京人均GDP48832元，天津人均GDP40951元。,VS,青岛市城镇体系&产业发展布局,主城区：规划主体功能为全市的行政、文化、科教、旅游、居住中心；资金流、物资流、信息流集散中心；集约化现代工业和高科技产业区。,城市框架体系布局：“一个中心城市和五个次中心城市,胶南：规划主体功能为加强纺织机械工业，加快发展食品饮料、海洋捕捞、海水养殖、海洋化工、修造船及旅游度假业,胶州：规划主体功能为利用交通便捷、乡镇企业发达的优势，大力发展机械、建材、食品加工和仓储运输业。,即墨：规划主体功能为吸收中心城市工业扩散，重点发展机械、传统工艺品制造和对外贸易，建成一定规模的商贸集散中心,平度：规划主体功能为食品和农副产品加工，机械和矿产建材行业，以及历史文化旅游业。,莱西：规划主体功能为发展农副产品加工及化肥工业等,辅城区：规划主体功能为居住、港口贸易、大型临港产业、综合开发实验和旅游度假。,城市发展线研究,青岛市产业结构优化,城市发展线研究,近几年青岛市第一产业比重直线下降，第二产业、尤其是第三产业比重大幅度提高，拉动青岛经济大幅度提升。,数据来源：青岛统计年鉴,青岛现代制造业和现代服务业的国际性港口城市定位决定青岛经济向集约化发展，未来高新技术及现代服务业从业人员大幅度提高，提升整个区域收入水平。,社会事业和保障体系进一步发展完善，人民生活水平和质量大幅提高。,可支配收入状况,青岛市城市居民可支配收入在山东各主要城市中位居前列，比位居第一的东营少1400元,青岛市居民可支配收入持续增长，2006年城市居民收入达到15328元，农民收入达到6546元，城市居民购买力凸现；2010年，城镇居民人均可支配收入达到20900元左右、农村居民人均纯收入达到9350元左右，年均分别增长10%左右。,城市发展线研究,青岛市人均收入及支出状况,青岛市平均支出占收入的80左右，边际消费倾向强，消费需求旺盛,青岛市居民可支配收入持续增长，2006年城市居民家庭年人均消费性支出11945元，比上年增长20.8%；占人均可支配收入的80左右。,青岛市人均收入VS消费支出,城市发展线研究,数据来源：青岛统计年鉴,根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕。青岛市40人口处于小康状态，40人口处于富裕状态，另有20人口处于最富裕状态，城市消费阶层梯度大。,青岛市人均支出构成,城市发展线研究,数据来源：青岛统计年鉴,较高收入人群的消费倾向从基本生活消费向提高生活水平和追求精神层面等消费之上。,从消费支出明细中可以看到，青岛市较高收入以上人群的消费构成中，“居住、医疗保健、文化娱乐服务”等项的支出费用和比例明细增加,2008年第29届奥运会和13届残奥会帆船比赛将在青岛举行青岛奥林匹克帆船中心座落于青岛市东部新区浮山湾畔，毗邻五四广场和东海路。据旅游部门预测，奥帆赛将使青岛海外游客量以年均16的速度递增,青岛市奥运经济推动,城市发展线研究,奥运带来的经济效应公共案例：亚特兰大为举办1996年奥运会，美国亚特兰大市政府总共投资了10亿美元，进行基础设施建设。随之而来的是，亚特兰大房地产市场日益活跃。在奥运会举办前5年，亚特兰大市房价增长了19%，当时美国全国的房价平均涨幅只有13%。奥运会之后，许多美国人，尤其是亚裔美国人，虽然都从洛杉矶等地搬到亚特兰大居住。因为那里的房价虽然上涨了，可是与东北部或者西海岸的城市相比，价格仍然偏低。奥运上涨的房价并没有因运动会的结束而落下来。