山东泰山旅游地产 博山项目前期策划报告100p.ppt

10/7/2023,博山项目前期策划报告,谨呈：泰和地产公司,项目目标,项目目标,实现旅游地产开发的精品项目,突出博山鲁中城市名片形象,打造第三产业增长极,我们的一切研究都以客户的目标为出发点，以市场为导向。,旅游开发背景,城市发展分析,开发运营定位,产品规划策划,报告结构,第一部分 旅游开发背景,旅游发展现状,旅游客源分析,旅游地产发展透析,Part.4,Part.2,Part.1,旅游产业链分析,Part.3,国内旅游市场,我国人均国内生产总值一直处于一种高速增长势头，2008年人均GDP22640元，约合3313美元，增长19.6%，正在由观光旅游向休闲旅游转变。,我国旅游需求正在由观光旅游向休闲旅游转变,我国疆域广阔，各区域发展水平不一，目前国内部分一线城市，如上海、深圳、北京等地的人均GDP已超过5000美元，市民的旅游需求主要是度假休闲。,单位：元,山东处于休闲旅游需求阶段；应注重休闲旅游的开发,山东旅游市场,山东旅游现状：“一点、两线”一点：泰山两线：黄金海岸游和历史文化游。其中黄金海岸游指青岛、烟台、威海等山东沿海景点。历史文化游主要是孔孟线路和红色线路。,目前山东旅游主要以自然风光和人文历史景点为主，山东旅游在全国旅游市场中占有重要的地位。2008年山东人均GDP超过3万元，约合4763美元，处于休闲旅游的快速发展期。山东处于休闲旅游需求阶段；应注重休闲旅游的开发。,本案,泰山,黄金海岸游,历史文化游,游客,旅游收入,淄博旅游资源丰富，但开发力度不够，在山东省内处于中游水平，未来发展潜力较大,淄博旅游市场,淄博旅游现状：文化游与山水游并行文化游：四条文化主轴 齐文化临淄为齐国故都 聊斋文化蒲松龄故居 商埠文化周村古城 陶瓷文化陶瓷发源地山水游：主要分布在博山区和沂源县，以自然形成的山体、湖泊、溶洞为主。,淄博旅游在山东省处于中游水平，市场占有率较低，未来发展潜力较大。,齐文化,商埠文化,陶瓷文化,聊斋文化,自然风景,本案,博山旅游资源较多，开发时间较早，但体量小，质量低，应提升旅游景区的开发档次规模。,博山旅游市场,博山旅游业的现状和存在的问题,未来旅游的发展前景及措施,现状：旅游发展比较早，1985年开发博山溶洞，到目前已经形成八大旅游景点，景点集中，遍地开花。是第四批国家级风景名胜区。问题：旅游资源体量小，质量比较低。,主要景区的优劣势比较,原山景区开发早，目前做的最好，景区配套齐全，宣传到位，促销网络发达，收入最高。鲁山规模大，景观资源好，原始保护好，发展潜力大。开元溶洞广告宣传力度较大，景观资源较好。樵岭前开发较早，但目前景区资源破环严重。,淋漓湖的景观资源好、体量小、具有稀缺性。相比鲁山等周边景区更加精致化、品位高，适合开发中高端旅游项目，人均消费控制在500-1000元。,淋漓湖景区未来开发方向,首先要从体制上改革，整合各级景区管理单位，摆脱地方政府约束，景区统一管理，统一经营。政府要塑造博山区的形象，加大市场营销，组团宣传，统一口号。各景区要避免雷同，各有特色。加大配套建设，解决硬件上的问题。,第一部分 旅游开发背景,旅游发展现状,旅游客源分析,旅游地产发展透析,Part.4,Part.2,Part.1,旅游产业链分析,Part.3,根据国内游客旅游习惯，多数游客偏好参与自然人文、距离适中、配套完善、产品多元化的景点,国内游客偏好分析,游客来源：国内以京津地区游客为主，国外以日韩游客为主。2007年山东游客接待量约为2亿人次，占全国的11.5%；旅游总收入1550亿元，占全国的14%。,山东旅游客源分析,山东旅游市场的客源，国内以京津地区游客为主，国外以日韩游客为主,淄博旅游市场客源主要以省内及周边县市为主。济南、东营为最大的客源市场，潍坊、滨州、莱芜游客较多。,淄博旅游客源分析,近几年，淄博旅游收入和旅游客流数一直处于增长趋势（受非典影响，2003年数据降低）。收入增长率稳定在21%左右，接待旅客人数平均增长在15%以上。2007年淄博游客接待量约为1331万人次，占山东省的6.6%，旅游总收入97.8亿元，占山东省的6.3%。2007年淄博旅游收入和游客人数在山东省内排名第九位。,客源量,游客特点,淄博游客主要以省内及周边县市为主。济南、东营为最大的客源市场，潍坊、滨州、莱芜游客较多。外地游客以团体游为主，本地主要是近郊游为主。观光游览客户为主，另有度假休闲、宗教朝拜等目的的游客。