山东诸城北三里庄项目商业定位建议.ppt

【诸城中国百强县市之一】综合经济实力在2009年度全国百强县（市）中列第35位，被省委、省政府表彰为“县域经济发展先进单位”，属山东省经济综合实力30强。诸城自然资源丰富，工业发展迅速，农业基础雄厚，服务业发展领域，先后建起了龙城市场、密州商城、九龙商贸城、龙海水产城等一大批骨干市场和商业网点。诸城2009年人均GDP比2008年增加3841元，增长率为19.7%。诸城经济保持持续稳定增长，市场前景十分看好。诸城市经济在整个潍坊地区居上等水平，城市经济状况良好，城市发展后势强劲。良好的城市经济支撑为诸城市房地产行业的健康发展做了强有力的基础铺垫。房地产业在经过几年的快速发展时期以后，目前进入稳定期。诸城城市宏观经济在09年仍然保持了持续增长的大好局面，增长幅度在不断的提高与加快。各方面基础性投资进一步增长，城市人居生活水平得到提高，人均收入上涨。房地产投资强劲，客户消费趋于理性，对房产的多样性逐步适应,整个市场处在良性发展的道路之上。商业市场呈现勃勃生机！,第一部分 诸城商业市场现状剖析,一、诸城商业进化历程：,目前诸城主要商业分布构成图,主要入城方向和购物路线,商业的发展形成一定的片区与居民居住地点和消费习惯的转变有关。随着诸城城市化步伐加快和城市规模的不断扩大，到市中心区购物与交通流线息息相关。与购物片区的发展同步，商业业态的多元化也日趋明显。,百盛商圈,中百商圈,老城商圈,龙城市场,二、诸城商业片区分析：,第一代商圈与第二代商圈过度阶段产物,第三代商圈代表之作,1、城市房地产开发如火如荼，新型商业产品层出不穷，加上诸城城市人口规模不断扩大，促使诸城商业由单一集中地向多中心转变，新的商业中心将在竞争中逐渐形成。如：新形成的中百大厦商圈、东部的新郎希努尔商业中心、西部的新天地龙城广场购物中心、北部的新利群购物中心以及目前城市核心的舜邦、百盛购物中心等。2、诸城商业发展将进入一个全新的阶段，新商业将以综合业态、现代化的软硬设施为基础，正在打破传统商业格局，商业竞争将进入“战国”时代，城东城西规模性商业的出现使商业拉锯战形成，城南、城北开发建设也紧跟其后，老城改造，古城翻新，呈现处处开花的良好局面。3、商业经营由不成熟逐渐走向成熟，代表消费者购物喜好的大型商业综合体将代替传统大型商业中心，符合未来发展趋势的商业领袖将进一步涌现。4、诸城城市规划格局不断提升，诸城市民开始迎来生活方式与消费观念的更新。诸城商业的未来发展格局正处在由量变到质变的飞跃过程，本土居民的购物模式与消费习惯在大盘拉引之下，开始面临剧烈嬗变。5、恐龙文化主题性商业急需发展、文化产业型商业急需带动，老城、古城商业急需深入挖掘。复合型商业一站式购物形态是诸城商业发展的方向。,三、诸城商业发展趋势：,调查诸城商业演变和业态演变的历史，我们发现：诸城的商业演变具有从小到大、从简到繁、从单一业态到多业态组合的趋势，整个演变过程其实都遵循分工与合作的规律！业态演变其实就是商业竞争的专业化分工和专业化竞争的结果从传统的百货大楼到品牌店、专业超市、综合超市、时尚百货、商业街等。传统的商业模式让位于更有竞争力的专业化分工模式。但是，业态的分化同时也遵循业态的组合规律不同业态的商业场所和机构需要在一个越来越大的地方“扎堆经营”。就国内城市参照，随着城市的发展，新规划城市中心以及老城改造等，必将会成为房地产开发的热点，同时土地价格随之上升，精品大项目将不断出现。商业地产开发开始走向成熟，以多业态及新业态组合为特征的新兴超大型购物中心将会成为诸城商业发展的方向！就目前现状而言，和平街、繁荣路商圈以及老城区改造翻新即将出炉的新项目，这些板块依然是诸城商业开发的热点地带。