,青岛市奥运会前后的经济情况,青岛作为一个经济高速发展城市，在奥运会结束后，经济必将保持稳定的持续增长。同时奥运会带来的游艇经济，必将推动青岛市旅游业及现代服务业更加快速发展。,VS,行政区划,青岛市7区5市总面积10654平方公里,青岛市城市规划及发展,发展态势主城：胶州湾东岸辅城：胶州湾西岸，以黄岛区中心城区为主组成红岛组团发展：环胶州湾六个发展组团为城市适度分散发展区域,城市总体布局结构“三点一环，六组团发展”,城市发展线研究,根据青岛市的城市框架，黄岛将成为与现有主城区并行的另一个中心城区,青岛市对外交通系统规划由海港、机场、铁路、公路和管道五种交通运输方式组成，形成以港口为主体的高效、现代化的国际综合交通枢纽。,港口：中心港区规划以前湾港区、大港区、黄岛油港区为主体，以沧口水道北港区、小港区及其它地方港区和专业港为辅助，形成多功能的中心港飞机：流亭国际机场距市中心32公里，驱车20分钟铁路：动车青岛与北京时间缩短到6小时；远景高速铁路客站设在城阳高速公路：青威公路、烟青公路、青德公路、济青公路、薛泰公路、青日公路为六条主要放射线，青黄公路和204 国道为主要联络线。远期建设新烟青公路青岛有两条国际客运航线，常年开船，发往大连，韩国仁川，日本下关等地。,青岛市交通体系,对外交通,城市发展线研究,通过跨胶州湾的“一环、一桥、一隧”将主城和辅城相连接，“青黄”相连，加快挺进西海岸的步伐。,城市主干路网的规划布局形态为“纵横干线联两环”即以主城和辅城南北向、东西向的快速路和主干路构成的纵横干线两环：环胶州湾快速路1小时、环崂山主干路轮渡、快艇：至黄岛、薛家岛20-40分钟滨海公路：拉近滨海城市组团与中心城区的距离跨海大桥：2008年奥运前竣工20分钟海底隧道：2010年竣工10分钟,青岛市交通体系,对内交通,城市发展线研究,挺进西海岸胶州湾西翼,开发区黄岛区胶南市西海岸意义与作用是青岛发展制造业、物流业的理想载体。黄岛是青岛实现“以港兴岛”的重要载体。,青岛市优化调整城市内部空间，将黄岛确定为城市主要的扩展方向。,城市发展线研究,黄岛区2006年GDP470亿元，占青岛全市生产总值的15，为七区五市之首。,数据来源：青岛统计年鉴,发展历程：黄岛区是青岛市对外开放最早的重点区域。1985年青岛经济技术开发区在黄岛区兴建，规划面积20.02平方公里，是享受中国对外开放政策最集中、功能最完善的区域。1992年，经国务院批准，在青岛开发区内设立了青岛保税区、新技术产业开发试验区。1992年，青岛经济技术开发区与黄岛区两区体制合一，成为青岛开发区（黄岛区）。2001年4月，青岛市政府做出了关于加快青岛经济技术开发区发展的决定，提出要把青岛开发区建设成为“青岛新的经济重心”。2006年，黄岛经济开发区辖区面积227平方公里，人口50万。,黄岛作为国家级经济技术开发区、青岛新经济重心，堪称青岛的“浦东”,城市发展线研究,黄岛开发区地位“新浦东”,1990年国家实施开发开放浦东战略。1993年浦东新区管委会挂牌成立。历经十几年开发、建设，浦东初步建立起外向型、多功能、现代化新城区框架。2006年，浦东新区面积532.75平方公里，户籍人口187.55万人。,VS,城市发展线研究,对比浦东新城与黄岛开发区的经济发展脉络，判断黄岛开发区正处于经济快速发展时期，而且由于青岛的优先发展政策，在未来几年内，开发区仍将保持快速的发展速度。,数据来源：上海统计年鉴,数据来源：青岛开发区政府网站,黄岛开发区地位“新浦东”,浦东新区15年来经济始终保持快速发展速度，近5年经济增加额在250-310亿元；2006年较1992年，经济翻了23倍。