淄博近郊游客较多，目前主要是淄博市及鲁中地区游客。淄博旅游以一日游为主。,博山旅游客源本地主要来自张店，省内游客占95%以上，主要来自济南、东营、潍坊、滨州和莱芜,游客来源：本地主要来自张店，省内游客占95%以上，主要来自济南、东营、潍坊、滨州和莱芜。2007年博山游客接待量约为395万人次，占淄博的30%，旅游总收入7.1亿元，仅占淄博的7.3%。目前旅游收入较低，未来需开发特色旅游产品以促进博山旅游业的发展，增加博山旅游收入。,主推“两山+两洞”鲁山国家森林公园 原山国家森林公园 博山溶洞 开元溶洞,本案,博山旅游客源分析,第一部分 旅游开发背景,旅游发展现状,旅游客源分析,旅游地产发展透析,Part.4,Part.2,Part.1,旅游产业链分析,Part.3,旅游与饭店、餐饮、交通、通讯、地产、批发零售等产业紧密关联,从产业链的角度，旅游对上下游产业都具有积极的带动效用,旅游业与其他行业间的关系密切，旅游在各行业中广泛分布，按照其与旅游活动的关系可分为完全属于旅游业的产业部门（直接旅游产业）和部分属于旅游业的产业部门（间接旅游产业）。其中直接分布于批发零售业（G）；饭店和餐馆业（H）；交通、仓储和通讯业（I）；不动产、承租及经济活动（K）；其他社团、社会及个人服务（O）等商业性行为和非商业性行为。很显然，这些活动之间具有高度关联和复杂性，要依靠单一或某一产业单独发展，根本就是行不通的。,旅游产业链,旅游产业链分析,博山旅游产业处于发展阶段，餐饮业发达，但产品特色不鲜明，旅游配套缺乏是主要问题,博山旅游产业链,交通：博山交通发展较弱，远离交通主干线及机场，未来政府需要完善区域交通配套，做大交通。,居住：博山居住社区和宾馆较多，但档次普遍不高，景区内缺少高档宾馆、会议接待设施和旅游地产。,餐饮：博山饮食文化发达，特色菜品较多，其中姚家峪集中了大量的餐饮店，但缺乏知名品牌，传统饮食仍有提升空间。,购物：博山主要旅游景点几乎无购物环节，旅游产品比较单一，应大力开发陶琉、养生产品等特色旅游产品。,娱乐：博山娱乐业较薄弱，缺少休闲娱乐设施，应不断完善娱乐配套设施。,游览：八大景区，旅游景点集中，遍地开花，以山水生态景观等静态旅游产品为主，但质量较低，产品特色不鲜明。,旅游产业链分析,第一部分 旅游开发背景,旅游发展现状,旅游客源分析,旅游地产发展透析,Part.4,Part.2,Part.1,旅游产业链分析,Part.3,亚洲旅游地产物业类型主要包括假日休闲、周末度假、旅游度假、会议休闲、康体休闲等,国际旅游地产发展现状,投资价值、休闲居住、休闲办公成为国内旅游地产发展的主流,一方面形成了从传统长线观光型旅游转向城市周边度假休闲游，另一方面从临时性随意性度假转变为有计划的经常性度假休闲。,远郊区楼盘借助名胜风景区和城市周边的山、水、园、林来作为开发的卖点，从而开始形成“第二居所”甚至“第三居所”。,旅游消费支出增加,消费者休闲假期增加,政策拉动产业发展,新型办公成为可能,我国实行每周5个工作日制，每年有五一、十一等长假，累计将近114天假期。随着人们可支配时间的增加，用于休闲用途的旅游地产前景广阔。,地方政府一方面吸引投资，对当地旅游资源进行包装和完善；另一方面制定各种政策，为旅游休闲度假区的开发建设提供良机。,自由职业者追求安静、闲适的创作空间，休闲地产成为新的办公场所。,国内旅游地产发展现状,旅游地产迈向成长期,产品类型丰富、投资多样化。未来开发应利用地域条件、经济结构、文化概念等多层面资源组合。,郊区市场发展强劲,市场细分更加突出,旅游地产开发目的是实现享有与回报的双重模式，体现分时度假与投资回报的完美结合，市场细分更加突出。,旅游地产开发有三种主流模式，应根据旅游资源合理选择,旅游地产开发模式,本章内容小结,1、我国旅游需求正在由观光旅游向休闲旅游转变。2、博山旅游资源较多，开发时间较早，但体量小，质量低，应提升旅游景区的开发档次与规模。3、博山旅游客源中，本地游客主要来自张店，省内游客占95%以上，主要来自济南、东营、潍坊、滨州和莱芜。4、博山应采取旅游与地产互融开发模式。产品构成包括独特风貌居住组团、风情商业街区、文化中心、休闲娱乐中心、教育中心等。,旅游开发背景,城市发展分析,开发运营定位,产品规划策划,报告结构,第二部分 城市发展分析,城市发展状况,房地产市场发展状况,Part.2,Part.1,博山区人均收入水平难以支撑中高档旅游地产的开发,2006-2008年博山城市人均可支配收入和支出均呈增长态势，年均增长率各为14.27%和8.99%。