,四、诸城商业市场综述：,中低档消费市场趋于饱和，中高档消费市场有着较大的发展空间；核心商圈范围小，过于集中，急需向商圈边缘扩散；大型复合型商业模式将是未来诸城商业发展的方向；,诸城商业主要特点：,第二部分 东关大街北段商业剖析,北三里庄地块位于东关大街北段，道路目前处于规划阶段，砂石路，灰尘较大；周边沿街商业多以三层为主，一层、二层对外营业，三层及以上起到居住功能；,一、北三里庄地块现状：,东关大街北段商业现状及业态布局表现,东关大街北段，商业铺位数约为120户，营业面积达23100平米；其中餐饮业营业面积为3700，百货类营业面积为750，休闲娱乐类营业面积为5100，住宿类营业面积为7150，服务性行业营业面积为3550；东关大街北段属于商业的初级阶段，标志性商业缺失，目前只能暂时满足周边居民日常生活所需。结论：住宿、餐饮在本地段是对外营业主调，档次定位中低端。,二、北三里庄商业存量分析：,东关大街北段商业按营业面积分割分析，具体为50以下为30户，所占比例为26%；50100区间为26户，所占比例为22%；101150区间为10户，所占比例为9%；151200区间为7户，所占比例为6%；201300区间为13户，所占比例为11%；300以上区间的为31户，所占比例为26%。大面积区间主营为休闲娱乐、餐饮类，小面积主营为百货及其他服务性行业。,结论：东关大街北段商业主力面积区间为300以上的住宿、足疗、娱乐及大型餐饮；50 以下主营小餐饮及服务性行业；此种面积分割是由各商业所发挥的区域辐射带动功能所决定的；,三、北三里庄商业面积分割分析：,东关大街北段商业分布没有正式规划，较为凌乱，餐饮、住宿、娱乐等互相参杂；商业经营者大多为附近居民或对本地块较为熟悉的人群，商业没有形成一定的氛围，“原始”这个词可以对本地块周边商业进行概括。,从右图中可以看出，东关大街北段商业业态所占的比例份额。其中餐饮类所占比例为15%，百货类所占比例为5%，休闲娱乐类所占比例为12%，住宿类所占比例为20%，服务性行业所占比例为33%。从中可以得出：东关大街北段商业目前主要以食宿为主，兼顾其他人居所需的服务性行业，处于商业的雏形阶段。,四、北三里庄商业业态布局分析：,第三部分 北三里庄项目商业定位建议,【区域型沿街式城市商业与社区商业相结合的中间型商业】,一、商业类型定位：,租售结合，沿街独立商铺用于市场销售，商业中心用于出租。,“租赁+销售”,二、项目商业定位：,1、经营定位：,城市型购物、休闲、娱乐、餐饮、日常生活消费中心；,中、高档；,2.1功能定位：,2.2档次定位：,2、市场定位：,面积7万,为城市中、高端消费服务的、以经营超市、餐饮、品味休闲为主的个性的、时尚的、潮流的城市型社区商业中心逐渐过渡到邻里商业中心，最终发展到新城市商业中心。,城市型社区商业中心,3、规划定位：,4、经营主体形象定位：,5、建筑规划定位：,1、超市：为独立建筑，应预留广场、喷泉、停车位（地下）、中央空调、电梯、货梯、电扶梯，框架结构，柱距9米。2、主力店：应预留广场，停车位，旱喷泉、扶手电梯、中央空调。3、酒楼：中央空调、扶手电梯两部，传菜电梯1部，大堂空调，背景音乐系统，注意通风，排污系统设计。4、娱乐中心独立建筑，应预留广场、喷泉、停车场，中央空调，扶手电梯、隔音设备，音响、灯光、消防系统设计。5、沿街铺面东关大街东西两侧，沿街独立铺面与住宅分开；北郊路餐饮区，独立沿街店铺，与住宅分开；东坡北路，骑楼式底商；兴贸路底商；,三、规划要求：,市高档酒楼、休闲中心、风味小吃、家常菜馆、足疗、美容美发、酒吧、咖啡厅、书吧、文化教育、书店、音像制品、小百货、儿童消费品、网吧、电子游乐厅、干洗店、特色食品、药店，银行、社区诊、汽车装潢维修等。,四、业态定位：,