生活体验式购物广场.ppt
生活体验式购物中心专题,Page 2,单击此处添加标题,基本概述,目 录,1,国外经验借鉴,2,案例分析,3,Page 3,定义,位于密度较高的住宅区域，迎合本商圈中消费顾客对零售的需求及对休闲方式的追求，具有露天开放及良好环境的特征。,主要有高端的全国性连锁专卖店，或以时装为主的百货主力店，多业态集合，以休闲为目的，包括餐饮、娱乐、书店、影院等设施，通过环境、建筑及装饰的风格营造出别致的休闲消费场所。”,Page 4,满足条件,Page 5,典型的Lifestyle Shopping Center通常有一条步行休闲购物街、若干条副街及休闲广场组合而成。而国际购物中心委员会定义中所指的开放空间，并不是室内大型开放空间或者中庭，而是室外的自然空间。尽管通过一流的商业建筑设计，Shopping Mall可以营造出舒适的购物环境，但是室内和室外的不同感受却不是可以设计出来的。,Page 6,发展历史,第一代、第二代购物中心基本上采用室内封闭形式，以购物为主要目的，至第三代到了MALL型购物中心的大发展时期。从第三、第四代开始，购物中心的购物目的退居其次，而是强调休闲娱乐功能，给消费者创造一个新的生活空间。,Page 7,特点,所谓休闲，广义包括餐饮、娱乐等服务功能。该服务功能是用来满足消费者在精神层面所追求的各种“生活方式”的，也是Lifestyle购物中心的灵魂所在。如果说Lifestyle购物中心是一种全新的商业地产模式，那其最创新的地方就在于将传统的消费模式向休闲的“生活方式”的倾斜和功能侧重,与Shopping mall和传统的商业步行街相比，Lifestyle Shopping Center更加注重环境和建筑设计，突出合理的布局、特色的风格和舒适、优雅的环境，追求与消费者阶层生活品位、消费习惯相匹配。据统计，美国129家Lifestyle购物中心的开发成本中，用于环境、景观设计及施工方面的成本占到510左右，甚至更高。,美国的Lifestyle Shopping Center规模平均在5万6万平方米左右。如今国内的Shopping mall从规模上一般在美国Lifestyle购物中心体量的两倍左右，比较而言，Lifestyle购物中心从建筑形式和规模上更贴近于传统的商业步行街。,Lifestyle Shopping Center从业态上更接近于集百货店、（大型）超市、专业店、专卖店等有店铺零售业态与休闲、餐饮、娱乐服务等为一体的集合体。但从业态、业种的比例分配上，一些明显的差异形成了本质区别，Lifestyle Shopping Center将更注重消费者对“生活方式”的精神享受和追求，而Shopping mall则更注重于消费者基本的实际性购物需求，两者附加值的差异也造成了消费阶层的显著区分。,环境第一,业态专精,规模适中,休闲第一,Page 8,特点,发展势头强劲Lifestyle购物中心在美国诞生、兴起和发展的历程和趋势，一些专家预测Lifestyle购物中心在美国的开发热潮将持续三到五年，之后才会与Shopping mall形成一个均衡局面，形成一个相对稳定的商业地产格局。,消费高端精神层次的需求创造了Lifestyle购物中心巨大的附加值。高档的环境、高档的产品和倡导的时尚理念，营造了高档人群的聚集氛围，促进了高端消费。,营利润高经营利润高是吸引业主的关键。Lifestyle购物中心的消费层面较窄，但由于总租用成本占经营收益的比重较低，且经营品项本身即为高消费、高利润率和高附加值的产品，致使Lifestyle购物中心的业主的零售净利润率平均达30%以上。,Page 9,国外经验借鉴,Page 10,业态餐饮,在LSC中餐厅是占据主要位置，在我国可以发展各式高档餐厅，以满足各种不同口味需求和消费者尝鲜的体验心理，本地传统的餐饮可以引进，但要作出特色形成精品。,同时需要注意的是不论是餐厅风格的布置，还是经营的理念都需要有一个很大的转变，已经不单是在经营一个传统的餐厅，更是经营一种氛围和环境。