,2001-2006年，开发区经济也出现大幅增长，国内生产总值保持20-25的增幅。,城市发展线研究,黄岛开发区产业结构,2006年黄岛开发区人口增长14852人，其中机械增长占总增长的86黄岛正在成为全国的移民城市,黄岛开发区人口,黄岛开发区产业一直以第二产业为主，2005年比重达到68，第三产业其次，第一产业比重非常小合理的产业结构将带动黄岛开发区经济进一步提升,规模：亚洲最大、世界第二的20万吨级矿石码头，拥有3800万吨的煤炭、矿石、杂货码头和6000标准箱船的深水泊位；承担了青岛港80%的吞吐量，成为以矿石、煤炭和集装箱运输为主的大型现代化、多功能、高效率的贸易和物流中心；前湾港集装箱码头年吞吐能力达150万标准箱，是目前国内唯一具备接卸第五代和第六代集装箱船舶作业能力的专用码头；地位：北方最大的矿石中转基地；最大的集装箱码头；最大的原油码头；最大的矿石码头；国际一流的煤炭码头；是我国综合性功能最强的亿吨港；我国五大煤炭出口基地之一；,重点工程前湾港,城市发展线研究,黄岛开发区,重点工程大型企业工业园,城市发展线研究,黄岛开发区,目前入住黄岛开发区的大型企业主要以家电、精密仪器等高新技术产业为主，经济朝集约化发展，高附加值产业必将带来高收入人群增多,胶南市作为西海岸的重要组成部分，在陆域上环绕黄岛区，是前湾港和开发区发展最直接的延续空间，充分利用胶南市的土地资源，可缓解青岛开发区用地紧张的矛盾,加快实施“东接、北扩、南展”城市发展战略,城市发展线研究,胶南市,“产业北扩、生活东延”将加速灵山卫镇的城市化发展的进程，促进与黄岛区更好的对接，进而加速项目区域的成熟；,灵山卫镇,城市发展线研究,位置：位于胶南市东部，北倚小珠山，与隐珠镇相邻，与黄岛区辛安街道办事处毗连；南濒黄海，与灵山岛隔海相望；东靠青岛经济技术开发区；规模：面积36平方公里，海岸线长12公里。区划：29个行政村，约 8223户，人口2.3万人。,灵山卫组团是一个以生活居住，文化娱乐，商贸旅游度假和港口的海滨综合区，规划人口为10-12万，突出山海城的有机结合。,功能定位,本项目所在灵山卫镇直接得益于开发区带动，处于胶南市的龙头位置。,灵山卫镇作为胶南市的经济强镇和对外开放前沿已形成完善的工业体系，热电、纺织印染、化工橡塑、仓储物流、皮革箱包、机械加工等八大优势行业。,灵山卫镇海岸线长12公里，具有物产丰富的海洋资源。沿海沙滩细软，沙粒均匀，风平浪小，是发展旅游业的理想胜地。国家二类对外开放口岸积米崖港距镇驻地1华里，是山东省第二大渔港。全镇共有各类渔船310艘，海水养殖面积8100亩，其中人工增殖海参、鲍鱼1080亩，深水抗风浪网箱养殖累计达到32个，2004年，完成海产品总量4003万吨。,灵山卫镇,城市发展线研究,结论,龙头,青岛是山东半岛的龙头黄岛是青岛的龙头,新浦东,经济腹地产业支撑高素质移民涌入,消费,高收入人群增加“居住、医疗、文娱”支出,本案属性：,青岛城市化膨胀迅速产业结构合理,黄岛开发区城市重要发展区域未来成为青岛新型商贸中心高档消费集中,黄岛处于经济发展起步阶段居住类型呈两极化发展态势,本项目所在区域未来城市化属性突出项目本身需预留“城市化”居住及休闲功能,本项目作为未来城市商贸中心的后花园地位项目形象应更强调休闲、健康的居住主题,本项目首开区适当考虑 低密度产品入市,城市新核心区的“后花园”休闲居住区,城市发展线研究,【本 项 目 所 处 区 域 价 值 研 究】,城市发展线研究旅游发展线研究青岛旅游旅游分析凤凰岛旅游资源分析青岛旅游地产分析小结产业发展线研究小珠山区域及用地研究,旅游发展线研究,青岛拥有730公里海岸线，分布着众多的海湾、山岳、海岛、岬角、沙滩；拥有大面积的城市山林和近郊生态山林旅游资源，其中尤以崂山著称；拥有中西方文化交融的欧陆建筑风情与现代化的海滨城市风貌，以及悠久的先秦文化、玄妙的道教文化和近现代文化；还有成熟的工业旅游、度假旅游等多元化产品。