与淄博和山东省比，博山人均可支配收入和支出低于山东省平均水平，反映出博山生活水平相对较低，亟待提高。博山区人均收入水平难以支撑中高档旅游地产的开发。,人均收入与支出,博山老工业衰败，第三产业发展滞后，大力发展旅游业是未来博山城市产业结构调整的出路之一,博山老工业衰败，产业结构亟待升级改造。博山第三产业发展滞后，近年来产业结构未发生显著优化。反映出博山区目前在生活居住、文化教育、娱乐购物、游览观光等方面尚存在滞后性，有待于抠门一步提升。博山历史悠久、山水秀丽，旅游资源丰富，大力发展旅游业是博山区未来产业结构调整出路之一。,产业结构,博山区城市化率仅为55.43%，城市人口比重偏低，对中高档旅游地产的潜在需求不足,博山区城区人口25.5万，城市化率为55.43%，但是作为一个区来讲，其城市化率偏低，城市人口比重偏低。博山区总人口46万多，2006-2008年间，博山区人口出现负增长，人口拉动需求不足，潜在市场需求空间不足。,城市化,55.43%,博山固定资产投资加速增长，城市基础设施不断完善，博山度假旅游发展的硬件条件得到提升,与淄博、山东省比，博山市固定资产投资呈加速增长态势，尤其是2008年。2006-2008年博山市固定资产投资由60亿元增至89亿元，反映出博山城市建设正以突飞猛进之势向前发展。,与淄博、山东省比，博山市固定资产投资呈加速增长态势，尤其是2008年。2006-2008年博山市固定资产投资由60亿元增至89亿元，反映出博山城市建设正以突飞猛进之势向前发展。,博山区基础设施投资近19亿元。项目大部分村庄所属的山头镇目前正在进行新博北路、新博东路等道路建设。博山固定资产投资的加速增长使城市基础设施不断完善，城市硬件环境得到优化。,城市建设,城市发展状况,房地产市场发展状况,Part.2,Part.1,第二部分 城市发展分析,博山房地产施竣工面积呈减小态势，城区房地产发展放缓,房地产还处于发展的初期阶段，但受限于山区的地理特点，城区平坦面积有限，旧城区内可开发面积不多，主要以旧城改造为主，致使拆迁成本高，整体开发量一直不大。2006-2008年，房地产施竣工面积出现小幅下降。房地产业整体已呈现发展速度放缓的趋势，甚至有小幅回落。,房地产发展,博山成交的居住用地多分布于城郊，郊区房地产逐步活跃，山区旧村改造开发力度不断加大,2008年博山区成交居住用地统计,博山区成交地块已从城区向西部城郊方向扩展，成交地块多零散小地块，地价一般在15-25万元/亩。博山区土地交易情况反映出博山区城区面积狭小，城区范围存在向城郊扩张的趋势。博山山区开发力度、旧村改造力度不断加大。,房地产发展,本章小结：,1、博山区人均收入水平难以支撑中高档旅游地产的开发。2、博山老工业衰败，第三产业发展滞后，大力发展旅游业是未来博山城市产业结构调整的出路之一。3、博山区城市化率仅为55.43%，城市人口比重偏低，对中高档旅游地产的潜在需求不足。4、博山固定资产投资的加速增长使城市基础设施不断完善，博山度假旅游发展的硬件条件得到提升。5、博山成交的居住用地多分布于城郊，郊区房地产逐步活跃，博山山区开发力度、旧村改造力度不断加大。,旅游开发背景,城市发展分析,开发运营定位,产品规划策划,报告结构,第三部分 项目开发运营定位,博山区定位分析,项目区域功能定位,Part.2,Part.1,项目营销定位,Part.3,博山区定位现状分析,博山区定位现状核心定位：鲁中休闲居住城子定位系统：新兴工业城市 生态园林城市 文化旅游城市,博山区定位分析,定位原则立足城市发展现状寻找城市定位唯一性全面打造城市差异性特色,鲁中休闲居住城缺乏足够的支撑鲁中休闲居住城是博山的总体定位，目前博山的休闲、居住特色并不是特别突出，缺乏足够的支撑，需要有相关的功能载体来支撑这一定位。休闲居住的基本支撑要素：休闲产业、休闲文化、休闲设施、休闲品牌、休闲地产、休闲旅游。目前的博山还缺乏相应休闲要素的支撑，通过姚家峪休闲旅游度假区的开发建设，打造一个养生、居住、旅游、休闲、度假等为一体的度假区，为鲁中休闲居住城的城市定位提供定位依据和现实支撑。,博山区定位现状分析,博山区现状定位核心定位：鲁中休闲居住城子定位系统：新兴工业城市 生态园林城市 文化旅游城市,定位原则立足城市发展现状寻找城市定位唯一性全面打造城市差异性特色,博山区定位分析,新兴工业城市定位有待提升新兴工业城市是产业定位。