,同时快餐尽管比例很小，但是必不可少，因为需要为不同层次的消费者提供全面的服务,在LSC中，餐饮不仅仅是给顾客提供一个“喘息”之地，而更为重要的是提供给消费者一个除了家庭和办公室两点之外的“第三个点”，成为大家一个聚会和休闲的理想场所。,Page 11,业态家具与家居饰品,家具与家居饰品在国外的LSC中占据到了第二大的比例，但在国内来说，目前大众的消费观念还不太接近于在购物的时候花过多的时间在家居上，而习惯于去专业的市场。因此在经营前期引入家居类业态的比例不宜过高，但因为针对的是高端客群，需要引进高档次的精品家居，此后可以根据市场的反映来调整业态。,Page 12,业态休闲娱乐,在国外LSC中的影剧院及其他娱乐设施比重几乎是Mall中的两倍。LSC中的休闲娱乐更具有创意和吸引力，比如创立喜剧俱乐部、夏季周末举办音乐节等。在我国可以把休闲娱乐的品位提升在Mall之上，专门针对中产阶级的休闲娱乐业态，传统的保留，加强创新，比如创办一些俱乐部、定期举办一些时装秀、音乐会等。全方位提升项目品质。,Page 13,业态休闲娱乐,年轻的业态也更能体现LSC的风格与内涵，因此需要更多的创新与新奇的风格。在国外的LSC和mall里，年轻的租户都是占据着主要的位置，原因主要在于年轻人的思维总是出其不意，能够引领着一个时代的潮流和风尚，因此租户的选择可以更偏向年轻化一些，更能迎合大众求新求奇的需求。,Page 14,应该尽量避免百货、折扣店的出现。在国外的LSC发展历程中，最开始是没有百货和折扣店的，但从90年代后，一批新的LSC开始把百货和折扣店作为主力店开发。但是这种趋势最终没有形成主流，在ICSC的调查中，租户中仅有0.6%为百货，0.4%为折扣店，说明这两种形式在LSC中是不能成为主流的，与LSC的高档定位形成了鲜明的差别。且LSC的定位不是像目前的传统商业那样以折扣来吸引顾客，而是以自身的高端定位、优美的环境来增强自身吸引力。,业态休闲娱乐,Page 15,案例分析,Page 16,案例,美国迈阿密 Coco walk,美国洛杉矶 The Grove,新加坡Vivo City(怡丰城）,SOLANA 蓝色港湾,Page 17,美国迈阿密Coco walk,Cocowalk被认为是美国第一家lifestyle center，其所采取的开放式建筑结构和偏重娱乐、餐饮的商业组合也成为lifestyle Center 的重要标准。,Page 18,美国迈阿密Coco walk,Cocowalk所在位置为临海的著名的商业区，并且商圈居民收入水平较高,项目位置,位于迈阿密市南部靠近比斯坎湾的椰林镇，是迈阿密的著名繁华商业区,周边商圈,项目商圈为迈阿密的富裕居民居住区，3公里商圈内人口为13万，家庭年收入为7万7千美元；并且由于新的住宅项目的进展，商圈内的人口仍在以年6%的速度增加,Page 19,美国迈阿密Coco walk,规模较小的开放式建筑形式营造轻松消费氛围，而紧靠购物中心的停车场也最大限度的增加了顾客的交通便利性,停车场,开放式街道,Page 20,美国迈阿密Coco walk,主力店：AMC 影剧院,拥有16块放映屏幕的AMC影剧院占据了cocowalk三至四层的大部分面积，成为该购物中心的主力店,Page 21,美国洛杉矶The Grove,The grove 是美国近年开发的具有典型意义的lifestyle center，并以其杰出的设计获得ICSC奖项,Page 22,美国洛杉矶The Grove,Grove的特点是仿造了一个美国风情小镇，在这里既有装饰着精美雕塑又相互连通的街道，又有绿色的公园、池塘和各种精巧的喷泉,Page 23,美国洛杉矶The Grove,The Grove 将所有租户的店面都强制划分为二至三层,这样所有租户都拥有了一层的面向开放街道的门面,充分体现了开放式街区的特征。