,旅游资源优势：,区位优势：在国际市场上，与韩、日、东南亚、港澳台等国家和地区，有着密切的旅游、经贸关系，并具有广阔的开发空间；在国内市场，青岛是旅游目的地热点城市，得天独厚的海滨旅游资源和独特的城市风光，对内陆城市极具吸引力,青岛旅游市场分析,2006年全国旅游产业总收入达到8550亿元，国内旅游人数达到13亿人次，其中主要城市旅游收入达到975亿元。青岛位居五大海滨旅游城市之首，其次的大连旅游总收入也达到260亿元，比同期增长23.3%,旅游发展线研究,青岛市2006年旅游总收入达325.2亿元，增长26.7%，占青岛GDP的10%。,旅游构成青岛重要的城市形象，并带动城市的外向型多元化发展，和大量的高素质外来人口的聚集，进而促进消费。,数据来源：青岛统计年鉴,数据来源：青岛统计年鉴,青岛旅游市场分析,2006年全年共接待国内外游客2886万人次，增长14.7%;其中国内游客2801万人次，增长14.4%;海外游客85万人次，增长24.9%外籍旅游人群主要为韩国，日本人，其所占总外籍入境游人数的79%,旅游发展线研究,2006年全国旅游业中海外旅游人群达到了1.3亿人次。2006年青岛超越大连成为全国接待旅游人数最高的城市。,青岛已经成为全国最佳的海滨旅游城市，凭借区位优势和海岸资源，对国内外人群有着相当突出的旅游和置业吸引力。,数据来源：青岛统计年鉴,青岛旅游市场分析开发布局,旅游发展线研究,一线：即滨海交通大道，由胶南市琅琊台景区至即墨市丰城镇与烟台交界处，穿越胶南、黄岛、青岛市区、崂山、即墨，全长约280公里，新建胶州湾跨海大桥、崂山隧道、五龙河大桥，串联胶州湾两翼主要旅游景区和度假区，旅游开发由东部主城和西部辅城海滨带，向胶州湾东西两翼延伸扩展，建设一流的滨海旅游带。两翼（胶州湾东西两翼滨海地区），是青岛旅游资源的富集区，是青岛旅游开发的重点和主体。东翼：石老人、沙子口至南崂、东崂、北九水等地开辟新的旅游景点 西翼：凤凰岛旅游度假区引进现代技术，展现现代风貌，提供高层次、高享受的现代旅游服务为目标。二十区：由青岛市域范围的风景名胜区、海滨旅游区、旅游度假区、文化旅游区、生态旅游区和海岛旅游区等构成空间特色旅游组团，是青岛区域旅游规划的主体。,青岛进一步的旅游业开发建设，应追求扩大游客容量，分散客流，延长滞留天数、弱化淡旺季和增加日消费额为目标。以胶州湾两翼沿海海滨带为主体，以滨海交通大道为串联纽带，以滨海城市风貌、旅游景区、度假区为重点，促进资源的优化配置和有机整合，形成“一线、两翼、二十区”的旅游资源开发格局。,青岛旅游资源黄金海岸旅游线,海水浴场：如汇泉海水浴场，每天可以接纳20万人次。八大关：老市区红瓦绿树，青山环绕，座落着风格不同的24国建筑，展现出东西文化交融的丰富内涵。东部新市区：浮山湾畔迅速崛起的高层建筑群、横贯东西的香港路和长达12公里的海滨中华文明雕塑长廊，构成一副现代海滨都市新的旅游景观。新建的滨海步行道、青岛海底世界、青啤博物馆石老人国家旅游度假区海豚表演馆、国际啤酒城、石老人海水浴场、国际高尔夫球场等旅游娱乐设施。