主要通过老工业的升级改造、新兴工业的发展实现新兴城市的定位。大力发展循环型产业、高科技产业，发展循环型工业经济。生态园林城市定位需要不断完善生态城市包括城市产业、城市景观、城市观念、城市住宅、城市经济、城市消费等的生态化。园林城市就是“城在林中，林在城中”的概念，建议修复建设博山怡园、因园、涧园、池上园等四大园林，增强博山文化园林城市的色彩。文化旅游城市的定位需要优化文化旅游城市的定位需要特别强调文化属性，突出文化主题，博山的应以“养生文化”和“山水文化”为主题，不断深挖城市的文化资本内涵，做大、做强城市的文化资本。,第三部分 项目开发运营定位,博山区定位分析,项目区域功能定位,Part.2,Part.1,项目营销定位,Part.3,功能定位,商务接待功能,项目区域淋漓湖、林岭沟、天星湖、王母池、博山溶洞等景区，能够承担旅游度假功能。,旅游度假功能,养生养心功能,项目区域山体绵延、森林覆盖，淋漓湖穿越在山间，原生态山居零星点缀，是天然的氧吧，是养身养心之所。,旧村改造示范功能,项目涉及6个村庄，约1300多户的拆迁改造。该片区的成功开发，将会树立博山区旧村改造的示范样板。,项目区域有樱桃、核桃等农副产品种植，可在此基础上，丰富生态体验产品，打造生态体验区。,原生态体验功能,旅游景区内的商务接待是现代区域开发的一大趋势，本项目区域内有优质的原生态资源和旅游景区，可开展商务接待。,休闲居住功能,项目东部部分村落距离城区较近，地面较为平整，具有开发住宅产品的条件，承载着城区部分人口转移功能。,通过项目的建设，打造泰和、博山以及淄博的品牌，打造养生地产品牌。泰和的创新产品将使淄博人眼前一亮，为后续的旧村开发奠定坚实基础。,养生品牌营造功能,淄博全新的城市名片：休闲养生居住城,第三部分 项目开发运营定位,博山区定位分析,项目区域功能定位,Part.2,Part.1,项目营销定位,Part.3,【结论】充分发挥泰和地产品牌优势，抓住城区产业升级、旧村改造、休闲度假游成热潮、区域没有实力竞争开发商等有利时机，通过合理定位和产品组合，达到片区运营目标。,开发运营定位,项目SWOT分析,项目定位线索分解,项目机会点,项目差异性,线索一：衰落的重工业城，产业亟待升级改造，旅游业是重点扶持对象。线索二：繁忙的都市生活，崇尚静谧、休闲的生活体验。线索三：旅游地产、公园地产兴盛。结论：根据博山城市发展机会以及人们对休闲、度假的需求，本项目可以发展休闲度假产品。,线索四：原生态山居村落格局。线索五：区别于周边七大景区，原生态景观具有可拥有的属性。线索六：与自然环境融为一体，具有立体式的沟峪商业街区的特质。线索七：原生态的景观资源具有休闲度假，养身、养心的功能。结论：结合项目与周边景区的差异性，项目适合挖掘项目本身山居村落、原生态体验等特质，将旅游和房地产结合，打造休闲、养生体验区。,开发运营定位前提,项目主题诉求,核心提示,项目主题诉求,森林养生康体示范基地,主题诉求,经济发展增长极，带动区域价值提升,完善城市功能，树立城市形象,承载城市旅游功能完善和价值提升的使命,本案应该是,山水价值的不可复制性,具有饮食、商业、住宅等完善配套,修身养性的绝佳场所,原生态山居生活模式,项目形象定位,本项目定位模式图,国家级森林养生康体示范基地森林养生（居住旅游度假商业休闲体验+会议）,项目形象定位,项目形象定位,博山位于山东“山水画廊”旅游热线上，景点集中，山水资源丰富；博山“八大景区”的现有旅游市场格局主要以自然景观为主，从现状出发进行水平思考，我们认为淄博和山东缺少养心养生康体的旅游项目，由此得出本案差异化定位：,项目以养心养生为主要功能，充分发挥项目山水资源优势，在保护原有山居生活模式的基础上，合理开发利用，营造原生态养心养生康体基地，给人以精神层面的满足，因此形象定位以养心养生康体为主。美食街、酒店、住宅等作为主题功能的补充，实现景区功能的完善和借势，因此项目定位为：国家级森林养生康体示范基地。,形象定位释义,“国家级森林养生康体示范基地”,项目形象定位,形象定位的延伸思考,延伸思考一：国际养生居住的头等舱一个具有国际养生居住水平的圣地将呈现在世界的面前，所以将这样的定位提炼称为“国际养生居住的头等舱”。国际养生居住的“头等舱”，言简意赅的阐释出休闲居住城未来在国际世界重要地位。延伸思考二：中国养生主题情景度假基地该案是以养生为主线的一个主题休闲居住示范基地，通过养生主线元素的整体注入，打造养生专区，提供养生、休闲、度假、会议的功能。