,Page 24,美国洛杉矶The Grove,作为lifestyle center,The grove依然设有购物和娱乐主力店，同时设有大面积停车场,购物主力店：NORDSTROM 百货店,娱乐主力店：Grove Pacific Theater,Page 25,新加坡Vivo City(怡丰城）,新加坡的vivo city 通过极具创意的建筑设计和商业组合，使得消费者在这座规模巨大的非开放式购物中心体会到与自然的亲近,Page 26,新加坡Vivo City(怡丰城）,Vivo city,Vivo city 位于新加坡南部临海区域的港湾城（HarbourFront)，紧邻CBD区域，并有地铁通达,Page 27,新加坡Vivo City(怡丰城）,一楼主要是主力百货店“诗家董”（Tangs）及国际时装店、面海餐饮区,面海餐饮区,诗家董主力百货店,Page 28,新加坡Vivo City(怡丰城）,庭院风格的中央广场,二楼主要是针对于青少年、小孩与家庭，租户为电器店、玩具店、快餐馆、茶餐厅等，并设有中央广场与户外庭园、喷泉水流,Page 29,新加坡Vivo City(怡丰城）,三楼完全为休闲及餐饮空间，设有空中屋顶、户外剧院、奥林匹克泳池外和食阁“大食代”,户外剧院,开放式中央广场,Page 30,新加坡Vivo City(怡丰城）,Vivo city 的三家主力店分别为vivomart大卖场、嘉华影院和高档百货店诗家董,主力店诗家董为新加坡最大的百货公司之一，定位于高档百货,主力店vivomart：面积15000平米；提供品种丰富的有机食品和个人护理产品,主力店嘉华院线为当地最大的院线,Page 31,新加坡Vivo City(怡丰城）,位于购物中心顶层的亲水露天活动广场增加休闲氛围,Page 32,新加坡Vivo City(怡丰城）,作为临海的购物中心Vivocity充分利用了水岸景观增加消费者的自然感受并增加商业价值,Page 33,新加坡Vivo City(怡丰城）,Vivocity的内部装修营造出流动的海洋风格，与建筑外观及商业定位完美配合,Page 34,中国.北京盈港-Solana,Solana以丰富业态、突出的自然环境优势及完全开放式的购物空间打造中国首家真正意义的lifestyle center,：,Page 35,中国.北京盈港-Solana,项目位置,位于朝阳公园西北角，距东三环2公里，东四环1.5公里，北邻亮马河，东，南临朝阳公园北岸2000米水岸线,周边商圈,Solana核心5公里商圈范围内，交汇CBD、燕莎、丽都三大北京有代表性的高消费商圈，区域内聚集众多国际化写字楼及高档公寓；附近成熟的第一、第二使馆区域使得大量的外籍人士成为区域的特点,项目地处北京高端消费人群的聚集之地，具备营造lifestyle center的外部商圈条件,Page 36,中国.北京盈港-Solana,零售：品牌命店、主题百货、运动休闲、艺术家饰、珠宝饰品、超市餐饮：中华美食、异国风味、连锁餐饮、特色餐饮酒吧：特色酒吧、主体酒吧、演艺酒吧、雪茄红酒店娱乐：多厅影院、数码影音、儿童室内外游乐场,盈港在商业组合上强化餐饮和娱乐要素，营造浓郁休闲氛围和轻松体验,各商业功能面积占比,商业组合,Page 37,中国.北京盈港-Solana,盈港平面布局主要由东西主力店、品牌街、时尚Mall、亮马金街和湖畔吧街构成,Page 38,中国.北京盈港-Solana,本项目在东西两端设有两家分别以经营国际名品和青年运动用品为主题的主力店，带动两端人流,新青年主题百货主力店：总面积1.2万平米。室内以一条圆形跑道为主动线，两边分列经营运动休闲、牛仔、户外运动、高尔夫、数码科技产品；同时设有三人篮球场、攀岩、健身中心等运动场,西主力店：定位于国际著名品牌百货店，面积约5000平米。主要经营国内外知名品牌服装、服饰、皮具、化妆品,Page 39,中国.北京盈港-Solana,商业街区,中心广场,开放式的商业街区式商业为消费者创造尽可能多的与自然接触机会和活动空间,Page 40,中国.北京盈港-Solana,长达2000米的水岸条件提供了城市中难得的景观条件，成为本项目的突出的独特卖点,亮马河餐饮街区,临朝阳公园湖北岸的酒吧/餐饮区,Page 41,