,旅游发展线研究,由前海至崂山的海滨黄金旅游线作为青岛的拳头品牌享誉中外。,青岛旅游资源崂山国家风景名胜区,国家级森林公园，是中国著名的道教圣地素有“海上名山第一”的崂山位于黄海之滨，具有山、海、林、泉、瀑之胜，主峰1133米2006年共接待海内外游客400万人次，实现非贸易收入1.2亿万元，旅游总收入4.1亿元。被建设部授予“国家重点风景名胜区综合整治工作先进单位”称号。,旅游发展线研究,崂山风景区俨然成为青岛旅游资源中标志性的典范。,三个省级旅游度假区薛家岛：山东省人民政府1995年11月批准设立的省级旅游度假区，规划面积9.8平方公里，呈东北西南走向的狭长半岛，海岸线长54公里，东北部为山地，中部为平原，西南部为丘陵，象一只展翅欲飞的凤凰 琅琊台：民俗观光旅游是这里的一大特色。面积0.4平方公里，岛上有三个自然村，是胶南市最富裕的海岛村。田横岛：1.4平方公里的东西狭长岛屿，田横岛五百义士合葬墓，为岛上最著名的历史遗迹。旅游度假区温泉、仰口旅游旅游度假区高尔夫华山高尔夫球场、青岛国际高尔夫球场已开业，天泰温泉高尔夫、杰纳西斯高尔夫等一批高尔夫设施正在建设。,青岛旅游资源市郊旅游度假产品,旅游发展线研究,凤凰岛旅游度假区是青岛市总体规划六大旅游板块之一，也是山东省最具开发价值和潜力的旅游度假区。2004年将凤凰岛旅游度假区列为全省9 个旅游优先发展示范项目之一；2005 年4 月薛家岛省级旅游度假区更名为凤凰岛省级旅游度假区；凰岛旅游度假区位于胶州湾入海口西岸，薛家岛东部，总面积约27.2 平方公里，三面环海，中部与陆地相连，东北、西北走向长约18 公里，平均宽度1.2 公里;,西海岸旅游资源凤凰岛旅游度假区,旅游发展线研究,旅游发展线研究,金沙滩“亚洲第一滩”之美誉,规模：全长3500米，宽300米；特点：我国沙质最细，面积最大，风景最美的海水浴场之一，2006年12月，被批准为3A级旅游景区；发展过程：2004年和2006年，投资两亿元对浴场进行了一期和二期综合改造，增设星级标准的地下冲浴设施和木质休闲观景步行道。,西海岸旅游资源凤凰岛旅游度假区,凤凰岛旅游度假区影视文化和旅游娱乐产业的发展，加速周边旅游及文化产业的的成熟，同时提升了整个开发区的形象；,2004年，凤凰岛旅游度假区确立了“以影视传媒文化产业发展，带动旅游娱乐产业发展”的开发主题。金凤凰奖中国电影表演艺术学会奖，落户凤凰岛。,北京电影学院青岛创意媒体学院:投资5亿元在建项目,影视演艺中心金沙滩西侧投资20多亿元,名家艺术馆：座落于开发区滨海大道以南毗邻唐岛湾滨海公园总占地面积5891平方米，主体建筑为三层，建筑面积约9000平方米，项目总投资为4000万元;,中国音乐学院青岛国际音乐艺术学院投资5亿元,中国石油大学,北京电影学院青岛创意媒体学院,旅游发展线研究,西海岸旅游资源凤凰岛旅游度假区,银沙滩,银沙滩是金沙滩的姊妹滩全长2000余米，是天然的海水浴场。,银沙滩北侧66667平方米的区域内建设,拟建国际度假中心：,旅游发展线研究,西海岸旅游资源凤凰岛旅游度假区,青岛开发区唐岛湾滨海公园规划意图,游艇码头：面积为6.7 万平方米，可容纳200艘150型游艇，在湾底部将建设国际游艇俱乐部;滨海公园：投资4亿正在建设，东西长7.2公里，占地100万平方米，由7个功能区域组成；高端会所项目运动休闲娱乐中心亲水广场公共艺术园市民广场人与自然公园码头休闲娱乐村,唐岛湾西海岸旅游集散中心和西海岸水上运动中心,旅游发展线研究,西海岸旅游资源凤凰岛旅游度假区,连三岛,竹岔岛“海岛人家”休闲旅游,环岛路风光,月牙湾海水浴场,甘水湾休闲渔业民俗村,拟建高端会议会展中心：占地3.97万平米度假酒店和度假村：占地13.3万平米,旅游发展线研究,西海岸旅游资源凤凰岛旅游度假区,珠山国家森林公园面积40平方公里。