延伸思考三：中国养生居住示范区通过养生居住物业和休闲养生景区的建设组合，打造成中国养生、旅游、休闲、居住的示范区，把它的功能放大。,项目形象定位,延伸思考四：中国北方典型的山居模式体验区重庆是典型的山城，房屋建筑依势而建，错落有致，层次分明。中国北方纯山居模式城不多，只存在一些原生态山居村落。本案就是在原生态散布的农村聚落的基础上建城，实现区域板块的功能转变，打造中国北方的山居模式样板城。延伸思考五：鲁中休闲养生会都度假中心和会议中心是面向鲁中地区的产业，故“会都”明确了这样的产业定位，标明了特色。“会都”这一概念，不仅表明了新城的大致位置而且突出了文化表征，还阐明了特色产业定位，有力于后期的宣传和推广。,项目形象定位,形象定位的延伸思考,延伸思考六：中国山地新市镇开发模式示范区把姚家峪休闲养生度假区打造成山区新市镇开发建设的成功模式，树立新市镇开发建设的样板，通过样板城的建立，为中国北方山区新市镇的建设提供借鉴和帮助。延伸思考七：北中国森林城市按照森林城市、山水城市的建设理念，把姚家峪休闲养生度假区打造成为一个典型的森林城市，成为淄博市建设森林城市的典范。延伸思考八：淄博城市休憩度假功能区 姚家峪休闲养生度假区承载着博山的城市休闲、休憩功能，可以在这里旅游、休闲、养生疗养、居住、会务接待等。通过城姚家峪休闲养生度假区的打造，为博山主城区服务的功能区，完善博山的城市功能。,项目形象定位,形象定位的延伸思考,形象定位其他延展分析,“国际化阳光养生度假新城”“中国首席纯生态休闲养生城”“北中国最适宜养生的山居城”“环渤海经济圈森林养生度假首选地”“中国山地养生住区典范”“中国首席原生态养生谷”,项目形象定位,项目案名建议,项目案名,首选案名：中国博山姚家峪森林养生城,案名释义,中国博山明确了本案的空间区位和地理位置。姚家峪是一个典型的规划风景区，风景秀美。森林体现了本案的绝佳卖点资源，利用森林的原生态景观打造养生居住休闲胜地。养生是本案的核心诉求点。利用独特的自然、原生态景观、养生产业链的培育、养生住宅的建设、养生产品的交易、养生餐饮系列、养生健身系列、养生旅游、养生体验等，达到养身、养心、养气、养神的目的。城是指本案是一个完整的城市建成区，具有城市相对完整和独立的功能。,项目案名建议,项目案名,备选案名：中国博山姚家峪U谷养生度假区,案名释义,1、中国博山明确了本案的空间区位和地理位置。2、姚家峪是一个典型的规划风景区，风景秀美。3、U谷有两层含义：一是将度假区的空间格局立体化，呈U形。二是讲求“幽静、幽雅”的森林养生的意境。4、养生是本案的核心诉求点。利用独特的自然、原生态景观、养生产业链的培育、养生住宅的建设、养生产品的交易、养生餐饮系列、养生健身系列、养生旅游、养生体验等，达到养身、养心、养气、养神的目的。5、度假区将是一座集养生、人文、历史、文化、自然、休闲于一体的文化之城。,项目案名建议：,其他备选案名：“中国博山姚家峪休闲旅游度假区”“中国博山姚家峪森林养生度假区”,项目案名,案名推广语,“生态区，文化地，养生城”“生态型居住新城 体验式养生乐园”“住山地养生住宅 坐拥私家园林”“鲁中养生谷 博山新地标”“休闲养生谷 格调居住城”“森林之都 养生山城”“山水画廊 养生胜地”“森林幽谷 雅居山城”“森林逸谷 幽居山城”“山湖林城，养生胜地”“天地山水，养生逸都”“依山傍水，养生福地”“出尘之隐，山林之逸”,项目案名,中国极品养生独栋山居别墅山湖林墅 纯山上流别墅区 符合项目现状的休闲养生别墅，作为第二居所的功能而存在。为了能够扩大客源，应通过降低面积的方式来降低总价，从而降低购房门槛。别墅面积建议控制在约110300。考虑到客户的接受度，建筑风格建议以原汁原味的中式风格为主。,养生居住产品定位,产品定位,中国养生高品质住宅山湖幽谷城山湖养生林城 低密度中式养生住宅是别墅产品的另一种补充。其一则较别墅拥有更低的进入门槛，利于吸引更多客户；二则其拥有相对于别墅的高度和景观优势，这将使独特的景观资源得以最大程度的利用，进而获取项目价值的最大化。住宅面积建议控制在100150平米之间，建筑风格与度假别墅统一的中式风格。,产品定位,养生居住产品定位,中国养老高品质多层住宅 带电梯的多层公寓，2房1厅，老年活动中心，设置室外健身、休闲、邻里交往、娱乐场地和各项设施，住房设计的无障碍化等，这种养老型住宅成为众多中老年者选择的物业类型。,产品定位,养生居住产品定位,产品定位,养生产品交易基地 全国各地的养生产品，比如保健椅、保健锤、足底按摩仪、健身球等各种养生产品的展览和交易。还包括养生食品的展览和交易、养生日用品的展览和交易、养生穿着用品、养生保健品的展览和交易等。东方养生文化街区 以中国传统文化中具有代表性的琴棋书画为四大组成元素。另外可以加上中国传统的瓷器加工和展览。把代表中国东方养生文化的元素放在这个空间区域，进行养生文化的展示宣传。生态养生旅游景区 具有某类生态养生核心主题，有基本项目和要素配套的旅游景区。此类景区一般拥有较为独特的生态养生资源。,养生旅游产品定位,生态养生农庄 在农庄里可以种植纯天然无公害蔬菜、养生水果等，业主可以自由采摘和食用，既能劳动养生，又能食用养生，达到养生体验的特殊功能。养生中药材种植园 种植和采摘养生中草药，既可以观光游览，还可以参与体验。生态养生茶园 茶园设计服从总体规划功能及形象要求，从形态上以大面积茶树为背景，点辍富于茶文化气息的建筑小品，以谦和的建筑形象呼应环境，反映人性中拥抱自然的欲望。同时提供茶文化展示空间及服务空间。展示茶艺发现过程，加工过程。陶琉体验馆 展现博山陶琉精品，体验陶琉产品的博大精深，通过陶琉体验馆，了解陶琉的制作过程，并能亲身体会陶琉制作的乐趣，在潜移默化的熏陶中达到精神的升华。,产品定位,养生旅游产品定位,养生主题假日酒店 酒店式别墅是一种大面积的独栋别墅产品。内部可以分割成小面积（70120平米）的长期租赁式客房，别墅可以设有大堂、商务会馆等商务功能，此类产品满足了项目的商务功能要求，并且既可自己经营，作为长期回报，又可出售给投资客户。此外，此类物业在项目前期品牌未能树立、客户导入较为困难的阶段是有效吸引客户，提升项目品质的重要方式。,产品定位,养生度假产品定位,东方养生疗养院 利用独特的山、林、湖的自然景观，在适当的区域建设养生疗养院，调理、静养身心。疗养院按周易八卦布局，以东方文化的儒、释、道为主题的休闲疗养院，主要是中医养生和传统养生保健、疗养。,产品定位,养生度假产品定位,养生康体会务接待中心 可以围绕生态养生的理论探讨、生态养生的实践总结来设置，同时该场所的设计和功能配套可以按养生主题特色来打造。,产品定位,养生度假产品定位,古代养生堂 可以展示古代养生的心经、做法等。还包括中医推拿、中医针灸等。中式茶馆 中国的茶文化历史悠久，茶社内，每天聘请茶道“高手”现场表演茶艺，游客可以边看边模仿，也可以请教“高手”。养生休闲健身会馆 SPA、瑜伽健身、太极、武术、气功、足浴、水疗、温泉药浴、传统养生美容技法、小型室内健身场馆、健康评量测验、病情诊断、伤病治疗、专家特约门诊等。,产品定位,养生休闲产品定位,A、怡情阁现代医学认为：不同节奏的音乐对人会起到不同的效果。主要弹奏古筝、古琴、笛子、二胡、琵琶等，陶冶情操，修养性情。B、养心阁围棋是具有悠久历史的艺术活动，静心、养心。健身象棋，用青石刻制，棋子直径30-40厘米，可健身，可益智。C、书法阁书法是中国传统文化中的一个重要元素。写字如同打太极拳，既能舒筋活血、促使新陈代谢，又可娱乐身心、寄托精神，确实是延年益寿的好办法。D、国画阁国画：名画展览，邀请画坛耆宿前来当场泼墨挥毫。国画，尤其是中国山水画更能起到修身养性的功能。,东方养生文化长廊,产品定位,养生休闲产品定位,仿古酒肆 酒保古代装束，酒具古色古香，觥筹交错间，以为误落时空隧道或者梦入唐宋元明清。养生博物馆 建造具有浓郁中国特色的养生博物馆，包括传统养生书籍、传统养生器械、传统养生食品、传统养生活动、传统养生故事、养生传说等。参悟禅台 给业主和游客提供打坐静养的场所，有禅师专门进行现场指导、交流，悟道，进行心灵和精神的洗礼，清心寡欲，放松心灵。,产品定位,养生休闲产品定位,清心道观 道观一般位于安静、空旷、风景优美的山林之中，与世俗繁华隔绝，极力营造出道教中的十大洞天，三十六小洞天，七十二福地的境界。修道者在这样的环境清修，返璞归真，清心寡欲，达到“清静无为”、“离境坐忘”，集天地灵气于自身，成就仙风道骨，益寿延年。在山水意境中发掘道教养生文化，体验“清静无为”、“离境坐忘”的养生境界。,产品定位,养生休闲产品定位,东方养生餐饮街区 中华传统文化经典符号：八大菜系。中国是世界公认的美食大国，中国的饮食文化远播世界，深受喜爱。本区将这个中国传统养生文化的代表形式提出来进行放大。在本区聘全国的鲁、川、粤、闽、苏、浙、湘、徽等八大菜系的名厨到此制作八大名菜，而且菜品的选择以养生保健为主。