珠山群峰叠翠，山色各异，融奇、险、清、秀于一体，素有“西珠东崂，双珠嵌云”之说。公园内距今约2500年的齐长城、明朝白云寺等名胜古迹犹存，望夫山、狐仙洞等美妙传说流传至今。按照总体规划，该区域将开发建成以特色森林为主题，集森林娱乐、山林野趣、休闲观光等功能，蕴涵佛教文化、齐文化的生态型旅游度假区。目前，景区内已开发了森林野生动物世界、一切智园、影视城等景点。,旅游发展线研究,西海岸旅游资源珠山国家森林公园,区内山峰雄奇险峻，嶙峋多姿，自古被誉为“海疆名山”。主峰大顶海拔724.9米，是青岛市区除崂山外的第二高峰近可览山林竞秀景石跌出，齐长城遗迹宛如一条巨龙翻山越岭，蜿蜒上下，直奔东海而去；远可眺青岛市区，随着海雾的起伏若隐若现，望着这壮丽的花卷，令人不由地产生海市蜃楼的幻觉。小珠山景区有三多：险峰奇石多、沟涧泉水多、数目花草多。,旅游发展线研究,西海岸旅游资源小珠山,大珠山在胶南市东南部海滨，南北长20多公里，总面积65平方公里，直插入海，主峰大砦顶海拔486米。与小珠山一起被誉为“双珠嵌云”，被誉为“古胶第一胜景”，在胶东半岛拥有一定的知名度，大珠山拥有佛，山，林等旅游资源，与小珠山旅游资源基本相似。珠山国家森林公园规划期从“十五”期间到2015年，前后16年，2000年以来，珠山的外地游客络绎不绝，预计三年内旅游人数将达90万人次。,旅游发展线研究,西海岸旅游资源大珠山,西海岸旅游资源黄岛旅游资源,主要分为五大区域，利用丰富的自然风景资源，突出山海景观特色，建成集娱乐、度假、休疗养、海上体育活动为一体的具有现代化水准和特色的综合旅游区。,工业旅游区,抓马山城市郊野公园游览区,城市中心游览区,凤凰岛旅游度假区,珠山国家森林公园游览区,旅游发展线研究,青岛森林野生动物世界周家夼农业旅游示范园马濠运河齐长城佛教圣地白云寺,旅游发展线研究,黄岛旅游资源,齐长城,马濠运河,白云寺规划,即墨温泉镇：温泉疗养,鳌山卫：天逸海湾国际度假城,胶南市：水云边城,本案,崂山区：崂山石老人海滩,黄金海岸：海水浴场栈桥八大关海洋馆,薛家岛：沙滩、浴场珠山森林公园国际度假、会议中心唐岛湾：水上中心、滨海公园度假酒店、度假村影视之都：电影演员之家北电创意媒体学院,旅游发展线研究,凤凰岛旅游竞争力分析,黄金海岸崂山历史文化城市核心酒店、商业、商务集中,东海岸旅游特性,沙滩、浴场珠山影视、创意产业自然现代化、休闲度假产品,凤凰岛旅游特性,升级、整合,观光游目的性休闲旅游属性明显消费档次升级消费内容升级商务游比重提高,凤凰展翅、新区发展本项目与其他旅游资源一起，能够形成自然与城市的结合，从而加速整个区域的价值提升。,登山望海,旅游发展线研究,本项目与旅游的关系思考,本项目景观价值：,评价：登高方能俯瞰大海，近海性一般，参与性较差。,奇石、青山,旅游发展线研究,本项目与旅游的关系思考,本项目最大自然优势：,旅游发展线研究,充分性：将“山”的文章做足,1,本项目与旅游的关系思考,本项目“亲山而观海”，应充分发挥“山”的价值。,山体以石头为主，形状各异，开发价值高。,操作模式1：先建主题山体公园再推出居住物业,投入较大资金先改造环境，提升区域价值再卖住宅，住宅价格提高；但前期投入成本较大，资金压力较大；旅游吸引的人群可能与目标销售人群相互冲突。,山间漫步栈道人文景观的营造,旅游发展线研究,本项目与旅游的关系思考,充分性：将“山”的文章做足,1,旅游发展线研究,差异性：青岛少有以山为主题的高档次休闲度假产品 升级性：与凤凰岛现有度假产品互补，将某一度假产品再做精致。,2,本项目与旅游的关系思考,项目建造居住配套型休闲项目，如：山地SPA、国际体检中心举办大型活动，炒热项目名气，如：山地嘉年华、名品发布会,山体公园、地景艺术区建设改善小珠山自然环境，从开发商角度更是要增加可销售物业（住宅）的附加价值公园和配套作为居住物业的大配套，配合居住物业的开发，分阶段建设。,操作模式2：休闲配套公园示范区，促进居住物业销售,【本 项 目 所 处 区 域 价 值 研 究】,城市发展线研究旅游发展线研究产业发展线研究小珠山区域及用地研究,产业发展线研究,国家层面对动漫产业的政策倾向,从2002年至2004年扶持国产动画产业，各电视台播出中国动画片比例不少于70%2004年-2005年，国家命名北京、上海、深圳等19个国家动画产业及研究基地。2005年9月对从事动漫创作、生产等相关企业，免征企业所得税 2006年4月关于推动我国动漫产业发展的若干意见，提出支持原创，促进社会资本进入动漫产业、海外市场营销的鼓、奖励措施2006年7月针对动漫产业，建立由文化部牵头的部际联席会议制度2006年8月，在文化部召开了扶持动漫产业部际联席会议办公室成员会议，中央财政扶持动漫产业发展专项资金的制定工作也在紧锣密鼓地进行。在“十一五”规划中，提出大力发展文化创意产业，高附加值的动漫产业就在其中。,中国政府逐步从强制性的规范化政策转变为：规范化和奖励性政策，两种力量共同形成的合力，促进动漫产业发展,2007年4月国家同意在青岛建设国家动漫创意产业基地建设国家动漫创意产业基地和打造“动漫之岛”，将青岛建设成为国内动漫产业发展重点城市和山东半岛动漫产业辐射源突出发展动漫创意形象相关衍生品、动漫会展等，逐步形成完整的动漫创意产业体系为进驻基地的动漫企业免费或低价提供通用性或公共性的核心技术与设备相关配套产业政策，鼓励和扶持民族动漫创意产业发展。青岛专项奖金支持动漫产品产业化和重点企业发展；对动漫产品提供出口补贴,青岛相关政策注重动漫产业体系的建立，看到动漫衍生品市场发展的高经济价值，地方政府的成熟预示青岛的动漫产业高起点腾飞。,青岛市政府对动漫产业的政策倾向,产业发展线研究,现有产业：市南软件产业基地青岛海泰光电科技青岛海尔青大软件技术未来规划：薛家岛：金凤凰影视基地、北京电影学院影视基地、中加科技青岛动漫中心崂山区：游戏产业基地,青岛创意产业正处于起步阶段，目前包括中加科技在内的动漫企业基本落户在软件园，或者由软件公司代工完成。,产业发展线研究,青岛创意产业发展现状,青岛市南软件园,位置：市南区东部规划面积：10平方公里软件基地（10万平米）功能定位：研发、孵化、培训、评测等园区组成：海信（市南）软件园、市南软件产业基地、软件大厦、科技大厦等。企业：中加科技青岛动漫中心优惠政策：市专项奖金重点支持技术成果产业化和重点企业发展；对动漫、软件产品提供出口补贴,基地,随着中加科技青岛动漫中心在黄岛的基地建成会带动软件园集聚的动漫公司迅速向黄岛聚集,产业发展线研究,创意100：位于南京路100号，原青岛次绣厂，目前初具规模创意102：位于南京路102号，招商困难，半停滞状态127创意坊：位于云南路127号，原青岛食品厂，上海田子坊的发展商运营，由于位于老城、交通不便、招商困难，目前招了些小加工厂勉强维持，产业停滞状态,产业发展