还可以在每个养生主题酒店设立餐饮养生图书专柜，尽览古今关于饮食养生的图书。,产品定位,养生休闲产品定位,中华养生大讲堂 邀请全国著名的营养师、健康咨询师等定期授课，传统养生之道，提高养生的质量。中华养生研究会所中华养生餐饮会所中华养生气功会所中华养生武术会所 通过养生教育、培训产品的设计，加强养生中华文化的交流和培训，传播中华源源流长的养生文化。,产品定位,养生科研产品定位,养生居住类客户定位,客户定位,核心客户：约4050%,区域来源：淄博市年龄层：3550岁消费目的：自住消费特征：消费承受能力较强，厌倦城市生活，向往原始山居生活，崇尚“5+2”生活模式，热爱大自然。客户策略：以原生态的山居环境吸引客户,重要客户：约20-40%,边缘客户：约5-10%,潜在客户：约10-20%,区域来源：山东省其他区域年龄层：45-65岁消费目的：自住或投资消费特征：消费能力很强，属于事业有成者，愿意亲近大自然，崇尚山居生活模式，具有强烈的养心养生康体需求。客户策略：满足客户养生需求，以完善的养生配套打动客户,区域来源：国内其他区域及日韩客户年龄层：60岁以上消费目的：自住消费特征：具备很强的消费承受能力，以度假的方式放松身心，愿意在山水画廊的意境中养老，实现人生修炼的场所。客户策略：以高档养生产品和中国养生文化吸引客户,区域来源：鲁中地区（济南、潍坊、东营、滨州、莱芜等）年龄层：4060岁消费目的：自住或投资消费特征：消费能力较强，向往原始的山水资源，注重养生保健，体验大自然的感觉。客户策略：以稀缺的自然资源吸引客户,养生休闲类客户定位,核心客户：约4050%,区域来源：社区内部消费目的：业主养生休闲消费消费特征：消费承受能力较强，消费频率较高，以日常消费为主，体验。客户策略：完善养生休闲产品，满足社区业主养生休闲需求,重要客户：约20-40%,边缘客户：约5-10%,潜在客户：约10-20%,区域来源：鲁中地区（济南、潍坊、东营、滨州、莱芜等）年龄层：35-60岁消费目的：养生消费特征：消费能力很强，在社会上有身份有地位，愿意亲近大自然，具有强烈的养心养生康体需求。客户策略：突出养生休闲特色，以完善的产品配套打动客户,区域来源：国内其他区域年龄层：40-60岁消费目的：养生、休闲度假消费特征：具备很强的消费承受能力，以度假的方式放松身心，愿意在山水画廊的意境中体验人生感悟，着重精神上的修炼。客户策略：以高档养生休闲产品和养生文化吸引客户,区域来源：博山年龄层：3060岁消费目的：休闲养生消费特征：消费能力较强，注重消费的自然环境，看重消费带来的精神享受，注重养生保健，体验大自然的感觉。客户策略：以稀缺的自然资源和养生产品吸引客户,客户定位,旅游度假类客户定位,核心客户：约3040%,区域来源：淄博市年龄层：3060岁消费目的：休闲旅游消费特征：消费承受能力较强，以一日游为主，注重养生旅游特色，看重消费带来的精神上的愉悦。客户策略：以养生旅游产品吸引客户,重要客户：约20-40%,边缘客户：约10-20%,潜在客户：约20-30%,区域来源：山东省其他区域年龄层：45-65岁消费目的：旅游、度假消费特征：消费能力很强，会议旅游是一个重要形式，愿意亲近大自然，具有强烈的养生旅游需求。客户策略：将会议与生态旅游结合，满足客户高层次的需求,区域来源：国内其他区域及日韩客户年龄层：40-60岁消费目的：度假消费特征：具备很强的消费承受能力，单纯的旅游资源很难吸引此类客户，以度假的方式实现养生。客户策略：将养生文化融入到旅游产品中，满足高端客户需求,区域来源：鲁中地区（济南、潍坊、东营、滨州、莱芜等）年龄层：4060岁消费目的：旅游、度假消费特征：消费能力较强，注重消费的内在价值，向往原始的生态旅游资源，注重在旅游中养生。客户策略：以稀缺的养生旅游吸引客户,客户定位,养老类客户定位,核心客户：约4050%,区域来源：淄博市年龄层：50岁以上消费目的：养老居住为主消费特征：消费承受能力较强，厌倦城市生活，向往原始山居生活。客户策略：主打爱晚工程，吸引中老年客户,重要客户：约20-40%,边缘客户：约5-10%,潜在客户：约10-20%,区域来源：山东省其他区域年龄层：60岁以上消费目的：度假、养老消费特征：消费能力很强，处于人生暮年，愿意亲近大自然，崇尚山居生活模式，具有强烈的养心养生康体需求。客户策略：满足客户养生需求，以完善的养生配套打动客户,区域来源：国内其他区域及日韩客户年龄层：60岁以上消费目的：养老、度假消费特征：具备很强的消费承受能力，崇尚养生文化，珍惜人生时光，期望在原生态的山水环境中养老，实现人生的最后价值。客户策略：以高档产品和传统养生文化吸引客户,区域来源：鲁中地区（济南、潍坊、东营、滨州、莱芜等）年龄层：60岁以上消费目的：养老、度假消费特征：消费能力较强，注重消费的内涵，向往原始的山水资源，期望在大自然中养老。客户策略：以优越的自然资源吸引客户,客户定位,旅游开发背景,城市发展分析,开发运营定位,产品规划策划,报告结构,第四部分 项目产品规划策划,宗地价值及发展方向研判,区域空间发展目标与理念,Part.2,Part.1,区域规划策略建议,Part.3,宗地价值分析,用地范围：总体涵盖岭西、姚家峪、马公祠、樵岭前、乐疃、池子等六个原始山居村庄。可建设范围以这六个村庄现有建设用地为基础做适当延伸。区域位置：西过境线（G205）以西，博山区西南方向。自然环境：区域为山地地形，山体植被覆盖优良，地形高低起伏，流水潺潺，自然景观错落有致。现状概况：内部山体景观及村落基本保持原始状态，无大规模现代化开发。,项目概况,紧邻市区，自然风景优美的21平方公里山地区域,项目区域,案例分析,华盛顿州米尔克里克峡谷融合“大地艺术”的代表作,匹配度分析：华盛顿州的米尔克里克峡谷改造项目，将本是一片荒凉的山地，通过景观改造，建设成避暑胜地和动人的旅游区。区域内有溪流、有环形地、有山丘、共占地1.01公顷。功能规划：以“大地 艺术”为指导思想，通过环境景观的再造，为人们提供聚会、野餐的场所，供人们游憩。同时周围还建有许多别墅，成功提升了区域价值。亮点特色 在一定的地形范围内，利用并改造自然地形地貌或者人为开辟和美化地形地貌，结合植物栽植或艺术加工，从而构成一个供人们观赏、游憩的环境,项目概况,项目启示 合理改造自然地形，通过修葺原有地貌，结合现代景观营造手法，改造并建设区域环境,案例分析,广州碧水湾温泉度假村“森林海，养生泉”,匹配度分析：广州从化市，距离广州市75公里，四周山峦叠嶂，温泉资源十分丰富，有“广州的后花园”之称。项目为城市“流溪温泉旅游度假区”中的一部分。功能规划：按五星级标准建造的以大型露天苏打型温泉为特色，集住宿、餐饮、休闲娱乐、会议、商务等功能为一体的综合性豪华温泉度假村。亮点特色 传承中西方传统养生理论，精心打造了36个养生特色温泉浴池。以项目自身资源为基础，强化优势，做足温泉文章。荣誉：“广东十佳温泉度假酒店”、“国内最佳旅游目的地”、“最佳会议会展温泉酒店”、“中国十佳温泉酒店”、“中国最佳温泉度假胜地”。,项目概况,项目启示 立足自身优势资源，将区域特色最大化，区域功能多元化，保证项目发展的可持续性,宗地价值评价及发展方向研判,结合宗地建设现状，进行简单区块划分，并通构建评价指标体系对各部分发展方向进行初判,通过分析宗地现状条件，结合对未来发展方向判断产生影响的因素，给出以下评价因子：,宗地评价指标体系,自然资源 区位交通 建设条件 配套设施,宗地价值评价及发展方向研判,结合宗地建设现状，进行简单区块划分，并通构建评价指标体系对各部分发展方向进行初判,发展方向初判:根据对各片区资源的分析，结合功能分区需求条件，给出初步的发展方向判断。,第四部分 项目产品规划策划,宗地价值及发展方向研判,区域空间发展目标与理念,Part.2,Part.1,区域规划策略建议,Part.3,区域空间发展目标,打造“鲁中山水画廊”上的养生度假核心区,博山位于山东省中部，旅游资源丰富，有“鲁中山水画廊”和“淄博后花园”之称。全区共有八大景区，200多个景点，多以旅游观光为主题，目前面临景区性质雷同，缺乏持续发展的生命力。打造以养生度假为核心的旅游度假区，寻找景区发展的差异化动力，为项目整体开发带来活力,区域空间发展目标,形成集康体养生、休闲度假、商务接待、特色餐饮、商业配套、生态居住为一体的城市休憩功能区,城市休憩自然景观区城市休憩康体养生区城市休憩休闲度假区城市休憩商务会晤区城市休憩特色餐饮区城市休憩旅游产业区城市休憩生态居住区,综上所述各功能区依托城市可利用资源，形成城市功能区域的横向延伸，深化拓展城市发展空间，注重与城市功能及空间发展的结合，最终打造集多种功能于一体的城市休憩功能区，,区域空间发展目标,打造博山区第三产业新的增长极,博山区是老工业城市，曾有“瓷城”、“琉璃乡”之称，经历煤矿、机械、化工等一系列重工业的繁荣后，目前进入矿产资源匮乏，工业区衰败的时期，产业结构亟待升级改造。大力发展第三产业，是老工业区升级