线研究,市南区规划3个创意产业园：,青岛创意100,位置：南京路100号建筑面积：21000平米定位：以广告、设计、服装、影视等创意产业为中心，集办公、交易、展示、商务、休闲、餐饮等于一体入园企业：意大利博洛尼家居、青岛广电移动数字电视、服饰、摄影等,虽然园区规模不大，但是也分3个阶段进行开发，1期整体租博洛尼家居的回笼资金进行2期开发；这种分小阶段滚动开发也是值得借鉴的方法之一,产业发展线研究,产业发展线研究,青岛创意产业现状和未来发展契机,青岛的创意产业整体氛围仍需要时间营造创意产业是青岛市重点扶植产业，与旅游、休闲、度假、影视、科技、设计、媒体、动漫等各类前沿行业公共营造新“文化产业”，也必将成为青岛市新的经济增长点。,升级效应：英国、美国、日本等发达国家都通过创意产业成功实现城市产业结构优化升级经济增长效应：英国10%的增长速度递增产业关联效应：产业包罗万象，具有广泛的影响力，几乎渗透到区域经济体系的每个细节当中，产业具有国际化影响力就业效应 英国创业产业成为解决就业问题的第一大产业 美国创意产业人员的收入占全社会的一般,创意产业已经成为全球经济的主要驱动力量，迅速带动区域经济的增长，为区域经济注入活力,国外创意产业发展,产业发展线研究,上海“创意产业”概述,四个文化创意产业群苏州路河边的莫干山路50号已成为上海现代艺术创作中心；泰康路已成为上海的视觉创意设计基地；昌平路新型广告动漫影视图片生产基地已初具规模；福佑路则成为上海旅游纪念品的设计中心。,上海为中国创意产业发展最快城市，特别是动漫产业发展速度迅猛,东纺谷,张江基地,卓为700,8号桥,田子坊,时尚产业园,天山软件园,2577创意大院,逸飞创意街,旅游纪念品产业发展中心,创意仓库,M50,静安现代产业园,周家桥,虹桥软件园,同乐坊,传媒文化园,工业设计园,海上海,昂立设计创业园,空间188,产业发展线研究,国内创意产业发展,上海田子坊,位置：上海市泰康路210弄建筑面积：20000平方米特点：上海食品工业机械厂、钟塑配件厂等旧厂房改建定位：美国、日本、比利时、法国等18个国家和地区的132家创意企业的设计工作室，有视觉艺术、工艺美术、室内设计、建筑设计、服饰设计、广告设计等领域。,田子坊位于上海闹市区，发展历程与英国的艺术聚集区的发展特点相似，属半自发形成，运营商发挥了一定的作用,产业发展线研究,国内创意产业发展,位置：北京朝阳区酒仙桥路24号建筑面积：116.19万平米特点：50年代798联合工厂改建定位：文化艺术产业、传媒产业设计咨询业、知识产权服务产业现状规模：230家，其中画廊：89家；工作室：69家；公司：26家；餐厅、咖啡店：23家；商店：23家,798从开始创、展、交流、交易场所发展成为北京具有国际化艺术色彩的文化消费场所。,北京798,产业发展线研究,国内创意产业发展,北京石景山数字娱乐产业基地政府推动,启动时间：2003年入园企业：170家，艾维通讯、上海汇码、神州网娱、梦影数码、中博联创等4个功能区：研发孵育区、人才培养区、体验娱乐区、产品交易区8个特色中心：移动游戏研发中心、网络游戏孵育中心、游戏测试推广中心、数字娱乐体验中心、产品交易展示中心、数字产业信息中心、人才培养交流中心、动漫动画制作中心等，配套服务和技术2个支撑体系。,石景山数字娱乐基地的功能设置齐全,产业发展线研究,国内创意产业发展动漫产业,运营模式市科委、市发改委500万元、2000万元和1000万元的资金支持，石景山区政府还专门拨出2000万元用于政策性的资金支持。2005年9